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Si ma banque fait faillite, que devient mon prêt immobilier ?

Classé dans : Non classé — 16 novembre, 2019 @ 4:39

12 NOV 2019 / PAR LOGIC-IMMO.COM

Quand on souscrit un crédit immobilier dans une banque, on ne pense pas vraiment à la possibilité que celle-ci fasse faillite. Même si les banques françaises sont solides financièrement, mieux vaut savoir ce que deviendrait votre emprunt si votre banque devait mettre la clé sous la porte.

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Dois-je continuer à rembourser mon crédit après la faillite de ma banque ? © fizkes

Faillite de ma banque : dois-je continuer à rembourser mon crédit chaque mois ?

Les banques françaises sont puissantes et solides financièrement. Elles sont donc à même de traverser une crise majeure. Elles sont également très vigilantes au moment d’octroyer un crédit immobilier. La possibilité de souscrire un emprunt dans une banque au bord de la faillite est donc limitée.

Toutefois, sachez que même en cas de faillite de la banque qui vous a accordé votre prêt immobilier, vous devrez continuer à rembourser les sommes reçues, dans les conditions fixées lors de la souscription. Le taux de votre crédit immobilier, le montant de vos mensualités, et l’échéance resteront inchangées : on ne pourra donc pas vous demander de remboursement anticipé.

En vérité, si votre banque fait faillite, elle sera certainement rachetée par un établissement concurrent. Dans le cas contraire, on nommerait, par voie de justice, un administrateur judiciaire qui veillera à ce que votre crédit soit bien restitué pour rembourser les créanciers de votre banque.

Bon à savoir

En cas de faillite de votre banque, les dispositions fixées dans votre contrat de prêt doivent être respectées. On ne peut donc pas vous demander de remboursement anticipé.

Que se passe-t-il pour mon compte en banque en cas de faillite ?

Si vos revenus sont domiciliés dans votre banque prêteuse et que celle-ci fait faillite sachez que vous ne perdrez pas tous vos fonds. En effet, le Fonds de Garantie des Dépôts et de Résolution, auquel votre banque a adhéré, a pour objectif de vous venir en aide en cas de faillite. Cet organisme reprendra la main et se chargera de vous indemniser.

Cette garantie, qui couvre les comptes courants, se limite à 100 000 € par déposant et la bonne nouvelle, c’est qu’elle s’applique aussi aux livrets d’épargne, aux bons de caisse et aux plans d’épargne logement (PEL). Quant aux comptes titres et aux assurances-vie, ils bénéficient d’une garantie à hauteur de 70 000 €. Pour bénéficier de cette garantie, il faut que votre banque soit française ou qu’elle soit une filiale d’une banque étrangère, sujette à la loi française.

Si votre banque est seulement une succursale d’une banque étrangère, c’est le fonds de garantie étranger qui sera activé en cas de faillite. Avant d’ouvrir un compte ou de souscrire un crédit dans une banque, vérifiez donc dans quel pays se trouve son siège social.

Chiffre clé

En France, plus de 500 établissements sont adhérents au Fonds de Garantie des Dépôts et de Résolution.

Comment réduire mes pertes financières si ma banque fait faillite ?

Si les fonds déposés dans votre banque dépassent les 100 000 € pouvant être pris en charge par le Fonds de Garantie, il est préférable de répartir vos économies dans différents établissements bancaires. Cette limite s’applique par personne et par banque.

Si vous possédez plusieurs comptes de plus de 100 000 € dans une seule et même banque, vous ne récupérerez que 100 000 € au maximum en cas de faillite. En revanche, si vous avez un seul compte dans plusieurs banques, vous serez indemnisé pour chacun de ces comptes. I

l est donc préférable de répartir ses économies dans plusieurs établissement bancaires pour réduire les pertes en cas de faillite. Précisons que le Fonds de Garantie des Dépôts et de Résolution peut proposer une indemnisation revue à la hausse dans certains cas de figure.

Ainsi, les dépôts exceptionnels temporaires peuvent faire l’objet d’une indemnisation allant jusqu’à 500 000 € supplémentaires.

Les dépôts exceptionnels : késako ?

Sont considérés comme exceptionnels, les dépôts provenant de la vente d’un logement, de la réparation en capital d’un dommage subi, du versement d’un avantage retraite, d’une succession, d’un legs ou d’une donation ou encore d’une prestation compensatoire faisant suite à la rupture d’un contrat.

Faut-il investir dans un local commercial ?

Classé dans : Non classé — 18 octobre, 2019 @ 4:40

Faut-il investir dans un local commercial ?

Bassel Abedi

Biographie : Fondateur de Rendementlocatif.com, Bassel est un ancien chef de projet chez Microsoft. Passionné de code, il a créé sa start-up en 2016 à la suite d’un constat : aucun outil numérique n’était mis en place pour permettre au grand public de calculer la rentabilité réelle d’un investissement immobilier …Lire la suite

Investir dans un local commercial peut s’avérer être un bon placement. Mais il existe des règles strictes. Les conseils de notre expert Bassel Abedi, fondateur de RendementLocatif.com.

Pour investir, on pense souvent à l’immobilier « classique », avec des logements à louer (investissements locatifs). Mais, investir dans un local commercial peut s’avérer être un bon placement également, avec des rendements parfois plus élevés, des risques d’impayés souvent diminués, et des recours plus nombreux. Cependant, il existe aussi des règles plus strictes, il faut donc y investir avec discernement.

Qu’est-ce qu’un investissement dans un local commercial ?

Investir dans un local commercial signifie acheter les murs d’un commerce pour les louer ensuite à une enseigne ou à un exploitant qui devra alors payer un loyer au propriétaire. Cela est tout à fait différent du fonds de commerce ou du droit au bail, qui appartient à l’exploitant (ou le locataire) lui-même.

Local commercial : quel rendement locatif ?

A priori, les rendements locatifs d’un local commercial paraissent plus attrayants qu’un investissement dans le résidentiel (jusqu’à 10% de rendement annuel brut, soit en moyenne deux fois plus que pour un logement). Il convient de savoir que le prix d’un local commercial ne dépend pas de sa surface, mais de la rentabilité de l’affaire, et donc du loyer. Afin de bien calculer le rendement locatif, il peut être intéressant d’investir dans un local déjà occupé pour connaître le loyer et ainsi évaluer le juste prix. C’est aussi une sécurité pour l’investisseur, avec une activité déjà en place qui fonctionne et qui génère de l’argent.

L’importance de l’emplacement

Il faut bien privilégier les « emplacements numéro 1″, c’est-à-dire ceux placés dans des passages, et très fréquentés par les consommateurs. Il faut s’intéresser en priorité aux rues piétonnes très vivantes, aux places très animées, aux rues commerçantes, au plein centre-ville, etc. Et éviter tous les quartiers un peu désertés. Il convient de savoir que la différence de fréquentation peut être énorme d’une rue à l’autre, même si elles sont situées à côté. Ces emplacements sont évidemment plus chers, car plus rentables. Ainsi, on peut penser à une solution alternative comme les emplacements appelés « 1 bis » ou « numéro 2″, près des zones de transports ou dans des zones en plein développement, dans lesquelles les transformations urbaines auront un vrai impact sur l’essor économique.

Local commercial : quelle sécurité ?

Investir dans un local commercial offre une vraie sécurité. En effet, un bail commercial dure de trois à neuf ans (bail 3, 6 ou 9 ans), ce qui assure un locataire pendant toute cette période et une certaine visibilité des loyers (le locataire ne peut arrêter le bail avant la fin d’une période). En contrepartie, le loyer est plafonné et ne varie que selon l’indice Insee du coût de la construction. Un autre avantage pour l’investisseur est que le bail est rédigé avec une certaine liberté (possibilité de répercuter des charges au locataire comme les taxes et impôts locaux). Il convient de faire attention à la rédaction de ce bail, qui peut influencer la rentabilité en fonction des charges imputées et à qui.

Enfin, les impayés de loyer sont souvent moins fréquents que dans l’immobilier classique. S’il ne paie pas, le locataire peut être mis en redressement ou liquidation judiciaire, avec en tout cas des recours plus simples et plus rapides que dans le résidentiel.

Les limites du local commercial

Parmi les limites quant à l’investissement dans un local commercial, on notera les suivantes :
- Un prix d’acquisition souvent plus élevé si on privilégie un emplacement numéro 1, et parfois moins accessible pour les investisseurs,
- Un prix qui ne dépend pas des mètres carrés, mais du loyer et de la rentabilité attendue (avec parfois des petites surfaces vendues très chères, pour leur emplacement par exemple),
- Un local dont la valeur peut diminuer si l’activité/rentabilité n’est pas bonne,
- Une perspective de plus-value à la sortie moins élevée que pour un logement, car l’acheteur regarde surtout le loyer et la rentabilité,
- La limite de la nature de l’activité : à cause de la concurrence grandissante du web et d’internet, de nombreuses entreprises font faillite et n’ont plus les moyens de payer un loyer. C’est le cas de petits commerçants, mais aussi de grosses entreprises comme Toys’R’Us en 2017. Il faudra alors privilégier certains secteurs d’activités, comme les restaurants ou les coiffeurs.

Investir dans un local commercial peut donc être intéressant si vous n’avez aucun doute sur la rentabilité, l’emplacement et la nature de l’activité, afin de ne pas perdre d’argent. En effet, il existe aussi des limites non négligeables qu’il faut bien prendre en compte avant tout investissement. Une solution pour l’investissement : penser aux SCPI qui achètent des locaux commerciaux pour les louer, permettant d’investir indirectement dans un local commercial.

Loi Carrez: comment calculer la surface habitable d’un bien ?

Classé dans : Non classé — 28 septembre, 2019 @ 3:07

Questions Immobilières

24 SEP 2019 / PAR LOGIC-IMMO.COM

La loi Carrez est obligatoire dans le cadre de la vente d’un bien immobilier situé en copropriété. Mais de quoi s’agit-il ? Comment est réalisé le calcul ? Quelles pièces sont prises en compte, et lesquelles sont exclues du métrage ?

Loi Carrez: comment calculer la surface habitable d’un bien ?
La surface au sol d’un bien, ne correspond pas toujours à la surface Loi Carrez.

La loi Carrez, qu’est-ce que c’est ?

La loi Carrez a été mise en place pour harmoniser le calcul des surfaces des logements qui sont en copropriété. Il s’agit d’un système de métrage des logements qui permet de mesurer leur superficie privative pouvant être dédiée à l’habitation. Ce mode de calcul concerne les biens dont la surface est au moins égale à 8 m2, et il est réalisé à partir de la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des cloisons, des murs, des marches et des cages d’escalier, des gaines, des embrasures de portes et des fenêtres.

Une fois ce métrage réalisé, il doit apparaître dans les documents relatifs à la vente comme l’avant-contrat (promesse ou compromis de vente), l’acte de vente définitif, etc.

Notez que pour obtenir la surface en loi Carrez il est indispensable de faire appel à un expert qui va se déplacer dans le logement pour réaliser le métrage avec des outils adaptés.

Dans quels cas doit-on mesurer la surface selon la loi Carrez ?

Le calcul de la surface d’un logement en loi Carrez s’adresse aux logements situés en copropriété dans le cadre d’une vente immobilière. A ce titre, cela concerna aussi bien les appartements en copropriété que les lotissements. Le calcul ne s’applique donc pas aux maisons individuelles, ni aux logements en VEFA (vente en l’état future d’achèvement). Ces logements font en effet l’objet d’un mode de calcul de la surface habitable qui leur est propre.

Quelles pièces entrent en compte dans le calcul de la surface loi Carrez ?

Lorsque l’on réalise un calcul de la surface en loi Carrez, on tient compte des locaux couverts et fermés en dur, dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 mètre. Cela exclut donc tout le gros œuvre, à savoir les murs, les cloisons, les marches et les cages d’escalier, les gaines et embrasures de portes et de fenêtres.

  • Les pièces à vivre : salon et salle à manger.
  • La cuisine.
  • Les chambres.
  • Les placards situés dans chaque pièce.
  • La buanderie.
  • Les salles d’eau (salle de bains et WC).
  • Les combles aménagés.
  • Les combles non aménagés.
  • Les sous-sols (autres que les caves, garage et parking).
  • La véranda.

La superficie en loi Carrez ne permet donc pas de savoir quelle est la surface réelle de l’ensemble du lot, mais elle permet de connaître la surface qui peut être exploitée immédiatement en l’état.

Bon à savoir

La surface habitable correspond à la surface plancher, à laquelle on déduit les espaces qui ne sont pas habitables (murs, marches, cages d’escalier, surface dont la hauteur est inférieurs à 1,80 mètre, etc.).

La surface utile tient compte de la surface habitable du logement, à laquelle on ajoute 50% de la surface des annexes privatives (les caves, sous-sols, celliers, combles, greniers aménageables, loggias, balcons, véranda).

Loi Carrez : les surfaces qui n’entrent pas en compte

Le métrage de la surface en loi Carrez exclut également certaines pièces et certains éléments du calcul. Il s’agit des pièces non privatives et impropres à l’habitation, telles que les greniers non aménageables, les places de parking, les garages, les boxes et annexes, et les caves. De plus, la loi exclut les surfaces qui ne sont pas fermées, comme les balcons, terrasses et jardins.

Loi Carrez et surface habitable : quelles différences ?

On peut parfois confondre la surface loi Carrez et la surface habitable, que l’on appelle également surface loi Boutin. Cependant, ces deux modes de calcul présentent quelques différences, la surface habitable ne peut d’ailleurs se substituer à la surface loi Carrez dans les documents liés à la vente.

Légalement, la surface loi Carrez ne se calcule donc qu’en copropriété, alors que la surface habitable apparaît dans un bail par exemple.

Techniquement, la surface habitable correspond à la surface plancher et donc la surface construite, à laquelle on déduit les surfaces occupées par les murs, les cloisons, les marches et cages d’escalier, les gaines et embrasures de portes et fenêtres, et les surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètre.

Ce sont les points qui sont similaires avec la loi Carrez. Cependant, le calcul de la surface habitable ne tient pas compte des superficies telles que les combles non aménagés, les sous-sols, les caves, les remises, les vérandas, etc. Ces surfaces sont, elles, prises en compte dans le calcul de la loi Carrez.

Qu’est-ce que le séquestre et est-il obligatoire ?

Classé dans : Non classé — 21 septembre, 2019 @ 12:00

16 AOÛT 2019 / PAR LOGIC-IMMO.COM

Au moment de signer le compromis de vente, l’acquéreur verse un séquestre au vendeur pour réserver le bien. Il s’agit du dépôt de garantie de 5 à 10%, qui n’est pas obligatoire, mais systématiquement versé dans le cadre d’une vente.

 

Qu’est-ce que le séquestre et est-il obligatoire ? Sequestre-notaire-900x579

Achat immobilier : définition du séquestre

Un acheteur, qui a trouvé le bien immobilier qu’il souhaite acheter, doit pouvoir le « réserver » formellement auprès du vendeur. Pour ce faire, il verse une somme appelée « dépôt de garantie » au moment de la signature du compromis de vente, à savoir l’avant-contrat qui permet de sceller l’accord entre les parties et qui les engage l’une envers l’autre. Ce dépôt de garantie est un acompte qui permet de rassurer le vendeur et de lui garantir que la vente sera bien menée à son terme. Le séquestre correspond donc à cet acompte versé par l’acheteur, mais notez que cette somme est bloquée jusqu’au moment de la signature de l’acte de vente définitif.

Cette somme n’est en aucun cas une obligation légale, il est donc tout à fait possible de signer un compromis de vente sans verser de séquestre. En revanche, il s’agit d’un usage répandu, et il est bien rare de conclure un compromis de vente sans le versement du dépôt de garantie.

 


Bon à savoir

L’avantage du séquestre est donc de rassurer le vendeur sur l’engagement de l’acquéreur, mais cette somme reste immobilisée jusqu’à la vente, ce qui permet à l’acquéreur de la récupérer facilement en cas de rétractation.


 

Quel est le montant du séquestre ?

Le séquestre n’étant pas obligatoire, aucune réglementation n’encadre le montant versé au moment de la signature de l’avant-contrat. En revanche, il est d’usage de verser une somme comprise entre 5 et 10% du prix de vente du logement, soit au notaire, soit à l’agent immobilier. C’est à ce moment que le rôle du notaire prend toute son importance, puisque cette somme ne sera pas encore encaissée par le vendeur. C’est donc le notaire qui perçoit le dépôt de garantie et qui l’immobilise sur un compte séquestre, généralement à la Caisse des dépôts et consignation. Cette somme est alors indisponible jusqu’à ce que la vente soit effective, le jour de la signature de l’acte authentique de vente, ou jusqu’au retrait de l’acquéreur le cas échéant.

Si c’est l’agent immobilier qui perçoit la somme, il va également la déposer sur un compte séquestre.

Il est également possible de verser la somme directement au vendeur, mais cela comporte plus de risques en cas de demande de restitution.

 

 

Que devient le séquestre une fois versé ?

Durant les quelques semaines qui séparent la signature du compromis de celle de l’acte de vente, la somme du dépôt de garantie reste bloquée sur le compte séquestre. Elle est débloquée et versée au notaire à partir du moment où l’acquéreur obtient la réponse positive de la banque lui accordant un crédit immobilier : le montant du dépôt de garantie est alors déduit du montant total de la vente.

En revanche, si l’acquéreur se rétracte durant le délai légal de 10 jours suivant la signature du compromis de vente, la somme est alors également débloquée, mais reversée à l’acquéreur qui la récupère intégralement. Il en va de même si l’acquéreur peut faire valoir une clause résolutoire : si la banque n’accorde pas de crédit par exemple, la somme est alors également débloquée et revient à l’acquéreur.

Lorsque l’acquéreur est en position de demander la restitution du dépôt de garantie et que celui-ci a été versé au vendeur, il doit en faire la demande et la somme lui est rendue dans les 15 jours qui suivent. Au-delà, le montant peut être majoré.

Si c’est le notaire ou un agent immobilier qui a perçu le dépôt de garantie, il ne peut débloquer la somme qu’avec l’accord écrit des deux parties. Si le vendeur ne donne pas son accord, c’est le tribunal qui juge le sort du dépôt de garantie.

Mais si l’acquéreur annule la vente au-delà du délai de 10 jours et sans faire valoir une clause résolutoire, le vendeur conserve la somme en dédommagement.

 


Bon à savoir

S’il se rétracte durant le délai légal, l’acquéreur récupère la somme du séquestre sans avoir à motiver sa décision.

L’agence immobilière va t’elle disparaître à cause du digital ?

Classé dans : Non classé — 6 septembre, 2019 @ 6:26

 

L’agence immobilière va t’elle disparaître à cause du digital ?

« Les espèces qui survivent ne sont pas les espèces les plus fortes, ni les plus intelligentes, mais celles qui s’adaptent le mieux aux changements. » Charles Darwin

Une entreprise est en danger lorsque les technologies et la société évoluent plus rapidement que sa capacité à s’adapter. Aucun modèle économique n’est épargné (Taxi, Hôtellerie, Banque…) et aucune entreprise n’est aujourd’hui  » too big to fail  » trop grosse pour tomber. Avec le digital il y a une sorte de sélection naturelle qui s’opère, les sociétés n’arrivant pas à s’adapter étant soit avalées par de plus agiles, soit elles disparaissent tout simplement : Motorola, Nokia, Kodak, Virgin Megastore, SAAB, American Airlines… la liste est longue !

Charles Darwin a écrit dans sa théorie de l’évolution «  Les espèces qui survivent ne sont pas les espèces les plus fortes, ni les plus intelligentes, mais celles qui s’adaptent le mieux aux changements « . L’adaptabilité au monde digital est identique. C’est stratégique pour toutes les entreprises et on parle aujourd’hui de Digital Darwinism quand une société est mise à mal et disparait parce qu’elle n’a pas évoluée.

 

Et si l’agence et les agents immobiliers étaient en voie d’extinction ?

Comme tous les autres univers le marché de la pierre n’échappe pas à la digitalisation. Les mutations sont rapides et parfois violentes. La société évolue les sociétés doivent évoluer. Il faut donc s’adapter mais il ne faut cependant pas changer pour changer, mais bien appréhender un nouvel environnement dans lequel la société va se repenser sur le long terme. Les agences aussi doivent se digitaliser sous peine de disparaître. Non pas en quittant les centres villes pour se dématérialiser sur le net, nous n’y croyons pas, mais en existant via des services numériques à fortes valeurs ajoutées.

Les entreprises qui subissent le digital sont celles qui sont le moins orientées clients. Kodak pouvait facilement inventer Instagram, Virgin Mégastore pouvait inventer Deezer ou Spotify mais leurs résistances aux changements, leurs mécompréhensions des besoins clients et de la réalité des usages les ont exclus des choix des consommateurs.

Cette digitalisation des clients transforme les usages et les pratiques. Dans l’immobilier le premier interlocuteur lors d’une recherche immobilière n’est plus l’agent immobilier du quartier, maintenant c’est à Google que l’on demande. Les recherches sont de plus en plus précises et c’est le moteur de recherche qui dirige et qui renseigne sur les informations qu’il juge pertinentes selon ses algorithmes et ses intérêts publicitaires.

Beaucoup d’acteurs vivent de l’immobilier sur Internet, des portails, des services qui pour beaucoup jouent uniquement les « intercalaires » entre les agences et les consommateurs. Pas des intermédiaires qui apporteraient de la valeur, mais des filtres et des péages qui vampirisent la visibilité des agences en leur faisant payer à prix d’or l’exposition de leurs annonces.

Pour mieux comprendre le propos : si l’on transpose cette démarche dans le monde réel, ces acteurs installent une guérite devant les agences et les agents payent pour qu’ils passent par cette porte. Avec cet argent ils construisent des cloisons de plus en plus hautes qui occultent complétement la vitrine, il est donc nécessaire de payer de plus en plus, jour après jour.

L’agent immobilier doit reprendre son destin en main et continuer à créer de la valeur, il doit survivre à cette automatisation que souhaite certaines startups. Il doit se transformer lui aussi et se repositionner, se poser des questions et réallouer des budgets et des efforts. La digitalisation de l’agence ce n’est pas de financer plus de services, c’est utiliser les technologies qui vont renforcer le rôle de l’agent immobilier.

 

Il faut disposer des services qui vont renforcer sa valeur au niveau local, c’est là que le business se déroule.

Le point de vente est surtout un point de contact humain et c’est un avantage concurrentiel énorme. Les géants du digital l’ont bien compris et ils souhaitent, eux aussi, posséder des points de ventes physiques : la complémentarité est essentielle.

Plus qu’un lieu d’achat, le point de vente devient un lieu de vie et d’expérience. Quelques exemples : Amazon, le géant de la distribution en ligne a ouvert une boutique à Seattle où se trouve son siège, et selon le Wall Street Journal, ils auraient prévu d’ouvrir 300 à 400 boutiques sur le territoire américain.  Birchbox, le pure player de box à domicile a ouvert un magasin rue Montmartre qui ne désemplit pas. Apple ouvre des boutiques alors qu’ils pourraient vendre très facilement depuis le web qu’il maîtrise parfaitement.

 

Le commerce est et restera hautement relationnel et serviciel, c’est bien là que l’agent à sa valeur ajoutée à apporter.

Au delà de l’expertise technique qu’il délivre, l’agent accompagne le consommateur tout au long du processus : de l’écoute du projet à sa concrétisation. L’agent offre une interaction personnalisée car chaque acheteur a sa propre histoire, sa personnalité, ses aspirations, ses craintes. Chaque vendeur des demandes et des exigences. Cette sensibilité et cette adaptabilité, seul l’humain peut l’offrir.

Il est nécessaire de conjuguer les avantages du digital et les avantages de l’agence physique. L’agent immobilier doit appréhender le digital comme un outil à son service plutôt qu’une menace. Et il doit faire des choix, investir sur des supports qui valorisent son expertise et qui préserve son fond de commerce. Il doit repenser sa présence digitale et ses actions. Le mandat exclusif permet de maîtriser son inventaire, le Fichier Amepi est un des outils digitaux qui permet de renforcer le rôle de l’agence et accélère le business. Il est nécessaire de s’unir entre professionnels de l’immobilier, de monter en compétence et il est urgent de le faire de façon locale, c’est là que sont les biens et les clients.

L’agence immobilière ne disparaitra pas à cause du digital, elle disparaitra si les agents ne se digitalisent pas. L’agent immobilier du futur se démarquera par son savoir-faire et son savoir-être associés à l’utilisation des nouvelles technologies. Sinon un algorithme prendra sa place.

 

Est-ce que je peux acheter sans apport ?

Classé dans : Non classé — 13 juillet, 2019 @ 4:13

3 FÉV 2019 / PAR LOGIC-IMMO.COM

Vous rêvez d’acheter un appartement ou une maison mais n’avez pas mis d’argent de côté ? Sachez que cela n’a rien d’impossible ! En effet, de plus en plus de banques acceptent d’accorder des crédits à des ménages sans apport personnel. Quelles sont les conditions à respecter ?

 

L’apport personnel, késako

L’apport personnel, c’est la somme dont vous disposez personnellement pour financer une partie de votre achat immobilier. Cet apport, qui est généralement complété par un crédit immobilier, provient souvent de votre épargne personnelle (Livret A, Livret Jeune, plan d’épargne logement, etc.), mais peut également être issu d’un héritage, d’une aide familiale ou encore de la revente d’un autre bien immobilier. Certaines aides attribuées sous des conditions de ressources peuvent également être considérées comme un apport personnel.

C’est le cas du prêt à taux zéro (PTZ) qui peut financer 20 % de votre achat, du prêt d’accession sociale (PAS), du prêt conventionné (PC) ou encore du prêt d’Action Logement (aussi appelé « 1% logement »). Que l’apport personnel provienne de l’épargne ou d’aides au logement, les banques prêteuses souhaitent généralement qu’il représente au moins 10 à 20 % du montant de l’achat, afin de diminuer le risque d’un prêt non remboursé.

Cependant, si les banques préfèrent prêter de l’argent aux ménages disposant d’un apport, elles accordent de plus en plus de crédit à ceux qui n’en ont pas. Alors, pas de panique si c’est votre cas.

 

Pour acheter sans apport, mieux vaut être jeune !

Pour une banque, la présence d’un apport personnel constitue une preuve que l’emprunteur est capable d’épargner et de gérer son budget. Cependant, aujourd’hui, les banques prennent plus de risques et accordent des crédits à des personnes sans apport personnel. Si c’est votre cas, vous devrez présenter des garanties sérieuses pour espérer obtenir votre crédit.

En effet, votre banque cherchera à déterminer votre capacité à rembourser votre emprunt. Pour cela, elle regardera votre âge, votre situation professionnelle (revenus, type de contrat, perspectives d’évolution, etc.), votre situation familiale (nombre de personnes à charge…), votre niveau d’endettement (qui ne doit pas dépasser 33 % de vos revenus), ainsi que votre capacité d’épargne. Précisons que si vous êtes un jeune primo-accédant, la banque peut considérer qu’il est tout à fait normal que vous n’ayez eu le temps d’épargner suffisamment d’argent pour financer votre achat immobilier.

De plus, ces dernières années, les banques ont tendance à proposer des conditions d’emprunt avantageuses pour les emprunteurs de moins de 40 ans. En revanche, si vous avez plus de 50 ans et que vous n’avez pas mis d’argent de côté, il vous sera plus difficile d’obtenir un crédit immobilier.

 

Acheter sans apport : comment mettre toutes les chances de son côté ?

Si vous n’avez pas d’apport personnel, préparez minutieusement votre dossier d’emprunt avant de prendre rendez-vous avec votre banque. En effet, à défaut d’apport, vous devrez présenter de solides garanties ainsi que de bons arguments à votre banque. Si vous êtes jeune, vous pourrez notamment vous appuyer sur votre âge pour justifier votre absence d’apport.

Si vous avez des placements (Livret A, PEL, assurance vie…), il faudra absolument les présenter à votre banque, afin de prouver que vous êtes capable de mettre de l’argent de côté chaque mois, et donc de rembourser un éventuel crédit. Vous devrez également démontrer que votre situation professionnelle est stable. Si vous souhaitez emprunter en couple, il est préférable qu’au moins l’un des deux co-emprunteurs soit en CDI.

Enfin, vérifiez que votre endettement total ne dépasse pas 33 % de vos revenus. Dans tous les cas, n’hésitez pas à mettre votre banque en concurrence, afin de comparer les différentes offres et de faire des économies, que ce soit sur votre taux ou sur votre assurance emprunteur. Si votre banque vous refuse votre crédit, n’hésitez pas à demander les raisons de ce refus. Cela vous permettra d’améliorer votre dossier avant de faire une demande dans une autre banque.

 

SCI et location à soi-même: bonne ou mauvaise idée ?

Classé dans : Non classé — 22 juin, 2019 @ 4:19

BiographiePhilippe Van Steenlandt, docteur en droit (Paris II Panthéon-Assas), notaire associé, directeur du service patrimonial de l’Etude notariale ALPHA NOTAIRES. Philippe.vansteenlandt@paris.notaires.fr

Un propriétaire ne peut pas déduire de ses impôts les intérêts d’un emprunt contracté pour son acquisition, ni les éventuels travaux. Mais des solutions existent via une SCI. Décryptage de notre expert Philippe Van Steenlandt, docteur en droit et notaire.

Propriétaire de votre résidence principale ou secondaire, vous ne pouvez pas déduire de vos impôts, notamment de vos revenus fonciers, les intérêts d’un emprunt contracté pour son acquisition, ni les éventuels travaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration que vous avez réalisés.

Certains conseils fiscalistes proposent alors de créer une société civile immobilière (SCI), qui se portera acquéreur de la résidence principale ou secondaire ou à laquelle ladite résidence sera vendue. La SCI louera ensuite le bien à l’associé.

Faut-il se laisser séduire par une telle stratégie, fondée sur une « location à soi-même » ?

I. L’intérêt fiscal de la location à soi-même

Déduction des intérêts d’emprunt et des dépenses de travaux

La SCI perçoit des loyers, puisqu’elle donne à bail la résidence principale. Dans sa déclaration de revenus fonciers, elle pourra alors imputer sur les loyers, les intérêts d’emprunt et les dépenses de travaux qu’elle aurait elle-même effectuées sur le bien.

Imputation du déficit foncier

Si l’imputation des intérêts d’emprunt et des dépenses de travaux absorbe l’intégralité des loyers, pour faire apparaître un déficit foncier, l’associé de la SCI, par hypothèse non soumise à l’impôt sur les sociétés, sera en mesure d’imputer ce déficit sur les autres revenus fonciers qu’il pourrait par ailleurs percevoir.

L’associé serait même autorisé à imputer ce déficit foncier sur son revenu global pour la part qui provient de l’imputation des dépenses de rénovation sur le bien. Nous l’aurons compris, dès lors que des travaux importants sont prévus sur une résidence principale ou secondaire, l’acquisition à travers une SCI ou une vente à une telle SCI peut constituer une stratégie défiscalisante très avantageuse.

Diversification du patrimoine

Dans l’hypothèse où le propriétaire vend sa résidence à une SCI, celui-ci peut remployer le prix dans des produits d’assurance-vie ou des contrats de capitalisation par exemple, ou encore dans d’autres actifs immobiliers, de rendement cette fois.

II. Le risque fiscal de la location à soi-même

Evidemment, une telle stratégie, permettant de sensiblement réduire ses impôts, n’est pas sans risque.

Les tribunaux sanctionnent régulièrement sur le terrain de l’abus de droit les contribuables les plus audacieux (en dernier lieu : CE, 9ème et 10ème Ch. Réunies, 8 févr. 2019, n° 407641) : l’opération n’est généralement pas motivée par un intérêt autre que fiscal.

Pour démontrer l’intérêt exclusivement fiscal, le juge relèvera entre autres le contrôle exclusif ou quasi-exclusif de la SCI par l’occupant du bien immobilier, l’absence d’autre actif dans la SCI, la brièveté du délai entre la création de la SCI et l’acquisition du bien immobilier, le financement intégral de l’acquisition et des travaux par l’associé occupant au moyen d’un compte courant d’associé…

En principe, le seul fait que le loyer corresponde à la valeur de marché est insuffisant à chasser l’abus de droit. Bien entendu, si le loyer, calqué sur le montant des échéances de l’emprunt contracté par la SCI pour l’acquisition, était inférieur à la valeur d’usage, le contribuable faciliterait la tâche du juge.

En conclusion, il faut se méfier des stratégies d’optimisation fiscale réalisées sans étude préalable et sans les précautions indispensables à leur bonne fin. Ce d’autant plus qu’à compter du 1er janvier 2020, le juge ne sera plus tenu d’établir l’intérêt « exclusivement » fiscal pour contester un schéma patrimonial : il pourra se contenter de relever l’intérêt « principalement » fiscal…

Quelles sont les charges annuelles pour un propriétaire ?

Classé dans : Non classé — 18 mai, 2019 @ 12:04
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Blog > Mon projet immobilier > Quelles sont les charges annuelles pour un propriétaire ?

8 MAI 2019 / PAR LOGIC-IMMO.COM

En achetant un logement dans un immeuble collectif, on devient généralement copropriétaire. Cela engendre le paiement de charges, qui sont nécessaires au bon fonctionnement de la copropriété.

 

C’est quoi les charges prévisionnelles annuelles ?

Les charges prévisionnelles annuelles sont les charges obligatoirement payées par les copropriétaires, qui visent à prendre en charge les dépenses liées au fonctionnement de la copropriété. Si tous les copropriétaires payent obligatoirement ces charges, leur participation varie selon leur quote-part en copropriété, c’est-à-dire selon la « valeur » de leur lot. Pour rappel, chaque lot est constitué d’une partie privative et d’une quote-part de parties communes.

Les charges annuelles sont fixées par le budget prévisionnel annuel, qui est préparé tous les ans par le syndic de copropriété. Il est voté par l’assemblée générale dans les 6 mois qui suivent le dernier jour de l’exercice comptable précédent. Le budget prévisionnel réunit l’ensemble des dépenses de fonctionnement, de maintenance et d’administration courante des parties communes et des équipements communs de la copropriété pour l’année à venir.

Il est important que le budget prévisionnel soit le plus précis possible puisqu’il détermine les charges qui seront payées par les copropriétaires. Si le budget prévisionnel est sous-estimé, les charges payées par les copropriétaires seront insuffisantes pour couvrir les dépenses de la copropriété. Celle-ci pourrait notamment faire face à des difficultés pour payer ses prestataires.

 


Bon à savoir

Le calcul de la répartition des charges entre les copropriétaires est défini dans le règlement de copropriété et ne peut être modifié que par un vote à l’unanimité lors d’une assemblée générale.


 

C’est quoi les provisions sur charges ?

Généralement, le syndic de copropriété demande aux copropriétaires le versement de charges provisionnelles (ou « provisions sur charges ») au début de chaque trimestre. Ces provisions sur charges correspondent à un quart du budget prévisionnel, dont l’objectif est d’anticiper les dépenses de l’année à venir.

Ces charges sont donc estimées, c’est pourquoi elles sont appelées « provisions ». Elles constituent une cagnotte dans laquelle le syndic de copropriété « pioche » pour régler les dépenses de fonctionnement de l’immeuble, prévues dans le budget prévisionnel (entretien, maintenance, administration…) et les dépenses de travaux.

Dans certains cas, il peut être décidé en assemblée générale de copropriété que le versement des charges provisionnelles se fera chaque semestre ou chaque mois. A la fin de chaque année, lors de l’approbation de l’arrêté des comptes, les charges provisionnelles sont régularisées en fonction des dépenses réelles de la copropriété.

Si les charges annuelles étaient finalement insuffisantes pour couvrir les dépenses de la copropriété, les copropriétaires se voient généralement demander le versement d’un complément de charges. Dans le cas contraire, le trop-versé est imputé sur les charges de copropriété de l’année suivante.

 


Régularisation des charges : comment ça marche ?

Les provisions sur charges sont régularisées à la fin de chaque année, en fonction des dépenses réelles de la copropriété.


 

Qu’est ce qui est compris dans les charges ?

Les charges provisionnelles comprennent les charges générales et les charges spéciales, qui sont inscrites dans le budget prévisionnel. Les charges générales concernent la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes de la copropriété. Elles sont inscrites dans le budget prévisionnel (nettoyage de l’immeuble, éclairage des parties communes, ravalement, administration, consommations d’eau et d’électricité des parties communes, etc.).

De leur côté, les charges spéciales concernent les frais de fonctionnement des services collectifs et des éléments d’équipements communs comme l’ascenseur ou le chauffage collectif. Les charges spéciales sont réparties entre les copropriétaires en fonction de l’utilité potentielle que les services et les éléments collectifs représentent pour leur lot. Par exemple, une personne qui vit en rez-de-chaussée paiera moins de charges liées au fonctionnement de l’ascenseur qu’une personne qui vit au 6e étage.

Cependant, le calcul de la répartition des charges spéciales ne tient pas compte de l’usage réel du service ou de l’élément d’équipement commun. Précisons qu’il existe également des provisions sur charges « hors budget prévisionnel ». Elles concernent le financement des travaux de conservation ou d’entretien de l’immeuble ou qui portent sur les éléments d’équipements communs (autres que les travaux de maintenance) ou le financement des travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble.

 


Copropriété : quid des avances ?

En plus des provisions sur charges, le syndic peut demander aux copropriétaires de verser des avances, qui constituent une réserve d’argent en vue des dépenses futures. Contrairement aux provisions, elles sont remboursées au copropriétaire lors de la vente de son lot.


 

 

Est-il mieux de louer un appartement vide ou meublé

Classé dans : Non classé — 11 mai, 2019 @ 5:16
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17 AVR 2019 / PAR LOGIC-IMMO.COM

Si vous envisagez de louer un logement, vous vous êtes certainement posé la question : faut-il mieux prendre un appartement vide ou meublé ? En réalité, la réponse dépend beaucoup de votre situation. Quels sont les avantages et les inconvénients des deux options ?

 

Vide ou meublé : des économies différentes selon votre situation

Le logement meublé

En meublé, la loi impose au propriétaire de fournir au locataire les équipements indispensables à la vie quotidienne. Ces équipements doivent être en bon état de fonctionnement à l’arrivée du locataire.

 

Les équipements obligatoires dans un meublé

Le meublé vous dispense de l’achat d’un peu de mobilier. Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 dresse la liste des éléments devant être mis à la disposition du locataire :

– Literie avec couette ou couverture.
– Volet ou dispositif occultant dans les chambres.
– Table et sièges.
– Étagères.
– Plaques de cuisson.
– Four ou micro-ondes.
– Réfrigérateur et congélateur ou compartiment réfrigérant.
– Ustensiles de cuisine.
– Matériel d’entretien ménager.

Si vous n’avez pas de mobilier et que vous souhaitez emménager rapidement, un logement déjà meublé, où vous n’aurez plus qu’à poser vos valises, vous facilitera la vie !

 

Le logement nu

À l’inverse, si vous louez un logement « nu », il n’y a normalement aucun meuble, sauf ceux que le propriétaire voudra bien vous laisser. Vous avez donc le champ libre pour personnaliser votre appartement. Un bien vide vous conviendra mieux si vous avez déjà les meubles d’une précédente location.

 

Logement vide ou meublé : côté loyer, quelle différence ?

Sachez que si vous faites des économies sur le mobilier en louant meublé, un tel logement comporte tout de même des inconvénients. En effet, le point important de la location meublée reste le prix du loyer demandé pour compenser les investissements de départ du propriétaire. En moyenne, les logements meublés sont loués 10 à 20 % de plus que ceux qui sont vides !

 

Des règles de bail distinctes entre location vide ou meublée

Le dépôt de garantie

Le dépôt de garantie demandé à l’entrée dans le logement est variable :

– En logement meublé: 2 mois de loyer maximum.
– Pour une location vide: 1 mois de loyer maximum.

 


 Les baux spéciaux

Outre le bail meublé classique, il existe des contrats de baux spéciaux. Par exemple, le bail étudiant ou encore le bail mobilité créé par la loi Elan du 23 novembre 2018. Ce dernier s’adresse à des personnes en formation professionnelle, en stage, en mutation, etc. Attention, les conditions de ces baux peuvent être différentes des règles applicables aux contrats classiques.


 

Le préavis de départ

Si vous quittez votre logement, vous devez donner au propriétaire un préavis de départ :

– 1 mois avant votre départ en meublé.
– 3 mois minimum avant votre départ en vide.

Louer en meublé implique généralement pour le propriétaire un turnover important des locataires. L’avantage pour vous, c’est que vous pouvez partir plus rapidement du logement.

 

La durée du bail

La durée du bail est également différente :

– Logement meublé: 1 an.
– Logement vide: 3 ans si le propriétaire est une personne physique et 6 ans si le bailleur est une personne morale.

Selon vos envies, une location meublée peut être plus intéressante qu’une location « nue ». En effet, si vous savez que vous ne vous installez pas pour une durée longue, un bail plus court sera plus adapté.

À noter, vous trouverez surtout des petites surfaces en meublé. Les logements vides sont souvent plus grands, car ils sont réservés à des locations plus longues.

 

Vide ou meublée, à vous de choisir la location la plus adaptée à vos besoins ! Prenez en compte la durée de votre séjour, votre budget, la surface dont vous avez besoin, mais aussi les meubles dont vous disposez.

 

Régime de l’indivision : comment ça fonctionne et qui décide

Classé dans : Non classé — 2 mai, 2019 @ 6:11

L’indivision est un régime beaucoup plus fréquent qu’on ne le pense pour se partager un bien, notamment immobilier. Mais son fonctionnement peut être complexe. Notre guide pour tout savoir.

Le régime de l’indivision est souvent méconnu des Français. La plupart d’entre eux y sont pourtant généralement confrontés au moins une fois dans leur vie, à l’occasion d’un divorce ou d’un héritage. Voici tout ce qu’il faut savoir sur le fonctionnement de ce régime juridique qui encadre la propriété d’un bien, notamment immobilier. Un dossier constitué avec l’aide de Jérôme Barré, avocat associé du cabinet Franklin.

Définition de l’indivision

L’indivision peut porter sur tous types de biens, que ce soit des actions, des meubles meublants, des obligations, un contrat ou encore une maison ou un appartement. L’indivision est la situation juridique dans laquelle plusieurs personnes détiennent des droits de même nature sur un bien ou un ensemble de biens, sans que leurs parts respectives soient encore individualisées : « chacun en a sa part mais tout le monde l’a en entier », résume Jérôme Barré.

L’indivision a 3 caractéristiques :

1) C’est un droit individuel

Chacun (chaque indivisaire) est propriétaire d’un droit qui lui est propre.

2) L’indivision n’est pas forcément organisée

Ce droit porte sur une fraction d’un bien indivis, sans que les processus de décision ne soient nécessairement organisés à l’avance. Cette situation peut conduire à de nombreux blocages. En effet, il faut l’accord de chacun des indivisaires pour les décisions les plus importantes (voir plus bas). Notamment, on ne peut pas, en principe, forcer l’un des indivisaires à vendre un bien, même s’il est en minorité. Pour éviter ces situations de blocage, il est possible d’organiser la gestion de l’indivision en en fixant les règles du jeu par la mise en place d’une convention d’indivision (voir plus bas).

3) Ce droit est précaire

« Nul n’est censé rester dans l’indivision », souligne Jérôme Barré. Tout indivisaire a le droit de provoquer la vente en vue du partage du bien, quelle que soit l’importance et la valeur de sa part indivise au sein de l’indivision. Dit autrement, si on ne peut pas forcer un indivisaire à vendre, on ne peut pas non plus l’empêcher de sortir de l’indivision. Ainsi, si l’un des indivisaires souhaite ventre sa quote-part, aucun des autres indivisaires ne peut, en principe, s’y opposer. Cette situation peut amener à la vente de l’ensemble des biens lorsque les autres indivisaires n’ont pas les moyens de racheter les parts du vendeur.

L’indivision : une situation « volontaire » ou « subie »?

L’indivision peut être « subie » (on dit alors qu’elle est d’origine légale) ou être « choisie » (on dit alors qu’elle est d’origine conventionnelle).

Des acheteurs peuvent faire le choix d’acheter à deux ou plus en indivision. Il s’agit de l’une des solutions les plus simples du point de vue des démarches à effectuer. Ce peut être le cas par exemple pour l’achat d’une résidence de vacances à plusieurs ménages, ou l’achat d’une propriété par un couple en concubinage.

Mais l’indivision peut également être « involontaire », liée à un événement de la vie : l’indivision peut ainsi trouver son origine dans une succession (lorsqu’il y a plusieurs héritiers), un divorce, ou encore dans la dissolution d’une société. Par exemple, au décès d’un conjoint marié sous le régime de la séparation de biens, le conjoint survivant et les enfants du couple peuvent se retrouver en indivision sur un bien.

Enfin, certaines donations peuvent entraîner a posteriori une situation d’indivision. Par exemple, lorsque des parents donnent la nue-propriété (indivise) d’un bien à leurs enfants (sans pouvoir établir de distinction entre eux) et qu’ils s’en réservent l’usufruit. Au décès des parents, les enfants deviendront propriétaires indivis du bien, ils en avaient d’ailleurs été nus propriétaires indivis. De fait « l’indivision est un régime beaucoup plus commun qu’on ne le pense », commente Jérôme Barré.

Qui décide en indivision et dans quels cas l’unanimité est-elle requise?

Le régime légal de l’indivision est défini par les articles 815 à 815-18 du Code civil. Dans le cadre d’une indivision, certaines décisions doivent être prises à l’unanimité, d’autres nécessitent la majorité des deux tiers des indivisaires, et enfin d’autres encore peuvent être le fait d’un indivisaire seul.

Un indivisaire seul :

Un indivisaire a le droit de prendre seul des mesures dites « conservatoires » au profit de l’indivision toute entière. Il s’agit des actes matériels ou juridiques qui sont nécessaires pour préserver le bien ou éviter sa perte et ce, « même si (ces mesures) ne présentent pas un caractère d’urgence » (article 815-2 du Code civil).

Cela peut par exemple concerner la remise en location du bien. Il y a cependant quelques principes à respecter. Par exemple, on ne pourrait pas avantager un locataire en particulier. Il faut aussi que la location présente un intérêt conservatoire. Cela ne serait pas le cas s’agissant d’une maison de vacances que les indivisaires se partageraient au gré de leurs décisions. Parmi les autres exemples de mesures conservatoires nécessaires, on peut citer la souscription d’un contrat d’assurance ou une mise en demeure de payer à un tiers.

Afin de financer ces dépenses, l’indivisaire pourra utiliser les fonds de l’indivision « sur lesquels il est présumé avoir la libre disposition ». Il faut cependant que les dépenses soient considérées comme raisonnables ou proportionnées aux enjeux et/ou à la valeur du bien. Un indivisaire ne pourrait pas forcer les autres indivisaires à dorer à l’or fin les poignées d’une modeste maison de campagne par exemple.

En cas de refus des co-indivisaires de contribuer au financement, « le cas échéant, un indivisaire s’adressera au juge (du Tribunal de Grande Instance) afin de réclamer aux autres indivisaires le paiement de la quote-part leur revenant », précise Jérôme Barré.

La majorité des deux tiers des indivisaires :

La majorité des deux tiers est requise pour les actes d’administration relatifs aux biens, c’est-à-dire des actes relevant de la gestion normale du bien ayant pour but d’en conserver la valeur ou de le faire fructifier. A cet égard, « il peut s’agir de la signature d’un mandat de gestion, de la réalisation de certains travaux d’amélioration des biens, de la vente de biens meubles pour payer des dettes de l’indivision, de la signature ou du renouvellement des baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial et artisanal », détaille Jérôme Barré.

A l’unanimité :

Les actes « graves » doivent être décidés à l’unanimité. Il s’agit de l’ensemble des actes qui n’entrent pas dans le cadre de la gestion normale du bien en indivision et qui seraient susceptibles d’en compromettre la substance.

L’exemple le plus parlant est celui de la vente du bien immobilier. Il pourrait également s’agir « de la réalisation de gros travaux tels que l’extension d’un bâtiment, la construction d’une piscine, de la conclusion d’un bail commercial ou rural, ou encore de la souscription d’un emprunt au nom de l’indivision ou encore consentir une hypothèque », décrypte Jérôme Barré.

Quels sont les droits des indivisaires ?

Chaque indivisaire a le droit d’utiliser le bien indivis en fonction de ses besoins, « à la condition que cet usage soit conforme à la destination du bien et ne compromette pas les droits concurrents des autres indivisaires », note Jérôme Barré.

Chaque indivisaire a également le droit de jouir de sa part des revenus ou des bénéfices annuels de l’indivision. Il peut obtenir une avance en capital si l’ensemble des indivisaires donnent leur accord.

Par ailleurs, « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué » (article 815 du Code civil). C’est l’un des principes fondamentaux de l’indivision. Le droit de provoquer la vente en vue du partage est un droit absolu (un seul indivisaire peut le décider, même si son unique but est de nuire aux autres indivisaires), imprescriptible et impératif (il s’impose quoi qu’il arrive, y compris au juge).

Conséquence du droit de demander le partage : chaque indivisaire aura la faculté de disposer de ses droits indivis. Ainsi, si l’un des propriétaires souhaite vendre sa quote-part, aucun des indivisaires ne peut s’y opposer.

Mais, l’indivisaire dispose également d’un droit de préemption. Autrement dit, lorsqu’un autre indivisaire veut céder ses parts, il doit proposer en priorité le rachat aux autres indivisaires Ainsi, si un indivisaire souhaite céder ses parts à un acquéreur étranger à l’indivision, il doit, en premier lieu, faire connaître aux autres indivisaires les prix et conditions de la cession envisagée. Les autres indivisaires auront alors un mois pour prendre position. Si aucun d’entre eux n’est preneur, il a alors le droit de vendre ses parts à un tiers.

On notera que le droit de préemption ne peut pas être exercé contre le bénéficiaire d’une donation (par exemple, dans le cadre d’une donation des parts indivises à ses enfants).

Quels sont les obligations des indivisaires ?

En face des droits, les indivisaires ont bien sûr des obligations. L’indivisaire doit notamment veiller à la conservation du bien, participer aux dépenses et s’acquitter des dettes.

Que se passe-t-il en cas de blocage ?

En pratique, le consentement de l’ensemble des co-indivisaires peut être difficile à obtenir, conduisant à des situations de blocage, en particulier lorsque l’unanimité est requise pour effectuer certains actes de disposition.

En principe, un indivisaire qui souhaite réaliser un acte portant sur un bien indivis peut solliciter l’autorisation du juge lorsque le refus de l’un des indivisaires met en péril l’intérêt commun.

Par ailleurs, il existe une procédure judiciaire spécifique en cas de blocage de la vente d’un bien par un ou plusieurs indivisaires. Dans cette hypothèse, les autres indivisaires peuvent faire appel au juge (TGI) à condition de représenter la deux tiers des droits indivis. Ils doivent alors faire une demande d’aliénation devant notaire avant de demander au TGI d’autoriser la vente. Attention cependant car il ne faut pas que cela porte atteinte de façon excessive aux droits des indivisaires réfractaires à la vente. Par exemple, on ne peut pas vendre à prix cassé dans ce cadre.

A défaut d’accord entre les indivisaires, le droit d’usage du bien indivis (par exemple qui peut profiter d’une maison et quand) pourrait également être réglementé par le juge.

Par ailleurs, lorsque certains indivisaires refusent de contribuer aux charges, un indivisaire (même seul) pourrait recourir au juge.

Les conventions d’indivision

L’indivision mal préparée ou mal organisée est source de conflits entre les différents indivisaires et les situations de blocage sont très courantes dans la pratique. Il est toutefois possible de prévenir certaines de ces situations conflictuelles en réglant l’exercice des droits indivis par le biais d’une convention d’indivision. Une convention d’indivision est un contrat entre les indivisaires qui organise les rapports au sein de l’indivision. La liberté de s’organiser est alors très grande, pour autant, il ne saurait être dérogé à certains principes du régime légal de l’indivision qui demeureront applicables.

Dans certaines limites, une convention pourra obliger un maintien temporaire dans l’indivision pour une durée maximum de 5 ans, notamment afin d’en pérenniser la gestion, limitant ainsi le droit de partage des indivisaires.

En outre, la convention peut prévoir que la prise de certaines décisions (sauf la vente) ne nécessitera qu’une majorité plus souple des indivisaires (par exemple, au-dessus de 50% des parts indivises). La convention peut également organiser l’usage et la jouissance des biens indivis, prévoir la désignation d’un gérant, organiser des modalités de sorties plus souples des indivisaires, ou encore prévoir une clé de répartition des droits, bénéfices et pertes entre les indivisaires. Une convention peut ainsi prévoir qu’au moment de la sortie ou du débouclage de l’indivision, ceux qui ont engagé plus de fonds ou pris plus de temps pour la réalisation du projet obtiennent un fruit supérieur à ceux des indivisaires qui n’auraient pas contribué autant.

Il faut bien sûr obtenir le consentement de tous les indivisaires au moment de la signature de la convention. Par ailleurs, il sera préférable de faire appel à un avocat spécialisé ou un notaire pour rédiger la convention, ce qui coûte généralement quelques milliers d’euros.

Comment sort-on d’une indivision ?

La sortie d’une indivision correspond à la vente du bien indivis en vue du partage du fruit de cette vente. A n’importe quel moment, le partage peut être décidé à l’amiable à l’unanimité des indivisaires ou être provoqué via une procédure judiciaire devant le TGI.

Comme il a été précédemment expliqué, sous certaines conditions, une convention d’indivision peut prévoir un sursis au partage pour une durée maximum de 5 ans (renouvelable tacitement). Ainsi, l’indivision peut durer au minimum 5 ou 10 ans.

Dernière mise à jour Aujourd’hui à 10:04 – Jean Louis Dell’Oro ©2019 LaVieImmo.com

 

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