Le blog ELVI Immobilier

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Archive pour juin, 2014

L’Observatoire du moral immobilier entrevoit les signes d’une reprise!

Posté : 26 juin, 2014 @ 9:17 dans Non classé | Pas de commentaires »

Pour une majorité de Français, l’heure est à l’achat ! A force d’entendre que la période économique actuelle était favorable à l’acquisition d’un bien, les porteurs de projets expriment un regain d’intérêt pour le marché, d’après la nouvelle vague de l’Observatoire du moral immobilier de Logic-Immo.
La 13e vague de l’Observatoire du moral immobilier pourrait bien marquer une rupture avec les précédentes éditions. D’après l’étude, réalisée en avril dernier auprès de 1200 personnes, 500 000 acquéreurs auraient rejoint le marché immobilier au deuxième trimestre de l’année, portant ainsi à 3 millions le nombre d’intentionnistes. Un équilibre entre l’offre et la demande que les professionnels de l’immobilier n’avaient pas vu depuis 2012 ! Après une succession de quatre trimestres moroses, « la photographie du moral immobilier des Français semble annoncer une embellie puisque 61 % des sondés estiment que c’est le moment d’acheter. Ils sont également 61 % à croire en l’aboutissement de leur projet à court terme, contre 55 % un an plus tôt », souligne Cyril Janin, directeur général de Logic-Immo.com.
Un contexte économique moins hostile
L’adage selon lequel la pierre est une valeur refuge semble plus que jamais d’actualité : même s’ils jugent leur situation financière fragile, les acquéreurs se projettent plus volontiers dans le marché. L’Observatoire révèle que leur perception du futur contexte économique leur semble moins sombre : un acheteur sur deux s’attend à une dégradation, soit 18 % de moins qu’en 2013 à la même époque. « Le niveau historiquement bas des taux d’intérêts explique également le retour des acquéreurs sur le marché », explique Cyril Janin. D’après l’étude, 62 % des candidats à l’accession jugent ces taux attractifs, contre seulement 25 % en 2012. S’ils croient de moins en moins dans une baisse des prix, ils sont plus nombreux à envisager, une stabilisation pour les six prochains mois (46 %, contre 34 % en 2013), donc potentiellement moins enclins à vouloir retarder leur acquisition pour une hypothétique chute des prix.
Obtenir un crédit : Le gros bémol
Durant le second trimestre 2014, l’envie d’acheter grandit chez les porteurs de projet. Toutefois, elle pourrait être freinée par plusieurs facteurs. Cyril Janin cite notamment « les difficultés d’obtention de crédit et les éventuelles lenteurs induites par la loi Alur ». Les conditions d’octroi de crédit sont effectivement toujours aussi restrictives aux yeux des acquéreurs sondés : 52 % estiment que les crédits sont difficiles à obtenir au deuxième trimestre 2014, contre 48 % un an plus tôt. L’alourdissement des procédures en matière de vente de biens en copropriétés avec la loi Alur a également une incidence sur le marché immobilier. « Même si cette loi est louable dans son intention de sécuriser l’acte d’acquisition, elle implique un rallongement de la signature de l’acte d’achat. Une lenteur qui semble avoir une incidence sur le flux des transactions », conclut Cyril Janin.
Par Aurélie Tachot

Quelle période pour acheter ou vendre un appartement ou une maison ?

Posté : 24 juin, 2014 @ 7:44 dans Non classé | Pas de commentaires »

Posté le 27 mai 2014 dans la catégorie Je cherche un logement, Je suis propriétaire par Nicolas Pottier

Tout d’abord il est important de stipuler que le marché de l’immobilier est un marché cyclique (un marché dont les variations de hausse ou de baisse qui se suivent sur plusieurs années), mais aussi un marché qui ne s’arrête jamais.

Pourtant, il existe bel et bien des variations de tendance à l’intérieur des années que nous pourrons appeler les « pics saisonniers ». Comme le montre ce rapport de l’INSEE, on peut nettement observer des saisons où le volume de vente et où les prix sont plus haut ou plus bas que le moyenne annuelle.

S’en suit donc des périodes où il vaut mieux acheter, et d’autres où il est préférable de  vendre.

Immeuble

Quand acheter ?

Ici, l’intérêt sera axé sur l’acheteur en recherche de bien. L’objectif sera donc d’avoir un maximum d’offre de bien et un minimum d’autres acheteurs pour un minimum de concurrence.

La meilleure période pour acheter est statistiquement l’hiver. En effet, c’est dans cette période que le nombre d’acheteur est le moins important. Ainsi la demande baisse et donc les prix baissent.

Le meilleur conseil que nous pouvons vous donner est de commencer à chercher en septembre. Prenez votre temps et ne lésinez pas sur les négociations, car les propriétaires verront leurs visites diminuer, et auront tendance à baisser leurs prix. Vous pourrez ainsi conclure votre vente en décembre ou en janvier, quand la demande sera la plus faible et les prix les plus bas.

Il reste malgré tout une autre période pour acheter : l’été. Les vacances scolaires étant en effet souvent synonymes de « repos » pour les acheteurs. Elle est par contre beaucoup moins visible dans les chiffres.

Attention cependant, ce n’est pas parce qu’il y a des périodes plus propices que d’autres que vous ne risquez pas de passer à côté du bien immobilier de vos rêves si vous vous concentrez que sur une période en particulier. Sur ce type d’achat, tout n’est pas toujours rationnel et l’effet coup de coeur joue un rôle important.

Quand vendre ?

Ici, l’intérêt sera axé sur le propriétaire en recherche d’acheteurs. L’objectif sera donc d’avoir un maximum de demande et un minimum d’offre, afin que le propriétaire puisse bénéficier d’une plus grande concurrence entre les acheteurs potentiels.

La période la plus propice à la vente est le printemps. En effet, c’est la période dans laquelle le nombre de demandeurs est le plus élevé. Ainsi, le vendeur pourra recevoir le plus de visites, mais aussi le plus d’offres d’achat. Il aura alors l’avantage dans les possibles négociations qui viendront à lui, et aura l’assurance de vendre son bien au meilleur prix.

Tendance des prix de l’immobilier par region

Posté : 19 juin, 2014 @ 10:55 dans Non classé | Pas de commentaires »

FAITES ATTERRIR LES VENDEURS AVEC L’INDICATEUR DE TENSION IMMOBILIERE
Indicateur de Tension Immobilière
Pour la 1ère fois dans l’immobilier, l’Indicateur de tension immobilière (ITI) de MeilleursAgents.com, mesure en temps réel le rapport de force entre acheteurs et vendeurs. Zoom sur ce véritable allié des agents immobiliers pour sensibiliser les vendeurs aux difficultés du marché.

 

Les agences immobilières restent un maillon central

Posté : 18 juin, 2014 @ 11:17 dans Non classé | 2 commentaires »

Au travers d’une étude  sur le comportement des porteurs de projets immobiliers,ces derniers font majoritairement appel aux professionnels lorsqu’ils vendent ou recherchent un bien.

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Bonne nouvelle pour les professionnels de l’immobilier : la proportion des Français faisant appel à une agence ne faiblit pas. D’après une étude menée en décembre par A vendre A louerauprès de 1000 internautes porteurs de projets immobiliers durant ces 12 derniers mois, 62 % des vendeurs poussent les portes d’une agence. Les potentiels acquéreurs sont, quant à eux, 54 % à avoir ce même réflexe. « C’est principalement pour profiter du carnet d’adresses d’un professionnel et avoir une juste estimation de leurs biens que les vendeurs se tournent vers des agences », commente Didier Monnet, directeur commercial du pôle annonces des Pages Jaunes. Les motivations des potentiels acheteurs sont sensiblement les mêmes : 60 % des sondés citent le portefeuille de biens comme principal atout des agences. Alors que le marché immobilier se tend, ils sont par ailleurs 28 % à solliciter les agences pour trouver plus rapidement à se loger. D’après l’étude, les français s’adressent, en moyenne, à quatre agences immobilières pour les accompagner dans leur projet. A l’inverse, les vendeurs et les acquéreurs refusant de faire appel à un professionnel avancent les commissions des agences – jugées trop élevées – comme principal frein (54 % et 60 %). « L’engouement pour les sites d’annonces de particuliers est unanime. Ils ont tendance à cannibaliser l’activité des agences immobilières », décrypte-t-il.

La notoriété du réseau : un critère décisif

Sans surprise, Internet reste le canal préféré des porteurs de projets immobiliers. Ce sont via les moteurs de recherche (38 %) et les sites de petites annonces (37 %) que les vendeurs et les acquéreurs découvrent les agences. Lorsqu’ils choisissent leurs partenaires, les critères de disponibilité et d’accueil (47 %) ainsi que de notoriété de l’enseigne (37 %) sont chers à leurs yeux, d’après l’étude.« Il est intéressant de remarquer que c’est la notoriété de l’enseigne, et non de l’agence elle-même, qui influence la décision des porteurs de projets et que les honoraires pratiqués par les professionnels ne sont cités que par 29 % des sondés », souligne Didier Monnet. De leur côté, les agents immobiliers s’appuient sur plusieurs leviers de communication pour démarcher leurs prospects : 49 % utilisent le téléphone, 35 % déposent des flyers dans les boîtes aux lettres et 34 % envoient des mails. Des stratégies pas toujours comprises par les particuliers puisque 34 % des sondés déclarent avoir la sensation d’être trop sollicités par les professionnels de l’immobilier. « Pour faciliter la prise de contact avec les porteurs de projets et développer leur collecte de mandats, les agents doivent aujourd’hui optimiser leur visibilité via des supports de communication pertinents, travailler leur référencement naturel mais aussi tenter de se démarquer de la concurrence », conclut Didier Monnet.

louer meublé ou vide ?

Posté : 17 juin, 2014 @ 2:47 dans Non classé | Pas de commentaires »

Avant de prendre la décision de louer vide ou meublé, étudiez votre situation, vos besoins et votre patrimoine. Voici quelques éléments d’information pour vous guider dans votre choix.

Le bail

Le bail de la location vide est de 3 ans. Le propriétaire peut donner congé au terme du contrat avec un préavis de 6 mois. Le locataire peut le faire à tout moment et dispose de 3 mois (ou 1 mois, en cas de mutation par exemple). Le bail de la location meublée est quant à lui d’1 an. La durée du préavis est réduite à 3 mois pour le propriétaire et 1 mois pour le locataire.
Pour les deux types de location, le motif du congé donné au locataire doit être légitime et sérieux (l’inexécution de l’une de ses obligations, la reprise ou la vente du logement).

Le régime fiscal de la location vide

Les revenus de la location vide sont assimilés à des revenus fonciers avec deux régimes d’imposition possibles :
- Le micro-foncier, si les revenus locatifs annuels nets sont inférieurs à 15 000 € par an. Il permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 %. Ce régime ne permet pas de réduire certains frais et charges.
- Le réel s’applique si les revenus locatifs annuels bruts dépassent 15 000 €, ou à la demande en dessous de cette somme. Certaines dépenses peuvent être déduites, comme celle liées aux travaux d’amélioration.

Le régime fiscal de la location meublée

Les revenus de la location meublée sont assimilés à des revenus industriels et commerciaux avec également deux régimes d’imposition possibles :
- Le micro-BIC (Bénéfices industriels et commerciaux), si les revenus des loyers et charges bruts annuels représentent moins de 32 600 €. Avec un abattement forfaitaire de 50 %, l’imposition ne s’effectue que sur 50 % des recettes.
- Le réel : pour des revenus supérieurs à 32 600 €, ou à la demande en-dessous de cette somme. Les frais et charges peuvent être intégralement déduits des recettes.

Le profil de logement

Un logement de petite taille, de type studio ou F2, se prêtera plus facilement à une location meublée et attirera plus particulièrement les étudiants, expatriés ou travailleurs en transit professionnel. Alors que pour un bien plus grand, à partir du F3, la location vide peut s’avérer plus judicieuse, notamment pour une famille possédant ses propres meubles.

Les avantages et inconvénients de la location vide et meublée

Sur le plan juridique, la location meublée est plus souple et représente certains avantages fiscaux. Elle permet de pratiquer des loyers généralement de 10 à 30 % supérieurs à ceux de la location vide. En revanche, elle représente un risque élevé de vacance locative à cause du changement fréquent des locataires. Enfin, l’entretien s’avère souvent onéreux et la dégradation des biens accélérée.

Le cadre juridique de la location vide est quant à lui plus contraignant pour le propriétaire. Elle apporte une meilleure sécurité des loyers grâce à une rotation plus lente des locataires. Les loyers pratiqués sont moins élevés mais les frais de gestion et d’entretien moins importants pour ce type de location.

Les taux d’emprunt de nouveau en baisse depuis le début de l’année

Posté : 12 juin, 2014 @ 4:33 dans Non classé | Pas de commentaires »

Posté le 9 juin 2014 dans la catégorie Questions d’argent et de droit par Marion

Nous vous en avons déjà parlé, les taux d’emprunt sont historiquement bas et de fait, propices pour devenir propriétaire. 2013 a été très bonne pour tous ceux qui ont emprunté pour acheter et l’année en cours prouve, selon les premières études, qu’elle est également un très bon cru !

Des prêts sur 15 ans plus qu’attrayants

Selon des chiffres relayés par le courtier en prêts immobiliers Meilleurtaux.com, il est actuellement possible de négocier un prêt sur 15 ans de l’ordre de 2,83 % hors assurance et autour de 3,05 % avec assurance. Les prêts courant sur 20 ans sont octroyés, quant à eux, avec des intérêts proches de 3,13 % (hors assurance).

Cette baisse, observée tout au long du printemps, représente donc une diminution de 0,10 % en moyenne, toutes durées de prêts confondues.

taux d'emprunt

Des disparités entre les régions

Malgré ces bons chiffres, les études d’Empruntis tendent à démontrer que tout le monde ne bénéficie pas des mêmes avantages. En effet, la région Nord reste l’une des zones où le taux reste parmi les plus élevés avec, par exemple, un niveau supérieur à 3,05 % pour un prêt sur 15 ans au lieu des 2,83 % proposés sur le reste du territoire. Idem pour les emprunts courant sur 20 ans, qui observent une augmentation de 0,12% dans cette même région.

En revanche, les régions méditerranéennes sont au beau fixe, avec des taux d’emprunt à la baisse de l’ordre de 0,30 % par rapport à l’année dernière.

Le bon moment pour renégocier son prêt

Pour tous ceux qui ont souscrit un prêt entre 2011 et 2012, période où les taux étaient peu attractifs, c’est plus que jamais le moment de renégocier son prêt. Pour rappel : en mars 2012, un prêt immobilier sur 20 ans de 200 000 euros se négociait aux alentours de 4,20 % (hors assurance). Il est désormais possible de revoir ce taux autour de 3,13 % et de bénéficier ainsi d’une diminution de crédit de l’ordre de 26 613 euros. Une aubaine pour les jeunes propriétaires !

À savoir. Avant de vous lancer dans cette opération et de contacter votre banquier ou un autre organisme proposant des taux plus attractifs, assurez-vous d’y trouver votre compte.

D’une manière générale, une telle opération implique des frais de dossier, des remboursements anticipés, ainsi qu’un avenant de contrat. Alors, pour réaliser une vraie bonne affaire, les professionnels conseillent de renégocier dès lors que l’écart entre le taux d’origine de votre emprunt et celui qui vous est proposé est d’au moins 0,8%, sinon, le jeu ne vaut pas forcément la chandelle

Choisir son agence immobilière pour vendre son bien

Posté : 10 juin, 2014 @ 4:15 dans Non classé | Pas de commentaires »

Posté le 3 juin 2014 dans la catégorie Je suis propriétaire par Nicolas Pottier

Ce n’est plus un secret pour personne. En confiant votre bien à une agence immobilière, votre objectif principal est bien entendu de le vendre le plus rapidement possible, mais également au meilleur prix. Dans cet article, nous allons vous donner quelques conseils bien avisés pour choisir votre future agence.

Localisation de votre bien

Cela semble logique pour certains, un peu moins pour d’autres. Mais, il est préférable de choisir une agence immobilière qui se situe à proximité du logement que vous souhaitez vendre, pour la simple et bonne raison que l’agent immobilier en charge de votre bien connaît déjà les prix qui se pratiquent dans votre quartier, et peut donc ajuster en conséquence le prix de vente de votre bien.

Couple - Agence immobilière

Professionnalisme de l’agent immobilier

Un bon agent immobilier vous accompagnera tout au long du processus de vente, de la signature du mandat jusqu’à la vente du bien en question. Pour ce faire, votre agent devra être à l’écoute, et surtout, avoir une parfaite connaissance de son métier et de son secteur. Il doit également vous informer des différentes pièces à fournir pour le dossier et s’assurer avec vous qu’elles soient toutes conformes.

Assurez-vous d’avoir un feedback

Certaines agences sont capables de vous donner accès à un espace propriétaire en ligne qui est un outil indispensable pour avoir une bonne visibilité sur l’état d’avancement de votre dossier. Il s’agit d’un rapport vendeur disponible à la consultation pour le propriétaire du bien, à tout moment via le site web de l’agence. Sur ce rapport figureront toutes les informations relatives aux actions ayant été effectuées pour la vente de votre bien. Vous pourrez donc vous assurer que l’agence fait son travail correctement et qu’elle cherche activement des acquéreurs potentiels.

La bonne mise en valeur de votre bien

On ne le dira jamais assez, mais mieux vaut choisir une agence immobilière compétente, c’est-à-dire une agence qui prendra soin de bien communiquer sur votre bien. Si vous voulez vendre votre bien à sa juste valeur, il faut s’assurer qu’il soit présenté de la meilleure manière qu’il soit. C’est pourquoi une belle présentation sur la vitrine de son agence ou sur un site internet de qualité ne peut qu’aider à attirer l’attention des acquéreurs potentiels. De plus, la qualité de la vitrine ou du site internet d’une agence témoigne également de la notoriété et de la crédibilité de celle-ci.

Et puisqu’on parle de notoriété, n’hésitez pas à demander des avis constructifs autour de vous sur les agences à qui vous voulez confier votre bien. Vous serez donc avertis de celles qui promettent un travail de qualité sans pour autant le fournir.

La diffusion de votre annonce

Qui dit visibilité dit plus de chance d’atteindre votre acquéreur potentiel. Assurez-vous donc que votre agence immobilière soit capable de diffuser votre annonce sur un grand nombre de portails immobiliers. Demandez donc à votre agent comment il compte faire la publicité de votre bien, c’est-à -dire affiche vitrine, portails d’annonces immobilières, magazines locaux, etc. Certains logiciels de transaction immobilière fournissent un outil de multi diffusion d’annonces vers des sites comme Logic-immo.com. Assurez-vous que l’agence en soit équipée.

L’investissement de l’année : le Parking !

Posté : 9 juin, 2014 @ 10:30 dans Non classé | Pas de commentaires »

L’investissement de l’année : le Parking ! tumblr_inline_n5xkwsSEWa1ru4913

Si vous travaillez dans une grande ville ou si vous y habitez, vous connaissez la difficulté de trouver un emplacement pour votre voiture.

Avec les nouvelles règlementations de l’état concernant les logements, de plus en plus de particuliers devraient se tourner vers l’acquisition de places de parkings ou de box dans le but de les louer.

Tout comme les habitations, les garages, les box ainsi que les places de parking peuvent être achetés. Les avantages concernant une telle acquisition ne sont pas négligeables, parmi eux on peut compter la rentabilité,  la faible réglementation, le peu de charges ou encore l’entretien quasi nul.

Cet investissement ne demande pas beaucoup de fonds, il permet de diversifier son patrimoine, le loyer perçu dans le cadre d’une location étant déclaré comme revenu foncier. Le rendement varie en fonction de la relation entre le prix de l’emplacement et sa valeur locative.

Le contrat est librement établi entre le bailleur et son locataire. Certaines clauses peuvent préciser qu’il sera rompu à défaut de paiement d’une seule mensualité. En cas de non-paiement, le propriétaire pourra ainsi empêcher l’accès à la place de parking, et immédiatement la louer à quelqu’un d’autre.

La demande étant de plus en plus forte on trouve actuellement beaucoup d’annonces sur internet via les différents portails immobiliers, mais il est également possible de se diriger directement auprès des agences immobilières ou des particuliers.

Concernant la ville de Paris le prix d’un emplacement à l’acquisition oscille entre 15 000€ et 40 000€, pour une rentabilité minimum de 6% à 8%.

Arnaque à la location de vacances : les pièges à éviter

Posté : 5 juin, 2014 @ 4:27 dans Non classé | Pas de commentaires »

Arnaque à la location de vacances : les pièges à éviter tumblr_inline_n619knkP3V1ru4913

Grandes vacances, ponts, en cette fin de mois de Mai vous préparez surement vos séjours ensoleillés à la recherche de l’offre la plus intéressante rapport qualité/prix pour passer des vacances de rêves.

Pour ce faire vous allez surement passer par un portail d’annonces sur internet qui vous proposera des offres plus alléchantes les unes que les offres.

Les mésaventures étant fréquentes dans les domaines de la location estivale, la Chambre nationale des huissiers de justice a livré ses conseils pour déjouer les arnaques des locations saisonnières sur Internet.

Tout d’abord, quelles sont les plus fréquentes?

-         Le bailleur se volatilise après le versement de l’acompte.

-         L’adresse email du propriétaire a été piratée par des escrocs.

-         Le bien est déjà loué

-         Le logement n’existe pas.

-         La location ne correspond pas au descriptif de l’annonce

Afin de les déjouer, la chambre nationale des huissiers de justice préconise :

-         Méfiez-vous des prix trop attractifs, qui sont souvent des pièges

-         Vérifiez les coordonnées du bailleur, si c’est un professionnel par le biais du registre du tribunal de commerce

-         Sillonnez les forums, afin de jauger de la réputation du loueur

-         N’acceptez pas de payer un acompte supérieur à 30% du montant total de la location.

-         Assurez-vous que le mode de paiement est sécurisé, évitez donc les mandats cash

-         Demandez un contrat de location écrit, La loi (arrêté n° 25305 du 16 mai 1967) l’impose. Il doit être rédigé en deux exemplaires et signé par les deux parties.

-         Vérifiez s’il contient des clauses abusives

-         Demandez un état des lieux détaillé en présence du bailleur

-         En cas de problème, demandez un remboursement ou un rabais, Si le bien n’est pas conforme au descriptif ou révèle des vices non signalés empêchant l’usage normal et paisible de la location, l’article L. 121 – 1 du code de la consommation (applicable aux professionnels et aux particuliers) prévoit des sanctions pour pratique commerciale trompeuse.

 

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