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Acheter à plusieurs, est-ce une bonne idée ?

Classé dans : Non classé — 16 juin, 2017 @ 7:36

Posté le 15 juin 2017 dans la catégorie Questions d’argent et de droit par Logic-immo.com

Indivision ou SCI, il existe deux solutions pour acheter à plusieurs. Les deux formules présentent leurs avantages et leurs inconvénients. On fait le point.

 Acheter à plusieurs, est-ce une bonne idée ?

Lachat en indivision tu choisiras

L’indivision est une des solutions les plus simples pour acheter un bien à plusieurs. Au niveau administratif, elle ne nécessite quasiment aucune démarche ni formalité particulière. Une fois l’acte d’achat signé, deux ou plusieurs personnes (appelées « indivisaires ») deviennent propriétaires du même bien, à hauteur de leur participation. Une formule idéale pour les concubins ou les couples pacsés qui souhaitent acquérir leur logement à deux. Sachez cependant que si les contributions de chacun ne sont pas spécifiées lors de l’acte d’acquisition, l’indivision sera considérée comme étant à parts égales. Enfin, chaque indivisaire est tenu de régler les dettes de l’indivision (impôts ou travaux sur le logement par exemple), à proportion de sa quote-part. Il est donc important de clarifier la situation pour éviter les mauvaises surprises. L’idéal étant de signer une convention d’indivision devant le notaire.

 

Pour la SCI tu opteras

Créer une société civile immobilière (SCI) est un montage juridique assez simple et permet d’investir dans l’immobilier progressivement. Dans ce cas de figure, ce n’est pas vous personnellement qui achetez, mais la société que vous avez créée. En clair, la SCI est propriétaire du logement et vous êtes simplement titulaire de parts sociales en proportion de votre apport. Sachez qu’aucun capital minimal n’est requis et on peut créer une SCI à deux. Seules obligations ? La rédaction des statuts, l’inscription de la société au Registre du commerce et des sociétés et l’organisation d’une assemblée générale annuelle. Si vous vous faites assister par un notaire (ce qui est fortement conseillé), les frais avoisinent les 1500 euros.

 

Et comme toujours dans le cas d’une acquisition à plusieurs, mieux vaut (bien) se renseigner sur les conditions de succession ou de transmission en cas de décès de l’un des associés.

« Les investisseurs étrangers rassurés par l’élection d’Emmanuel Macron », Laurent Demeure, président Coldwell Banker France & Monaco

Classé dans : Non classé — 12 mai, 2017 @ 9:10

Publié le 08 mai 2017
 Selon le président du réseau d’agences immobilières de prestige de Coldwell Banker France & Monaco, les investisseurs immobiliers internationaux ainsi que les expatriés français, qui avaient gelé leurs décisions d’acquisition en France sont rassurés par la victoire d’Emmanuel Macron lors de l’élection présidentielle.
photo : coldwell-banker-demeure-prestige

Les investisseurs immobiliers internationaux ainsi que les expatriés français, qui avaient gelé leurs décisions d’acquisition en France, sont enfin rassurés par la victoire d’Emmanuel Macron lors de l’élection présidentielle, affirme Laurent Demeure, président de Coldwell Banker France & Monaco, réseau d’agences immobilières de prestige.

« Dès le résultat connu, j’ai reçu des sms de clients étrangers et de français établis en Grande-Bretagne me confirmant leur venue en France pour finaliser leurs achats », se félicite Laurent Demeure.

Ainsi « un avocat d’un grand cabinet de Chicago qui achète un appartement de 3,4 millions d’euros avec vue sur le jardin des Tuileries vient de nous confirmer venir très prochainement à Paris alors qu’il devait signer originellement avant le 15 avril mais avait gelé la procédure dans la crainte d’une élection d’un candidat favorable à une sortie de la zone euro », explique M. Demeure.

Pour M. Demeure «la France et particulièrement Paris ont désormais une opportunité historique d’accueillir les emplois que la City de Londres veut relocaliser sur le continent et percevoir une grande partie du bénéfice du Brexit. Ce qui va entrainer une forte demande permettant la construction de logements neufs et une accélération des transactions dans l’ancien ». Les prix dans la région parisienne devraient en conséquence continuer d’augmenter « au moins jusqu’en 2020 », souligne le président de Coldwell Banker France & Monaco.

Pour M. Demeure « il est également nécessaire que les résultats des élections législatives aboutissent à former un gouvernement stable qui puisse prendre des décisions permettant aux Français la constitution d’un patrimoine immobilier, complément de revenu intéressant pour la retraite le moment venu, et pour les générations les plus jeunes l’opportunité de préparer leur futur ».

« Ainsi la fiscalité sur les plus-values privilégie actuellement la détention à très long terme. Elle devra être largement revue par le nouveau gouvernement afin de créer un immobilier dynamique et non statique tel qu’il est actuellement. Les Etats Unis ont redressé leur économie par un vaste plan de relance de l’immobilier. Inspirons-nous de cet exemple et alignons notre fiscalité pour favoriser une rotation rapide du patrimoine, condition indispensable d’une mobilité professionnelle synonyme de dynamisme économique d’attractivité internationale et de création d’emplois pour un pays », conclut M. Demeure.

Vente d’un bien en copropriété (lot de copropriété)

Classé dans : Non classé — 20 avril, 2017 @ 3:58
Vérifié le 01 janvier 2017 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)

Le propriétaire qui vend un lot de copropriété doit informer l’acquéreur sur les caractéristiques de bien qu’il projette d’acheter. Le syndic de l’immeuble doit également être tenu informé de la vente.

La vente d’un lot de copropriété s’effectue dans les conditions de vente classique. Toutefois, certains documents et informations spécifiques à la copropriété doivent être remis à l’acquéreur

La remise des documents peut être faite par tous moyens et sur tous supports, y compris par voie électronique sous réserve de l’acceptation expresse de l’acquéreur. En cas de promesse de vente effectuée sous seing privé, la remise des documents doit être attestée par l’acquéreur par écrit dans un document daté et signé.

Superficie

Si le lot mis en vente est un logement, sa superficie doit être mentionnée (superficie dite Carrez, en pratique publiée au sein de l’annonce).

À défaut, la nullité de la vente peut être invoquée par l’acquéreur dans le mois suivant l’acte authentique.

Si la superficie annoncée est supérieure de 5 % à la superficie réelle, l’acquéreur peut engager une action en diminution du prix proportionnelle.

  À savoir :

la mention de la superficie n’est pas obligatoire pour les caves, garages, emplacement de stationnement et, d’une manière générale, les lots ou fraction de lots inférieurs à 8 m2.

Organisation de l’immeuble

Certains documents concernant l’organisation de l’immeuble doivent être remis à l’acquéreur parmi lesquels :

  • la fiche synthétique de la copropriété regroupant les données financières et techniques essentielles relatives à la copropriété et à son bâti,
  • le règlement de copropriété et l’état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant, s’ils ont été publiés,
  • les procès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières années sauf lorsque le copropriétaire vendeur n’a pas été en mesure d’obtenir ces documents auprès du syndic,
  • le carnet d’entretien de l’immeuble,
  • une notice d’information relative aux droits et obligations des copropriétaires ainsi qu’au fonctionnement des instances du syndicat de copropriété,
  • les conclusions du diagnostic technique global (DTG).

En l’absence de ces documents, vous pouvez renoncer à la vente.

Le délai de rétraction (ou de réflexion si l’acte de vente n’est pas précédé d’une promesse de vente) démarre le lendemain de la communication de ces documents à l’acquéreur.

Toutefois, ces documents ne sont pas exigés lorsque l’acquéreur est déjà propriétaire d’au moins un lot dans la même copropriété.

En cas de vente ou de cession d’un droit réel immobilier relatif à un lot ou une fraction de lot annexe (emplacement de parking, cave, garage…), les documents suivants ne sont pas non plus exigés :

  • procès-verbaux des assemblées générales,
  • carnet d’entretien,
  • et notice d’information.

L’acquéreur bénéficie d’un délai de rétraction de 10 jours calendaires pour renoncer à la vente. Ce délai démarre à partir :

  • du lendemain de la 1re présentation de la lettre recommandée notifiant la promesse de vente,
  • ou du lendemain de la remise de la promesse de vente en mains propres.

Si le dernier jour du délai de rétractation est un samedi, un dimanche, un jour férié ou chômé, le délai est prolongé jusqu’au 1erjour ouvrable suivant.

La renonciation de la vente doit être notifiée au vendeur, avant l’expiration du délai de rétractation, par lettre recommandée avec accusé de réception.

L’acquéreur bénéficie d’un délai de réflexion de 10 jours calendaires pour renoncer à la vente. Ce délai démarre à partir :

  • du lendemain de la 1re présentation de la lettre recommandée notifiant l’acte de vente,
  • ou du lendemain de la remise de l’acte de vente en mains propres.

Si le dernier jour du délai de réflexion est un samedi, un dimanche, un jour férié ou chômé, le délai est prolongé jusqu’au 1erjour ouvrable suivant.

La renonciation de la vente doit être notifiée au vendeur, avant l’expiration du délai de réflexion, par lettre recommandée avec accusé de réception.

  À noter :

aucune somme ne peut être réclamée durant le délai de réflexion.

État financier de la copropriété

Certaines informations financières relatives à la copropriété doivent être communiquées à l’acquéreur parmi lesquelles :

  • le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur au titre des 2 exercices comptables précédant la vente,
  • les sommes susceptibles d’être dues par l’acquéreur au syndicat des copropriétaires,
  • l’état global des impayés de charges au sein du syndicat des copropriétaires et de la dette vis-à-vis des fournisseurs,
  • lorsque le syndicat des copropriétaires dispose d’un fonds de travaux, le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le copropriétaire vendeur au titre de son lot.

En l’absence de ces documents, le délai de rétraction (ou de réflexion si l’acte de vente n’est pas précédé d’une promesse de vente) démarre le lendemain de la communication de ces documents à l’acquéreur.

L’acquéreur bénéficie d’un délai de rétraction de 10 jours calendaires pour renoncer à la vente. Ce délai démarre à partir :

  • du lendemain de la 1re présentation de la lettre recommandée notifiant la promesse de vente,
  • ou du lendemain de la remise de la promesse de vente en mains propres.

Si le dernier jour du délai de rétractation est un samedi, un dimanche, un jour férié ou chômé, le délai est prolongé jusqu’au 1erjour ouvrable suivant.

La renonciation de la vente doit être notifiée au vendeur, avant l’expiration du délai de rétractation, par lettre recommandée avec accusé de réception.

L’acquéreur bénéficie d’un délai de réflexion de 10 jours calendaires pour renoncer à la vente. Ce délai démarre à partir :

  • du lendemain de la 1re présentation de la lettre recommandée notifiant l’acte de vente,
  • ou du lendemain de la remise de l’acte de vente en mains propres.

Si le dernier jour du délai de réflexion est un samedi, un dimanche, un jour férié ou chômé, le délai est prolongé jusqu’au 1erjour ouvrable suivant.

La renonciation de la vente doit être notifiée au vendeur, avant l’expiration du délai de réflexion, par lettre recommandée avec accusé de réception.

  À noter :

aucune somme ne peut être réclamée durant le délai de réflexion.

État daté des charges

Avant la vente, le syndic remet, à la demande du vendeur ou du notaire, un état daté qui fait le bilan des charges de copropriété liées au lot vendu.

Ce document récapitule, sous réserve de l’apurement des comptes, les sommes pouvant rester dues par le vendeur au titre :

  • des provisions exigibles du budget prévisionnel,
  • des provisions exigibles des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel,
  • des éventuelles charges impayées,
  • d’un éventuel emprunt collectif signé par la copropriété,
  • des charges différées restant dues,
  • des avances exigibles.

Il indique par ailleurs et dans les mêmes conditions les sommes dont le syndicat pourrait être débiteur à l’égard du vendeur (avances) ainsi que les sommes qui seront à la charge de l’acheteur.

Enfin, l’état daté indique :

  • la somme des charges de copropriété correspondant au lot pour les deux derniers exercices,
  • l’objet et l’état des procédures judiciaires éventuellement en cours (impayés par exemple).

Certificat du syndic

Avant la signature de l’acte de vente chez le notaire, le vendeur doit présenter un certificat délivré par le syndic :

  • datant de moins d’un mois,
  • et attestant que le vendeur est libre de toute obligation à l’égard du syndicat.

À défaut, le notaire adresse au syndic un avis de mutation par lettre recommandée avec accusé de réception dans les 15 jours qui suivent l’acte de vente.

À l’expiration d’un délai de 15 jours suivant la réception de l’avis de mutation, le syndic peut obtenir le paiement des sommes restant dues par l’ancien propriétaire sur le prix de vente.

Les acquéreurs se bousculent pour profiter des conditions actuelles, toujours très intéressantes.

Classé dans : Non classé — 13 avril, 2017 @ 4:25

Les acquéreurs se bousculent pour profiter des conditions actuelles, toujours très intéressantes.

Une page se tourne ! Après cinq ans de baisse continue du taux des crédits immobiliers, le mouvement s’inverse. Les premières hausses datent de décembre dernier. Depuis, ce mouvement se propage dans tous les établissements financiers, et pour toutes les durées d’endettement 15, 20 et 25 ans. En ce mois d’avril, la plupart des barèmes ont, une nouvelle fois, été remontés.

Selon Empruntis, plusieurs établissements bancaires relèvent leurs barèmes avec une hausse limitée (de 10 à 15 centimes au maximum). Cependant, certaines banques régionales et une banque nationale n’hésitent pas à ajuster leurs barèmes à la baisse afin de se replacer correctement face à leurs concurrentes.

« La hausse des taux est inéluctable pour des raisons économiques et compte tenu du contexte international », affirme Emmanuel Ducasse. « Pourtant, les banques n’ont pas encore répercuté dans leur grille tarifaire la totalité de la hausse de l’OAT 10 ans [indicateur de référence des banques pour les crédits] amorcée depuis juillet 2016 », souligne Sandrine Allonier, directrice des relations banques chez Vousfinancer. Il n’en reste pas moins que « cela augmente doucement mais sûrement », résume Jauffrey Ianszen, directeur réseaux chez Immoprêt. « Entre novembre et la mi-mars, les taux se sont appréciés en moyenne de +0,12 % pour un « profil premium », c’est-à-dire pouvant décrocher le meilleur taux et de +0,2 à 0,25 % pour un profil plus classique avec un taux standard », indique Cécile Roquelaure, directrice des études d’Empruntis.

Malgré cette ascension, les crédits immobiliers demeurent bon marché. « On a juste effacé six mois de baisse des taux. On se retrouve au niveau de ceux enregistrés en juillet dernier », relativise Cécile Roquelaure. Ce mouvement n’est donc pas brutal, le crédit restant historiquement bon marché. On se situe à des niveaux de taux inférieurs à ceux observés il y a un an. Le robinet du crédit reste donc toujours ouvert. Rappelons que, cette année encore, les banques doivent atteindre un objectif élevé en matière de production de crédits immobiliers. Et pour rester compétitives, beaucoup d’entre elles procèdent à des remontées limitées. Cette stratégie de quasi-stabilité devrait être de mise ce printemps, car cette période est réputée pour être la « haute saison » en matière d’achat et de financement de logements.

L’effet d’aubaine s’atténue

La grande inconnue à moyen terme est la vitesse de remontée des taux. Restera-t-elle à ce rythme modéré ou ce mouvement va-t-il s’accélérer ? Les professionnels penchent pour le premier scénario. Selon une note de conjoncture de Crédit Agricole SA, « les taux d’intérêt des prêts devraient continuer à monter légèrement au cours des prochains trimestres ».

Au fil des mois, l’effet d’aubaine dont profitent les acheteurs – aujourd’hui décidés et pressés de passer à l’acte pour figer des taux bas – pourrait progressivement s’atténuer. Pour acecrédit, « la hausse sur l’ensemble de l’année 2017 devrait être de +0,4 ou +0,5 % ».

Ce relèvement entame un peu la capacité d’emprunt. Sur la base d’une simulation réalisée par le courtier Vousfinancer, si le taux (hors assurance) d’un crédit de 200.000 euros sur 20 ans passait de 1,65 % (actuellement) à 2,05 % à la fin 2017, le coût total du crédit se renchérirait de 34.948 euros à 43.962 euros, soit de 25 %. Si on raisonne en termes de mensualité, la hausse reste modérée. Cette échéance s’apprécie de 978,9 euros à 1.016,5 euros, soit 38 euros de plus à débourser par mois sur 240 mois. En revanche, si les taux venaient à augmenter brutalement, cela changerait la donne et viendrait enrayer la demande. Olivier Eluère estime qu’« une remontée de 1 point de taux équivaut à une hausse de prix de 8 % ». Ce mouvement provoquerait alors une dégradation de la solvabilité de certains ménages.

En savoir plus sur https://patrimoine.lesechos.fr/immobilier/credit/0211969770073-credit-immobilier-la-remontee-des-taux-stimule-les-acquereurs-2079673.php#j5cl0TIeFtpft5Sh.99

C’est la fin de la trêve hivernale, les expulsions locatives reprennent à compter du 1er avril

Classé dans : Non classé — 1 avril, 2017 @ 5:15

C'est la fin de la trêve hivernale, les expulsions locatives reprennent à compter du 1er avril
Romain Rossi-Landi–BiographieAvocat au Barreau de PARIS depuis 2003, titulaire d’un DESS de Droit Immobilier Public, Maître ROSSI-LANDI intervient, dans les différentes spécialités du droit de l’immobilier et de la construction, comme de l’aménagement public. Sa formation et son expérience lui ont permis de déployer une compéte …Lire la suite

Le 1er avril de chaque année marque la fin de la trêve hivernale. Cette trêve des expulsions a été instaurée par la loi du 3 décembre 1956, suite au combat de l’Abbé Pierre.

Initialement prévue du 1er novembre au 15 mars de l’année suivante, elle a été prolongée au 31 mars par la loi ALUR du 24 mars 2014.

C’est évidemment le début d’une période d’angoisse pour les locataires, occupants précaires qui ont fait l’objet d’une décision de justice puisqu’ils sont désormais sous la menace d’une expulsion manu militari par la Force publique.

Mais c’est aussi la fin d’une longue attente et un soulagement pour de nombreux propriétaires, bailleurs individuels qui espèrent enfin pouvoir récupérer leur bien après plusieurs mois sans avoir perçu de loyer.

Aujourd’hui, d’ailleurs, certaines associations de bailleurs n’hésitent plus à réclamer la suppression pure et simple de la trêve hivernale, ce qui choque évidemment les associations de défense de locataires.

Certains propriétaires se retrouvent en effet dans des positions financières très difficiles, qu’il ne faut pas minimiser. C’est notamment le cas des retraités pour qui le loyer est un revenu complémentaire.

Il arrive également que certains bailleurs individuels qui comptent sur les loyers pour rembourser leur crédit immobilier fassent alors l’objet d’une saisie immobilière de leur bien, tandis que leur locataire continue d’occuper les lieux.

La fin de la trêve hivernale constitue donc un soulagement pour tous ces bailleurs.

Écœurés, la plupart des propriétaires bailleurs individuels, qui ont été contraints de lancer une procédure d’expulsion préfèrent souvent renoncer à louer leur bien, ce qui diminue encore l’offre de logements.

Autre effet pervers, on constate également que le mois d’octobre qui précède le début de la trêve et le mois d’avril qui lui succède, sont ceux où les expulsions réalisées avec le concours de la Force publique sont les plus nombreuses et les plus brutales.

D’où notre proposition : supprimer la trêve hivernale pour le bailleur individuel qui n’est propriétaire que d’un seul bien - cela ne concerne pas les bailleurs institutionnels et sociaux (assurances, banques, société d’HLM, Offices Publics d’HLM etc) ainsi que les bailleurs individuels qui possèdent plusieurs biens immobiliers.

Après des années de pratique du contentieux locatif et des centaines d’audiences devant les Tribunaux d’instance, (et je précise que je défends en tant qu’Avocat aussi bien des bailleurs que des locataires), je considère en effet que la question de la suppression de la trêve hivernale peut légitimement se poser pour les bailleurs individuels, propriétaires d’un seul logement qui n’ont pas à assurer et à supporter la solidarité nationale à la place de l’Etat.

Elle peut également se poser pour certains locataires mauvais payeurs de mauvaise foi qui ont trompé leur bailleur en montant de faux dossiers de candidature (faux bulletins de paie, fausses garanties).

Bien évidemment, le juge doit conserver son pouvoir d’appréciation et accorder des délais au locataire de bonne foi.

La réglementation actuelle lui laisse déjà cette marge de manœuvre.

L’article L 412-3 du Code des Procédures Civiles d’Exécution donne en effet la faculté au juge « d’accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation. »

La durée de ces délais ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. « Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ».

Seul le juge peut donc apprécier la situation du locataire et sa bonne foi et il ne faut pas que cela change.

Il peut accorder un délai allant jusqu’à trois ans soit bien au-delà de la trêve hivernale.

Le vif débat entre bailleurs et locataires est alimenté par les médias. Mais il ne faut pas les opposer d’avantage et plutôt tenter de résoudre la crise du logement.

Le droit au logement est un droit fondamental, que l’État devrait satisfaire.

Pourtant le sujet ne semble pas au cœur du débat de la prochaine élection présidentielle…

Prêts à acheter ? Tout ce que vous avez toujours voulu savoir pour vous lancer !

Classé dans : Non classé — 29 mars, 2017 @ 11:26

Posté le 2 mars 2017 dans la catégorie Questions d’argent et de droit par Logic-immo.com

Vous en parlez avec votre moitié à longueur de journée ? Vous êtes branchés H24 sur les sites d’annonces immobilières ? Vous rêvez déco, volume, espace, couleurs ? Pas de doutes : vous présentez tous les symptômes du futur acheteur. Pour éviter les pièges, on suit quelques règles simples avant de se lancer.

 Prêts à acheter ? Tout ce que vous avez toujours voulu savoir pour vous lancer !

Règle n°1 : Se poser les bonnes questions

Surtout s’il s’agit de votre 1er achat. Contrairement aux idées reçues, acheter représente un vrai engagement, pas obligatoirement adapté à toutes les situations. Pour commencer, écoutez votre nature et répondez à quelques questions simples : Combien d’années comptez-vous vivre dans votre futur logement ? Êtes-vous stable géographiquement ? Appartement ou maison ? Un projet d’enfant, de mariage ? Si vous êtes un incorrigible nomade, gare à l’achat impulsif !

 

Règle n°2 : Faire le point sur son projet et sa capacité d’acquisition

Commencez par simulez la faisabilité de votre projet. Évaluez votre capacité d’acquisition en additionnant votre apport personnel et votre capacité d’emprunt : vous obtiendrez ainsi une enveloppe globale du projet de vos rêves. N’oubliez pas de prévoir une enveloppe complémentaire pour les frais de notaire, de travaux éventuels etc.

 

Règle n°3 : Allô Papa ? Allô Maman ?

Côté apport, l’heure de la récompense a sonné : toutes ces années à vous freiner durant les soldes vont enfin payer !  Plutôt cigale que fourmi ? Sachez que les banques vous demanderont en moyenne 10 à 20% du budget total en apport personnel. Ce premier achat peut être l’occasion pour vos parents de vous faire un don, exonérés de droits à hauteur de 100.000 € tous les 15 ans, grâce au principe de solidarité familiale. On dit merci qui ?

Règle n°4 : Construire son dossier de prêt

Rendez-vous à la banque pour construire votre dossier de financement et discuter de votre projet avec un expert. Faites jouer la concurrence entre banques pour évaluer l’offre la plus intéressante. Si vous êtes jeune avec peu d’apport, faites valoir votre potentiel d’expansion auprès de votre banquier (employabilité, projet de carrière, niveau d’études etc.) N’oubliez pas non plus que certains cadres avantageux existent : le Prêt à Taux Zéro, le Prêt Conventionné ou encore le Prêt 1% Logement. Une fois votre prêt lancé, surveillez la fluctuation des taux : vous pourrez peut-être le renégocier dans quelques années !

 

Les cinq compétences indispensables d’un agent immobilier

Classé dans : Non classé — 14 mars, 2017 @ 4:22

Les cinq compétences indispensables d’un agent immobilier

Les cinq compétences indispensables d'un agent immobilier

Depuis plusieurs années, les agents immobiliers voient leur profession bouleversée par de nombreux facteurs : l’avènement d’Internet, le déferlement d’acteurs low cost, la tension du marché immobilier… Autant d’évolutions qui obligent les professionnels à mettre à jour leurs connaissances. Zoom sur les compétences qu’un agent immobilier doit désormais posséder.

1- Un excellent sens relationnel

« Depuis une dizaine d’années, le marché immobilier est tourné vers l’offre. La grande préoccupation des agents immobiliers est donc de dénicher des biens, ce qui suppose d’aimer les gens et de savoir les écouter », assure Harold Valat, associé au sein du cabinet Vauban Recrutement. Une qualité d’autant plus essentielle que les potentiels acheteurs investissent désormais sur de longues années pour devenir propriétaires. La confiance qu’un professionnel instaure est plus que jamais primordiale.

2- Des connaissances juridiques à jour

« Grâce au web, nos clients sont de mieux en mieux informés des règles qui régissent le marché immobilier. Pour autant, ils ont besoin d’être conseillés sur certains sujets comme, par exemple, les diagnostics immobiliers indispensables », illustre Hélène Bengorine, directrice du développement RH de Foncia. Une maturité qui oblige les professionnels de la transaction à maintenir leurs connaissances à jour sur les nouvelles réglementations techniques et juridiques.

3- Une approche transversale du suivi client

Avec l’arrivée des réseaux de mandataires et le regain d’intérêt du marché immobilier, la concurrence fait rage. Les agents doivent davantage « se battre » pour convaincre leurs clients. Pour capter des mandats, « l’une des grandes tendances est de favoriser la transversalité entre les professionnels de la location, de la gestion locative et de la transaction : chaque locataire est, un jour, susceptible de passer le cap de l’achat », rappelle Hélène Bengorine. Un outil CRM s’avère d’autant plus incontournable.

4- Une solide culture digitale

« Pour entrer en contact avec un agent immobilier, les futurs acquéreurs se tournent désormais vers une myriade d’outils digitaux, notamment les réseaux sociaux, qu’il est impératif de maîtriser », estime Philippe Buyens, directeur général de Capi France. Savoir appréhender l’univers digital proposé par les portails d’annonces est essentiel afin de donner une meilleure visibilité à ses biens. Egalement indispensable : la capacité à rendre intelligibles les statistiques générées à chaque annonce.

5- Une disponibilité 7J/7

L’explosion des smartphones, des tablettes ainsi que l’émergence des messageries instantanés de type Messenger ou WhatsApp obligent les agents immobiliers à être toujours connectés. « Nous vivons une époque où la recherche de l’information répond à une logique d’immédiateté. Les professionnels n’ont d’autre choix que de s’inscrire dans cette dynamique, en étant disponibles et réactifs vis-à-vis de leurs clients et prospects », insiste Philippe Buyens.

Par Aurélie Tachot

Les nouvelles qualités des (bons) agents immobiliers

Classé dans : Non classé — 16 février, 2017 @ 12:22

Les nouvelles qualités des (bons) agents immobiliers

Les nouvelles qualités des (bons) agents immobiliers

Un agent immobilier, ce n’est pas qu’un négociateur doté d’un solide sens du contact. Avec le durcissement du contexte économique, l’accélération de la cadence législative et la digitalisation du secteur, la fonction est devenue bien plus exigeante qu’auparavant. Sans être forcément inédites, certaines qualités de savoir-être se sont exacerbées au fil des ans, élargissant davantage le socle de compétences des professionnels.

Le sens de la communication

A l’heure où plus d’un acquéreur sur deux entame ses recherches immobilières sur Internet, les agents doivent justifier d’une bonne connaissance des outils de communication. « La capacité à faire la promotion des biens sur Facebook et Twitter est désormais indiquée dans nos descriptifs de poste », illustre Fabrice Abraham, directeur général du réseau Guy Hoquet. Savoir communiquer suppose également de prendre soin de sa réputation numérique. La recommandation étant une pratique qui s’est largement exacerbée avec l’arrivée des réseaux sociaux et des portails d’évaluation.

La volonté d’apprendre

S’il y a bien un secteur où la formation continue est capitale, c’est celui de l’immobilier. « Chaque année, de nouveaux textes de loi arrivent par centaines. La cadence juridique est telle qu’il faut désormais être en veille permanente sur son marché, non seulement pour appréhender les nouvelles législations, mais aussi pour les expliquer aux clients », constate Fabrice Abraham. Avec une spécificité : « cette curiosité juridique doit porter sur de nombreux domaines : l’immobilier bien sûr, mais aussi la fiscalité, l’urbanisme… », complète Brice Cardi, PDG du réseau L’Adresse.

L’esprit collaboratif

L’intensification de la concurrence, en particularité l’arrivée des réseaux de mandataires, oblige les professionnels de l’immobilier à mieux communiquer à l’échelle de leur agence, au risque de voir un client s’envoler. « Aujourd’hui, les synergies entre les services sont nombreuses. Un agent immobilier qui décroche un mandat pour un bien situé dans une copropriété doit être capable de travailler de manière transversale avec le syndic pour obtenir les documents des dernières assemblées générales », illustre Jérôme Beullard, délégué national à la formation au sein de l’Unis.

L’autonomie 

Maintenant que les outils digitaux sont tous accessibles depuis les mobiles, les agents immobiliers ne sont plus « coincés » dans leurs bureaux. Un nomadisme qui leur octroie de l’autonomie, mais qui suppose beaucoup de rigueur. C’est d’autant plus vrai pour les agents mandataires qui, par définition, ne sont rattachés à aucune agence physique.  »Démarrer une activité indépendante sans se baser sur un existant suppose de se motiver soi-même et de se mettre au travail aux heures qu’on s’était fixées. Tout le monde n’en est pas capable », assure Roland Tripard, président du groupe I@D. 

Le sens du service client

Les agents immobiliers ont certainement davantage de choses à prouver aujourd’hui qu’il y a 10 ans. Pour redorer son blason, la profession, dont l’image a été écornée, doit notamment se concentrer sur une qualité : le sens du service client. « La perception des agents immobiliers reste négative pour un bon nombre de personnes. Certaines jugent la profession « excessivement commerciale ». Pour contrebalancer cette mauvaise image, les agents immobiliers doivent n’avoir qu’une obsession : la sécurisation du client dans sa transaction immobilière », estime Roland Tripard.

La disponibilité

« Avec l’émergence du web, la notion de temporalité a été entièrement chamboulée », constate Brice Cardi. Il est désormais exclu de faire patienter des acquéreurs pendant deux jours avant de répondre à l’une de leurs questions. « Deux heures sur le web semblent s’apparenter à deux jours dans la vie », sourit Fabrice Abraham. A l’heure de l’hyper-connexion, où les applications de messagerie instantanée de type WhatsApp ou Facebook Messenger explosent, « la disponibilité est plus que jamais l’une des premières qualités demandées chez les agents immobiliers », indique Brice Cardi.

Par Aurélie Tachot

Comment et pourquoi évoluent les taux d’intérêt ?

Classé dans : Non classé — 20 janvier, 2017 @ 8:01

Comment et pourquoi évoluent les taux d’intérêt ?

19 janvier 2017

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L’année 2016 aura finalement été exceptionnelle pour le marché immobilier. Un communiqué du Conseil supérieur du notariat, publié mi-décembre 2016, donnait déjà la mesure de ce succès : le volume de vente de logements a progressé de 11% sur un an, atteignant 838 000 transactions en septembre 2016. Le nombre de transactions enregistrées sur l’année 2016 devrait ainsi dépasser les 850 000 unités, toujours selon les notaires, et donc être supérieur aux chiffres records de 2006. De telles performances s’expliquent avant tout par la baisse continue des taux d’intérêt d’emprunt.

Des prix corrigés et des taux d’intérêt au plus bas
En effet, depuis 2012, les acheteurs ont bénéficié à la fois de la correction des prix sur la quasi-totalité des villes françaises et de la baisse spectaculaire des taux d’intérêt : ceux-ci ayant été divisés par 3 , passant en moyenne de 4,5% à 1,5%. Certains acheteurs auront même profité de taux d’intérêt inférieurs à 1% sur 20 ans. Enfin, comme nous l’expliquons dans notre baromètre national des prix de l’immobilier au 1er janvier 2017, la baisse des taux a compensé la faiblesse récurrente de la demande.
L’évolution des taux est donc l’un des principaux facteurs d’évolution du marché. Il est ainsi nécessaire de bien comprendre les mécanismes de cette évolution pour anticiper le marché.

Comment et pourquoi évoluent les taux d’intérêt ? small-zigzag-arrow-upward

 

Qu’est-ce qui préside à l’évolution des taux d’intérêt ?

 

 

L’évolution des taux d’intérêt dépend de plusieurs dynamiques :
1 – D’une part, de la politique des banques centrales, c’est-à-dire de la FED américaine et de la Banque Centrale Européenne (BCE), qui décident des taux directeurs (c’est-à-dire des conditions de refinancement des banques).
C’est le principal outil dont dispose la BCE pour influer sur l’octroi de crédits et moduler l’inflation dans la zone euro.

Cet instrument, utilisé lors des opérations hebdomadaires de refinancement par la BCE pour alimenter les banques en liquidités, est le véritable baromètre du coût du crédit.

En Europe, aujourd’hui, les taux directeurs sont très bas, voire nuls et ont même été parfois, dans un passé récent, plusieurs fois négatifs. Ces taux servent de base à la BCE pour prêter des liquidités à court terme (chaque semaine) aux banques. En retour, ces dernières doivent répercuter l’évolution des taux directeurs sur les taux des crédits proposés à leurs clients pour financer des achats immobiliers. Ces taux directeurs ne cessent de baisser depuis 2011, où ils culminaient à 1,5% : ils ont atteint 0,5% en 2013 et donc 0% en 2016 avant d’augmenter à nouveau en fin d’année.

La fixation de ces taux directeurs est corrélée à l’évolution des OAT (Obligations assimilables du Trésor) – emprunts d’Etat contractés sous la forme d’obligations sur une période minimale de 5 ans et maximale de 50 ans, afin de financer les besoins de la nation à long terme (il s’agit donc de titres de dette de l’État).

2 – D’autre part, avec la mondialisation, les possibilités de placement se multiplient. Chaque pays souhaitant attirer le plus possible d’investisseurs, les marchés nationaux se font concurrence en matière de rendement. Ce phénomène devrait contribuer à l’augmentation naturelle des taux. Mais ce serait au détriment des acteurs économiques locaux (ménages et entreprises), qui, dans ce cas, paieraient leurs crédits plus chers. En pratique, ces deux facteurs s’équilibrent donc aujourd’hui en faveur de la stabilité des taux.

3 – Enfin, les taux d’intérêt restent peu élevés du fait des stratégies commerciales des banques, qui elles aussi, se battent pour séduire le plus de clients possible. Après le séisme des subprimes aux Etats-Unis en 2008, les banques sont restées prudentes et ne prêtent qu’à des clients considérés comme solvables et capables d’assumer le prix de l’emprunt. Le taux de défaut est donc particulièrement bas. Par conséquent, le taux d’intérêt (qui, rappelons-le, représente principalement la rémunération du risque en période de faible inflation) reste faible. Peu de volume, donc peu de risque et peu de rémunération !

 

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Quelles tendances pour 2017 ?

 

 

Certains signaux décelés fin 2016 pourraient traduire une évolution du marché. Par exemple, les vendeurs ont eu tendance à relever leurs prétentions financières en fin d’année, ce qui a eu comme premier effet d’allonger le délai moyen de vente et donc de ralentir l’activité.
Par ailleurs, les taux d’intérêt moyens sont passés de 1,31% en novembre à 1,34% en décembre. Même si cette hausse reste raisonnable et si les crédits restent très accessibles, certains indicateurs pourraient annoncer une augmentation plus marquée des taux d’intérêt. A l’issue de l’élection du nouveau Président aux Etats-Unis, les taux obligataires sont remontés (notamment à cause des incertitudes liées à l’éventualité d’un retour au protectionnisme) et pourraient donc mécaniquement, comme on l’a vu plus haut, faire grimper les taux immobiliers. Le taux directeur de la FED a ainsi été augmenté d’un quart de point fin 2016 (après 10 années de baisse ou de stabilité) et d’autres hausses pourraient être enregistrées en 2017 pour contrer l’inflation qui fait son retour aux Etats-Unis, notamment à cause de l’augmentation des tarifs pétroliers.

En France, l’inflation a atteint 1 ,1% en 2016, soit un « plus haut » depuis 2013 (en cause également : les prix de l’énergie et des denrées alimentaires), alors qu’elle plafonne à 0,8% dans la zone euro. Conséquence, les OAT françaises sont passées de 0,282% en octobre dernier à 0,644% en décembre. Mais la hausse des OAT n’est généralement répercutée sur les crédits immobiliers qu’à hauteur d’un tiers de cette augmentation. Si la tendance est à la hausse, les taux d’intérêt immobiliers ne devraient donc pas remonter spectaculairement cette année, d’autant que cette stabilité soutient la demande. Et la BCE a annoncé prolonger son soutien des marchés jusqu’en mars prochain.

On le voit les conditions du marché de l’immobilier restent aujourd’hui favorables. Les banques maintiennent des objectifs de délivrance de crédit similaires à l’activité enregistrée en 2016, soit environ 230 milliards de production de crédit, ce qui constitue, là encore, un record. Elles devraient donc continuer à proposer des taux peu élevés cette année. D’après notre dernier sondage, vous êtes 89% a pensé que les taux d’intérêt resteront en dessous de 2,5%. MeilleursAgents.com prévoit également une hausse limitée des taux des crédits immobiliers à environ 2 à 2,5%, ce qui ne devrait pas décourager les acheteurs, car les tarifs des biens devraient globalement rester stables.

Retrouvez l’intégralité du dernier baromètre de l’immobilier de MeilleursAgents.com.

Investir dans un T2 pour une location moins risquée

Classé dans : Non classé — 17 janvier, 2017 @ 6:16

Acheter un T2

 

Acheter un T2L’achat d’un T2 intéresse la majorité des investisseurs. En effet, en termes de rendement locatif, c’est le type de logement qui offre le meilleur rapport somme investie/rentabilité locative/risque. Moins cher qu’un logement de grande taille (T3, T4, T5 et +), les locataires d’un T2 restent plus longtemps dans leur logement que les locataires d’un studio (la plupart du temps des étudiants).

 

Investir dans un T2 pour une location moins risquée

La typologie des habitants d’un T2 est différente de celle des habitants d’un studio ou d’un T1. Très souvent, les occupants d’un T2 sont des couples ou des salariés célibataires. Si vous louez à un couple, le loyer sera réparti sur deux personnes. Le risque d’impayé sera ainsi réduit. Cette clientèle est moins à même de déménager fréquemment contrairement aux étudiants qui déménagent fréquemment (stage à l’étranger, changement d’université, etc.). Par ailleurs, la moyenne d’occupation d’un T2 est de 40 mois contre 18 mois pour un studio. En investissant dans un T2, vous réduisez aussi les temps d’inoccupation de votre logement ainsi que les frais de remises en état du logement entre chaque location.

Vente d’un T2 : une plus-value quasi certaine

Au moment de faire un investissement locatif, ne négligez jamais la revente future de ce bien. Sachez qu’un T2 se vend facilement pour les raisons mentionnées ci-dessus. En vendant un T2, vous intéressez potentiellement non seulement les investisseurs locatifs mais aussi les primo-accédants à la recherche d’une résidence principale. De nombreux couples recherchent une telle surface pour un premier investissement. Un T2 bien placé et en bon état a de fortes chances de générer une plus-value à la revente du fait du déséquilibre entre une demande importante et une offre faible sur ce type de logement.

Avant d’investir dans un T2, quelques conseils

Bien choisir la localisation du bien

Si vous souhaitez faire un investissement locatif dans un T2 ou tout simplement acheter un T2 pour en faire votre résidence principale, prenez le temps de bien étudier la localisation de celui-ci. Acheter un T2 dans une ville dynamique économiquement ou dans une ville universitaire sera le gage d’une location plus facile et d’une revente intéressante.

L’emplacement du T2 dans la ville et son quartier sont des critères primordiaux qui donneront de la valeur à un T2 : proximité des transports en commun, des commerces, des commodités (écoles, collèges, parcs, hôpitaux).

Etudiez également en profondeur le marché du neuf dans la ville où vous souhaitez investir. En effet, une ville où l’offre de logements neufs est importante sera moins intéressante pour investir dans un T2 : location moins facile, obligation de baisser le loyer, etc.

Analyser la copropriété

Investir dans un T2, c’est entrer dans une copropriété. Alors avant de vous lancer, vérifiez la qualité de la copropriété : état des parties communes, entretien des espaces verts, pourcentage de propriétaires occupants l’immeuble… Demandez les derniers rapports d’assemblée générale de copropriété afin d’être informé des travaux à venir et de contrôler si les charges sont bien réglées par l’ensemble des copropriétaires.

Opter pour un investissement dans l’ancien

Investir dans un T2 ancien à rénover peut se révéler être très intéressant. En effet, en achetant un T2 à rénover, vous bénéficierez d’un prix plus attractif. Le prix d’un T2 dans une résidence neuve est très souvent prohibitif. Si vous envisagez un investissement locatif, vous pourrez déduire le montant de vos travaux de vos revenus fonciers.

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