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L’impact du DPE sur la valeur des biens

Classé dans : Non classé — 28 mars 2014 @ 15 h 32 min

Posté le 26 février 2014 dans la catégorie Je suis propriétaire par Marion

Un atelier-débat s’est tenu à Paris, le 13 février dernier, sur le thème de l’impact du DPE (diagnostic de performance énergétique) sur la valeur immobilière des biens, en présence de Jean Bergougnoux, président de l’association Équilibre des énergies (Éden) et de Claude Taffin, économiste et directeur scientifique de l’association Dinamic. À l’heure où la valorisation des logements à haute qualité énergétique devient un enjeu majeur, Claude Taffin vient de rendre publique une première enquête sur le DPE, son niveau de fiabilité et ses anomalies. Pour en savoir plus, suivez le guide !

DPE

Qu’est-ce que le DPE ?

Établi par un professionnel certifié du Cofrac (Comité français d’accréditation), le DPE, valable pendant dix ans, délivre une connaissance plus approfondie sur la performance énergétique d’un logement à travers deux étiquettes : « énergie », pour l’estimation de sa consommation au moyen d’une note allant de A à G (de la meilleure performance à la plus négative) et « climat », pour son taux d’émission de gaz à effet de serre. Mis en place en 2006, le DPE est une obligation pour trois types de transactions immobilières : la vente, la location et la construction ou l’achat d’un logement neuf.

Ce que dit l’étude sur le DPE

L’enquête menée par l’association Dinamic, créée par le conseil national du Notariat, sous la direction de Claude Taffin, a été réalisée à partir des données notariales “Perval” pour les transactions enregistrées en province, et “Bien” pour celles d’Île-de-France. Au nombre des principaux critères pris en compte dans cette étude, figurent le nombre de pièces, la surface et l’état du bien. À noter toutefois que cette dernière donnée n’est apparue que récemment et n’est pas encore considérée comme suffisamment fiable pour l’Île-de-France.

En premier lieu, l’étude révèle que le DPE aurait un impact sensible, de l’ordre de 30 %, sur la valeur immobilière d’un bien, dans les deux sens : plus-value ou moins-value. À titre d’exemple, une maison individuelle située dans une zone non tendue, c’est-à-dire dans un secteur où l’offre reste plus importante que la demande, une mauvaise étiquette énergétique aura un impact défavorable sur son prix de cession. Inversement, un logement situé dans une zone tendue et bénéficiant d’une « bonne » note de DPE, de type « B » ou « C », verra sa cote grimper et pourra s’afficher plus cher sur le marché.

Déclassement des logements chauffés à l’électricité

Premier bémol, et de taille, le DPE raisonne en termes d’énergie primaire : pour deux logements identiques, le diagnostic déclasse mécaniquement d’un niveau un bien équipé tout électrique par rapport à un autre chauffé au  gaz. Et cela, en raison du coefficient 2,58 communément appliqué aux solutions électriques, notamment dans les bâtiments construits dans les années 1970. Autrement dit, les logements ayant opté pour un système de chauffage électrique seraient pénalisés par le DPE, alors même qu’ils génèrent une facture énergétique moindre.

Une facteur difficilement compréhensible pour le public et jugé incohérent par rapport aux objectifs fixés par le Grenelle Environnement. L’électricité représente en effet une solution moins chère que le chauffage au gaz ou au fioul. En France, elle est faiblement émettrice de CO2 en raison de son origine hydraulique ou nucléaire. Cette dévalorisation serait donc une incongruité, surtout si l’on considère les résultats d’une étude récente menée par l’Ademe, révélant qu’il est possible d’effectuer entre 8 et 15 % d’économies par rapport à un logement équipé au fioul ou au gaz. Selon Jean Bergougnoux, l’explication en est assez simple : « Celui qui utilise le gaz doit payer deux abonnements, entretenir sa chaudière et voit donc sa note augmentée.»

Quelques pistes d’amélioration pour un DPE plus cohérent

Le calcul du DPE peut être grandement amélioré dans les années à venir. Cela passera tout d’abord par une meilleure formation des diagnostiqueurs et, comme le préconise Jean Bergougnoux, en se mettant aussi dans la peau d’un futur acheteur, préoccupé avant tout par sa facture énergétique.

Pour ce faire, le président d’Éden préconise la réalisation de factures normatives en lieu et place du système actuel, annexé au DPE et jugé peu fiable.  Plus concrètement, la facture normative tiendrait compte du prix de l’énergie finale au mètre carré, exprimé en euros, et intégrant le coût d’entretien du matériel. Ce qui correspond davantage aux préoccupations réelles des occupants d’un logement. Globalement, ce système, combiné à l’ajout de nouvelles variables – types d’énergie principale, de vitrage, de matériaux, équipements en énergie renouvelable… –, permettrait de bénéficier, à terme, d’un DPE plus fiable et, surtout, plus juste et cohérent.

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