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Archive pour juillet, 2014

Quelles sont les obligations des constructeurs ?

Posté : 31 juillet, 2014 @ 5:44 dans Non classé | Pas de commentaires »

Quelles sont les obligations des constructeurs ? s30-actus-neuf-l-architecte-homme-de-l-art-sur-qui-compter-300x199Inscrits dans le Code civil depuis 1904, les constructeurs d’ouvrage sont tenus à de nombreuses responsabilités et obligations dans le but d’assurer la sécurité et la protection des acheteurs. Mais en connaissez-vous les termes ?

Un peu de droit pour commencer

S’il on se réfère à l’article 1792-1 du Code civil, est considéré comme constructeur « celui qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’il a construit ou fait construire ». Plus en détail, il s’agit :

•   des vendeurs d’immeubles à construire, que ce soit à terme ou en Vefa
•   des promoteurs immobiliers
•   des constructeurs de maisons individuelles.

Une couverture dès le début du chantier

À partir du premier jour des travaux, les constructeurs sont bien évidemment responsables de leur bonne marche. Ce fait, stipulé dans l’article 1788 du Code civil, couvre les malfaçons tout comme les retards éventuels. C’est aussi la responsabilité des constructeurs qui entre en jeu en cas de dégradations du matériel, de dommages causés par les travaux, voire même de troubles occasionnés par les travaux dans votre quartier.

Cette garantie prend fin dès l’achèvement de la construction. Mais pas de panique, d’autres protections viennent prendre le relais pour vous assurer un maximum de sécurité.

À savoir : toutes les garanties mentionnées ci-après sont obligatoires. Si elles ne sont pas inscrites dans votre contrat, votre constructeur est purement et simplement dans l’illégalité !

La garantie de livraison

Elle couvre le maître d’ouvrage contre les risques de travaux inachevés ou mal exécutés. Très utile également quand la construction n’est pas livrée à temps ou qu’elle ne respecte pas le prix convenu et ce, que l’entreprise soit en redressement judiciaire ou non. Si vous vivez une de ces situations, c’est à vous d’en informer l’organisme garant du constructeur par lettre recommandée avec AR pour que celui-ci puisse, après constatation, mettre en demeure le constructeur de livrer l’immeuble. Passés quinze jours de mise en demeure sans suite, c’est le garant qui se doit d’exécuter les travaux.

La garantie de parfait achèvement

On la confond parfois à tort avec la garantie de livraison. Or, sa fonction est tout autre puisqu’elle court durant toute une année à partir de la date de la réception des travaux. Elle engage à faire constater et réparer toutes les réalisations non conformes à ce qui était initialement prévu : les travaux non réalisés ainsi que les malfaçons. Même s’il est parfois tentant, pour gagner du temps, d’effectuer les travaux soi-même ou de passer par une autre entreprise, mieux vaut patienter et contraindre l’entrepreneur à prendre directement en charge les défaillances constatées.

La garantie décennale

Mise en place depuis 1978, elle est, comme son nom l’indique, valable pendant dix ans et doit être souscrite par le constructeur avant le début des travaux. Elle concerne avant tout les gros œuvres : charpentes, canalisations, sols, véranda, plafonds, escaliers… Dès lors qu’une malfaçon compromet « le solidité et l’étanchéité » de la construction, vous devez adresser une déclaration de sinistre (par lettre recommandée avec AR) à l’assureur. Il dispose alors de mois mois maximum pour réaliser une expertise et rédiger un rapport qui tranchera en votre faveur (ou pas).

La garantie biennale

Appelée aussi garantie de bon fonctionnement, elle court sur deux ans à partir de la réception des travaux. Elle concerne les défauts des équipements d’ « installations dissociables de la maison », soit les radiateurs, les conduites, la tuyauterie, les fenêtres et les volets… En bref, il s’agit de tout ce qui sort des éléments associés au gros œuvre, mis à part les appareils électroniques et mécaniques, même s’ils sont été livrés et installés en l’état par l’entrepreneur. En cas de défaillance, il vous faut (encore une fois) envoyer une lettre recommandée avec AR au constructeur ou à l’installateur.

Achat immobilier, neuf ou ancien ?

Posté : 25 juillet, 2014 @ 12:18 dans Non classé | Pas de commentaires »

Posté le 22 juillet 2014 dans la catégorie Je cherche un logement

Lequel faut-il privilégier ? Telle est la question qui revient tôt ou tard dès lors que les premières recherches d’un logement commencent à se concrétiser. Comme il est parfois difficile de s’y retrouver, nous vous proposons aujourd’hui un mémo clair et concis pour maîtriser parfaitement le dossier. Par ici les explications !

Maison sud ouest

Les cinq avantages de l’achat dans le neuf

- Les « garanties constructeur ». Avec elles, pas de mauvaise surprise quand vous arrivez chez vous et, au fil du temps, la garantie décennale est là pour pallier les dysfonctionnements voir notre article : Quelles sont les obligations des constructeurs ?)

- Des performances énergétiques au top. Isolation phonique et thermique, double ou triple vitrage de qualité, chauffage peu gourmand en énergie. La construction neuve vous garantit un logement respectant à la lettre les normes BBC et RT 2012.

- Des frais de notaire réduits. Ils se réduisent à un tout petit 3 % de votre achat immobilier, contre 7 à 8 % dans l’ancien.

- Emménagez directement. Autre atout non négligeable dans le neuf : il ne vous restera plus qu’à poser vos valises et agencer vos meubles. Pas de travaux préalables ou de relooking total de la décoration en perspective !

- L’exonération de la taxe foncière. Vous en bénéficierez pendant les deux premières années.

Les cinq avantages de l’achat dans l’ancien

- Plus de choix.  C’est un fait, l’offre est plus abondante que dans le neuf. Ainsi, vous pouvez prendre votre temps pour dénicher la perle rare.

- Plus de cachet. Vu la quantité d’offres, les amateurs de lieux atypiques, de constructions rétro ou d’emplacements rares s’orienteront plus facilement vers l’ancien. Tout comme les férus de belles hauteurs sous plafond, parquet, moulures et cheminé !

- Des prix plus attractifs. Multiplicité et variété de l’offre riment avec des tarifs plus abordables et, souvent, davantage négociables, surtout lorsqu’il y a des travaux à prévoir (Voir le  témoignage : Franchir le pas de l’achat).

- Une TVA réduite à 5,5 %. Celle-ci s’applique aux travaux d’amélioration de la qualité énergétique dont les encaissements ont été réalisés à partir du 1er janvier 2014.

- Une plus-value plus importante à la clé. Investir dans la pierre n’est jamais une mauvaise affaire. Un logement bien situé et optimisé au fil du temps, dès lors qu’il est vendu pendant une période favorable, ne se dévalorise pas, bien au contraire…

Une résidence principale… vraiment principale ?

Posté : 21 juillet, 2014 @ 11:57 dans Non classé | Pas de commentaires »

FISCALITÉ IMMOBILIÈRE – VENTE

Les vendeurs d’une résidence principale bénéficiant d’une exonération de la taxation des plus-values, certains peuvent être tentés de déclarer indûment comme telle des immeubles… Attention, car le fisc et le juge veillent au grain !

Pour l’exonération de plein droit…

Une exonération certes de droit… La plus-value réalisée lors de la vente d’un immeuble, qui constitue la « résidence principale » du vendeur, est exonérée de plein droit d’impôt sur le revenu - IR (CGI art. 150 U) , en plus des prélèvements sociaux.

Mais qui peut être remise en cause… Le fisc peut naturellement contester l’occupation à titre de résidence principale de l’immeuble vendu. À ce titre, notez que son droit de « reprise » s’exerce selon les règles applicables à l’IR, soit jusqu’à la fin de la 3e  année suivant celle au titre de laquelle l’impôt est dû (CE 23.10.2013) .

Avec redressement à la clé… Un vendeur peut ainsi être condamné, notamment, à la pénalité fiscale de 40 % pour « manquement délibéré » à ses obligations (CAA Nancy 01.08.2013) .

Gare à la « vraie-fausse » résidence…

Ce qu’il faut pouvoir justifier. La « résidence principale » s’entend d’une résidence« habituelle et effective » . Un vendeur doit pouvoir justifier à ce titre qu’il a occupé de manière effective l’immeuble « pendant la majeure partie de l’année » . Et, pour le fisc, lorsqu’un « doute subsiste », il doit prouver « l’effectivité de la résidence » . Si la preuve« par tous moyens » est certes reconnue au vendeur, les arrêts rendus ces derniers mois (publiés) par les cours administratives d’appel (cf. notice) révèlent que les juges ne sont guère enclins… à la souplesse.

Où la méfiance est de mise… Des adresses différentes portées sur l’acte de vente ou les déclarations fiscales, le faible montant des factures d’eau, d’électricité ou de téléphone et/ou l’absence de paiement de taxe d’habitation (ou d’abattement pour résidence principale), la faible durée de détention du bien avant sa vente, l’absence de facture justifiant d’un déménagement… sont des critères pris en compte par la justice pour écarter l’exonération… et justifier un redressement fiscal.

Sans illusion permise… Au besoin, expliquez aux vendeurs qu’ils ne pourront se contenter de se prévaloir de documents établis sur la base de leurs seules « déclarations » ou « affirmations » : certificat de réexpédition de courrier, relevé d’assurance maladie, facture de téléphone portable, attestation d’assurance… Des « témoignages » de proches sont aussi sans valeur probante. De même, le fait d’être membre du conseil syndical d’une copropriété (vente d’un lot) ne peut à lui seul faire preuve.

Gare aussi aux travaux…

Une affaire… Après la vente par un couple d’un immeuble qu’il habitait, le fisc a remis en cause l’exonération de la plus-value immobilière (PVI) pour une partie des locaux, au prétexte que, non raccordée à l’électricité et à l’évacuation des eaux usées, elle n’avait jamais été occupée. Des juges ont donné raison au fisc car cette partie faisait, lors de la vente, l’objet de travaux ayant pour but, non l’extension de la résidence principale, mais la création de deux logements indépendants, voués à être loués. Le couple a fait valoir, en vain, son utilisation comme grenier (CAA Nancy 16.01.2014) .

… à méditer. Si l’exonération de plein droit peut certes s’appliquer aux « dépendances immédiates et nécessaires » d’une résidence principale (cf. notice), il peut être sage (de conseiller) de ventiler un prix de vente au titre des PVI, en fonction des surfaces effectivement affectées ou non à l’habitation.

En cas de contrôle fiscal et/ou contentieux, un vendeur doit pouvoir prouver qu’il a occupé tout l’immeuble concerné à titre de résidence « habituelle et effective », avec des pièces (factures, avis d’imposition, etc.) crédibles… et sans équivoque.

Que regardent les banques avant de vous accorder un crédit ?

Posté : 15 juillet, 2014 @ 11:35 dans Non classé | Pas de commentaires »

Posté le 6 mai 2014 dans la catégorie Questions d’argent et de droit par Nicolas Pottier

Vous avez trouvé votre bien ? Il ne reste plus qu’à le financer. Bien souvent cette étape n’est pas la plus facile. A moins d’avoir le montant en poche vous allez devoir emprunter la somme nécessaire auprès d’une banque grâce à un prêt immobilier. Une démarche qui peut être source d’inquiétude quand on sait que vos futures charges mensuelles dépendent de vos conditions de crédit. Mieux vaut donc se préparer pour mettre toutes les chances de son côté et obtenir le meilleur prêt. Quels sont les points à travailler ? Voici ce que regardent en premier les banques avant d’accorder un crédit immobilier.

Pret immobilier - Banque

1. La gestion de votre budget

Avant de vous prêter une somme importante, une banque veut s’assurer de votre capacité à la rembourser régulièrement et sans difficultés. Elle va donc regarder avec attention votre capacité à gérer votre budget : est-ce que le client met régulièrement de côté ? Est-ce qu’il finit parfois son mois dans le négatif ? Est-ce qu’il dépense sans compter ou suit un certain rythme de dépenses ? Bref, est-ce qu’il est capable de supporter une lourde charge supplémentaire chaque mois ? La banque trouvera toutes ces réponses dans vos relevés de comptes où elle regardera :

-          Vos revenus
-          Vos dépenses courantes (alimentation, sortie…)
-          Vos charges fixes (loyer, facture d’électricité, de gaz, abonnements, forfaits…)
-          Vos crédits à la consommation
-          Vos découverts éventuels
-          Votre épargne
-          Votre taux d’endettement (la banque veillera à ce que vos mensualités de crédit immobilier ne dépassent pas 1/3 de vos revenus).

2. La situation professionnelle

Pour être sûre d’être remboursée sur toute la durée de votre emprunt, une banque préférera une situation professionnelle stable. Veillez donc par exemple à attendre que votre période d’essai soit finie avant de présenter votre dossier à la banque.

3. L’apport

Mythe ou réalité ? Il serait hypocrite de vous dire que vous pouvez emprunter sans apport. Dans une très large majorité des cas, une banque demande à son client d’avoir déjà en poche une partie du montant du bien, généralement de 10 à 20% de ce dernier. D’une part cela réduit la somme qu’elle vous prête, d’autre part, cela la rassure sur votre capacité à gérer votre budget et à mettre de côté.

4. Votre organisation :

Cela peut paraître évident mais une banque sera rassurée sur le sérieux de votre démarche si vous êtes ponctuel aux rendez-vous et si vous présentez les documents à temps. Veillez donc à ne pas les envoyer au fil de l’eau mais à tous les rassembler dans un dossier avant de les transmettre.

Une maison secondaire à la campagne, dans l’arrière-pays ou sur la côte ?

Posté : 8 juillet, 2014 @ 4:47 dans Non classé | Pas de commentaires »

Bonne nouvelle pour tous ceux désirent investir ou s’offrir une jolie résidence secondaire ! Les professionnels de l’immobilier sont formels : les prix des maisons de campagne sont à la baisse et c’est le moment d’en profiter. En effet, grâce à l’abattement exceptionnel de 25 % sur les plus-values de cession qui prend fin le 31 août 2014, de nombreux propriétaires ont essayé de vendre leur bien le plus rapidement possible et au meilleur prix pour maximiser leurs chances d’aboutir. Une véritable aubaine qui se profile pour les acquéreurs potentiels. Alors, pour savoir où et comment faire une bonne affaire, suivez le guide !

Des prix à la baisse et une demande en recul.

C’est dans un contexte très particulier que le marché des résidences secondaires tente de se refaire une santé en donnant un coup de pouce aux propriétaires pour redynamiser le nombre de transactions. Et pour cause, la crise et les hausses successives des prix du côté du littoral comme de l’arrière-pays avaient largement échaudé nombre de foyers désireux de franchir le pas à l’achat une maison de campagne. Alors que les ventes de maisons de vacances ont chuté de 25 % en 2013 par rapport à 2012 (Source : Cabinet XERFI), la situation actuelle est considérée comme exceptionnelle par les acteurs de l’immobilier, qui constatent une baisse générale des prix et un choix bien plus large que par le passé.

Maison de campagne

Un bol d’air frais côté littoral.

Pour tous ceux qui rêvent de plages bretonne ou normande, c’est plus que jamais le moment de profiter d’un marché immobilier dont les prix sont en baisse constante depuis quelques années. Actuellement, vingt-cinq des localités les plus prisées de Bretagne – de Saint-Malo à Rennes en passant par Roscoff ou la Trinité-sur-Mer –, affichent une baisse moyenne de 15 % sur les cinq dernières années. Comparés à 2013, les prix des transactions effectuées en 2014 ont déjà chuté de 3,8 % (Source : Century 21). Même Deauville et ses alentours, sur la côte normande, affichent une baisse générale comprise entre 5 et 10 %. La région des Pays de la Loire, un peu plus au sud, a vu, quant à elle, ses prix diminuer de 7,8 % en 2013 par rapport à 2012.

Si les Landes et le Pays basque sont les deux seules à observer une hausse des prix et de la demande au fil des années, la région méditerranéenne accuse également une légère décote de l’ordre de 2 à 4 % par rapport à 2013.

Accalmie quasi générale dans l’arrière pays

Alors que les propriétaires sont nombreux à vouloir vendre, bon nombre de régions doivent néanmoins faire face à une véritable frilosité de la part des acheteurs. La Bourgogne, par exemple, très appréciée pour ses paysages et sa relative proximité avec l’Île-de-France, voit son marché des maisons de campagne chuter de 6 % par rapport à l’an passé (Source : Notaires de France). Dans la Creuse, la tendance est identique, voire accentuée, avec des prix en baisse constante depuis 2008.

Dans un contexte où les maisons de campagne se vendent beaucoup plus difficilement donc, les prix sont régulièrement revus à la baisse afin de pouvoir conclure une transaction. C’est l’occasion ou jamais pour les personnes qui ont un projet immobilier de se porter acquéreur d’un bien qui, quelques années auparavant, était largement au-dessus de leurs moyens. Dans le Lot, le Luberon et le Gers, on trouvera dorénavant beaucoup plus aisément de résidences secondaires comprises entre 150 000 et 200 000 euros, dont les ventes pourraient bien contribuer à redynamiser le marché local.

 

Loi Alur : la Chambre nationale des propriétaires monte au créneau

Posté : 3 juillet, 2014 @ 12:18 dans Non classé | Pas de commentaires »

Loi Alur : la Chambre nationale des propriétaires monte au créneau

Même si tous ses décrets n’ont pas été publiés, la loi Alur continue de diviser la profession immobilière. Cette fois-ci, c’est à la Chambre nationale des propriétaires de faire entendre sa voix. Elle demande des mesures correctrices pour atténuer les excès de la loi, faire revenir les investisseurs et rétablir une confiance entre l’Etat et les propriétaires.

Des mesures « anti-propriétaires » : voilà ce que contient la loi Alur aux yeux de Denys Brunel, président de la Chambre nationale des propriétaires (CHNDP), qui rassemble 12 000 adhérents. Alors que la dernière ligne droite avant la parution des décrets d’application de la loi Alur se profile, l’ex-Chambre des propriétaires participe, depuis quelques semaines, à des réunions de concertation avec le Ministère du logement. L’enjeu ? Atténuer les excès de la loi en faisant « un toilettage sérieux des dispositions les plus contestables et anti-propriétaires, notamment l’encadrement des loyers et la garantie universelle des loyers », annonce-t-il.
Vers une hausse des honoraires des syndics ?
En l’état, la loi Alur risque de complexifier le marché immobilier, d’après la CHNDP. Avec l’accroissement des tâches qui incombent aux syndics de copropriété (ouverture d’un compte bancaire séparé, immatriculation des copropriétés, création d’un intranet sécurisé…), l’association entrevoit une hausse de leurs honoraires de gestion. Plutôt que de détecter, en amont, les copropriétés en difficulté, l’immatriculation obligatoire apparaît, quant à elle, comme  »une manifestation d’étatisation de tout un secteur du logement privé qui aboutira sur une grande machine administrative qui collectera les données financières d’un million de copropriété et qui les analysera », selon Denys Brunel. L’annexion d’une dizaine de documents juridiques et techniques à la promesse de vente constitue également une nouvelle contrainte pour les propriétaires. « L’alourdissement de cette formalité va générer des frais, des lenteurs, donc de l’insécurité pour les vendeurs », estime-t-il. Les contraintes locatives doivent, elles aussi, être corrigées. La restriction des documents à fournir par les locataires est, par exemple, une mesure imprudente, pour Denys Brunel, qui rappelle que les propriétaires sont souvent confrontés à la présentation de faux documents.
Mieux répondre à la pénurie de logements
Pour enrayer la pénurie de logements en France, la CHNDP propose enfin l’instauration d’un pacte de responsabilité entre l’Etat et les propriétaires qui porterait, par exemple, sur l’aménagement de l’encadrement des loyers et de la restitution du dépôt de garantie, l’allègement des normes de construction dans le neuf mais aussi « l’envoi d’un signal fort aux propriétaires afin de rétablir la confiance avec l’Etat », indique Denys Brunel. Le président soumet, par exemple, l’instauration d’un crédit d’impôt qui permettrait aux ménages d’acquérir leur résidence principale. Et, pour encourager l’investissement locatif, l’assouplissement du régime actuel de taxation des plus-values immobilières qui passerait par « une exonération des prélèvements sociaux au-delà de 22 ans ».
Par Aurélie Tachot
 

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