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Une résidence principale… vraiment principale ?

Classé dans : Non classé — 21 juillet 2014 @ 11 h 57 min

FISCALITÉ IMMOBILIÈRE – VENTE

Les vendeurs d’une résidence principale bénéficiant d’une exonération de la taxation des plus-values, certains peuvent être tentés de déclarer indûment comme telle des immeubles… Attention, car le fisc et le juge veillent au grain !

Pour l’exonération de plein droit…

Une exonération certes de droit… La plus-value réalisée lors de la vente d’un immeuble, qui constitue la « résidence principale » du vendeur, est exonérée de plein droit d’impôt sur le revenu - IR (CGI art. 150 U) , en plus des prélèvements sociaux.

Mais qui peut être remise en cause… Le fisc peut naturellement contester l’occupation à titre de résidence principale de l’immeuble vendu. À ce titre, notez que son droit de « reprise » s’exerce selon les règles applicables à l’IR, soit jusqu’à la fin de la 3e  année suivant celle au titre de laquelle l’impôt est dû (CE 23.10.2013) .

Avec redressement à la clé… Un vendeur peut ainsi être condamné, notamment, à la pénalité fiscale de 40 % pour « manquement délibéré » à ses obligations (CAA Nancy 01.08.2013) .

Gare à la « vraie-fausse » résidence…

Ce qu’il faut pouvoir justifier. La « résidence principale » s’entend d’une résidence« habituelle et effective » . Un vendeur doit pouvoir justifier à ce titre qu’il a occupé de manière effective l’immeuble « pendant la majeure partie de l’année » . Et, pour le fisc, lorsqu’un « doute subsiste », il doit prouver « l’effectivité de la résidence » . Si la preuve« par tous moyens » est certes reconnue au vendeur, les arrêts rendus ces derniers mois (publiés) par les cours administratives d’appel (cf. notice) révèlent que les juges ne sont guère enclins… à la souplesse.

Où la méfiance est de mise… Des adresses différentes portées sur l’acte de vente ou les déclarations fiscales, le faible montant des factures d’eau, d’électricité ou de téléphone et/ou l’absence de paiement de taxe d’habitation (ou d’abattement pour résidence principale), la faible durée de détention du bien avant sa vente, l’absence de facture justifiant d’un déménagement… sont des critères pris en compte par la justice pour écarter l’exonération… et justifier un redressement fiscal.

Sans illusion permise… Au besoin, expliquez aux vendeurs qu’ils ne pourront se contenter de se prévaloir de documents établis sur la base de leurs seules « déclarations » ou « affirmations » : certificat de réexpédition de courrier, relevé d’assurance maladie, facture de téléphone portable, attestation d’assurance… Des « témoignages » de proches sont aussi sans valeur probante. De même, le fait d’être membre du conseil syndical d’une copropriété (vente d’un lot) ne peut à lui seul faire preuve.

Gare aussi aux travaux…

Une affaire… Après la vente par un couple d’un immeuble qu’il habitait, le fisc a remis en cause l’exonération de la plus-value immobilière (PVI) pour une partie des locaux, au prétexte que, non raccordée à l’électricité et à l’évacuation des eaux usées, elle n’avait jamais été occupée. Des juges ont donné raison au fisc car cette partie faisait, lors de la vente, l’objet de travaux ayant pour but, non l’extension de la résidence principale, mais la création de deux logements indépendants, voués à être loués. Le couple a fait valoir, en vain, son utilisation comme grenier (CAA Nancy 16.01.2014) .

… à méditer. Si l’exonération de plein droit peut certes s’appliquer aux « dépendances immédiates et nécessaires » d’une résidence principale (cf. notice), il peut être sage (de conseiller) de ventiler un prix de vente au titre des PVI, en fonction des surfaces effectivement affectées ou non à l’habitation.

En cas de contrôle fiscal et/ou contentieux, un vendeur doit pouvoir prouver qu’il a occupé tout l’immeuble concerné à titre de résidence « habituelle et effective », avec des pièces (factures, avis d’imposition, etc.) crédibles… et sans équivoque.

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