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Qui est l’agent immobilier ?

Classé dans : Non classé — 8 janvier, 2018 @ 2:47

étier de passionné, largement médiatisé… La Boîte Immo a mené l’enquête pour en savoir plus sur le métier d’agent immobilier qui continue de captiver.

photo : qui est l'agent immobilier

Largement mis en scène dans de nombreuses émissions de télé, les agents immobiliers restent pourtant une énigme aux yeux du grand public. On parle souvent d’eux et, pourtant, on les connaît peu. Alors qui sont-ils réellement ? Les clichés sur la profession sont-ils vraiment d’actualité ?

Pour trancher ces questions, La Boîte Immo a lancé une étude aux mois de juin et juillet dernier à laquelle 629 professionnels de l’immobilier ont répondu (43% de dirigeants et 57% de managers, négociateurs et assistants). Un beau score qui s’explique peut-être par l’envie qu’ont les pros de tordre le cou aux idées reçues !

Un métier de passionnés

Les agents immobiliers sont souvent décriés et, pourtant, leur métier fascine. Il attire de nombreux candidats. D’ailleurs, depuis déjà 3 ans, avec un marché dynamique et des taux d’intérêt de crédit qui se maintiennent assez bas, le métier se porte très bien. 82% des agents immobiliers interrogés dans l’étude affirment sans hésiter vouloir continuer à l’exercer et 75% d’entre eux le recommanderaient même à un proche ! Tournés vers l’avenir, les professionnels ne manquent pas d’ambition : 55% des dirigeants ont l’intention de recruter de nouveaux collaborateurs et 19% souhaitent ouvrir un autre point de vente. Chez les négociateurs et assistants, 11% espèrent ouvrir leur propre agence.

Les agents immobiliers viennent de tous horizons

Tous ont appris leur métier sur le terrain. Selon l’étude, 76,5% n’étaient pas prédisposés à travailler dans l’immobilier. 21% viendraient de la filière droit et 24% d’école de commerce. « L’immobilier ouvre ses portes à beaucoup de personnes durant leur parcours professionnels, certains y trouvent une vocation suite à un achat ou une vente de leur bien immobilier, explique Olivier Bugette, PDG de La Boîte Immo. Les études et la carrière importent moins pour le recrutement, que les compétences opérationnelles (être très à l’aise oralement et fin psychologue). Rien ne remplace l’expérience et encore plus particulièrement dans ce métier où les situations rencontrées sont extrêmement variées. »

De plus en plus de femmes

Au fil des années, le métier s’est beaucoup féminisé tant chez les directeurs d’agence que chez les négociateurs et les assistants. Chez les patrons, on distingue toujours une légère majorité d’hommes avec 58%. Une tendance que l’on ne retrouve pas chez les négociateurs dont la répartition est quasiment de 50/50.

Tout le monde ne roule pas sur l’or

Côté revenus, la fourchette salariale est relativement large. En effet, 31% des directeurs gagnent entre 20 et 30 000 € annuel et 37% entre 30 et 50 000 €. Toutefois, 16% gagnent entre 50 et 75 000 € par an et 10% gagnent + de 100 000 € ! Du côté des négociateurs, managers et assistants, 54% gagnent entre 15 et 30 000 € par an, 30% gagnent entre 30 et 50 000 €, 8% entre 50 et 75 000 et 8% + de 75 000 € ! « Si les salaires restent confortables, beaucoup d’agents ne travaillent pas à temps plein, notamment chez les négociateurs et les agents indépendants, précise Olivier Bugette. Les honoraires restent parfois faibles à cause des prix du marché dans certaines régions pour les directeurs ruraux.» 86% des directeurs d’agence sont propriétaires de leur logement contre 67% pour les négociateurs, managers et assistants.

L’agent immobilier ne connaît pas la routine

La variété des missions l’oblige à développer de véritables qualités d’adaptabilité et de polyvalence. 67% passent 2 à 4 heures en prospection terrain par semaine, dont 44% utilisant toujours la traditionnelle technique du porte-à- porte. De la même manière, 81% passent 2 à 4 heures en prospection téléphonique. 47% des directeurs gèrent 5 à 10 rendez-vous par semaine, 52% passent plus de 6 heures en rendez-vous ou en visite sur une semaine. Parmi les tâches effectuées à l’agence, 77% des managers, négociateurs et assistants passent entre 2 et 4 heures à s’informer sur les actualités du secteur et 69% entre 4 et 6 heures sur l’aspect administratif. « Aujourd’hui, les agents immobiliers proposent plus de services et participent même aux transactions, d’où l’importance de la veille juridique et de l’actualité du marché », note Olivier Bugette.

Plus de 10 ans d’expérience

Avant de se lancer dans l’entreprenariat, les directeurs d’agence attendent d’acquérir de l’expérience. Ils ont en grande majorité plus de 35 ans (+ de 85%) et plus de 70% travaillent dans l’immobilier depuis plus de 10 ans ! A l’inverse 50% des négociateurs ont entre 1 an et 5 ans d’expérience. Question niveau d’études, 43% des directeurs sont diplômés d’un bac +3 ou plus et 37% de managers, négociateurs et assistants sont diplômés d’un bac +2. 70% des directeurs et 60% des managers, négociateurs et assistants parlent plusieurs langues (90% l’anglais, 35% l’espagnol, 13% l’italien et 11% l’allemand).

Qui est l'agent immobilier ? Infographie_agent-immo_201709-2

L’agent immobilier a t-il le droit de me demander ma pièce d’identité

Classé dans : Non classé — 4 janvier, 2018 @ 4:02

 

Emmanuelle Jaulneau, juriste en droit immobilier chez Business Fil répond à une Sweet’Question traitant de la vérification de l’identité par l’agent immobilier.

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MySweet’Question : J’ai visité un appartement avec un agent immobilier qui m’a demandé ma pièce d’identité. En a t-il le droit ?

MySweet’Réponse : Oui, il a même l’obligation de le faire.

En effet, la règlementation TRACFIN (réglementation qui a pour but de lutter contre le blanchiment d’argent, la fraude fiscale te le financement du terrorisme) impose notamment, de vérifier l’identité des clients, le plus en amont et avant d’entrer en relation d’affaires.

Le professionnel a donc l’obligation de vérifier l’identité de tout client.

Le client a l’obligation de présenter un document officiel en cours de validité comportant sa photographie.

Le professionnel doit conserver pendant 5 ans les informations suivantes : les nom, prénoms, date et lieu de naissance de la personne, la nature, les date et lieu de délivrance du document et les nom et qualité de l’autorité ou de la personne qui a délivré le document et, le cas échéant, l’a authentifié, pour une personne physique.

Le professionnel peut donc faire une photocopie de la pièce d’identité.

Tout savoir sur le nouveau prêt à taux zéro (PTZ)

Classé dans : Non classé — 28 décembre, 2017 @ 4:16

 

Le PTZ va encore changer en 2018. Ce dispositif d’aide à l’accession sera reconduit pendant quatre ans, mais de manière plus ciblée. Explications.

Le prêt à taux zéro (PTZ) est un prêt aidé par l’État qui permet, sous conditions de ressources, de financer une partie de l’achat d’un logement neuf (ou d’un logement ancien dont les travaux représentent 25% du coût total de l’opération).

Il s’adresse aux ménages n’ayant pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années précédant la demande de crédit.

Cependant, ce prêt sans intérêt ne permet pas à lui seul l’acquisition d’un logement et doit être associé à un prêt immobilier principal avec éventuellement un apport personnel de l’emprunteur.

Ce qui va changer en 2018

Le PTZ est modifié chaque année depuis sa création il y a vingt ans. Et 2018 ne dérogera pas à la règle. Alors qu’il devait s’éteindre le 31 décembre 2017, Emmanuel Macron propose de le maintenir jusqu’au 31 décembre 2021, mais de manière plus ciblée.

Il sera donc recentré sur les zones qui ne sont pas marquées par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements et, pour les constructions neuves, dans les zones où les besoins en logements sont les plus importants.

Dans le détail :

Jusqu’à la fin de l’année 2017, le PTZ est disponible sur l’ensemble du territoire, de la zone A à la zone C.

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- Le PTZ pour l’achat d’un logement neuf restera proposé dans les zones les plus tendues (A, A bis et B1) à partir de 2018 et jusqu’en 2021 ; la zone C et la zone B2 seront également éligibles au dispositif, mais jusqu’en 2018 et 2019, et avec un plafond ramené à 20% du montant maximal de l’opération contre 40% aujourd’hui.

- Le PTZ dans l’ancien avec travaux sera possible uniquement en zones B2 et C ; les zones A bis, A et B1 seront quant à elles exclues du dispositif dès 2018.

Bon à savoir : Le logement acquis grâce au PTZ devra être occupé par l’emprunteur, à titre de résidence principale, dans un délai d’un an à compter, selon le cas, de l’achèvement des travaux ou de l’acquisition du bien. L’aménagement à usage de logement de locaux non destinés à l’habitation est assimilée à la construction d’un logement neuf, et ouvre donc droit au PTZ.

Conditions de ressources

Pour bénéficier du PTZ, les emprunteurs ne doivent pas excéder un certain plafond de revenus, qui varie selon la zone et la composition du foyer. Vous avez un projet d’acquisition dans le neuf ou l’ancien ?

Vérifiez si vous êtes éligible au PTZ grâce à notre simulateur PTZ. Vous pourrez ainsi connaître le montant de votre prêt et ses conditions.

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Source : gouvernement

Montant maximum du PTZ

Pour déterminer le PTZ, on applique un pourcentage de 40% au coût total de l’opération (toutes taxes comprises) dans la limite d’un plafond. Ce coût de l’opération comprend notamment le coût de la construction ou de l’achat et les honoraires de négociation. Les frais d’acte notarié et les droits d’enregistrement ne sont pas inclus. Pour l’achat d’un logement neuf en zone B2 et C, ce taux sera réduit à 20% en 2018.

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Source : gouvernement

Quelle durée de remboursement ?

La durée de remboursement du PTZ dépend de vos revenus, de la composition du ménage et de la zone géographique dans laquelle vous achetez votre futur logement. Plus vos revenus sont élevés, plus la durée du prêt est courte. Elle s’étend de 20 à 25 ans selon les cas, et comprend 2 périodes : – la période de différé, pendant laquelle vous ne remboursez pas le PTZ (cette période est, selon vos revenus, de 5, 10 ou 15 ans), – la période de remboursement du prêt, qui suit le différé, varie entre 10 et 15 ans.

 

La spéculation sur le Brexit enhardit la Livre

Classé dans : Non classé — 8 décembre, 2017 @ 10:17

La spéculation sur le Brexit enhardit la Livre

29 novembre 2017 | Publié dans la catégorie: 

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Ceci peut ne pas être notre dernier rapport de devise. Trouvez les dernières nouvelles sur les devises étrangères ici

Avec la forte hausse de Sterling ce matin suite aux nouvelles du Brexit, les prévisions de la livre sterling traitent des perspectives des taux de change de la livre sterling. Le tableau ci-dessous montre les mouvements du marché pour un certain nombre de paires de devises en GBP au cours du dernier mois:

 
Paire de devises % Changement Différence de 200 000 £
GBPUSD 2,73% 7 092 USD
GBPEUR 3,12% 6 918 EUR
GBPNZD 4,33% $ 14 160 NZD

Sterling se lève à tous les niveaux!

La livre sterling a grimpé d’un côté à l’autre hier, alors que le Royaume-Uni paiera plus pour un projet de loi sur le Brexit. Les rapports suggèrent qu’une facture d’environ 40-50 milliards de livres sterling sera convenue, ce qui inclut jusqu’à 100 milliards de dettes pour de nombreuses années à venir. Cela devrait permettre à l’UE d’accepter que le Royaume-Uni ait «fait des progrès suffisants» et lui permette d’atteindre la deuxième phase des négociations sur le Brexit concernant le commerce. Ce sera finalement décidé sur le sommet de l’UE les 14 et 15 décembre. Si vous achetez une devise étrangère avec la livre, cette amélioration spectaculaire pourrait être une excellente opportunité à court terme pour maximiser votre transaction.

Brexit parle - discours de Theresa MayLes bonnes nouvelles et une vision plus favorable de la livre sterling ont aidé la livre a atteint certains des meilleurs niveaux en 18 mois. Contre le dollar néo-zélandais (NZD), Rand (ZAR), le dollar australien (AUD), le franc suisse (CHF) et même le dollar américain, Sterling a récemment atteint les plus hauts niveaux depuis le vote il y a 18 mois.

La livre sterling et le Royaume-Uni sont loin d’être sortis du lot, cependant, le sommet de l’UE les 14 et 15 sera la clé.

Je m’attends à ce que la Livre s’échange difficilement d’ici là, alors que les marchés se bousculent pour estimer la probabilité (ou non) de cette phase 2 atteinte.

UK banques en sécurité, quoi d’autre va déplacer la livre cette semaine?

La bonne nouvelle que toutes les banques britanniques ont passé les tests de stress de la Bank of England a également aidé Sterling, l’un des critères pouvant résister à une récession contribuant à une chute de 4,6% du PIB britannique (données du produit intérieur brut). La récente vigueur de la livre sterling est la bienvenue pour les clients qui achètent une devise étrangère avec la livre sterling et devrait être soigneusement étudiée pour des besoins à court terme. Tout soupçon de nouveaux problèmes avant le sommet de l’UE pourrait rapidement voir ces excellents résultats perdus.

À l’approche de la fin de novembre, nous pourrions assister à des «flux de fin de mois» où la fermeture inattendue des positions ouvertes peut entraîner des fluctuations imprévisibles et imprévisibles des taux de change.

Les données économiques sont livrées aujourd’hui avec les données d’approbation hypothécaire et les données de crédit à la consommation à 09h30. Mark Carney prononcera un discours cet après-midi, mais il n’est pas prévu qu’il soit un moteur de marché, se concentrant davantage sur les normes bancaires.

Dans l’ensemble, si vous avez une transaction Sterling, la politique de Brexit continuera à être le plus grand moteur sur les taux, si vous envisagez un transfert s’il vous plaît assurez-vous de souligner votre exigence afin que nous puissions vous tenir au courant des dernières nouvelles et développements pour aider à maximiser la position.

Si vous souhaitez plus d’informations sur la façon dont les événements à venir pourraient affecter votre transfert de devises, appelez notre salle des marchés au 01494 725 353 ou écrivez-moi directement à jmw@currencies.co.uk .

Les taux de change sur cette page sont des taux interbancaires et indiquent où le marché se négocie pour montrer la performance d’une paire de devises. Ils ne sont pas indicatifs des taux que nous offrons.

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L’information sur ce site Web est fournie gratuitement à titre d’information seulement. Il ne constitue aucun conseil à qui que ce soit. Devise étrangère Direct plc. («FCD») fait tous les efforts raisonnables pour s’assurer que cette information est exacte et complète, mais n’assume aucune responsabilité et n’offre aucune garantie à cet égard.

« Propriétaires et locataires bientôt sur un pied d’égalité »

Classé dans : Non classé — 30 novembre, 2017 @ 10:25
« Propriétaires et locataires bientôt sur un pied d’égalité »    suk78
Nouvelle formule – Numéro 10
EDITO :

« Propriétaires et locataires
bientôt sur un pied d’égalité »

 

 

sztix
Bonjour à tous,À partir du premier janvier prochain, les contrôles réalisés par un diagnostiqueur immobilier seront les mêmes dans le cas d’une vente comme d’une location pour l’intégralité des résidences principales, à l’exception notable du diagnostic relatif à la présence de Termites.

En effet, l’obligation réglementaire concernant la sécurité intérieure liée au gaz et à l’électricité sera alors étendue à tous les biens immobiliers à usage de résidences principales construits après le 1er janvier 1975. Elle achève demettre tous les occupants, propriétaires et locataires sur un pied d’égalité à travers les dispositions de la loi ALUR, en leur conférant le droit de savoir comment leur sécurité et leur santé peuvent être préservées.

Ce qui est d’autant plus important que la présence d’anomalies dans le cadre d’une transaction ou d’un bail est la règle générale : sont concernés 4 biens sur 5 pour le diagnostic Gaz, et près de 9 biens sur 10 pour le diagnostic Électricité toutes périodes de construction confondues, comme l’a souligné le dernier livre blanc Diagamter, téléchargé à près de 1 000 reprises et repris par une soixantaine de médias.

Cette newsletter est notamment l’occasion de vous rappeler ce que change lenouveau rapport du diagnostic électricité, pour la vente ou la location de tous biens d’habitation, en vigueur depuis l’arrêté du 12 octobre 2017. Et de faire l’anatomie d’une anomalie Gaz, encore d’après notre étude de référence portant sur plus de 67 000 biens.

Bonne lecture !

Guillaume Exbrayat, président de Diagamter


Diagnostic électricité : qu’est-ce qui change ?


ti Accidents et incidents en lien avec des installations électriques intérieures défaillantes sont encore beaucoup trop nombreux !
Aussi, le législateur est intervenu pour que le diagnostic électricité pour la location ou la vente soit modifié sur la forme et sur le fond afin d’être plus précis et mieux informer acquéreur et locataire.
Un changement important en 3 dates : 1er juillet, 13 octobre 2017 et 1er janvier 2018.
En savoir +++

Propriétaires, locataires et professionnels de l’immobilier :
3 caractéristiques de l’anomalie Gaz


tv Utilisation d’un appareil de chauffage défectueux ou mal entretenu potentiellement, anomalies moins fréquentes à partir des années 80, interruption immédiate, partielle ou totale de l’alimentation en gaz dans 3 à 4% des biens construits avant 1980… Anatomie de l’anomalie Gaz en 3 graphiques ou illustrations, à l’approche de l’extension du diagnostic Gaz à l’intégralité du parc des résidences principales.


Diagnostic plomb avant travaux : quand et pourquoi le réaliser ?


tg Le diagnostic plomb avant travaux, réalisé en complément du CREP (Constat de Risque d’Exposition au Plomb), consiste à repérer le plomb, matière classée CMR (cancérogène, mutagène reprotoxique) et à déterminer la concentration de cette présence.
Ce rapport est mis à disposition de toutes les entreprises intervenant sur un chantier par le maître d’ouvrage, afin dechoisir la meilleure manière d’opérer tout en protégeant la santé de leurs salariés.
En savoir +++

Diagamter reconnu par ses clients,
les médias et les institutions en 2017


t6 Unique réseau de franchise à avoir intégré la Chambre des Diagnostiqueurs Immobiliers FNAIM, meilleure enseigne de diagnostic immobilier selon l’enquête dumagazine Capital, lauréat du Trophée du Meilleur Franchisé dans le plus important salon régional consacré à la franchise, meilleure enseigne pour les diagnostiqueurs sans enseigne selon Diag-Actu, entrée dans le Top 30 des DSI les plus influents… Diagamter a obtenu la reconnaissance de l’ensemble de son environnement économique en 2017.En savoir +++

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Exit la renégociation des crédits, bonjour la renégociation des contrats d’assurance de prêt !

Classé dans : Non classé — 18 novembre, 2017 @ 2:57

Les taux d’intérêt ne font pas tout dans un crédit immobilier. Il faut aussi être vigilant sur l’assurance emprunteur « maison » que propose d’office la banque prêteuse. Explications.

Aujourd’hui quelle que soit la durée, il n’y a pas de crédit au-dessus de 2% et, toutes durées confondues, la moyenne des taux ressort à 1,31%. Cependant et par expérience, le meilleur financement possible ce n’est pas seulement d’obtenir le taux le plus bas mais c’est fondamentalement d’obtenir le meilleur package « Crédit + Assurance ».

Pas si simple

Pour garantir le remboursement d’un crédit en cas de décès ou invalidité permanente, les banques exigent la fourniture d’une assurance de prêt.

Afin d’être bien certaines que les emprunteurs répondent à leurs exigences sécuritaires, les banques se sont organisées pour contrôler et distribuer systématiquement elles-mêmes ces contrats d’assurance. Cette fourniture du contrat a conduit à la création d’un quasi-monopole puisque aujourd’hui elles ont préempté 88% du marché global via leurs Contrats Groupe (8,8 milliards de primes annuelles).

Pour la seule branche des assurances de prêts immobiliers, il s’agit d’un marché financier de 6,5 milliards d’euros de primes annuelles. Une extraordinaire machine à cash qui dégage 50% de marge !

Sur le terrain, l’accord objectif entre les principales banques pour contrôler le marché fait qu’il n’y a aucune concurrence tarifaire et donc l’emprunteur paie le prix fort.

Désormais, la banque qui rogne sur ses marges avec des rémunérations planchers en concurrence affiche son taux comme produit d’appel « tête de gondole » et fait ses profits sur le contrat d’assurance groupe qu’elle impose.

Les règles changent

Depuis 2010, la guerre commerciale entre compagnies d’assurances, banquiers et courtiers crédits fait rage pour conquérir des parts de ce marché.

Le véritable arbitre devrait être le consommateur mais hélas il ignore ses droits ! Ainsi, aujourd’hui, en moyenne, seuls 15% des dossiers échappent à la mainmise des banques. La nécessité de la pédagogie et de la démonstration par la preuve est déterminante.

A ce propos je suis fier d’annoncer que cette année les courtiers In&Fi Crédits qui sont également mandataires d’intermédiaires d’assurance réaliseront plus de 35% de leurs dossiers de crédits packagés avec une assurance individuelle et pas forcément l’assurance groupe de la banque qui fournit le crédit.

Il faut savoir que si vous empruntez au taux de 1,20% et que votre assurance de prêt est à 0,40% cette part représente 25% du coût global de l’opération de crédit.

Dans ces conditions, il est bien certain que l’économie faite sur les cotisations d’assurance peut être considérable. Ainsi, pour un couple âgé de 35 ans qui emprunte un montant de 150.000 euros, sur une durée de 20 ans, la souscription d’un contrat individuel peut représenter une économie de 15.000 à 18.000 euros, pour des garanties identiques, voire supérieures à un contrat groupe de banque.

La position dominante des banques est régulièrement dénoncée par les associations de consommateurs avec en tête UFC- Que Choisir et par les compagnies d’assurance n’ayant pas d’accord de distribution avec les banques.

Sous la pression européenne d’ouverture du secteur à la concurrence le législateur français a produit des textes successifs 2010, 2014, 2015 et 2017.

- 2010 : La possibilité de délégation de l’assurance emprunteur. C’est-à-dire la faculté pour un emprunteur d’assurer son crédit chez un autre assureur que celui proposé par la banque prêteuse. – 2014 : La faculté pour l’emprunteur de résilier le Contrat Groupe dans le délai de 12 mois après la signature pour chercher une meilleure assurance ailleurs. Les banques ont con Test é l’équivalence des garanties fournies par le nouveau contrat. – 2015 : Obligation pour les banques de fournir une Fiche Standardisée d’Information (FSI), qui précise l’équivalence des garanties. – 2017 : La loi Sapin 2 ou amendement « Bourquin » qui autorise la résiliation annuelle de l’assurance emprunteur.

Résiliation annuelle dès le 1er janvier 2018

Il s’agit d’une véritable révolution puisque dès le 1er janvier 2018 tous les emprunteurs pourront librement résilier leur contrat et faire jouer la concurrence pour faire baisser le coût de revient de leur prêt immobilier.

Pour la Fédération Bancaire Française (FBF) 8 millions de contrats signés antérieurement au 1er janvier 2018 seraient concernés. Les établissements de crédits craignent principalement les résiliations des jeunes emprunteurs qui ont sans doute payé leur contrat au prix fort. La FBF a porté l’affaire devant le Conseil d’Etat. Résultat attendu avant la fin de l’année.

Quelle que soit l’issue, les courtiers en crédits qui ont également la capacité légale de proposer des contrats d’assurance disposent de l’avantage déterminant de pouvoir comparer les offres des différentes compagnies d’assurances, elles-mêmes en concurrence pour gagner des parts de marché.

La procédure est rapide, efficace éprouvée et les souscriptions se font en ligne ! Dans cette configuration le spectre des garanties proposées est de plus en plus large, de mieux en mieux adapté au profil médical individuel et le tout pour des primes significativement plus basses !

Pour ma part, je suis convaincu que cette liberté du marché voulue par le législateur continuera à prospérer et qu’elle profitera prioritairement aux consommateurs.

Pascal Beuvelet – ©2017 LaVieImmo

Investissement locatif : mode d’emploi pour le calcul du loyer Pinel

Classé dans : Non classé — 14 novembre, 2017 @ 3:44

Dispositif de défiscalisation phare sur le marché immobilier, la loi Pinel permet au particulier d’investir dans la pierre tout en réduisant ses impôts. En échange, il a obligation de respecter certaines conditions liées à la location.

Dispositif de défiscalisation phare sur le marché immobilier, la loi Pinel permet au particulier d’investir dans la pierre tout en réduisant ses impôts. En échange, il a obligation de respecter certaines conditions liées à la location : ressources du locataire et plafonds de loyer sont les deux principales.

Ces plafonds sont revalorisés chaque année en fonction de la situation géographique du bien. Le loyer Pinel appelle donc un calcul qui lui est propre pour respecter le cadre fixé.

Les éléments à prendre en compte pour calculer le loyer Pinel

Avant tout de chose, un particulier qui assure la gestion locative de son investissement lui-même doit connaître les éléments à intégrer pour fixer son loyer Pinel. Ils sont au nombre de trois : – Le plafond de loyer à respecter en fonction de la situation géographique du bien – La surface du bien – Le coefficient multiplicateur

Le coefficient multiplicateur

Pour calculer le loyer Pinel, il faut donc appliquer le coefficient multiplicateur suivant : 0,7 + (19 / surface utile).

Le résultat obtenu est arrondi à la décimale la plus proche et ne peut en aucun cas dépasser 1,2. Si cette valeur est supérieure, le coefficient multiplicateur est ramené à 1,2.

Le plafond du loyer Pinel à respecter

Nous le disions, un plafond de loyer au m² doit également être pris en compte en fonction de la zone géographique du bien. Ce dernier est de : – 16,83€/m² en zone Abis – 12,50€/m² en zone A – 10,07€/m² en zone B1 – 8,75€/m² en zone B2

On applique ensuite la formule de calcul du loyer Pinel, à savoir : plafond x (0,7 + 19 / surface utile) x surface utile.

Prenons le cas d’un logement de 60m² acquis en loi Pinel en zone A. Le calcul serait : 12,50€ x (0,7 + 19 / 60) = 12,71€ / m2. Le logement pourra donc être loué 12,71 x 60 soit 762,6€/mois. Bon à savoir : ce loyer s’entend hors charges.

Attention : certaines zones soumises à une dérogation préfectorale ont un plafond de prix de location au m2 différentes : il convient donc de s’assurer, AVANT l’intégration du premier locataire, si le montant usuel n’est pas amendé par une éventuelle dérogation.

Quelle surface utile prendre en compte dans le calcul du loyer Pinel ?

Pour déterminer le loyer à appliquer, un investisseur doit prendre en compte la surface utile d’un bien. Il s’agit de la partie habitable, à savoir celle donnée à titre d’habitation présentant une hauteur sous plafond d’au moins 1,80 mètre. Pour l’obtenir, il faut déduire les murs, les cloisons, les portes, les marches, les escaliers, les fenêtres, l’embrasure des portes… de la superficie du bien.

La surface des annexes (balcon, terrasse et/ou loggia) divisée par deux est également à prendre en compte. La superficie des annexes intégrée dans le calcul du loyer Pinel ne peut excéder 8m². Attention : cas des appartements en RDC / RDJ (cf paragraphe 340 de ce lien)

Dans quel cas augmenter un loyer Pinel ?

Le propriétaire-bailleur est en droit d’augmenter le loyer lorsque l’indice de référence est en hausse. Il devra alors répercuter cette augmentation annuellement ou à la date mentionnée dans le contrat de location initial. Et évidemment il devra le baisser si l’indice de référence des loyers diminue.

Bon à savoir : l’investisseur peut faire le choix de louer son logement à un prix inférieur à celui obtenu après calcul du loyer Pinel.

Didier Vitet – ©2017 LaVieImmo

L’ISF est mort. Vive l’IFI !

Classé dans : Non classé — 25 octobre, 2017 @ 5:28

ISF – IFI, quelles différences ?


L’ISF est mort. Vive l’IFI. Au regard du projet de loi déposé le 27 septembre dernier à l’Assemblée Nationale et avant le dépôt et le vote de ses amendements ou la censure du Conseil Constitutionnel, examinons les différences entre ces deux impôts.

La valeur du patrimoine doit toujours excéder 1.300.000 euros et le barème fiscal est toujours le même. Mais la typologie des biens a été modifiée :

Ne sont pas taxables dans ce nouveau régime :

- les liquidités de toute nature, les contrats d’assurance vie, les rentes viagères, les contrats Madelin, les stocks option, les meubles meublants ou objets mobiliers, les voitures, les bateaux ou les chevaux de course.

- les biens professionnels.

- les parts ou actions de sociétés ou d’organismes qui ont pour activité, une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale dont le redevable détient directement et, le cas échéant, indirectement, seul ou conjointement moins de 10% du capital ou des droits de vote.

- les sociétés ou des organismes ayant pour activité, une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale, les biens ou droits immobiliers détenus directement ou indirectement par cette société ou cet organisme affectés à son activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale ; à celle de la société ou de l’organisme qui les détient directement ; ou à celle d’une société ou d’un organisme dans lesquels la société ou l’organisme détient directement ou par personne interposée la majorité des droits de vote ou exerce en fait le pouvoir de décision.

Ne sont pas taxables pour leur totalité comme c’était déjà le cas pour l’ISF : les bois et forêts, les parts de groupement forestier viticole ou agricole, les biens loués par bail rural à long terme.

Sont taxables :

- les parts ou actions des sociétés et organismes établis en France ou hors de France appartenant aux personnes assujetties à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens ou droits immobiliers détenus directement ou indirectement par la société ou l’organisme,

- la quote-part sous-jacente de droits ou de biens immobiliers dans les actifs liquides (Assurance vie, OPCI, SCPI, actions de foncières cotées bénéficiant du régime SIIC…), est assujettie à cet impôt.

Particularités du démembrement de propriété : nous avions l’habitude que l’usufruitier soit taxé pour la valeur du bien en pleine-propriété. L’IFI introduit une subtile distinction selon que vous soyez devenu usufruitier en vertu de la loi suite à un décès survenu avant le 1er juillet 2002 ou après cette date. Dans le premier cas, usufruitier et nu propriétaire déclareront chacun pour la valeur de leurs droits estimée en application du barème fiscal de l’article 669 du CGI. Dans le second cas, l’usufruitier continuera à supporter la valeur du bien en pleine propriété.

Quel passif déductible : Toutes les dettes qui ne sont pas liées à un actif imposable ne peuvent être déduites. Ainsi en est il d’un prêt de trésorerie par exemple. Des dispositions spécifiques ont été prises pour les prêts in fine qui permettaient de déduire la totalité du capital emprunté jusqu’au terme du prêt. Avec l’IFI ne pourront plus être déduite que le capital restant dû « fictivement » amorti.

L’ISF est mort. Vive l’IFI !BiographieCo-fondateur et associé de Cheuvreux Notaires. L’expertise de Bruno Cheuvreux sur le marché de l’immobilier, sa connaissance approfondie de ses acteurs ainsi que sa capacité à élaborer et accompagner des stratégies, signent sa réputation et son autorité dans un des métiers phares de Cheuvreux Notair …Lire la suite
Bruno Cheuvreux

LE MIEUX SE CONFIRME EN ZONE EURO

Classé dans : Non classé — 5 octobre, 2017 @ 7:27
LE MIEUX SE CONFIRME EN ZONE EURO eco-banner-1

ÉCONOMIE

LE MIEUX SE CONFIRME EN ZONE EURO

Si le contexte s’avère plus incertain aux États-Unis et dans les pays émergents, l’amélioration se poursuit en zone Euro au deuxième trimestre 2017. La plupart des marchés actions ont progressé et les rendements des emprunts d’État américains ont légèrement diminué. Tour d’horizon.

Le deuxième trimestre s’est révélé globalement favorable sur les marchés actions : de fait, pour le cinquième trimestre d’affilée, l’indice de référence des actions mondiales (MSCI World AC) a augmenté. Et il a encore progressé de +2,4 %, après une hausse de +5,2 % au trimestre précédent.

 

Les actions japonaises ont fait leur grand retour avec une hausse de 5,9 %. De même, les marchés actions des pays émergents, qui avaient chuté suite à l’élection de Donald Trump, se sont depuis fortement redressées (+11,1 % au T1 et +5,5 % au T2). Pourquoi ? Car les menaces protectionnistes se sont dissipées et que les taux longs américains ont baissé. En effet, aux États-Unis, les 500 premières sociétés cotées ont poursuivi leur progression (+8,2 %, depuis le 1er janvier), tandis qu’en Europe, la reprise économique s’est amplifiée. Il convient de rappeler que sur le plan politique, la région bénéficie des succès électoraux des partis pro-européens.

STATISTIQUES MITIGÉES AUX ÉTATS-UNIS

Notons d’abord que le cycle de croissance engagé n’est pas remis en cause. Cependant, la progression du produit intérieur brut américain au premier trimestre a déçu, ainsi que plusieurs chiffres mensuels du deuxième trimestre. Le marché du travail américain a également montré quelques signes de ralentissement. Dans un contexte d’inflation très modérée, la Réserve fédérale a continué de durcir sa politique monétaire. Toutefois, sur le plan politique, il est de moins en moins probable que Donald Trump réalise toutes les mesures pro-entreprises de son programme électoral.

« La probabilité que toutes les mesures pro-entreprises du programme Trump soient réalisées a baissé »

En comparaison, les bonnes nouvelles économiques se sont accumulées en zone Euro. Ainsi, le produit intérieur brut a augmenté au premier trimestre (+0,6 %) et les pays les plus en retard dans la reprise, l’Italie et le Portugal ont agréablement surpris. Le taux de chômage européen a quant à lui poursuivi son amélioration pour atteindre 9,3 % en mai, tandis que l’inflation (hors prix du pétrole et de l’alimentation) est restée très mesurée.

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CROISSANCE IRRÉGULIÈRE DANS LES PAYS ÉMERGENTS

L’OPEP, ainsi que d’autres producteurs, ont prolongé de neuf mois leur accord pour réduire la production de pétrole, mais cela n’a néanmoins pas suffi à stabiliser les prix. Au Moyen-Orient, le contexte géopolitique est de plus perturbé par le conflit entre le Qatar et l’Arabie Saoudite. En Russie, le produit intérieur brut a progressé pour le deuxième trimestre consécutif, confortant le scénario de sortie de crise.

À NOTER

Grâce au retour de la croissance, la reprise américaine devrait se poursuivre durant les prochains trimestres. L’horizon semble dégagé pour la zone Euro et l’économie chinoise devrait quant à elle se stabiliser jusqu’à fin 2017.

Par ailleurs, l’agence de notation Moody’s a baissé la note souveraine de la Chine, en raison de l’accroissement de son niveau d’endettement. Et cela, malgré une croissance de 6,9 % sur un an (au 1er trimestre) et des données conjoncturelles en hausse.

MANDAT DE VENTE OU DE RECHERCHE D’UN BIEN IMMOBILIER : LES PRINCIPALES RÈGLES

Classé dans : Non classé — 26 septembre, 2017 @ 11:49
publié le 13/06/2017
 MANDAT DE VENTE OU DE RECHERCHE D’UN BIEN IMMOBILIER : LES PRINCIPALES RÈGLES

Un mandat de vente ou d’achat est un contrat par lequel une personne, dénommée « mandant », charge une autre personne, dénommée « mandataire » (un professionnel de l’immobilier  : ce peut-être un notaire, un agent immobilier…), de trouver un acquéreur pour un bien immobilier ou de rechercher un bien immobilier à vendre.

Que doit contenir un mandat ?

Le mandat ECRIT et PREALABLE est OBLIGATOIRE.

Pour avoir droit à sa commission, le professionnel détenir un mandat de vente ou de recherche préalable, signé par son client. Ce mandat doit comporter un numéro et être porté sur un registre. Un simple « bon de visite » ne suffit pas.

Important : si la signature du mandat résulte d’un démarchage à domicile ou sur son lieu de travail, le client dispose d’un délai de sept jours à compter de la signature de son engagement pour se rétracter. Un exemplaire de ce mandat doit être remis au client, comportant des mentions obligatoires, et notamment le rappel de la faculté de renonciation, ainsi qu’un formulaire détachable permettant de l’exercer dans le délai légal.

Le mandat doit indiquer qui paie la commission (le vendeur ou l’acquéreur), et fixer son montant ou son mode de détermination.

Rappelons, que la rémunération n’est due qu’une fois la vente effectivement conclue chez le notaire et qu’aucun acompte ne peut être exigé.

Quelles sont les différentes formes du mandat ?

Le contenu du mandat est VARIABLE : vendre un bien (mandat de vente), rechercher un bien (mandat de recherche), mandatsimple (ou non exclusif autorisant plusieurs personnes à procéder à la vente), mandat exclusif (le propriétaire lui-même ne peut traiter directement avec un acquéreur potentiel), mandat semi exclusif (le propriétaire est alors seul autorisé à procéder à la vente de particulier à particulier). Il est donc nécessaire de lire le mandat préalablement à la signature, pour en connaître tous les aspects.

Quelle est la durée du mandat ?

Lorsque le mandat contient une clause d’exclusivité, chacune des parties peut, après un délai de trois mois, le dénoncer à tout moment moyennant un préavis de quinze jours par lettre recommandée avec avis de réception..Si le mandat ne précise pas de durée, il peut être dénoncé à tout moment sans préavis à partir de trois mois.

La durée du mandat simple doit seulement être limitée dans le temps. Le plus souvent, une durée initiale est déterminée, suivie d’une clause de tacite reconduction (qui peut être dénoncée quinze jours avant l’échéance, par lettre recommandée avec avis de réception).

Quel que soit le mandat ,le professionnel doit informer son mandant par écrit, au plus tôt trois mois et au plus tard un mois avant le terme de la période autorisant le rejet de la reconduction, de la possibilité de ne pas reconduire le contrat qu’il a conclu avec une clause de reconduction tacite.

Que se passe-t-il au terme du mandat ?

Une fois le mandat arrivé à son terme, le propriétaire retrouve sa liberté. Toutefois, il doit agir de bonne foi et ne peut vendre à une personne ayant visité le bien par l’intermédiaire du mandataire. L’obligation est souvent prévue pour le client de lui indiquer le nom, les coordonnées de l’acquéreur, ainsi que le nom du notaire en charge de la vente, sous peine de voir sa responsabilité engagée.

En définitive, la signature d’un mandat nécessite une lecture attentive afin de détecter les clauses qui pourraient être abusives, et bien prendre en compte la portée des engagements pris lors de sa signature.

Bon à savoir :

- Une information doit être apportée au client sur les moyens mis en œuvre pour accomplir la mission qu’il a confiée au professionnel par mandat exclusif ou pour diffuser les annonces commerciales (tous les mandats).

- L’indemnité, due par un client ayant conclu une affaire sans son intermédiaire alors que le mandat les liant était exclusif, ne pourra être supérieure au montant des honoraires stipulés dans le mandat pour l’opération à réaliser.

- Les « marchands de liste » doivent, conformément à la loi ALUR, bénéficier d’une clause d’exclusivité sur les biens qu’ils proposent à compter du 1er juillet 2014 et la convention qu’ils signent avec leurs clients doit rappeler toutes les obligations qui s’imposent aux professionnels de la loi « Hoguet ».

- L’information du client sur le montant de la rémunération du professionnel a été  renforcée par l’arrêté du 10 janvier 2017 : toute publicité, quel qu’en soit le support, mentionne le montant TTC des honoraires  et pour les ventes, ce qu’ils représentent en % du prix de vente lorsque la commission est à la charge de l’acquéreur,

- Pour les mandats non exclusifs : les modalités de la non reconduction doivent apparaître de manière lisible et visible dans le contrat.

- Les mandats, dont les effets ne sont pas limités dans le temps, sont nuls.

- Si le professionnel propose à son client les services d’une entreprise, il doit indiquer les liens capitalistiques et juridiques qu’il entretient avec celle-ci.

-  En matière locative, la commission de l’intermédiaire est payée intégralement par le bailleur sauf les prestations relatives aux visites, à l’établissement de l’état des lieux et du bail . Celles-ci sont divisées par moitié. Les prestations facturées au candidat locataire devront respecter un plafond défini par un décret.

Ces nouvelles dispositions concernant les professionnels de l’immobilier sont applicables. Toutefois, l’entrée en vigueur de certaines dispositions est soumise à la parution de plusieurs décrets d’application

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