Le blog ELVI Immobilier

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Archive pour mars, 2014

L’encadrement des loyers en pratique

Posté : 31 mars, 2014 @ 12:43 dans Non classé | Pas de commentaires »

Lundi 21 mars, le Conseil Constitutionnel validait définitivement la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (Alur). Avec pour objectif de « réformer profondément la location d’habitation », le gouvernement souhaite dorénavant que les loyers en zones tendues soient maîtrisés. Zoom sur cette mesure phare qui fait grand bruit.

Un encadrement des loyers pratiqué depuis 2012

Le saviez-vous ? Un premier décret sur le sujet est déjà entré en vigueur depuis le 1er Août 2012 et il s’applique dans 39 agglomérations françaises. Il s’agit de l’encadrement de la revalorisation d’un bien lorsque le logement en question est loué à un nouvelle personne (un changement de locataire) ou au même locataire lors du renouvellement de bail. L’augmentation du nouveau loyer ne peut désormais excéder celle de l’indice de référence ad hoc (IRL). Seuls deux cas de figures peuvent y déroger :

•   Si l’ancien loyer était sous-évalué vis-à-vis d’un bien identique dans le même secteur géographique.
•   Si le propriétaire peut justifier de vrais travaux d’amélioration dans le logement à louer.

 

En quoi consiste cette nouvelle législation sur les loyers ?

L’encadrement des loyers est basé sur une fourchette comprise entre le loyer médian minoré et le loyer médian majoré. Elle ne concerne que le parc locatif privé (vide ou meublé) et les logements à usage de résidence principale des locataires.

Pour calculer cette fourchette et fixer le montant le plus haut et le plus bas, chaque préfet concerné par une zone tendue dans son département, doit se référer aux données issues des Observatoires des loyers mis en place sur les localités concernées. De ces calculs ressort le seuil le plus bas, soit le loyer minoré, face à son pendant, le médian majoré.

À savoir : le calcul du loyer médian sera revalorisé chaque année par le préfet via un arrêté. De plus, il ne concerne pas les logements sociaux.

Des loyers médians au cas par cas

Tous les quartiers et tous les types de biens ne sont pas logés à la même enseigne. C’est pourquoi cette fourchette s’appuie sur 4 critères bien précis :

•   Le type de logement (individuel ou collectif)
•   La période de construction
•   Le nombre de pièces
•   Le fait que le logement soit loué meublé ou vide

À savoir : Les logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnels bénéficieront d’un complément de loyer non plafonné que le propriétaire sera libre d’ajouter au loyer médian majoré.

L’encadrement des loyers dans la loi Alur : pour quand et pour qui ?

Bien que la loi soit votée et publiée au Journal Officiel, son application n’est pas encore d’actualité. En clair, parmi les 28 agglomérations de métropole de 50 000 habitants et plus concernées, ce sont a priori les franciliens qui seront les premiers concernés et ce, pour la rentrée scolaire de 2014. Ce n’est que vers la fin de l’année, voire le début de 2015, que cette mesure s’appliquera sur les autres villes de France.

À savoir : Voici la liste par ordre alphabétique des villes désignées : Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch – Arcachon, Lille, Lyon, Marseille – Aix-en-Provence, Meaux, Menton – Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse.

Les contrats de location en cours sont-ils concernés par l’encadrement des loyers ?

Non, il n’y a pas d’effet rétroactif de cette mesure. Dès lors que la loi Alur sera mise en application sur la zone dite « tendue », elle ne concernera que les nouveaux baux d’habitation. Par ailleurs, à partir du moment où cette loi prendra effet (comme mentionné ci-dessus), un locataire pourra contester le loyer dans les trois mois suivant la signature pour ce qui concerne les logements à la localisation ou au confort exceptionnels.

L’impact du DPE sur la valeur des biens

Posté : 28 mars, 2014 @ 3:32 dans Non classé | Pas de commentaires »

Posté le 26 février 2014 dans la catégorie Je suis propriétaire par Marion

Un atelier-débat s’est tenu à Paris, le 13 février dernier, sur le thème de l’impact du DPE (diagnostic de performance énergétique) sur la valeur immobilière des biens, en présence de Jean Bergougnoux, président de l’association Équilibre des énergies (Éden) et de Claude Taffin, économiste et directeur scientifique de l’association Dinamic. À l’heure où la valorisation des logements à haute qualité énergétique devient un enjeu majeur, Claude Taffin vient de rendre publique une première enquête sur le DPE, son niveau de fiabilité et ses anomalies. Pour en savoir plus, suivez le guide !

DPE

Qu’est-ce que le DPE ?

Établi par un professionnel certifié du Cofrac (Comité français d’accréditation), le DPE, valable pendant dix ans, délivre une connaissance plus approfondie sur la performance énergétique d’un logement à travers deux étiquettes : « énergie », pour l’estimation de sa consommation au moyen d’une note allant de A à G (de la meilleure performance à la plus négative) et « climat », pour son taux d’émission de gaz à effet de serre. Mis en place en 2006, le DPE est une obligation pour trois types de transactions immobilières : la vente, la location et la construction ou l’achat d’un logement neuf.

Ce que dit l’étude sur le DPE

L’enquête menée par l’association Dinamic, créée par le conseil national du Notariat, sous la direction de Claude Taffin, a été réalisée à partir des données notariales “Perval” pour les transactions enregistrées en province, et “Bien” pour celles d’Île-de-France. Au nombre des principaux critères pris en compte dans cette étude, figurent le nombre de pièces, la surface et l’état du bien. À noter toutefois que cette dernière donnée n’est apparue que récemment et n’est pas encore considérée comme suffisamment fiable pour l’Île-de-France.

En premier lieu, l’étude révèle que le DPE aurait un impact sensible, de l’ordre de 30 %, sur la valeur immobilière d’un bien, dans les deux sens : plus-value ou moins-value. À titre d’exemple, une maison individuelle située dans une zone non tendue, c’est-à-dire dans un secteur où l’offre reste plus importante que la demande, une mauvaise étiquette énergétique aura un impact défavorable sur son prix de cession. Inversement, un logement situé dans une zone tendue et bénéficiant d’une « bonne » note de DPE, de type « B » ou « C », verra sa cote grimper et pourra s’afficher plus cher sur le marché.

Déclassement des logements chauffés à l’électricité

Premier bémol, et de taille, le DPE raisonne en termes d’énergie primaire : pour deux logements identiques, le diagnostic déclasse mécaniquement d’un niveau un bien équipé tout électrique par rapport à un autre chauffé au  gaz. Et cela, en raison du coefficient 2,58 communément appliqué aux solutions électriques, notamment dans les bâtiments construits dans les années 1970. Autrement dit, les logements ayant opté pour un système de chauffage électrique seraient pénalisés par le DPE, alors même qu’ils génèrent une facture énergétique moindre.

Une facteur difficilement compréhensible pour le public et jugé incohérent par rapport aux objectifs fixés par le Grenelle Environnement. L’électricité représente en effet une solution moins chère que le chauffage au gaz ou au fioul. En France, elle est faiblement émettrice de CO2 en raison de son origine hydraulique ou nucléaire. Cette dévalorisation serait donc une incongruité, surtout si l’on considère les résultats d’une étude récente menée par l’Ademe, révélant qu’il est possible d’effectuer entre 8 et 15 % d’économies par rapport à un logement équipé au fioul ou au gaz. Selon Jean Bergougnoux, l’explication en est assez simple : « Celui qui utilise le gaz doit payer deux abonnements, entretenir sa chaudière et voit donc sa note augmentée.»

Quelques pistes d’amélioration pour un DPE plus cohérent

Le calcul du DPE peut être grandement amélioré dans les années à venir. Cela passera tout d’abord par une meilleure formation des diagnostiqueurs et, comme le préconise Jean Bergougnoux, en se mettant aussi dans la peau d’un futur acheteur, préoccupé avant tout par sa facture énergétique.

Pour ce faire, le président d’Éden préconise la réalisation de factures normatives en lieu et place du système actuel, annexé au DPE et jugé peu fiable.  Plus concrètement, la facture normative tiendrait compte du prix de l’énergie finale au mètre carré, exprimé en euros, et intégrant le coût d’entretien du matériel. Ce qui correspond davantage aux préoccupations réelles des occupants d’un logement. Globalement, ce système, combiné à l’ajout de nouvelles variables – types d’énergie principale, de vitrage, de matériaux, équipements en énergie renouvelable… –, permettrait de bénéficier, à terme, d’un DPE plus fiable et, surtout, plus juste et cohérent.

Tout savoir sur les maisons modulables ou évolutives

Posté : 27 mars, 2014 @ 6:37 dans Non classé | Pas de commentaires »

Posté le 7 mars 2014 dans la catégorie Je cherche un logement par Marion

Face à la pénurie de logements et aux coûts de construction de plus en plus élevés, le concept de maison modulable peut s’avérer une solution d’avenir, bien adaptée au marché immobilier actuel. En quoi répond-elle à nos besoins et quels en sont les intérêts ? Pour en savoir plus, suivez le guide !

Qu’est qu’une maison évolutive ?

Il s’agit d’habitations constituées de plusieurs modules préconstruits en usine, à base de matériaux traditionnels naturels et écologiques comme le bois ou le verre. Entièrement équipées – murs, planchers, toiture, électricité, plomberie… – ces maisons bénéficient du label THPE (très haute performance énergétique), respectent les normes environnementales (BBC, RT 2012) et constituent une alternative à l’habitat traditionnel. Elles offrent en effet la garantie d’une construction et d’une mise en œuvre rapide avant d’être transportées et implantées sur un terrain donné. S’adaptant aux envies et aux besoins de chacun, ces constructions modulaires sont économiques, écologiques et évolutives.

 

Une construction rapide

Le processus de fabrication d’une maison modulaire présente plusieurs avantages :

• réalisation sur commande et montage en atelier, avec la main d’œuvre sur le même lieu ;

• construction non soumise aux aléas de la météo (pluie, neige, vent) comme c’est le cas pour une construction en chantier ;

• délais de réalisation plus courts : trois mois seulement sont nécessaires entre la commande, le permis de construire, l’installation et la livraison, contre le double au minimum pour une maison de type traditionnel.

• transport sur un terrain – même dans les zones les plus reculées –,  pour une installation sur des fondations préexistantes.

Réduction des coûts

Choisir une maison modulable, c’est concevoir son logement en fonction de son budget, mais pas uniquement. Le choix de la taille de l’habitat, du nombre de pièces, de l’assemblage et du design, avec la possibilité de créer de nouveaux espaces en déplaçant simplement les cloisons, vous appartient. Même si, en moyenne, une maison modulable coûte environ 5 % plus chère à l’achat qu’un pavillon classique, la mise en place d’extension, par exemple, peut s’effectuer à des tarifs dix fois moins élevés puisque l’isolation et l’électricité nécessaires sont prévues dès la construction. De plus, grâce aux isolants performants comprenant des structures en bois ou en métal, la dépense en énergie – chauffage, électricité et production d’eau chaude – est moindre, de l’ordre de 600 à 800 euros à l’année. De quoi vous éviter des sueurs froides et réaliser une belle économie sur votre future facture !

Comment récupérer un dépôt de garantie conservé par le propriétaire ?

Posté : 26 mars, 2014 @ 5:58 dans Non classé | Pas de commentaires »

C’est là un problème très fréquent entre propriétaires et locataires dès lors que le bailleur conteste la tenue et l’aspect de l’appartement durant l’état des lieux de sortie. Alors, comment récupérer son dépôt de garantie en bonne intelligence et sans (trop) de paperasserie ? La solution, c’est par ici !

Locataires : rendez un appartement exemplaire

C’est un conseil de bon sens qui n’est, hélas, pas toujours mis en pratique. Entre les cartons du déménagement et la logistique pour s’installer dans un nouveau logement, certains en oublieraient presque l’état des lieux de sortie et la remise des clés au propriétaire.

 

L’accent doit être mis sur la propreté mais aussi sur toutes les réparations et autres menus entretiens qui incombent au locataire pour tout ce qui touche : les gouttières, les canalisations (douche, évier et toilettes), les prises électriques, les joints et même les poignées de porte, sans oublier le passage d’enduits dans les endroits endommagés (plinthes, encadrements de porte, de fenêtres…). Enfin, si au moment de votre emménagement dans les lieux les peintures étaient nickel, pensez à les rafraîchir !

Droits et devoirs du propriétaire

Le dépôt de garantie du locataire n’est en aucun cas une avance sur les prochains frais de travaux. En revanche, la loi autorise aux bailleurs un délai de deux mois pour restituer cet argent afin de couvrir d’éventuels impayés de loyers, d’entretien de chaudière par un professionnel, de taille du jardin ou de ramonage.

Même si le logement est en parfait état, cette retenue provisoire permet aussi régulariser les charges. À cette fin, le bailleur peut alors garder une quote-part de 25 % maximum du dépôt de garantie.

En cas de litige…

Passé le délai de deux mois et sans autres explications de la part du bailleur, le propriétaire se trouve dans l’illégalité. L’ancien locataire doit alors lui envoyer une lettre de réclamation en recommandé, ainsi qu’à la commission départementale de conciliation. Il s’agit d’un organisme et non d’une juridiction, composé à égalité de représentants de bailleurs et de locataires, qui est là pour tenter de régler à l’amiable ce litige. Si toutefois les deux parties n’arrivent pas à trouver d’accord, il ne reste plus qu’à solliciter le juge de proximité, ce qui est bien sûr plus coûteux et plus long.

Ce que la loi Alur va changer

Comme nous en faisions mention récemment, la loi Alur, qui prendra effet dans quelques mois va opérer plusieurs changements significatifs:

•   Si jusqu’ici il n’y avait pas de plafond pour le montant du dépôt de garantie des locations meublées, la nouvelle loi va instaurer un maximum correspondant à deux mois de loyers hors charges.

•   Enfin, s’il n’y a pas de litige entre le locataire et le bailleur, ce dernier ne dispose plus que d’un mois pour restituer la caution. Et en cas de retard, il encourt une pénalité d’un montant de 10 % du dépôt pour chaque mois de retard.

Les agents immobiliers doivent retourner sur le terrain!

Posté : 24 mars, 2014 @ 4:52 dans Non classé | Pas de commentaires »

Le marché immobilier Français traverse une zone de turbulence. Parfaitement corrélé au PIB, le secteur de l’immobilier est directement touché par la crise économique. Le nombre de transactions en est d’ailleurs un indicateur édifiant : 650 000 en 2012 contre 805 000 en 2011 (source FNAIM). Cette contraction du marché a aussi impacté le réseau d’agence : 3000 agences fermées (soit 10% du réseau national) et 10 000 emplois salariés supprimés (soit plus de 10% des effectifs totaux). Deux principaux facteurs sont à l’origine de ce phénomène : le décryptage de la situation du marché immobilier en France et les perspectives pour déverrouiller un secteur en crise.

Impossible de traiter efficacement l’offre et la demande
Deux phénomènes se sont construits progressivement et affectent significativement le volume de transactions « En plus de la baisse du nombre de crédit accordés par les banques (-11,6% par rapport à l’année précédente), et un extrême attentisme des acquéreurs (4 à 6 mois pour la finalisation d’une transaction immobilière et 6 mois et un an pour un tiers d’entre elles), le marché de l’immobilier ne manque ni de vendeurs ni d’acquéreurs ».  Il existe deux freins majeurs : la censure par le nombre  et le manque d’adaptation et de professionnalisme des acteurs du marché. En effet nous sommes soumis à une telle masse de produits disponibles et à un tel nombre d’intervenants et d’intermédiaires que la perte d’information est considérable. Traiter avec efficacité l’ensemble de l’offre et de la demande me paraît impossible dans l’état actuel.

On assiste également à une inertie du côté des propriétaires qui n’ont pas intégré la baisse des prix dans leur offre. Ils proposent donc des biens estimés à une valeur bien supérieure à la valeur de marché alors que les acquéreurs eux souhaitent à tout prix profiter de la crise pour faire une affaire. Le marché se retrouve ainsi verrouillé, aucune des parties ne souhaitant céder en premier. Les agences immobilières, déjà bien bousculées par l’arrivée de nombreux acteurs sur un marché très atomisé, souhaitent capturer les biens disponibles. Revoir à la baisse le prix proposé par un propriétaire peut conduire à la perte du mandat. Obtenir un mandat de vente, même fantaisiste, est devenu une priorité.

L’agence immobilière doit évoluer
Néanmoins, ces deux parties s’accordent sur un point : le manque de professionnalisme des acteurs du marché.  L’illustration parfaite en est le boom du marché online : lassé du système, moins d’un quart des propriétaires poussent la porte d’une agence immobilière!  C’est un véritable appel à la refonte du système de la profession ! L’agence immobilière doit évoluer et s’adapter aux conditions actuelles du marché : fini les années fastes où un produit déposé sur internet le matin déclenchait 10 visites dans la journée et cinq offres de prix sans le moindre effort.
Aller sur le terrain, avoir une démarche proactive, comprendre les attentes des clients sont autant de démarches actives simples qui doivent redevenir une priorité pour le professionnel. Cette refonte du système passe aussi par la mutation du réseau de commercialisation des biens. Comme tous les secteurs, l’immobilier est complètement bousculé par le online qui offre à l’agent immobilier, mais aussi et surtout aux acquéreurs et propriétaires, les moyens d’aller à l’essentiel dans leur recherche.

Limiter la profession d’agent immobilier aux détenteurs d’un diplôme
Ainsi, les professionnels de l’immobilier ont l’opportunité d’apporter un véritable service de qualité en rapport avec les nouveaux modes de consommation sur ce marché. Ils doivent démontrer leur valeur ajoutée face au concurrent Internet qui propose de faire le même travail pour quelques euros. Cette volonté se concrétise aujourd’hui par l’action de Cécile Duflot, ministre de l’égalité des territoires et du logement, qui souhaite davantage de sérieux de la part des acteurs du secteur. La proposition de professionnalisation du métier d’agent immobilier est à mettre en pratique de toute urgence. La profession d’agent immobilier consiste de plus en plus à la simple ouverture d’une porte alors qu’elle nécessite des connaissances juridiques, commerciales, architecturales. Limiter la profession aux détenteurs d’un diplôme lui rendrait sa crédibilité.
Néanmoins si cette proposition est intéressante, le fait de vouloir à tout prix règlementer les honoraires me semble une idée peu inspirée, car c’est en effet le dernier levier disponible à la réalisation d’une transaction en cours de négociation. Si la crise que nous traversons représente un  véritable coup d’arrêt  pour le marché immobilier, elle a au moins le mérite d’épurer de façon mécanique l’ensemble des acteurs qui n’y avaient pas réellement leur place. C’est aux professionnels de s’adapter et d’évoluer avec le marché au risque de ne pas pouvoir traverser la tempête.

 

Les taux d’emprunt ont-ils encore un impact sur le marché immobilier ?

Posté : 24 mars, 2014 @ 9:51 dans Non classé | Pas de commentaires »

 

Dans un marché immobilier qui subit la crise de plein fouet depuis bientôt 2 ans, la baisse des taux d’intérêts a-t-elle permis de relancer le nombre de transactions immobilières ? La réponse est non à en croire les premiers résultats de la 12e vague de l’Observatoire du Moral Immobilier qui viennent d’être divulgués par Logic-Immo. Décryptage.

Réalisée chaque trimestre auprès d’un échantillon de personnes ayant un projet d’achat, l’enquête menée par Logic-Immo révèle les attentes et la perception des candidats à l’acquisition. D’après les premiers résultats dévoilés en avant-première, la baisse des taux d’emprunt ne suffirait plus aujourd’hui à relancer un marché immobilier qui tourne encore au ralenti. Ainsi, en 2013, les transactions immobilières n’auraient pas dépassé les 700 000 ventes dans l’ancien. « Malgré des taux historiquement bas en juin 2013 et considérés comme toujours attractifs au dernier trimestre par 60 % des acquéreurs, ces derniers ne sont pas passés à l’acte d’achat pour autant« , constate Stéphanie Pécault, responsable des études au sein de Logic-Immo.

Des conditions bancaires jugées difficiles 

« Parmi les principaux freins à l’acte d’achat, on retrouve le contexte économique incertain, mais aussi les conditions d’octroi de prêts bancaires jugées trop strictes« , analyse Stéphanie Pécault. Ainsi, 52 % des futurs acquéreurs d’un bien immobilier en 2014 considèrent que les prêts immobiliers sont difficiles à obtenir. 56 % d’entre eux jugent, en effet, que les garanties attendues par rapport à leur situation professionnelle, dans un contexte où les contrats sont de plus en plus précaires, ne leur permettent pas de décrocher un prêt. Autre frein pour 55 % d’entre eux : un montant de l’apport demandé jugé trop élevé. Les durées d’emprunt, le niveau des taux d’intérêts ou encore le taux d’endettement sont, quant à eux, beaucoup moins perçus comme des obstacles. « Tant que les conditions d’octroi de prêts bancaires n’auront pas été assouplies, il sera difficile de prévoir une embellie du marché immobilier pour 2014« , conclut la responsable des études au sein de Logic-Immo.

La GUL mode d’emploi!

Posté : 22 mars, 2014 @ 10:00 dans Non classé | Pas de commentaires »

Posté le 17 mars 2014 dans la catégorie Mon propriétaire, mon locataire par Marion

C’est l’une des mesures phares de la loi Alur et son objectif est bel et bien de faciliter les démarches et l’acquisition d’un logement à louer à partir du 1er janvier 2016. Alors, en quoi consiste la Gul ? Quels sont ses points forts et ses limites ? Pour les réponses à vos questions… suivez le guide !

Pourquoi la création d’une telle garantie ?

Le saviez-vous ? Le coût du logement dans les ménages est de plus en plus important, et représente parfois jusqu’à 40 % des revenus dans certaines régions*. L’augmentation des prix des loyers ainsi que la baisse du pouvoir d’achat sont deux facteurs qui ont largement affecté la capacité à épargner des Français, entraînant, de fait, des impayés et une méfiance légitime des propriétaires privés. Afin de rassurer ces propriétaires et de simplifier les recherches sans avancer trop d’argent, le gouvernement en place a donc voté une loi relative à la Gul (Garantie universelle des loyers).

 

Garanties pour les propriétaires

Alternative gratuite pour les sociétés d’assurances privées, cette garantie permet de prévenir et d’éviter les expulsions pour impayés tout en indemnisant les bailleurs dès lors qu’ils signalent le premier loyer non réglé.

Concrètement, elle est optionnelle et les propriétaires se réservent le droit de choisir entre cette garantie ou celle d’un garant via une personne physique et/ou une caution. En acceptant d’y souscrire, le bailleur sera couvert sur 18 mois mais pour un montant plafonné au loyer médian du quartier.

À savoir : la notion de « loyer médian » est une autre mesure de la loi Alur qui consiste à fixer un prix médian de référence sous l’égide du Préfet de la zone concernée. Toutefois, les biens d’exception ou les propriétaires ayant engagé de gros travaux au sein de leur bien pourront bénéficier de 20 % supplémentaires.

Droits et devoirs des locataires

Que vous soyez demandeur d’emploi, étudiant, apprenti ou salarié sans CDI, il n’y a pas de statut obligatoire pour profiter de cette garantie. En revanche, pour pouvoir y prétendre, vous devrez disposer de revenus supérieurs à 50 % du montant du loyer (charges comprises). Enfin, sachez qu’en tant que bénéficiaire de la GUL, en cas de loyer impayé, il vous appartiendra de justifier de votre situation et de votre bonne foi, sous peine de mesures répressives.

Et vous, que pensez-vous de cette nouvelle garantie ? Est-elle une alternative aux cautions privées et, selon vous, une bonne façon de trouver un logement plus rapidement ? Faites-nous part de votre avis, le blog est là pour ça !

Qu’est-ce que le crowdfunding immobilier ?

Posté : 21 mars, 2014 @ 12:03 dans Non classé | Pas de commentaires »

Crowdfunding, alternative à la finance traditionnelle

Voici une expression anglaise que l’on pourrait traduire par « financement par la foule ». En clair, c’est un système participatif ou chacun peut contribuer financièrement au développement d’un projet.

Peut-être avez-vous déjà entendu parler de crowdfunding  en matière de musique. En proposant une maquette sur un site spécialisé, des artistes parviennent à financer totalement ou en partie la production de leur album grâce à de généreux internautes. De fait, dès lors que l’album est sorti et qu’il génère des bénéfices, les particuliers qui ont participé au financement sont rémunérés au prorata de leur contribution initiale.

Depuis, le crowdfunding fait des émules et beaucoup d’artistes, d’inventeurs mais aussi d’entreprises contournent la voie classique du prêt bancaire et invitent les particuliers à « miser » sur leurs créations pour voir aboutir leur projet.

 

Et pour l’immobilier, comment ça marche ?

Les premiers sites de crowdfunding immobilier sont apparus en France depuis un an environ et le moins que l’on puisse dire, c’est qu’ils attirent déjà suffisamment de particuliers pour voir leurs projets immobiliers se concrétiser. Tout comme pour les sites de financement participatif habituels, vous n’avez qu’à choisir parmi les projets immobiliers proposés et cliquer pour investir sur un bien. Si la mise de départ est souvent fixée à 1 000 euros, sachez que ce versement sera bloqué sur un compte surveillé et que ce n’est qu’une fois l’intégralité du budget réuni que votre argent sera débité.

Vous devenez alors copropriétaire de ce bien avec les autres contributeurs. Et une fois que les logements ou les locaux de ce logement seront loués, vous toucherez des rendements locatifs mensuels exemptés de frais de gestion.

Le crowdfunding immobilier est-il sûr et rentable ?

Certes, l’arrivée récente de ce dispositif sur le marché ne permet pas un recul nécessaire pour évaluer le succès d’un tel montage financier sur le long terme. En revanche, sachez que ce type de participation est contrôlé et surveillé par les autorités. Les sites eux-mêmes travaillent en concomitance avec des établissements bancaires traditionnels pour financer en partie ces projets immobiliers. De nombreux particuliers y voient là un placement transparent et une rémunération attractive puisque la rentabilité s’élève en moyenne à 10 % par an.

 

La maison passive

Posté : 20 mars, 2014 @ 1:32 dans Non classé | Pas de commentaires »

En France, les constructions neuves devront, d’ici à 2020, être classées « bâtiments à énergie positive » (BEPOS), et produire plus d’énergie qu’ils n’en consomment. En attendant, les constructeurs s’essaient aux bâtiments à énergie passive (BEPAS), qui ont la particularité d’avoir une consommation énergétique au m2 très basse, tout en fournissant un environnement thermique confortable à ses habitants, quelque soit la saison.

En apparence identiques aux constructions traditionnelles, ces bâtiments se doivent de respecter trois critères :

- Besoins en énergie de chauffage < 15 kWh/m²/an – Etanchéité à l’air : < 0,6 vol/h pour une dépression de 50 Pa – Consommation totale d’énergie de la maison < 120 kWh/m²/an d’énergie primaire. Le besoin en énergie finale ne doit pas dépasser 50 kWh/m²/an…

Parvenir à un tel résultat suppose de renforcer l’isolation thermique ainsi que le vitrage en utilisant le plus souvent du triple vitrage, limiter les ponts thermiques en renforçant la liaison entre les différents éléments (par exemple mur et plancher, mur et toiture) et mettre en place un système de ventilation à double flux avec récupération de chaleur (puits canadien).

2014, une année noire en matière d’immobilier ?

Posté : 19 mars, 2014 @ 6:02 dans Non classé | Pas de commentaires »

2014, une année noire en matière d’immobilier ?

Conjoncture économique dégradée, niveau de fiscalité pesant, projet de Loi Alur contesté… L’année 2013 a été difficile sur le front de l’immobilier. D’après la FNAIM, 2014 devrait connaître le même sort et enregistrer, en plus, une remontée des taux de crédit.

Les professionnels immobiliers pensaient avoir connu le pire. Et s’il restait finalement à venir ? « En ce début d’année, beaucoup d’incertitudes pèsent sur le marché immobilier, tant sur le plan économique, avec une croissance en berne, que psychologique, avec une confiance des ménages envers les banques qui s’effrite », constate Jean-François Buet, président de la Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM). L’envolée du taux de chômage conjuguée à la stagnation du pouvoir d’achat ainsi qu’à la hausse de la fiscalité locative et des droits de mutation ne font qu’alourdir une situation déjà ankylosée. « Il est difficile, vu le contexte actuel, de dresser des perspectives pour l’année 2014. Toutefois, nous remarquons qu’elle s’ouvre sous les mêmes auspices que 2013. Les vendeurs comme les acquéreurs ont peur de l’avenir et sont attentistes. La baisse des prix ne suffit pas à convaincre les ménages français de se lancer dans un projet immobilier », précise-t-il. Cette année, la FNAIM anticipe donc un recul du nombre de transactions dans l’ancien, qui pourrait s’établir à 650 000, contre 668 000 en 2013 et 704 000 en 2012. Et ce dans toutes les régions de l’Hexagone, notamment en Champagne-Ardenne (qui a connu une baisse de volume de -8,7 % en 2013), en Alsace (-8,6%) et en Languedoc-Roussillon (-7,4%).

Une nouvelle baisse des prix attendue

En 2013, la dégradation du nombre de transactions ne s’est pas traduite par une chute des prix : tous logements confondus, les prix ont reculé de -2,9 % en France par rapport à 2012, soit -3,5 % pour les appartements et -2,5 % pour les maisons. Si les prix des biens ont uniquement été corrigés à la marge, c’est parce que « l’offre de logements est restée inférieure à la demande », rappelle Philippe Taboret, directeur général adjoint de CAFPI, spécialiste du courtage. En 2014, cette baisse pourrait se poursuivre dans les mêmes proportions, « avec un recul de -3 à -4 % », avance Jean-François Buet. Cette nouvelle encouragera-t-elle les potentiels acquéreurs à franchir le pas ? Pas sûr, d’après CAFPI, qui cite la hausse des frais de notaire annoncée pour 2014 et une remontée des taux de crédit immobilier. « Nous estimons que la hausse des taux pourrait atteindre un demi-point au premier semestre 2014, en partie à cause du changement de politique monétaire aux Etats-Unis, qui aura des répercussions sur les taux d’intérêts en Europe », précise Philippe Taboret. Or, à chaque remontée des taux de 25 points de base, la capacité d’emprunt des potentiels acquéreurs diminuent d’environ 4000 euros. « S’ils remontent de 100 points de base en plus, c’est une pièce en moins pour eux », conclut-il.

Par Aurélie Tachot
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