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Acheter une maison : pourquoi faire appel à une agence immobilière ?

Classé dans : Non classé — 28 avril, 2018 @ 2:48
crédit immobilier

Acheter une maison : pourquoi faire appel à une agence immobilière ?

Qui ne rêve pas de vivre avec sa famille dans sa propre maison ? Acheter une maison est surement l’un des projets les plus importants pour une famille. Mais cela nécessite également un investissement important. Aujourd’hui, il est de plus en plus difficile de trouver la maison idéale qui convient le plus à nos besoins et bien évidemment à notre budget. Si actuellement vous êtes à la recherche d’un bien immobilier, deux options s’offrent à vous : soit vous contactez une agence immobilière, soit vous essayez de trouver votre appartement par vos propres moyens. S’il est aujourd’hui faisable de trouver seul un appartement en consultant tout simplement internet, beaucoup de personnes préfèrent contacter l’expert dans le domaine de la transaction : une agence immobilière. Mais pourquoi donc ce choix particulier ? Surement, en raison de tous les avantages que cela apporte aux locataires. Découvrez de ce fait dans cet article les bonnes raisons qui poussent un particulier à faire appel à une agence immobilière.

L’agent immobilier a une bonne connaissance du marché

Avant toute chose, il est à noter qu’une agence immobilière Sainte-Maxime est un expert dans le domaine de la transaction immobilière. De ce fait, elle dispose d’une connaissance excellente dans le marché immobilier. Pour cela, une agence est la mieux placée pour connaitre parfaitement le prix qui varie bien évidemment en fonction des quartiers. Dans le cas où vous êtes à la recherche d’une maison pour ensuite la louer, l’agence est également l’expert qui pourra vous aider à choisir le bon endroit qui attire plus de locataires. Et étant  donné que l’agence est en collaboration avec d’autres agences, les agents immobiliers peuvent vous proposer un large choix de maisons à vendre, en fonction de vos besoins et de votre budget. De ce fait, faire agence immobilière Sainte-Maxime vous permet de découvrir dans les plus brefs délais les différents biens à vendre dans votre quartier pour que vous puissiez choisir la maison parfaite qui s’adapte le plus à vos exigences. Vous pourrez même apercevoir des maisons à vendre qui ne sont pas encore sur le marché.

L’agent immobilier accompagne ses clients

L’agent immobilier peut également vous aider à choisir le meilleur quartier et à bien définir votre choix. Pour cela, l’agence immobilière Sainte-Maxime vous posera surement quelques questions afin de connaitre le budget que vous avez consacré à l’achat du bien (prix de la maison, frais de notaire et frais de l’agence), le nombre de mètres carrés dont vous aurez besoin, le nombre de pièces et de salle d’eau qui vous conviendra, l’étage de l’appartement, le type de l’immeuble, l’état de l’appartement, les prestations de l’immobilier… Une fois que vous aurez répondu à toutes ces questions, l’agent immobilier pourra facilement déterminer vos besoins et vos attentes. Cela lui permettra de trouver rapidement la maison qui convient à vos demandes. Et une fois que l’agence immobilière Sainte-Maxime a fini ses recherches, l’expert vous fera une liste de toutes les maisons qui correspond à vos critères. Il vous accompagne lors de la visite et sera également à vos côtés lors de la négociation du prix. En  tout, durant toutes les démarches, votre agent immobilier est entièrement à votre disposition.

Les galères rencontrées par les particuliers qui ont vendu seul

Classé dans : Non classé — 27 avril, 2018 @ 11:57

13 avril 2018

MeilleursAgents - Les galères rencontrées par les particuliers...

Vendre un bien immobilier est loin d’être un fleuve tranquille. D’autant plus quand ce n’est pas son métier. Entre la mise en vente, les visites, la constitution du dossier… et quand bien même un acquéreur intéressé fait une offre au prix demandé par le propriétaire vendeur, la partie n’est pas forcément gagnée. Le parcours jusqu’à la finalisation de la vente chez le notaire est semé d’embûches. Florilège d’écueils auxquels les particuliers peuvent être confrontés.

Une annonce qui ne suscite aucun intérêt

Des photos de qualité insuffisante ou prises avec un mauvais angle, une décoration intérieure trop personnalisée ou qui n’est plus au goût du jour…  Un vrai problème quand on connaît l’importance des photos dans une annonce. « Avant de créer une annonce, le professionnel met tous les atouts de son côté en valorisant le bien. Soit nous avons affaire à des photographes professionnels, soit nous sommes appareillés pour avoir des photos en grand angle retravaillées. Pour les logements vides ou à rafraîchir, nous apportons aussi des solutions comme le home staging et les visites virtuelles pour les valoriser », explique Leonel Vieira.

Vous l’aurez compris, à moins d’avoir un vrai don pour la photo – et encore, faire de jolis portraits de famille ne compte pas! – et surtout un bel appareil, un professionnel pourra vous être bien utile au moment de cette étape décisive. Caroline, qui a cherché à vendre son studio pendant des mois par elle-même a fini par le comprendre lorsqu’elle a montré son annonce à une agence appelée finalement à la rescousse: “Je ne cuisine pas et donc je n’avais pas mis de photo de ma cuisine. Pourtant , le fait qu’elle soit séparée était apparemment un vrai plus pour les acquéreurs potentiels. Je n’y avais absolument pas pensé !

Une négociation importante et systématique

« Neuf fois sur dix le bien est affiché trop cher quand le particulier essaye de vendre seul, déplore Hubert Massenet, directeur de l’agence AJP Bordeaux Chartrons. Le vendeur en direct pense que plus il vend cher, plus il aura des propositions hautes, mais c’est un mauvais calcul. Plus le prix est déconnecté du marché, moins il aura d’offres d’achat. Les acquéreurs sont très peu opportunistes, ils se fixent un budget et regardent rarement au-dessus ». Or, « quand la vente démarre sur de mauvaises bases, bien souvent elle se finalise sur un prix inférieur à celui qu’aurait obtenu l’agence », conclut Hubert Massenet.

Et Francis, ancien propriétaire d’une maison située à Grenoble de reconnaître: “J’ai fait estimer ma maison par une agence qui m’a proposé un prix net vendeur à 386 000 euros et 400 000 euros frais d’agence inclus. Je l’ai mise en vente en direct à 392 000 euros en me disant que je couperais ainsi la poire en deux. Mais à chaque fois les acheteurs me disaient qu’ils voulaient justement acheter en direct pour économiser la commission d’agence. Et au final je n’ai eu que des propositions à moins de 380 000 euros.”

Des visites chronophages, annulées…et finalement un délai de vente qui s’allonge

Estimer son bien, prendre des photos, rédiger son annonce sur une ou plusieurs plateformes, faire visiter le bien… Le processus de mise en vente d’un bien immobilier demande un certain temps, qui dépend certes de l’état du marché mais aussi de temps que l’on a à y consacrer. « Sur un marché tendu, comme dans le centre de Lyon, un bien se vend en trois ou quatre jours. Si tous les critères sont respectés, c’est-à-dire si le prix est cohérent, si le bien ne présente pas de défaut majeur et si le dossier de financement de l’acquéreur est validé, un compromis peut être signé dans un délai d’un mois à un mois et demi en passant par une agenceUn particulier met facilement un mois supplémentaire voire beaucoup plus sur un marché moins recherché », estime Leonel Vieira.

C’est ainsi que Yannick, propriétaire d’un 70 mètres carrés à Issy-les-Moulineaux a mis 3 mois à trouver un acquéreur pour son bien. “On m’avait dit qu’il fallait que l’appartement soit présenté sous son meilleur jour au moment des visites. Alors étant propriétaire d’un appartement situé au 6ème étage et orienté sud, je préférais le faire visiter en journée. Mais avec mon travail ce n’était possible que le week-end. Du coup, entre les visites annulées parce que les acquéreurs partaient finalement en week-end ou avaient trouvé un autre bien dans la semaine, le temps et vite passé, et j’ai failli devoir prendre un prêt relais.”

L’annulation de la vente

Une offre voire la signature d’une promesse ou d’un compromis de vente ne garantit pas la réalisation finale de l’opération. Refus de prêt, pièces manquantes au dossier de vente (diagnostic, permis de construire pour une extension ou une ouverture), dépassement des délais… Divers motifs peuvent conduire une vente à l’échec.

Anne-Laure et Thomas, propriétaires d’un appartement 3 pièces à Nantes ont mis leur logement en vente en novembre pour acheter plus grand en vue d’accueillir leur 2e enfant. Mais le couple avait sous-estimé le volet administratif et juridique de la vente, d’autant plus complexe que leur appartement se situe dans une copropriété. Depuis l’entrée en vigueur de la loi Alur en mars 2014, tout un ensemble de documents sur l’organisation et la situation financière de la copropriété doit être annexé au compromis de vente. « En deux semaines, on a trouvé un couple intéressé, qui cherchait à s’installer dans la région au printemps en raison d’une mutation professionnelle. Mais entre les diagnostics et tous les papiers à récupérer auprès du syndic, avec nos journées déjà bien chargées, nous avons perdu beaucoup de temps et nous n’étions pas prêts pour signer le compromis de vente en temps voulu. Du coup, nos acquéreurs se sont tournés vers un autre appartement », raconte Thomas.

4 étapes pour demander un prêt immobilier

Classé dans : Non classé — 18 avril, 2018 @ 11:31

Posté le 18 janvier 2018 dans la catégorie Blog-Logic-Immo par Logic-immo.com

Demande de prêts, courtier en assurance, réalisation des expertises, un projet immobilier demande du temps et de la patience. Suivez nos 4 étapes pour mener à bien ce projet impliquant à tous les niveaux.

4 étapes pour demander un prêt immobilier

Une simulation de prêt, tu demanderas

Vous envisagez de sauter le pas, d’acquérir enfin votre petit nid ? Commencez par évaluer votre capacité d’endettement. Demandez un rendez-vous à votre banque pour savoir quel montant de prêt vous pouvez espérer. N’hésitez pas non plus à vous rendre sur des sites comme meilleurtaux.com, un site comparateur de crédit immobilier. En quelques clics, il vous informera des différents taux et conditions des organismes bancaires, susceptibles de répondre favorablement à votre demande.

Un contrat, tu signeras !

Le vendeur a accepté votre offre ? Il est temps de signer le compromis, un engagement bilatéral par lequel il s’engage à vous vendre son bien. Après signature, vous disposez d’un droit de rétractation de dix  jours pour changer d’avis. Vous pouvez aussi opter pour une promesse unilatérale de vente qui engage le vendeur à vous vendre son bien mais qui vous laisse l’option de ne pas acheter le bien dans un délai convenu, sans motif particulier. Pour bloquer le bien, vous devez en général, verser entre 5 et 10 % du prix. Le plus souvent, la promesse prévoit que le vendeur puisse conserver la somme versée à titre d’indemnisation.

Une expertise, tu réaliseras

Maison ancienne, bien atypique… Pour vous protéger d’éventuels vices cachés qui pourraient vous gâcher la vie, n’hésitez pas à faire un appel à un expert qui réalisera un contrôle technique du bâtiment (porte, fenêtre, électricité, toiture), incluant son avis sur le bien en question et une liste des travaux à prévoir. Cela peut constituer un élément de négociation avec le vendeur. Le prix de cette prestation varie de 400 à 1500 €.

Une demande de prêt, tu déposeras

Vous avez trouvé l’appartement de vos rêves ? Et vous ne voulez surtout pas qu’il vous file entre les mains ? Il est temps de constituer un dossier à présenter à la banque ou à un courtier comme la CAFPI. Il va donc falloir réunir une série de documents et de justificatifs (état civil, revenus, avis d’imposition) et passer des examens médicaux dans certains cas. Un courtier a l’avantage de simplifier au maximum vos démarches et se charge de contacter banques et organismes d’assurance à votre place pour vous faire la meilleure proposition.

Armés de ces bons conseils, vous voilà prêts à avancer sereinement dans votre projet immobilier.

Investir dans un studio demeure un choix rentable

Classé dans : Non classé — 6 mars, 2018 @ 11:06

Investir dans un studio demeure un choix rentable

Dans un contexte de hausse de prix, l’achat d’un bien de petite taille, comme un studio, est la solution pour investir sans se ruiner.

Investir dans un studio demeure un choix rentable Fotolia_106713739_Subscription_Monthly_M-770x350

En France, les prix des biens immobiliers ne cessent d’augmenter rendant l’investissement inaccessible pour de nombreux Français. Dans ce contexte, les particuliers l’ont bien compris : l’achat d’un bien de petite taille, comme un studio, est la solution pour pouvoir investir et ils privilégient désormais cette solution. En effet, selon un sondage réalisé par Vivastreet, numéro 2 des sites de petites annonces, 27% des sondés achèteraient un studio s’ils devaient investir dans un bien immobilier en 2018.

Un investissement rentable pour un budget modeste

Le marché de l’immobilier en France, avec ses prix élevés, demeure sous tension. C’est pour cela que les Français sont à la recherche de placements alternatifs rentables. Ainsi, si la maison, reste le bien le plus cité en cas d’investissement immobilier effectué cette année, le studio arrive en 2e position. En effet, pour un investissement rentable avec un budget modeste, l’achat d’un T1 dans une grande agglomération ou une ville étudiante reste une valeur sûre. Arrivent en 3e et 4e position, l’appartement de 2 pièces et plus (15%) et la place de parking (9%).

Une demande locative forte sur les petites surfaces

Sans surprise, le prix reste le premier critère de choix pour 30% des internautes. Viennent ensuite la qualité de la construction (26%), les impôts locaux (7%) ou encore la surface (5%). Alexandre Dubois, Directeur immobilier de Vivastreet décrypte : « Avec un rendement moyen de l’ordre de 6% et des avantages fiscaux intéressants en cas de mise en location, l’achat d’un studio assure un investissement rentable. La demande locative étant généralement forte, il y a peu de risque de se retrouver sans locataire. En revanche, avec des contrats de location souvent de courtes durées, les taux de rotation peuvent être assez élevés. Un temps nécessaire pour la remise en état du logement et la recherche de nouveaux locataires sera ainsi à prendre en compte. Pour éviter ces contraintes, nous conseillons de mettre son bien en gestion locative, moyennant un pourcentage sur le loyer. »

De fortes disparités régionales de prix et de demandes unnamed-2

Sur le marché de l’immobilier par petites annonces, l’Ile-de-France demeure la région la plus chère et la plus demandée pour la vente de studio, avec un prix moyen de 170 469 € pour plus de 20% des recherches. Après la région francilienne, la région Provence-Alpes-Côte D’Azur est fortement demandée, avec 15% des recherches pour un prix moyen de 111 335 €. Le Rhône-Alpes, les Pays de la Loire et la Corse complètent ce top 5, tandis que le Languedoc-Roussillon et le Nord-Pas-de-Calais figurent parmi les zones les plus recherchées. Si la Corse figure dans le classement des territoires les plus onéreux, il est intéressant de noter qu’elle est également dans celui des moins recherchées.

unnamed-3 Enfin, en ce qui concerne les zones les moins chères et les moins demandées, l’Auvergne est la région la moins chère, tandis que la Champagne-Ardenne et le Limousin cumulent les mauvaises places dans ces deux classements.

Le diagnostic amiante avant travaux: les particuliers sont aussi concernés

Classé dans : Non classé — 2 mars, 2018 @ 11:39

Le diagnostic amiante avant travaux: les particuliers sont aussi concernés
Philippe Selle

BiographieDirecteur technique chez Allodiagnostic depuis 2007, Philippe Selle commence sa carrière au sein du groupe en tant que diagnostiqueur immobilier. Aujourd’hui, il assure la veille technique et juridique d’Allodiagnostic, ainsi que les formations des diagnostiqueurs. Intervenant spécialisé en préven …Lire la suite

Ne minimisons jamais le risque amiante, ce matériau dont les fibres sont invisibles constitue bien le plus grand désastre sanitaire contemporain. Et ce n’est malheureusement pas de l’histoire ancienne, l’OPPBTP estime qu’il reste environ 60kg d’amiante par habitant en France.

L’amiante, un matériau à haut risque

L’amiante est encore présent en grande quantité dans nos environnements ; plaques fibrociment, dalles de sol, joints mastic…Toutes les activités de bricolage intérieur comme le ponçage ou le perçage peuvent être à l’origine de niveaux d’exposition très importants et cela pour tous les occupants d’un bien immobilier.

les conséquences de ces expositions sont dramatiques, 3000 personnes en meurent chaque année en France, le pic est attendu en 2020 mais celui-ci est toujours repoussé…

Le Diagnostic Amiante Avant Travaux chez les particuliers : qui est concerné ?

Tous les propriétaires ou locataires d’habitation dont le permis de construire a été délivré avant l’interdiction de l’utilisation de ce matériau le 1er juillet 1997 sont potentiellement concernés par le risque amiante.

Or, un grand nombre d’entre eux ignorent si leur habitation contient de l’amiante. Peu également ont conscience des dangers liés à l’exposition à ce matériau, notamment lors de travaux de rénovation.

Et si beaucoup savent que le diagnostic amiante est obligatoire lorsqu’un bien immobilier construit avant 1997 est mis en vente, la majorité des particuliers ignorent que le Diagnostic Amiante Avant Travaux est obligatoire en cas de réhabilitation ou de rénovation d’un bien immobilier. Ce diagnostic permet de prévenir les risques que l’amiante peut engendrer chez les artisans travaillant à la rénovation d’un bien.

En effet, il est bien précisé dans la dernière loi Travail (Art. L. 4412-2) qu’un propriétaire souhaitant faire réaliser des travaux dans son bien, doit en amont effectuer un repérage amiante avant travaux, dont il communiquera les résultats aux entreprises en charge du chantier.

Le repérage amiante : une obligation en amont de la réalisation de travaux

A l’initiative de travaux, un particulier propriétaire a la qualité de donneur d’ordre. Il a donc l’obligation d’appliquer les dispositions réglementaires, d’effectuer un Diagnostic Amiante Avant Travaux et s’engage pénalement en cas d’exposition de tiers.

Le code de la santé publique impose aux particuliers la réalisation de repérage des produits et matériaux contenants de l’amiante. Les modalités de ces repérages varient selon la finalité des rapports (usage courant, vente, démolition, travaux) et selon la typologie des biens immobiliers avant-En cas de travaux, un repérage visuel ne suffit pas pour détecter la présence d’amiante, un repérage destructif s’impose et donc la réalisation de prélèvements pour analyse en laboratoire des matériaux.

Par voie de conséquence, il est bon de rappeler que ces repérages nécessitent des compétences professionnelles que seuls des diagnostiqueurs immobiliers assurés et certifiés par un organisme accrédité par le COFRAC possèdent.

Quels sont les risques ?

Le risque « santé » et celui de développer une maladie grave comme le cancer des poumons et de la plèvre sont bien évidemment les plus importants.

Toutefois des conséquences juridiques comme la mise en cause pénale du propriétaire doivent être prises en considération. Outre l’engagement de la responsabilité pénale du particulier, le surcoût d’opérations de décontamination peut être mis à sa charge. On note aussi que la « loi travail » (Art. L. 4754-1) indique que le propriétaire ne remplissant pas l’obligation de repérage amiante avant travaux s’expose à une amende de 9000 euros.

Les aides financières à disposition des particuliers

Des aides financières accessibles sous conditions existent pour le particulier. L’agence nationale de l’habitat (ANAH) peut notamment subventionner les « travaux d’élimination ou d’isolation des matériaux contenant de l’amiante. »

La Caisse des dépôts et consignation propose également le prêt « anti-amiante ». Ce dernier permet le financement de travaux liés à la présence d’amiante dans le cadre de la réhabilitation de logements locatifs sociaux.

Philippe Selle

Auto-entrepreneur : 10 choses à savoir pour 2018

Classé dans : Non classé — 23 février, 2018 @ 3:25

Auto-entrepreneur : 10 choses à savoir pour 2018

Depuis le 1er janvier 2018, les dispositions réglementaires ont évolué pour devenir auto-entrepreneurs ou poursuivre son activité. Voici les points clés à retenir.

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Vous collaborez avec des négociateurs immobiliers auto entrepreneurs  au sein de votre agence immobilière? Vous exercez votre activité sous le statut d’auto-entrepreneur ? Evo’portail, 1er portail d’accompagnement des auto-entrepreneurs en France  fait le point sur les dispositions réglementaires qui ont changé le 1er janvier 2018. Voici l’inventaire des nouveautés du régime en 10 points. Présentation.

1/ Baisse des taux de cotisation

Les taux de cotisation des auto-entrepreneurs pour le micro-social sont en baisse en 2018, de 0.3 point pour la vente et de 0.7 point pour le service.

2/ Les seuils des chiffres d’affaires doublés

Les plafonds des chiffres d’affaires sont doublés pour 2018 et portés respectivement à 170 000 euros pour la vente de marchandises et à 70 000 euros pour les prestations de services.

Si le chiffre d’affaires dépasse le seuil de tolérance (applicable sur une année), le régime fiscal de l’entreprise individuelle s’applique. Ce seuil de tolérance est de 91 000 € pour les activités commerciales, ventes à consommer sur place et prestations d’hébergement et de 35 200 € pour les prestations de services.

3/ TVA : une gestion par seuil

La franchise en base de TVA s’applique jusqu’aux plafonds majorés de 35.200 euros et 91.000 euros. Au delà, l’auto entrepreneur devra collecter la TVA et la reverser à l’Etat, mais aussi la récupérer sur ses achats, en lien avec son activité.

4/ Versement fiscal libératoire en option pour 201

Le plafond de revenu fiscal de référence pour opter pour le versement libératoire de l’impôt sur le revenu évolue. Ainsi, pour prétendre au versement libératoire, le revenu fiscal de référence 2016 ne doit pas dépasser 26 818 € par part fiscale.

5/ Abandon des logiciels de facturations obligatoires

Les auto-entrepreneurs n’ont pas l’obligation d’acquérir un logiciel de facturation ou d’encaissement s’ils relèvent de la franchise en base de TVA. Sauf s’ils sont au régime réel et présentent des factures à des particuliers.

6/ Suppression du RSI

Le 1er janvier 2018, le RSI disparaîtra et sera adossé au régime général. Pendant la phase de transition de 2 ans, le RSI prendra un nouveau nom : la « Caisse nationale déléguée pour la Sécurité sociale des indépendants​ ».

7/ Validation des trimestres de retraite en 2018

Pour valider les trimestres de retraite, il faudra avoir réalisé des montants minimaux de chiffre d’affaires au cours de l’année d’activité. Le chiffre d’affaires minimum dépend de l’activité exercée. Les montants pour valider les trimestres de l’assurance vieillesse 2018 seront précisés en décret dans le courant de l’année.

8/ Congé maternité unique

Un temps annoncé, le congé maternité unique est reporté à 2019. Ainsi, en 2018 est versée une indemnité de repos maternel de 3269 €. Une indemnité journalière forfaitaire d’interruption d’activité vient s’ajouter à cette première, selon les cas. Cette indemnité est versée aux femmes cessant toute activité professionnelle pendant au moins 44 jours, dont 14 avant la date présumée d’accouchement.

9/ Assurance chômage : vers une extension de la couverture

Une grande loi sur la libération des énergies professionnelles est en prévue, à l’initiative du gouvernement au printemps prochain. Un des principaux objectifs concernera l’assurance chômage et son extension pour les travailleurs indépendants.

10/ Le choix de la protection sociale

Tous les auto-entrepreneurs qui se sont installés depuis le 1er janvier 2008, relevant d’une profession libérale non réglementée, peuvent quitter la CIPAV à partir du 1er janvier 2019 et jusqu’au 31 décembre 2022 et opter pour les règles générales de protection sociale des travailleurs indépendants. Une possibilité qui sera sans impact sur leurs taux de cotisations.

Quel est l’intérêt de créer une SCI dans le cadre d’une transmission ?

Classé dans : Non classé — 12 février, 2018 @ 2:54

Les parents peuvent transmettre la majeure partie des parts de la société civile immobilière à leurs enfants tout en conservant la gérance, et donc le pouvoir.

LE MONDE | 12.02.2018 à 06h00 | Par Paul Younès, directeur général de l’UFF

« Enfin, il faut choisir un régime fiscal : impôt sur le revenu (IR) ou impôt sur les sociétés (IS). »

Question à un expert. La société civile immobilière (SCI) est souvent au cœur des conversations dès lors que l’on aborde les problématiques liées à la transmission d’un patrimoine.

Le recours à une SCI dans ce cadre offre de beaux atouts. En effet, les parents peuvent transmettre la majeure partie des parts de la SCI à leurs enfants tout en conservant la gérance, et donc le pouvoir.

Le choix d’un régime fiscal

Par souci d’équité, des parents possédants deux biens de valeurs différentes pourront répartir équitablement leur patrimoine au sein d’une SCI. Autres avantages : étaler plus facilement dans le temps la transmission, éviter l’indivision ou encore sécuriser la situation de son concubin au travers d’un démembrement croisé des parts sociales.

Lire aussi :   Cinq bonnes raisons de créer une SCI

La réussite de cette stratégie nécessite quelques préalables : rigueur dans la rédaction des statuts, maîtrise des différentes options comptables (distribution, amortissement) qui auront un impact direct sur la valeur de parts et donc sur le coût de la transmission.

Enfin, il faut choisir un régime fiscal : impôt sur le revenu (IR) ou impôt sur les sociétés (IS). Pour faire le bon choix, qui dépend de l’objectif recherché, de la situation fiscale des associés et de la composition de leur patrimoine, l’aide d’un professionnel est souvent nécessaire.

En

Prêt immobilier : désormais libres d’aller s’assurer ailleurs

Classé dans : Non classé — 7 février, 2018 @ 10:03

Il est désormais possible de changer l’assurance de son emprunt et, à garantie équivalente, de faire des économies.

LE MONDE ARGENT | 07.02.2018 à 07h15 • Mis à jour le 07.02.2018 à 07h27 | Par Aurélie Blondel

Votée en février 2017, la mesure a été validée le 12 janvier par le conseil constitutionnel.

Savez-vous combien coûte l’assurance de votre crédit immobilier ? Si ce n’est pas le cas, vous n’êtes pas le seul : un tiers des emprunteurs déclarent ne pas connaître, même à peu près, leur mensualité, selon un sondage Opinionway/Meilleurtaux.com de décembre. Deux sur dix disent même ne pas être assurés ou ne s’en souviennent pas. Une méconnaissance qui jure avec l’enjeu financier : exigée par les prêteurs, cette assurance constitue souvent un quart à la moitié du coût du crédit pour les prêts contractés ces dernières années, à taux d’emprunt bas. Parfois presque autant, donc, que les intérêts.

La souscription était jusqu’ici généralement un non-événement. Même si, depuis 2010, les emprunteurs peuvent choisir une assurance externe, dans les faits ils se facilitent souvent la vie (et la négociation avec le banquier) en acceptant sans sourciller le package proposé avec le crédit, la plupart du temps sans longue réflexion, aumilieu de cette foule d’opérations chronophages liées à l’achat immobilier. Cette assurance est importante car elle permet le remboursement du crédit en cas d’accident de la vie. Elle couvre généralement au minimum le décès et la perte totale et irréversible d’autonomie. Mais aussi souvent l’incapacité temporaire de travail et l’invalidité permanente.

Si vous n’avez pas fait jouer la concurrence à la signature de votre prêt, une loi de février 2017 vous offre une séance de rattrapage. Elle vous permet de résilier l’assurance de votre crédit une fois l’an, à condition de trouver ailleurs des garanties équivalentes. Et si vous trouvez moins cher, de faire des économies. Tous les contrats sont concernés, même les anciens. Le Conseil constitutionnel a validé la mesure le 12 janvier, mettant fin à une décennie de bataille judiciaire et législative opposant les « bancassureurs » (les assureurs bancaires, 85 % du marché) aux associations de consommateurs et aux autres assureurs.

Un rapport de 2013 de l’Inspection générale des finances (IGF) avait déconseillé au législateur d’autoriser cette résiliation annuelle au motif qu’elle ouvrirait la voie à une plus forte « démutualisation » de l’assurance. Ses auteurs craignaient une hausse des tarifs pour les populations les « plus fragiles sur le plan de la santé, de l’âge ou des revenus », et donc, au final, une remise en cause, pour elles, de l’accès à la propriété. C’était l’argument développé par les banques.

« JE NE PENSE PAS QUE LA MESURE AURA POUR IMPACT D’AUGMENTER LES PRIX POUR LES SENIORS », SYLVAIN LEFÈVRE, PRÉSIDENT DE LA CENTRALE DE FINANCEMENT.

Pour comprendre, il faut savoir que jusqu’au début des années 2000, les contrats étaient fortement mutualisés. Un tarif quasi unique, autour de 0,40 %, était appliqué à tous les emprunteurs, peu importe leurs caractéristiques. Ceux qui présentaient un risque faible pour l’assureur, les plus jeunes notamment, payaient leur assurance plus cher que leur profil ne l’imposait, pour que les emprunteurs aux profils moins favorables, les plus âgés par exemple, accèdent à des tarifs moins élevés que ceux qui devraient correspondre à leur profil.

Lire aussi :   Les Français s’endettent un peu plus

Ces contrats-groupes des banques ­furent peu à peu soumis à la concurrence des contrats très individualisés des assureurs concurrents, qui calculent leurs primes selon les profils de risque – âge, santé, profession, etc. Alors les ­banques ont adapté leurs offres. Si le ­tarif unique a disparu, le niveau d’individualisation n’y atteint toutefois pas celui des contrats vendus hors banques. Selon le rapport de l’IGF, le tarif varie du simple au double dans les contrats collectifs bancaires entre 26 et 56 ans, alors que pour les contrats alternatifs, le prix est en moyenne sept fois plus élevé pour l’emprunteur de 56 ans.

Pour Olga de Sousa, juriste à l’UFC-Que choisir, les arguments des banques ne tiennent pas. D’une part parce que la ­démutualisation est déjà une réalité pour elles, d’autre part parce qu’elles ont trop longtemps profité, explique-t-elle, de la difficulté de faire jouer la ­concurrence pour réaliser des marges ­importantes sur le dos de leurs clients.

« 10 000 euros sur 20 ans »

« En cassant ainsi la rente des banques, on permettra au consommateur de ­réaliser des milliers d’euros d’économie, ­parfois 10 000 euros pour un emprunt sur 20 ans », allèche Stéphane Junique, président d’Harmonie Mutuelle, qui s’est lancée en 2017 sur ce marché de l’assurance emprunteur. Les gains les plus juteux sont à attendre du côté des moins âgés, des non-fumeurs, des cadres, des personnes en bonne santé, qui profitent de ­l’individualisation des calculs. Les profils présentant plus de risque ont-ils aussi ­intérêt à changer d’assurance ? « Chacun devrait en tout cas réaliser l’exercice de comparaison », insiste Mme Maël Bernier, porte-parole de Meilleurtaux.com. « L’économie sera plus importante si le prêt court encore sur plusieurs années », ­précise Jean-Sébastien Nénon, directeur des opérations chez LesFurets.com.

Lire aussi :   Acquisition d’un logement, attention aux frais cachés

« En outre, je ne pense pas que la mesure aura pour impact d’augmenter les prix pour les seniors, ajoute Sylvain Lefèvre, président de La Centrale de financement. Le jeu concurrentiel va jouer sur la globalité du marché, quelle que soit la niche. Tous vont réviser leurs tarifs en baissant leurs marges. »

Mensualités variables

« Avec une concurrence plus vive, il y aura forcément une baisse des marges pour tous, acquiesce le dirigeant d’une grande banque. Si un client se ­présente avec un contrat comparable, on regardera si on peut lui faire une contre-proposition, il n’y a pas de raison qu’on ne soit pas ­compétitif. » Un discours globalement partagé, même à demi-mot, par les bancassureurs que nous avons interrogés. « On va se battre », lance par exemple un autre assureur de groupe.

La plupart expliquent aussi réfléchir à la mise en place d’une offre basée sur des mensualités variables, dégressives, alors que jusqu’ici, les mensualités d’assurance étaient fixes pour les contrats de groupe. « C’est inévitable, commente ­Cyrille Chartier-Kastler, fondateur de Good Value for Money. Les clients ayant désormais la possibilité de résilier chaque ­année, tous les assureurs devront calculer les primes comme si vous deviez les ­quitter demain, en calculant leurs tarifs sur le capital restant dû plutôt qu’en ­lissant les primes sur la durée du prêt. Ce n’est pas très confortable pour l’emprunteur, qui devra payer des mensualités plus élevées en début de crédit. »

En savoir plus sur http://www.lemonde.fr/argent/article/2018/02/07/pret-immobilier-la-liberte-d-aller-s-assurer-ailleurs_5252821_1657007.html#1wP30QiGfWuafHRK.99

Le marché immobilier devrait être « dynamique » en 2018

Classé dans : Non classé — 31 janvier, 2018 @ 11:55

Le Crédit Foncier table sur une année 2018 dynamiqueLe Crédit Foncier table sur une année 2018 dynamique (©Patrick Kovarik – AFP)

Après une année 2017 « exceptionnelle », 2018 devrait être « dynamique » pour l’immobilier grâce à des taux d’intérêt de crédit toujours attractifs, en dépit d’une montée des prix et d’un recentrage d’aides publiques, estime mercredi le Crédit foncier.

(LaVieImmo.com) – Après une année 2017 « exceptionnelle » sur tous les fronts, 2018 devrait également être « dynamique », bien qu’en deçà des records enregistrés l’an dernier. C’est ce qu’a affirmé le Crédit Foncier dans une étude publiée ce mercredi.

Des taux de crédit immobilier très bas, stabilisés aux alentours de 1,5% en moyenne fin 2017, et « l’efficacité des mesures de soutien public, notamment le Prêt à taux zéro (PTZ) et l’APL accession » qui aident les ménages à devenir propriétaires, « ainsi que le dispositif Pinel d’aide à l’investissement locatif », ont soutenu le marché.

L’an dernier les volumes de crédits immobiliers -hors rachats de crédits en cours- ont augmenté de 13% sur un an, et de 48% en trois ans à 178 milliards d’euros, et quelque 970.000 logements anciens se sont vendus –les notaires devraient prochainement publier les chiffres définitifs–, soit 30% de plus que la moyenne de la décennie.

Dans le neuf, 419.000 logements ont été mis en chantier, soit une hausse de 16% sur un an, et 130.000 maisons individuelles neuves ont été commercialisées (+15%).

Et cette année, les taux d’intérêt de crédit devraient rester « attractifs », prédit le Crédit foncier qui anticipe une hausse « insignifiante » de ces derniers, pour s’établir à 1,65% en moyenne fin 2018.

Hausse des prix et baisse des aides publiques

Mais si les faibles taux d’intérêt améliorent le pouvoir d’achat des ménages, celui-ci va pâtir à la fois d’une hausse des prix et d’une « diminution des dispositifs de l’État ». La « quasi-suppression » de l’APL accession et la baisse du PTZ devraient ainsi réduire l’accès à la propriété des plus modestes.

r prédit, en 2018, une baisse des indicateurs de marché, qui resteront toutefois à des niveaux élevés : le volume de crédits immobiliers distribués par les banques aux particuliers reculerait de 6% à 167 milliards d’euros, et les transactions dans l’ancien, de 7% à 900.000 ventes – mais ce niveau demeure supérieur de 30% à la moyenne décennale.

La filiale de BPCE attend enfin un recul de 5% des constructions de logements neufs, à 395.000, et une hausse des prix dans l’ancien au plan national, à un rythme moindre que l’an dernier, de 2,5%.

Selon le dernier baromètre Crédit Foncier/CSA, 80% des professionnels de l’immobilier sont optimistes pour 2018.

Avec AFP

 LaVieImmo.com – ©2018 LaVieImmo

A qui dois-je confier la vente de mon bien immobilier ?

Classé dans : Non classé — 25 janvier, 2018 @ 3:14

Vous envisagez de mettre un bien en vente et vous vous interrogez sur l’importance du statut Juridique de votre interlocuteur ? Voici ce qu’il faut savoir.

 

Une transaction immobilière est une source de stress. Passer par un agent immobilier permet de déléguer, de se décharger. Seulement qui choisir ? Entre un conseiller immobilier en agence et un mandataire, votre cœur balance…

Vous vendez votre logement ? Il y a plusieurs questions à trancher… Si celle du prix de vente est importante, pour ne pas dire cruciale, une autre l’est tout autant. Passerez-vous par un professionnel ou tenterez de vendre par vos propres moyens votre maison ou votre appartement ? Si vous choisissez de vous adresser à un professionnel qui est sans nul doute la meilleure garantie pour vendre vite et bien votre logement, sachez que deux options s’offrent à vous. Vous pouvez pousser la porte d’une agence ayant pignon sur rue ou vous adresser à un conseiller en immobilier indépendant qui travaille au sein d’un réseau que l’on appelle communément de mandataires et qui, lui, est visible sur le web. Alors, pour vous, qu’est-ce que ça change ? Quelle est la personne la plus efficace ?

Agent immobilier traditionnel…

L’agent immobilier, c’est le professionnel « classique », celui au coin de la rue.

Son avantage : c’est un excellent commercial, il connaît son secteur, les prix de vente et des biens vendus sur celui-ci, il a donc une fine connaissance du marché local, et il a de l’expérience : il est au fait de toutes les nouvelles obligations légales et des procédures liées aux transactions immobilières.

Pour exercer cette profession, il doit détenir ce qu’on appelle une carte professionnelle (transaction/location/gestion). Celle-ci est délivrée par la Chambre de commerce et d’industrie et renouvelée régulièrement. Grâce à ce précieux sésame, il peut ensuite travailler seul ou recruter des collaborateurs, VRP salariés ou non.

… ou conseiller immobilier indépendant

Internet a révolutionné la manière de consommer de l’immobilier mais aussi d’en faire. De plus en plus de professionnels deviennent indépendants. Une notion toute relative puisqu’en vérité, soit ils travaillent au sein d’une agence soit pour un réseau de mandataires. La France en compte un certain nombre : OptimHome, Capifrance…

Ce qui intéresse les conseillers en immobilier dans ce statut ? Une plus grande autonomie (ils travaillent chez eux, gèrent leur planning et leurs rendez-vous de A à Z) et une meilleure rémunération.

Le plus souvent, ils sont agents commerciaux mais ils peuvent aussi être auto-entrepreneurs ou en portage salarial.

Le plus : comme ils sont leur propre « patron », ils sont motivés, réactifs, proches de leurs clients et de mieux en mieux formés.

… ce qui compte c’est la personnalité et le professionnalisme de votre interlocuteur, pas son statut juridique

Il existe plus d’un statut juridique pour exercer la profession de conseiller en immobilier.  Mais l’important ce n’est pas le statut juridique mais les compétences professionnelles de votre interlocuteur.

Ce qui compte ?  Sa personnalité, son sens de l’écoute, son empathie, sa connaissance du métier, de la réglementation…

Qu’il soit indépendant ou non, le professionnel de l’ immobilier à qui vous confierez la vente de votre logement doit être capable de cerner vos besoins, de vous conseiller et de vous accompagner tout au long de la démarche. Et c’est important car il s’agit bien d’un projet de vie. Un projet qui n’a donc rien d’anodin.

Alors posez-vous une question : faites-vous confiance à la personne assise en face de vous ? Sera-t-il capable de vous donner le bon prix de vente ? Aurez-vous droit à des comptes rendus de visite réguliers ? Mais, avant tout, le sentez-vous prêt à s’impliquer dans votre projet ?

 

 

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