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Loi Lagleize : ce qui va changer pour les (futurs) propriétaires

Classé dans : Non classé — 17 janvier, 2020 @ 10:09

 

Le 28 novembre 2019, l’Assemblée nationale a adopté le texte du député MoDem, Jean-Luc Lagleize. Alors, que vat-telle changer ? Les précisions de Rendementlocatif.com, startup 100% digitale spécialisée dans le calcul de la rentabilité locative d’un bien immobilier.

Le 28 novembre 2019, l’Assemblée nationale a adopté le texte du député MoDem, Jean-Luc Lagleize, consistant à « créer un nouveau droit de propriété fondé sur la dissociation entre le foncier et le bâti ». Le but premier de la loi Lagleize : faire baisser les prix du foncier qui a augmenté de 71 % en dix ans.

Que prévoit la loi Lagleize ?

Dans un contexte où il y a peu de foncier disponible, la production de logements est freinée et impacte leur coût. Dans certaines grandes agglomérations, le prix du foncier dépasse le coût de la construction proprement dite dans les centres-villes. La loi Lagleize vise à réguler le marché et prévoit la dissociation du bâti et du foncier, non plus uniquement via la propriété sociale qui existait déjà, mais pour tout type d’achat sans condition de ressource.

« Ce dispositif de séparation du foncier et du bâti existe déjà pour les ménages modestes, grâce aux organismes de foncier solidaire (OFS). L’idée est donc de permettre de l’élargir à tous les logements, via des organismes de foncier libre (OFL) », explique Bassel Abedi, fondateur de RendementLocatif.com, startup 100% digitale spécialisée dans le calcul de la rentabilité locative d’un bien immobilier.

Concrètement …

Il serait possible d’acquérir une maison sans être propriétaire du terrain sur lequel elle se trouve. Le propriétaire de cette maison devrait alors signer un bail auprès d’un organisme foncier libre auquel il verserait alors un loyer. Ces organismes OFL devraient être détenus en majorité par des capitaux publics mais également privés.

Loi Lagleize : ce qui va changer pour les (futurs) propriétaires unnamed-3

Qu’est-ce que cela va changer ?

  • Le propriétaire n’a plus la propriété du terrain mais le loue via un bail
  • Un propriétaire verserait alors une redevance mensuelle à l’office foncière. Cela ajouterait une charge qui impacterait ainsi le rendement
  • Le prix d’acquisition d’un bien devrait être plus faible. Ainsi, il serait possible d’acquérir des logements neufs entre 20 et 40 % moins cher. Il faut avoir conscience qu’un bien ancien est environ 20 % moins cher qu’un bien neuf.
  • L’objectif d’un achat est souvent de ne plus avoir de loyer à payer. Avec cette loi, ce ne serait pas le cas.

Quels sont les risques et contraintes ?

  • La loi ouvrirait la possibilité d’une double taxe (sur le terrain + le bâti) et entraînerait un risque d’augmentation des charges
  • Il y pourrait y avoir un risque de potentiel spéculation de la part des OFL qui dirigeront le marché si trop de fonds privés et plus majoritairement public.
  • La revente des biens serait plus compliquée
  • Enfin, la législation risque de limiter le nombre de biens et la typologie de biens disponibles sur le marché.

Il y a encore de nombreuses inconnues autour de cette loi qui peuvent grandement impacter son intérêt comme le type de bail, la durée, peut-on se faire expulser de chez soi si on ne peut plus payer son loyer mais que l’on a à payer la totalité de sa maison. Par ailleurs, comment se régleront les successions et reventes ?

« Ce nouveau droit de propriété ne remplacera aucun des deux autres, commente Bassel Abedi. Il conviendra donc de calculer le ratio charges issus du loyer et prix d’acquisition afin de déterminer si cette loi peut être rentable pour un bailleur ou non. De plus, cela risque d’ajouter des contraintes qui ne sont pas encore totalement définies. Néanmoins, cela devrait permettre de baisser les barrières d’entrée à l’achat dans les villes où les prix des logements ont fortement augmentés. »

Comment voir le potentiel d’un bien avec travaux ?

Classé dans : Non classé — 30 novembre, 2019 @ 2:49

22 OCT 2019 / PAR LOGIC-IMMO.COM

Vous avez jeté votre dévolu sur un logement à rénover, mais vous n’êtes pas certain(e) de parvenir à vous projeter dans cet espace, une fois qu’il sera restauré. Utilisez tous les outils à votre disposition pour réaliser des simulations et savoir quels travaux vous allez effectuer.

Comment voir le potentiel d’un bien avec travaux ?

Consultez le plan du logement

Si vous souhaitez acheter un bien à rénover, la première chose que vous devez faire pour évaluer ses qualités sera de consulter les plans. Cet espace doit vous correspondre sur différents points : regardez si la surface totale et le nombre de pièces sont suffisants par rapport à ce dont vous avez besoin, relevez quels sont les murs porteurs qui seront les plus délicats à abattre ou à modifier pour voir si l’aménagement vous convient en conservant ces murs, etc.

Les plans vous permettent également d’avoir une vue d’ensemble des surfaces de chaque pièce, et de savoir si vous allez laisser chaque pièce en l’état ou non. A la vue des différentes pièces, de leur agencement et de leur surface respective, est-ce que vous pensez avoir besoin de modifier l’agencement, d’ajouter une cloison dans une pièce ou au contraire d’en ouvrir une autre ?

Les plans sont précieux pour commencer à mettre au point votre éventuel projet de rénovation.

Choisissez des outils pour vous projeter

La plus grande difficulté pour beaucoup d’acquéreurs d’un bien à rénover consiste à se projeter dans une maison vide, et qui n’est pas encore en état d’être habitée. Pourtant, des astuces et des outils existent pour visualiser au mieux l’espace une fois rénové et aménagé, c’est le cas notamment des logiciels et des sites comme kozikaza, qui vous permettent de créer votre maison virtuelle.

Vous allez ainsi pouvoir dessiner les plans du logement, décorer l’espace virtuellement à partir des motifs, couleurs et ambiances proposés, et obtenir ainsi un plan 3D qui vous permet de visiter le futur logement comme si vous y étiez. Cela vous permet notamment de tester différents plans et différents aménagements.

Vous pouvez par exemple faire un plan avec une cuisine ouverte et un autre avec une cuisine fermée, réaliser un plan avec deux pièces fusionnées ou au contraire en séparant des pièces en plusieurs plus petites, vous pouvez également changer les coloris pour savoir lesquels vous plaisent, etc.

Bon à savoir

Pour la réalisation des travaux, plusieurs possibilités s’offrent à vous : faire appel à un architecte, un entrepreneur, un maître d’œuvre, ou encore réaliser tout ou partie des travaux vous-même.

Comment estimer le prix des travaux ?

Pour estimer le budget pour la rénovation d’un appartement ou d’une maison, vous pouvez déjà vous faire accompagner d’un professionnel du bâtiment qui va évaluer le montant des travaux. Mais pour commencer à vous faire une idée, commencez par prendre en compte certains paramètres :

– La surface du logement : le budget sera plus élevé s’il s’agit d’un logement de grande superficie.

– L’état du logement : plus il est dégradé et plus les travaux seront importants et donc onéreux.

– Le type de travaux que vous souhaitez réaliser : un simple rafraîchissement des revêtements, un réagencement des pièces, l’abattage de certains murs, etc.

– Les matériaux que vous souhaitez installer : les prix peuvent varier du simple au quadruple. Du carrelage sera par exemple moins cher que du parquet massif.

– Les prix pratiqués par le professionnel : certains appliquent une marge plus ou moins importante.

Dans l’absolu, si vous souhaitez réaliser une rénovation simple comme les peintures et les revêtements, vous devrez compter entre 200 et 350 €/m2.

Ce prix sera plutôt aux alentours de 400 à 500 €/m2 si vous souhaitez des rénovations moyennes, comme le changement de cuisine et le système électrique en plus des revêtements.

Enfin, si vous envisagez des rénovations lourdes comme le changement ou la création de cloison, la plomberie, la création de salles de bains, l’électricité, le changement de cuisine et les revêtements par exemple, le prix sera de 600 à 1 000 €/m2 environ.

Acheter un bien à rénover : les avantages et les inconvénients

Si vous hésitez encore à acheter un bien à rénover, il vous suffit de peser les pours et les contres et d’évaluer si ce projet vous correspond.

Parmi les intérêts d’un logement à rénover, on relève le fait de pouvoir acheter un bien mieux situé qu’un logement neuf (notamment au cœur des grandes villes et à proximité), et que vous pouvez personnaliser et rénover à votre guise pour obtenir les mêmes performances qu’un logement neuf ainsi qu’un grand confort.

Vous maîtrisez également davantage le prix que vous coûte la maison, car il est plus facile de négocier le prix de vente d’une maison à rénover, mais également de maîtriser le coût des travaux, par exemple en optant pour des matériaux moins onéreux, en réalisant certains travaux vous-même et en négociant le prix de la main d’œuvre.

Cependant, vous devrez attendre que les travaux soient réalisés avant de vous installer, et même s’il est possible de réaliser un plan en 3D pour avoir un aperçu final, vous n’aurez une idée précise du rendu que le jour de la livraison.

De plus, vous devrez présenter un budget plus flexible que pour un logement neuf ou sans travaux, car les aléas existent toujours.

Bon à savoir

Si vous réalisez des travaux visant également à améliorer les performances énergétiques du logement (isolation, remplacement des fenêtres et de la chaudière) vous pouvez bénéficier d’un crédit d’impôt et d’aides de l’Anah.

 

Crédit immobilier : mettre toutes les chances de son côté

Classé dans : Non classé — 23 novembre, 2019 @ 4:17

20 NOV 2019 / PAR LOGIC-IMMO.COM

Vous avez besoin d’un crédit immobilier pour acheter votre maison ou votre appartement ? Les conseils à suivre pour constituer votre dossier de demande et mettre toutes les chances de votre côté pour obtenir votre emprunt immobilier.

Crédit immobilier : mettre toutes les chances de son côté Jeune-Couple-Heureux-Visite-Appartement

Comment bien consolider votre dossier de demande de prêt ?

Pour obtenir votre crédit immobilier, vous devez constituer un dossier de demande de prêt et le transmettre à votre banque. Ce dossier doit faire l’objet d’une préparation soignée et contenir de nombreux documents et justificatifs concernant votre état civil, vos revenus et votre achat. Toutes les banques réclament les mêmes documents dans le cadre d’une demande de prêt.

Votre dossier doit notamment contenir une pièce d’identité, un justificatif de domicile de moins de 3 mois, un contrat de travail ou tout autre document attestant de votre profession, vos 3 derniers bulletins de salaire, vos 2 derniers avis d’imposition, vos derniers relevés de compte, un justificatif d’apport personnel, un avant-contrat ou un contrat de réservation signé ou encore les documents relatifs à une éventuelle demande d’aide financière (prêt à taux zéro, prêt Action logement…).

Il est indispensable de présenter les documents originaux à la banque prêteuse, même si celle-ci ne conserve que les copies par la suite. Mieux vaut réaliser votre dossier de prêt en amont, afin de montrer votre sérieux à la banque.

Bon à savoir

Si vous empruntez à deux, chaque membre du couple devra fournir tous les documents demandés.

Comment multiplier vos chances d’obtenir votre emprunt ?

Si avoir un dossier complet est indispensable, cela n’est pas suffisant pour convaincre une banque de vous accorder un crédit. La banque prêteuse va surtout vérifier que vous disposez des ressources financières suffisantes pour pouvoir prendre en charge vos mensualités de remboursement. Elle va vérifier que vous n’avez pas eu de découverts dans les 6 derniers mois, que vous n’avez pas une multitude de crédits à la consommation en cours de remboursement et que vous disposez d’un apport personnel correspondant à au moins 10 % de la somme que vous souhaitez emprunter, afin de couvrir vos frais d’achat, notamment vos frais de notaire.

Plus votre apport sera important, plus la banque sera disposée à vous accorder un crédit avantageux. Pour maximiser vos chances de décrocher votre crédit, il est conseillé de mettre de l’argent de côté régulièrement dans les mois qui précèdent votre demande, afin de montrer à la banque que vous êtes en capacité d’épargner.

Avant de prendre rendez-vous avec la banque, pensez également à faire une simulation de crédit immobilier afin de connaître exactement la somme que vous pouvez emprunter et estimer le prix du logement que vous pouvez acheter.

Chiffres clés

Pour obtenir un crédit immobilier, votre taux d’endettement ne doit pas excéder 33 % de vos revenus mensuels.

Faut-il passer par un courtier pour obtenir un crédit ?

Pour bénéficier d’un taux attractif, être accompagné dans toutes vos démarches et être certain d’avoir un dossier complet, il est conseillé de faire appel à un courtier. Il fera tout pour négocier au mieux avec les différentes banques et mettre en valeur votre dossier, afin de vous obtenir les meilleures conditions d’emprunt possibles.

Le courtier peut aussi faire en sorte de baisser le prix de votre assurance-emprunteur. Passer par un courtier, c’est également un véritable gain de temps, dans la mesure où vous n’aurez pas à démarcher l’ensemble des établissements bancaires pour comparer leurs offres, c’est le courtier qui le fera pour vous. Si vous ne savez pas vraiment comment mettre en valeur votre dossier de demande de prêt ou que vous ne disposez pas du temps nécessaire pour mettre en concurrence les différentes banques, il peut être judicieux de faire appel à un courtier en crédit immobilier.

Précisons que les frais de courtage ne sont payables qu’une fois la souscription du crédit immobilier actée. Ces frais sont d’ailleurs souvent offerts par les courtiers.

Vocabulaire immobilier : 10 termes à connaitre lors d’un achat

Séquestre : Somme versée par l’acheteur lors de la signature de l’avant-contrat, qui vient en déduction du prix de vente lors de la signature de l’acte authentique. Le séquestre est conservé par l’agent immobilier, qui ne peut le restituer qu’avec l’accord du vendeur ou de l’acquéreur, ou une décision de justice.

Acompte : Somme d’argent souvent demandée par le vendeur lors de la signature du compromis de vente. L’acompte, qui représente généralement 10 % du prix de vente, est déduit du prix lors de la signature de l’acte authentique.

Acte authentique de vente : Acte inhérent à toute vente immobilière. Rédigé par un notaire ou un huissier de justice, il définit les droits et les obligations de l’acheteur et du vendeur.

Apport personnel : Somme d’argent que l’acheteur apporte lors de son achat immobilier, pour compléter son crédit immobilier.

Compromis de vente : Avant-contrat, qui établit les conditions de la vente, avant la signature de l’acte authentique. Il engage le vendeur et l’acquéreur à respectivement vendre et acheter le bien.

Courtier immobilier : Professionnel qui joue rôle d’intermédiaire entre une banque et l’acheteur : il démarche plusieurs établissements prêteurs pour négocier les meilleurs taux d’emprunt.

Délai de rétractation : Délai de 10 jours qui permet à l’acquéreur de renoncer à son engagement d’achat. Ce délai court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre notifiant la promesse de vente à l’acheteur, ou le lendemain de sa remise en main propre par le professionnel.

Frais de notaire : Somme payée par l’acheteur lors de la signature de l’acte authentique de vente, qui se compose d’impôts et taxes revenant à l’Etat et aux collectivités (droits de mutation), des débours (frais payés par le notaire pour le compte de l’acquéreur) et de la rémunération du notaire.

Hypothèque : Permet à l’emprunteur de mettre en garantie un bien immobilier pour couvrir le risque de son emprunt auprès de la banque prêteuse.

Vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) : Vente d’un logement neuf sur plan. L’acheteur devient propriétaire du logement au fur et à mesure de sa construction.

Si ma banque fait faillite, que devient mon prêt immobilier ?

Classé dans : Non classé — 16 novembre, 2019 @ 4:39

12 NOV 2019 / PAR LOGIC-IMMO.COM

Quand on souscrit un crédit immobilier dans une banque, on ne pense pas vraiment à la possibilité que celle-ci fasse faillite. Même si les banques françaises sont solides financièrement, mieux vaut savoir ce que deviendrait votre emprunt si votre banque devait mettre la clé sous la porte.

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Dois-je continuer à rembourser mon crédit après la faillite de ma banque ? © fizkes

Faillite de ma banque : dois-je continuer à rembourser mon crédit chaque mois ?

Les banques françaises sont puissantes et solides financièrement. Elles sont donc à même de traverser une crise majeure. Elles sont également très vigilantes au moment d’octroyer un crédit immobilier. La possibilité de souscrire un emprunt dans une banque au bord de la faillite est donc limitée.

Toutefois, sachez que même en cas de faillite de la banque qui vous a accordé votre prêt immobilier, vous devrez continuer à rembourser les sommes reçues, dans les conditions fixées lors de la souscription. Le taux de votre crédit immobilier, le montant de vos mensualités, et l’échéance resteront inchangées : on ne pourra donc pas vous demander de remboursement anticipé.

En vérité, si votre banque fait faillite, elle sera certainement rachetée par un établissement concurrent. Dans le cas contraire, on nommerait, par voie de justice, un administrateur judiciaire qui veillera à ce que votre crédit soit bien restitué pour rembourser les créanciers de votre banque.

Bon à savoir

En cas de faillite de votre banque, les dispositions fixées dans votre contrat de prêt doivent être respectées. On ne peut donc pas vous demander de remboursement anticipé.

Que se passe-t-il pour mon compte en banque en cas de faillite ?

Si vos revenus sont domiciliés dans votre banque prêteuse et que celle-ci fait faillite sachez que vous ne perdrez pas tous vos fonds. En effet, le Fonds de Garantie des Dépôts et de Résolution, auquel votre banque a adhéré, a pour objectif de vous venir en aide en cas de faillite. Cet organisme reprendra la main et se chargera de vous indemniser.

Cette garantie, qui couvre les comptes courants, se limite à 100 000 € par déposant et la bonne nouvelle, c’est qu’elle s’applique aussi aux livrets d’épargne, aux bons de caisse et aux plans d’épargne logement (PEL). Quant aux comptes titres et aux assurances-vie, ils bénéficient d’une garantie à hauteur de 70 000 €. Pour bénéficier de cette garantie, il faut que votre banque soit française ou qu’elle soit une filiale d’une banque étrangère, sujette à la loi française.

Si votre banque est seulement une succursale d’une banque étrangère, c’est le fonds de garantie étranger qui sera activé en cas de faillite. Avant d’ouvrir un compte ou de souscrire un crédit dans une banque, vérifiez donc dans quel pays se trouve son siège social.

Chiffre clé

En France, plus de 500 établissements sont adhérents au Fonds de Garantie des Dépôts et de Résolution.

Comment réduire mes pertes financières si ma banque fait faillite ?

Si les fonds déposés dans votre banque dépassent les 100 000 € pouvant être pris en charge par le Fonds de Garantie, il est préférable de répartir vos économies dans différents établissements bancaires. Cette limite s’applique par personne et par banque.

Si vous possédez plusieurs comptes de plus de 100 000 € dans une seule et même banque, vous ne récupérerez que 100 000 € au maximum en cas de faillite. En revanche, si vous avez un seul compte dans plusieurs banques, vous serez indemnisé pour chacun de ces comptes. I

l est donc préférable de répartir ses économies dans plusieurs établissement bancaires pour réduire les pertes en cas de faillite. Précisons que le Fonds de Garantie des Dépôts et de Résolution peut proposer une indemnisation revue à la hausse dans certains cas de figure.

Ainsi, les dépôts exceptionnels temporaires peuvent faire l’objet d’une indemnisation allant jusqu’à 500 000 € supplémentaires.

Les dépôts exceptionnels : késako ?

Sont considérés comme exceptionnels, les dépôts provenant de la vente d’un logement, de la réparation en capital d’un dommage subi, du versement d’un avantage retraite, d’une succession, d’un legs ou d’une donation ou encore d’une prestation compensatoire faisant suite à la rupture d’un contrat.

Faut-il investir dans un local commercial ?

Classé dans : Non classé — 18 octobre, 2019 @ 4:40

Faut-il investir dans un local commercial ?

Bassel Abedi

Biographie : Fondateur de Rendementlocatif.com, Bassel est un ancien chef de projet chez Microsoft. Passionné de code, il a créé sa start-up en 2016 à la suite d’un constat : aucun outil numérique n’était mis en place pour permettre au grand public de calculer la rentabilité réelle d’un investissement immobilier …Lire la suite

Investir dans un local commercial peut s’avérer être un bon placement. Mais il existe des règles strictes. Les conseils de notre expert Bassel Abedi, fondateur de RendementLocatif.com.

Pour investir, on pense souvent à l’immobilier « classique », avec des logements à louer (investissements locatifs). Mais, investir dans un local commercial peut s’avérer être un bon placement également, avec des rendements parfois plus élevés, des risques d’impayés souvent diminués, et des recours plus nombreux. Cependant, il existe aussi des règles plus strictes, il faut donc y investir avec discernement.

Qu’est-ce qu’un investissement dans un local commercial ?

Investir dans un local commercial signifie acheter les murs d’un commerce pour les louer ensuite à une enseigne ou à un exploitant qui devra alors payer un loyer au propriétaire. Cela est tout à fait différent du fonds de commerce ou du droit au bail, qui appartient à l’exploitant (ou le locataire) lui-même.

Local commercial : quel rendement locatif ?

A priori, les rendements locatifs d’un local commercial paraissent plus attrayants qu’un investissement dans le résidentiel (jusqu’à 10% de rendement annuel brut, soit en moyenne deux fois plus que pour un logement). Il convient de savoir que le prix d’un local commercial ne dépend pas de sa surface, mais de la rentabilité de l’affaire, et donc du loyer. Afin de bien calculer le rendement locatif, il peut être intéressant d’investir dans un local déjà occupé pour connaître le loyer et ainsi évaluer le juste prix. C’est aussi une sécurité pour l’investisseur, avec une activité déjà en place qui fonctionne et qui génère de l’argent.

L’importance de l’emplacement

Il faut bien privilégier les « emplacements numéro 1″, c’est-à-dire ceux placés dans des passages, et très fréquentés par les consommateurs. Il faut s’intéresser en priorité aux rues piétonnes très vivantes, aux places très animées, aux rues commerçantes, au plein centre-ville, etc. Et éviter tous les quartiers un peu désertés. Il convient de savoir que la différence de fréquentation peut être énorme d’une rue à l’autre, même si elles sont situées à côté. Ces emplacements sont évidemment plus chers, car plus rentables. Ainsi, on peut penser à une solution alternative comme les emplacements appelés « 1 bis » ou « numéro 2″, près des zones de transports ou dans des zones en plein développement, dans lesquelles les transformations urbaines auront un vrai impact sur l’essor économique.

Local commercial : quelle sécurité ?

Investir dans un local commercial offre une vraie sécurité. En effet, un bail commercial dure de trois à neuf ans (bail 3, 6 ou 9 ans), ce qui assure un locataire pendant toute cette période et une certaine visibilité des loyers (le locataire ne peut arrêter le bail avant la fin d’une période). En contrepartie, le loyer est plafonné et ne varie que selon l’indice Insee du coût de la construction. Un autre avantage pour l’investisseur est que le bail est rédigé avec une certaine liberté (possibilité de répercuter des charges au locataire comme les taxes et impôts locaux). Il convient de faire attention à la rédaction de ce bail, qui peut influencer la rentabilité en fonction des charges imputées et à qui.

Enfin, les impayés de loyer sont souvent moins fréquents que dans l’immobilier classique. S’il ne paie pas, le locataire peut être mis en redressement ou liquidation judiciaire, avec en tout cas des recours plus simples et plus rapides que dans le résidentiel.

Les limites du local commercial

Parmi les limites quant à l’investissement dans un local commercial, on notera les suivantes :
- Un prix d’acquisition souvent plus élevé si on privilégie un emplacement numéro 1, et parfois moins accessible pour les investisseurs,
- Un prix qui ne dépend pas des mètres carrés, mais du loyer et de la rentabilité attendue (avec parfois des petites surfaces vendues très chères, pour leur emplacement par exemple),
- Un local dont la valeur peut diminuer si l’activité/rentabilité n’est pas bonne,
- Une perspective de plus-value à la sortie moins élevée que pour un logement, car l’acheteur regarde surtout le loyer et la rentabilité,
- La limite de la nature de l’activité : à cause de la concurrence grandissante du web et d’internet, de nombreuses entreprises font faillite et n’ont plus les moyens de payer un loyer. C’est le cas de petits commerçants, mais aussi de grosses entreprises comme Toys’R’Us en 2017. Il faudra alors privilégier certains secteurs d’activités, comme les restaurants ou les coiffeurs.

Investir dans un local commercial peut donc être intéressant si vous n’avez aucun doute sur la rentabilité, l’emplacement et la nature de l’activité, afin de ne pas perdre d’argent. En effet, il existe aussi des limites non négligeables qu’il faut bien prendre en compte avant tout investissement. Une solution pour l’investissement : penser aux SCPI qui achètent des locaux commerciaux pour les louer, permettant d’investir indirectement dans un local commercial.

Loi Carrez: comment calculer la surface habitable d’un bien ?

Classé dans : Non classé — 28 septembre, 2019 @ 3:07

Questions Immobilières

24 SEP 2019 / PAR LOGIC-IMMO.COM

La loi Carrez est obligatoire dans le cadre de la vente d’un bien immobilier situé en copropriété. Mais de quoi s’agit-il ? Comment est réalisé le calcul ? Quelles pièces sont prises en compte, et lesquelles sont exclues du métrage ?

Loi Carrez: comment calculer la surface habitable d’un bien ?
La surface au sol d’un bien, ne correspond pas toujours à la surface Loi Carrez.

La loi Carrez, qu’est-ce que c’est ?

La loi Carrez a été mise en place pour harmoniser le calcul des surfaces des logements qui sont en copropriété. Il s’agit d’un système de métrage des logements qui permet de mesurer leur superficie privative pouvant être dédiée à l’habitation. Ce mode de calcul concerne les biens dont la surface est au moins égale à 8 m2, et il est réalisé à partir de la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des cloisons, des murs, des marches et des cages d’escalier, des gaines, des embrasures de portes et des fenêtres.

Une fois ce métrage réalisé, il doit apparaître dans les documents relatifs à la vente comme l’avant-contrat (promesse ou compromis de vente), l’acte de vente définitif, etc.

Notez que pour obtenir la surface en loi Carrez il est indispensable de faire appel à un expert qui va se déplacer dans le logement pour réaliser le métrage avec des outils adaptés.

Dans quels cas doit-on mesurer la surface selon la loi Carrez ?

Le calcul de la surface d’un logement en loi Carrez s’adresse aux logements situés en copropriété dans le cadre d’une vente immobilière. A ce titre, cela concerna aussi bien les appartements en copropriété que les lotissements. Le calcul ne s’applique donc pas aux maisons individuelles, ni aux logements en VEFA (vente en l’état future d’achèvement). Ces logements font en effet l’objet d’un mode de calcul de la surface habitable qui leur est propre.

Quelles pièces entrent en compte dans le calcul de la surface loi Carrez ?

Lorsque l’on réalise un calcul de la surface en loi Carrez, on tient compte des locaux couverts et fermés en dur, dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 mètre. Cela exclut donc tout le gros œuvre, à savoir les murs, les cloisons, les marches et les cages d’escalier, les gaines et embrasures de portes et de fenêtres.

  • Les pièces à vivre : salon et salle à manger.
  • La cuisine.
  • Les chambres.
  • Les placards situés dans chaque pièce.
  • La buanderie.
  • Les salles d’eau (salle de bains et WC).
  • Les combles aménagés.
  • Les combles non aménagés.
  • Les sous-sols (autres que les caves, garage et parking).
  • La véranda.

La superficie en loi Carrez ne permet donc pas de savoir quelle est la surface réelle de l’ensemble du lot, mais elle permet de connaître la surface qui peut être exploitée immédiatement en l’état.

Bon à savoir

La surface habitable correspond à la surface plancher, à laquelle on déduit les espaces qui ne sont pas habitables (murs, marches, cages d’escalier, surface dont la hauteur est inférieurs à 1,80 mètre, etc.).

La surface utile tient compte de la surface habitable du logement, à laquelle on ajoute 50% de la surface des annexes privatives (les caves, sous-sols, celliers, combles, greniers aménageables, loggias, balcons, véranda).

Loi Carrez : les surfaces qui n’entrent pas en compte

Le métrage de la surface en loi Carrez exclut également certaines pièces et certains éléments du calcul. Il s’agit des pièces non privatives et impropres à l’habitation, telles que les greniers non aménageables, les places de parking, les garages, les boxes et annexes, et les caves. De plus, la loi exclut les surfaces qui ne sont pas fermées, comme les balcons, terrasses et jardins.

Loi Carrez et surface habitable : quelles différences ?

On peut parfois confondre la surface loi Carrez et la surface habitable, que l’on appelle également surface loi Boutin. Cependant, ces deux modes de calcul présentent quelques différences, la surface habitable ne peut d’ailleurs se substituer à la surface loi Carrez dans les documents liés à la vente.

Légalement, la surface loi Carrez ne se calcule donc qu’en copropriété, alors que la surface habitable apparaît dans un bail par exemple.

Techniquement, la surface habitable correspond à la surface plancher et donc la surface construite, à laquelle on déduit les surfaces occupées par les murs, les cloisons, les marches et cages d’escalier, les gaines et embrasures de portes et fenêtres, et les surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètre.

Ce sont les points qui sont similaires avec la loi Carrez. Cependant, le calcul de la surface habitable ne tient pas compte des superficies telles que les combles non aménagés, les sous-sols, les caves, les remises, les vérandas, etc. Ces surfaces sont, elles, prises en compte dans le calcul de la loi Carrez.

Qu’est-ce que le séquestre et est-il obligatoire ?

Classé dans : Non classé — 21 septembre, 2019 @ 12:00

16 AOÛT 2019 / PAR LOGIC-IMMO.COM

Au moment de signer le compromis de vente, l’acquéreur verse un séquestre au vendeur pour réserver le bien. Il s’agit du dépôt de garantie de 5 à 10%, qui n’est pas obligatoire, mais systématiquement versé dans le cadre d’une vente.

 

Qu’est-ce que le séquestre et est-il obligatoire ? Sequestre-notaire-900x579

Achat immobilier : définition du séquestre

Un acheteur, qui a trouvé le bien immobilier qu’il souhaite acheter, doit pouvoir le « réserver » formellement auprès du vendeur. Pour ce faire, il verse une somme appelée « dépôt de garantie » au moment de la signature du compromis de vente, à savoir l’avant-contrat qui permet de sceller l’accord entre les parties et qui les engage l’une envers l’autre. Ce dépôt de garantie est un acompte qui permet de rassurer le vendeur et de lui garantir que la vente sera bien menée à son terme. Le séquestre correspond donc à cet acompte versé par l’acheteur, mais notez que cette somme est bloquée jusqu’au moment de la signature de l’acte de vente définitif.

Cette somme n’est en aucun cas une obligation légale, il est donc tout à fait possible de signer un compromis de vente sans verser de séquestre. En revanche, il s’agit d’un usage répandu, et il est bien rare de conclure un compromis de vente sans le versement du dépôt de garantie.

 


Bon à savoir

L’avantage du séquestre est donc de rassurer le vendeur sur l’engagement de l’acquéreur, mais cette somme reste immobilisée jusqu’à la vente, ce qui permet à l’acquéreur de la récupérer facilement en cas de rétractation.


 

Quel est le montant du séquestre ?

Le séquestre n’étant pas obligatoire, aucune réglementation n’encadre le montant versé au moment de la signature de l’avant-contrat. En revanche, il est d’usage de verser une somme comprise entre 5 et 10% du prix de vente du logement, soit au notaire, soit à l’agent immobilier. C’est à ce moment que le rôle du notaire prend toute son importance, puisque cette somme ne sera pas encore encaissée par le vendeur. C’est donc le notaire qui perçoit le dépôt de garantie et qui l’immobilise sur un compte séquestre, généralement à la Caisse des dépôts et consignation. Cette somme est alors indisponible jusqu’à ce que la vente soit effective, le jour de la signature de l’acte authentique de vente, ou jusqu’au retrait de l’acquéreur le cas échéant.

Si c’est l’agent immobilier qui perçoit la somme, il va également la déposer sur un compte séquestre.

Il est également possible de verser la somme directement au vendeur, mais cela comporte plus de risques en cas de demande de restitution.

 

 

Que devient le séquestre une fois versé ?

Durant les quelques semaines qui séparent la signature du compromis de celle de l’acte de vente, la somme du dépôt de garantie reste bloquée sur le compte séquestre. Elle est débloquée et versée au notaire à partir du moment où l’acquéreur obtient la réponse positive de la banque lui accordant un crédit immobilier : le montant du dépôt de garantie est alors déduit du montant total de la vente.

En revanche, si l’acquéreur se rétracte durant le délai légal de 10 jours suivant la signature du compromis de vente, la somme est alors également débloquée, mais reversée à l’acquéreur qui la récupère intégralement. Il en va de même si l’acquéreur peut faire valoir une clause résolutoire : si la banque n’accorde pas de crédit par exemple, la somme est alors également débloquée et revient à l’acquéreur.

Lorsque l’acquéreur est en position de demander la restitution du dépôt de garantie et que celui-ci a été versé au vendeur, il doit en faire la demande et la somme lui est rendue dans les 15 jours qui suivent. Au-delà, le montant peut être majoré.

Si c’est le notaire ou un agent immobilier qui a perçu le dépôt de garantie, il ne peut débloquer la somme qu’avec l’accord écrit des deux parties. Si le vendeur ne donne pas son accord, c’est le tribunal qui juge le sort du dépôt de garantie.

Mais si l’acquéreur annule la vente au-delà du délai de 10 jours et sans faire valoir une clause résolutoire, le vendeur conserve la somme en dédommagement.

 


Bon à savoir

S’il se rétracte durant le délai légal, l’acquéreur récupère la somme du séquestre sans avoir à motiver sa décision.

L’agence immobilière va t’elle disparaître à cause du digital ?

Classé dans : Non classé — 6 septembre, 2019 @ 6:26

 

L’agence immobilière va t’elle disparaître à cause du digital ?

« Les espèces qui survivent ne sont pas les espèces les plus fortes, ni les plus intelligentes, mais celles qui s’adaptent le mieux aux changements. » Charles Darwin

Une entreprise est en danger lorsque les technologies et la société évoluent plus rapidement que sa capacité à s’adapter. Aucun modèle économique n’est épargné (Taxi, Hôtellerie, Banque…) et aucune entreprise n’est aujourd’hui  » too big to fail  » trop grosse pour tomber. Avec le digital il y a une sorte de sélection naturelle qui s’opère, les sociétés n’arrivant pas à s’adapter étant soit avalées par de plus agiles, soit elles disparaissent tout simplement : Motorola, Nokia, Kodak, Virgin Megastore, SAAB, American Airlines… la liste est longue !

Charles Darwin a écrit dans sa théorie de l’évolution «  Les espèces qui survivent ne sont pas les espèces les plus fortes, ni les plus intelligentes, mais celles qui s’adaptent le mieux aux changements « . L’adaptabilité au monde digital est identique. C’est stratégique pour toutes les entreprises et on parle aujourd’hui de Digital Darwinism quand une société est mise à mal et disparait parce qu’elle n’a pas évoluée.

 

Et si l’agence et les agents immobiliers étaient en voie d’extinction ?

Comme tous les autres univers le marché de la pierre n’échappe pas à la digitalisation. Les mutations sont rapides et parfois violentes. La société évolue les sociétés doivent évoluer. Il faut donc s’adapter mais il ne faut cependant pas changer pour changer, mais bien appréhender un nouvel environnement dans lequel la société va se repenser sur le long terme. Les agences aussi doivent se digitaliser sous peine de disparaître. Non pas en quittant les centres villes pour se dématérialiser sur le net, nous n’y croyons pas, mais en existant via des services numériques à fortes valeurs ajoutées.

Les entreprises qui subissent le digital sont celles qui sont le moins orientées clients. Kodak pouvait facilement inventer Instagram, Virgin Mégastore pouvait inventer Deezer ou Spotify mais leurs résistances aux changements, leurs mécompréhensions des besoins clients et de la réalité des usages les ont exclus des choix des consommateurs.

Cette digitalisation des clients transforme les usages et les pratiques. Dans l’immobilier le premier interlocuteur lors d’une recherche immobilière n’est plus l’agent immobilier du quartier, maintenant c’est à Google que l’on demande. Les recherches sont de plus en plus précises et c’est le moteur de recherche qui dirige et qui renseigne sur les informations qu’il juge pertinentes selon ses algorithmes et ses intérêts publicitaires.

Beaucoup d’acteurs vivent de l’immobilier sur Internet, des portails, des services qui pour beaucoup jouent uniquement les « intercalaires » entre les agences et les consommateurs. Pas des intermédiaires qui apporteraient de la valeur, mais des filtres et des péages qui vampirisent la visibilité des agences en leur faisant payer à prix d’or l’exposition de leurs annonces.

Pour mieux comprendre le propos : si l’on transpose cette démarche dans le monde réel, ces acteurs installent une guérite devant les agences et les agents payent pour qu’ils passent par cette porte. Avec cet argent ils construisent des cloisons de plus en plus hautes qui occultent complétement la vitrine, il est donc nécessaire de payer de plus en plus, jour après jour.

L’agent immobilier doit reprendre son destin en main et continuer à créer de la valeur, il doit survivre à cette automatisation que souhaite certaines startups. Il doit se transformer lui aussi et se repositionner, se poser des questions et réallouer des budgets et des efforts. La digitalisation de l’agence ce n’est pas de financer plus de services, c’est utiliser les technologies qui vont renforcer le rôle de l’agent immobilier.

 

Il faut disposer des services qui vont renforcer sa valeur au niveau local, c’est là que le business se déroule.

Le point de vente est surtout un point de contact humain et c’est un avantage concurrentiel énorme. Les géants du digital l’ont bien compris et ils souhaitent, eux aussi, posséder des points de ventes physiques : la complémentarité est essentielle.

Plus qu’un lieu d’achat, le point de vente devient un lieu de vie et d’expérience. Quelques exemples : Amazon, le géant de la distribution en ligne a ouvert une boutique à Seattle où se trouve son siège, et selon le Wall Street Journal, ils auraient prévu d’ouvrir 300 à 400 boutiques sur le territoire américain.  Birchbox, le pure player de box à domicile a ouvert un magasin rue Montmartre qui ne désemplit pas. Apple ouvre des boutiques alors qu’ils pourraient vendre très facilement depuis le web qu’il maîtrise parfaitement.

 

Le commerce est et restera hautement relationnel et serviciel, c’est bien là que l’agent à sa valeur ajoutée à apporter.

Au delà de l’expertise technique qu’il délivre, l’agent accompagne le consommateur tout au long du processus : de l’écoute du projet à sa concrétisation. L’agent offre une interaction personnalisée car chaque acheteur a sa propre histoire, sa personnalité, ses aspirations, ses craintes. Chaque vendeur des demandes et des exigences. Cette sensibilité et cette adaptabilité, seul l’humain peut l’offrir.

Il est nécessaire de conjuguer les avantages du digital et les avantages de l’agence physique. L’agent immobilier doit appréhender le digital comme un outil à son service plutôt qu’une menace. Et il doit faire des choix, investir sur des supports qui valorisent son expertise et qui préserve son fond de commerce. Il doit repenser sa présence digitale et ses actions. Le mandat exclusif permet de maîtriser son inventaire, le Fichier Amepi est un des outils digitaux qui permet de renforcer le rôle de l’agence et accélère le business. Il est nécessaire de s’unir entre professionnels de l’immobilier, de monter en compétence et il est urgent de le faire de façon locale, c’est là que sont les biens et les clients.

L’agence immobilière ne disparaitra pas à cause du digital, elle disparaitra si les agents ne se digitalisent pas. L’agent immobilier du futur se démarquera par son savoir-faire et son savoir-être associés à l’utilisation des nouvelles technologies. Sinon un algorithme prendra sa place.

 

Est-ce que je peux acheter sans apport ?

Classé dans : Non classé — 13 juillet, 2019 @ 4:13

3 FÉV 2019 / PAR LOGIC-IMMO.COM

Vous rêvez d’acheter un appartement ou une maison mais n’avez pas mis d’argent de côté ? Sachez que cela n’a rien d’impossible ! En effet, de plus en plus de banques acceptent d’accorder des crédits à des ménages sans apport personnel. Quelles sont les conditions à respecter ?

 

L’apport personnel, késako

L’apport personnel, c’est la somme dont vous disposez personnellement pour financer une partie de votre achat immobilier. Cet apport, qui est généralement complété par un crédit immobilier, provient souvent de votre épargne personnelle (Livret A, Livret Jeune, plan d’épargne logement, etc.), mais peut également être issu d’un héritage, d’une aide familiale ou encore de la revente d’un autre bien immobilier. Certaines aides attribuées sous des conditions de ressources peuvent également être considérées comme un apport personnel.

C’est le cas du prêt à taux zéro (PTZ) qui peut financer 20 % de votre achat, du prêt d’accession sociale (PAS), du prêt conventionné (PC) ou encore du prêt d’Action Logement (aussi appelé « 1% logement »). Que l’apport personnel provienne de l’épargne ou d’aides au logement, les banques prêteuses souhaitent généralement qu’il représente au moins 10 à 20 % du montant de l’achat, afin de diminuer le risque d’un prêt non remboursé.

Cependant, si les banques préfèrent prêter de l’argent aux ménages disposant d’un apport, elles accordent de plus en plus de crédit à ceux qui n’en ont pas. Alors, pas de panique si c’est votre cas.

 

Pour acheter sans apport, mieux vaut être jeune !

Pour une banque, la présence d’un apport personnel constitue une preuve que l’emprunteur est capable d’épargner et de gérer son budget. Cependant, aujourd’hui, les banques prennent plus de risques et accordent des crédits à des personnes sans apport personnel. Si c’est votre cas, vous devrez présenter des garanties sérieuses pour espérer obtenir votre crédit.

En effet, votre banque cherchera à déterminer votre capacité à rembourser votre emprunt. Pour cela, elle regardera votre âge, votre situation professionnelle (revenus, type de contrat, perspectives d’évolution, etc.), votre situation familiale (nombre de personnes à charge…), votre niveau d’endettement (qui ne doit pas dépasser 33 % de vos revenus), ainsi que votre capacité d’épargne. Précisons que si vous êtes un jeune primo-accédant, la banque peut considérer qu’il est tout à fait normal que vous n’ayez eu le temps d’épargner suffisamment d’argent pour financer votre achat immobilier.

De plus, ces dernières années, les banques ont tendance à proposer des conditions d’emprunt avantageuses pour les emprunteurs de moins de 40 ans. En revanche, si vous avez plus de 50 ans et que vous n’avez pas mis d’argent de côté, il vous sera plus difficile d’obtenir un crédit immobilier.

 

Acheter sans apport : comment mettre toutes les chances de son côté ?

Si vous n’avez pas d’apport personnel, préparez minutieusement votre dossier d’emprunt avant de prendre rendez-vous avec votre banque. En effet, à défaut d’apport, vous devrez présenter de solides garanties ainsi que de bons arguments à votre banque. Si vous êtes jeune, vous pourrez notamment vous appuyer sur votre âge pour justifier votre absence d’apport.

Si vous avez des placements (Livret A, PEL, assurance vie…), il faudra absolument les présenter à votre banque, afin de prouver que vous êtes capable de mettre de l’argent de côté chaque mois, et donc de rembourser un éventuel crédit. Vous devrez également démontrer que votre situation professionnelle est stable. Si vous souhaitez emprunter en couple, il est préférable qu’au moins l’un des deux co-emprunteurs soit en CDI.

Enfin, vérifiez que votre endettement total ne dépasse pas 33 % de vos revenus. Dans tous les cas, n’hésitez pas à mettre votre banque en concurrence, afin de comparer les différentes offres et de faire des économies, que ce soit sur votre taux ou sur votre assurance emprunteur. Si votre banque vous refuse votre crédit, n’hésitez pas à demander les raisons de ce refus. Cela vous permettra d’améliorer votre dossier avant de faire une demande dans une autre banque.

 

SCI et location à soi-même: bonne ou mauvaise idée ?

Classé dans : Non classé — 22 juin, 2019 @ 4:19

BiographiePhilippe Van Steenlandt, docteur en droit (Paris II Panthéon-Assas), notaire associé, directeur du service patrimonial de l’Etude notariale ALPHA NOTAIRES. Philippe.vansteenlandt@paris.notaires.fr

Un propriétaire ne peut pas déduire de ses impôts les intérêts d’un emprunt contracté pour son acquisition, ni les éventuels travaux. Mais des solutions existent via une SCI. Décryptage de notre expert Philippe Van Steenlandt, docteur en droit et notaire.

Propriétaire de votre résidence principale ou secondaire, vous ne pouvez pas déduire de vos impôts, notamment de vos revenus fonciers, les intérêts d’un emprunt contracté pour son acquisition, ni les éventuels travaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration que vous avez réalisés.

Certains conseils fiscalistes proposent alors de créer une société civile immobilière (SCI), qui se portera acquéreur de la résidence principale ou secondaire ou à laquelle ladite résidence sera vendue. La SCI louera ensuite le bien à l’associé.

Faut-il se laisser séduire par une telle stratégie, fondée sur une « location à soi-même » ?

I. L’intérêt fiscal de la location à soi-même

Déduction des intérêts d’emprunt et des dépenses de travaux

La SCI perçoit des loyers, puisqu’elle donne à bail la résidence principale. Dans sa déclaration de revenus fonciers, elle pourra alors imputer sur les loyers, les intérêts d’emprunt et les dépenses de travaux qu’elle aurait elle-même effectuées sur le bien.

Imputation du déficit foncier

Si l’imputation des intérêts d’emprunt et des dépenses de travaux absorbe l’intégralité des loyers, pour faire apparaître un déficit foncier, l’associé de la SCI, par hypothèse non soumise à l’impôt sur les sociétés, sera en mesure d’imputer ce déficit sur les autres revenus fonciers qu’il pourrait par ailleurs percevoir.

L’associé serait même autorisé à imputer ce déficit foncier sur son revenu global pour la part qui provient de l’imputation des dépenses de rénovation sur le bien. Nous l’aurons compris, dès lors que des travaux importants sont prévus sur une résidence principale ou secondaire, l’acquisition à travers une SCI ou une vente à une telle SCI peut constituer une stratégie défiscalisante très avantageuse.

Diversification du patrimoine

Dans l’hypothèse où le propriétaire vend sa résidence à une SCI, celui-ci peut remployer le prix dans des produits d’assurance-vie ou des contrats de capitalisation par exemple, ou encore dans d’autres actifs immobiliers, de rendement cette fois.

II. Le risque fiscal de la location à soi-même

Evidemment, une telle stratégie, permettant de sensiblement réduire ses impôts, n’est pas sans risque.

Les tribunaux sanctionnent régulièrement sur le terrain de l’abus de droit les contribuables les plus audacieux (en dernier lieu : CE, 9ème et 10ème Ch. Réunies, 8 févr. 2019, n° 407641) : l’opération n’est généralement pas motivée par un intérêt autre que fiscal.

Pour démontrer l’intérêt exclusivement fiscal, le juge relèvera entre autres le contrôle exclusif ou quasi-exclusif de la SCI par l’occupant du bien immobilier, l’absence d’autre actif dans la SCI, la brièveté du délai entre la création de la SCI et l’acquisition du bien immobilier, le financement intégral de l’acquisition et des travaux par l’associé occupant au moyen d’un compte courant d’associé…

En principe, le seul fait que le loyer corresponde à la valeur de marché est insuffisant à chasser l’abus de droit. Bien entendu, si le loyer, calqué sur le montant des échéances de l’emprunt contracté par la SCI pour l’acquisition, était inférieur à la valeur d’usage, le contribuable faciliterait la tâche du juge.

En conclusion, il faut se méfier des stratégies d’optimisation fiscale réalisées sans étude préalable et sans les précautions indispensables à leur bonne fin. Ce d’autant plus qu’à compter du 1er janvier 2020, le juge ne sera plus tenu d’établir l’intérêt « exclusivement » fiscal pour contester un schéma patrimonial : il pourra se contenter de relever l’intérêt « principalement » fiscal…

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