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Archive pour décembre, 2014

Interview : investir en LMNP ancien

Posté : 23 décembre, 2014 @ 12:45 dans Non classé | 1 commentaire »

Posté le 18 décembre 2014 dans la catégorie Questions d’argent et de droit par Marion de Logic-immo.com

L’investissement immobilier reste une valeur sûre pour les français et nombreux sont ceux qui se tournent vers l’investissement locatif meublé. De plus en plus plébiscitée, la formule du LMNP ancien a su trouver sa place dans le paysage des solutions immobilières. Afin d’en savoir plus, nous nous sommes entretenus avec Anthony Dupouy, diplômé en Master de Droit et responsable du site Investirlmnp.fr

Le LMNP ancien, c’est quoi exactement ?

Anthony Dupouy : LMNP signifie « loueur en meublé non professionnel ». Il s’agit de biens immobiliers meublés, équipés et se situant dans des résidences avec services comme les résidences étudiantes, seniors, affaires, tourisme ou EHPAD (Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes). Le LMNP ancien (appelé aussi LMNP occasion) se définit par opposition au marché du neuf. Il s’agit de biens immobiliers déjà livrés, déjà en exploitation et qui font l’objet d’une revente sur le marché secondaire.

Quels avantages à investir en LMNP ancien ?

AD : Le  LMNP ancien étant déjà livré et en exploitation, l’investisseur a accès au pédigrée complet du bien (quittances de loyer, charges, taxe foncière, PV d’AG…). Investir en LMNP ancien, c’est également la possibilité pour l’investisseur de percevoir des loyers immédiats et de pouvoir bénéficier d’emplacements premium. Les montants d’investissement (souvent inférieurs de 20% au neuf) ainsi que les rentabilités offertes (de 4.70% à 5.50%) plaident largement en faveur de cette formule. Enfin, la possibilité que les loyers soient non imposés durant des années est un argument de poids auprès des investisseurs.

lmnp ancien Lyon

Puis-je obtenir une réduction d’impôts en investissant en LMNP ancien ?

AD : Non, seule l’acquisition d’un bien LMNP dans le neuf permet à l’investisseur de bénéficier d’une réduction d’impôts (dispositif Censi Bouvard). Dans le cas du LMNP ancien, l’avantage fiscal ne se transmet pas et reste attaché à celui qui en a profité. Le LMNP ancien bénéficie toutefois d’une fiscalité autrement plus avantageuse : le régime des amortissements. L’article 39 C II du Code Général des Impôts autorise en effet l’investisseur à déduire l’intégralité des charges afférentes au bien et à pouvoir amortir le montant de son investissement. La conjugaison de ces 2 leviers permet d’annuler partiellement voir en totalité l’imposition sur les revenus locatifs (IR et prélèvements sociaux CSG/CRDS). La durée de la non imposition des revenus locatifs varie en fonction du mode de financement choisi par l’investisseur (emprunt ou paiement comptant).

Ce marché est encore confidentiel, comment l’expliquez-vous ?

AD : La formule du LMNP ancien tend à se démocratiser ces dernières années. Il faut dire que le marché s’organise et se structure, facilitant ainsi l’accès à l’information et à l’offre. Le volume des ventes dans le neuf alimente mécaniquement un marché de la revente qui devient de facto plus important. Toutefois, il faut rappeler que le LMNP est un bien immobilier « de garde », destiné à produire des revenus complémentaires à une activité ou pour préparer une retraite. Cette caractéristique limite et régule naturellement l’arrivée de biens LMNP ancien sur le marché de la revente. Pour nuancer, la formule du LMNP ancien a gagné en visibilité mais l’offre de qualité demeure confidentielle.

Quel est le profil de l’investisseur en LMNP ancien ?

AD : On observe que le LMNP ancien n’est plus réservé aux seuls initiés. Grâce à une meilleure exposition, le marché de la revente LMNP intéresse désormais les néophytes qui n’hésitent plus à se renseigner et à investir. Il faut dire que beaucoup de personnes sont déjà clients de ce type de bien sans même le savoir (au travers d’enseignes comme Nexity Studéa pour les résidences étudiantes, Pierre & Vacances…). Nos clients investisseurs cherchent avant tout un placement immobilier sécurisant et souple en terme de gestion. La possibilité d’avoir accès à l’historique complet du logement, de pouvoir le visiter et d’en apprécier l’environnement immédiat est de surcroit un atout indéniable.

Enfin quels conseils donneriez-vous pour réussir son investissement ?

AD : Avoir une ligne de conduite et s’y tenir, contrôler les points clés et apprécier dans sa globalité la cohérence du projet. C’est la méthode que nous appliquons pour juger de la pertinence des projets qui nous sont soumis par les propriétaires vendeurs (seul 5% d’entre eux sont retenus). Le bon sens suffit très souvent à faire une première sélection : qualité de l’exploitant, emplacement de la résidence en adéquation ou pas avec la clientèle visée…Autre conseil, rester vigilant lorsque le bien affiche une rentabilité trop séduisante ou lorsque le prix d’achat apparaît anormalement bas au regard du marché.

Savoir vivre en copropriété, connaître ses droits et ses devoirs

Posté : 12 décembre, 2014 @ 10:38 dans Non classé | Pas de commentaires »

Posté le 6 août 2014 dans la catégorie Je suis propriétaire par Marion de Logic-immo.com

Qu’on le veuille ou non, une copropriété est comme un petit village : nous sommes tous différents et pourtant nous vivons tous ensemble. Il s’agit de cohabiter en bonne intelligence, en privilégiant la tolérance et le respect de chacun. Alors pour prévenir tout conflit, voici ce qu’il faut retenir.

Courtoisie, le maître-mot

Ne pas se contenter de s’être croisés le jour J, soit le jour de votre emménagement, avec des cartons plein les bras. Mieux vaut venir se présenter quelques jours auparavant auprès du voisinage le plus proche en laissant un petit mot dans les boîtes aux lettres ou sous les portes. Cette présentation succincte est une première approche aimable et, au passage, vos futurs voisins et votre gardien(ne) seront vos meilleurs alliés le jour où vous aurez besoin de sel ou pour vous donner quelques conseils sur votre nouveau quartier.

À faire. Proposer aux voisins et à votre gardien(ne) de passer boire un café pour faire plus ample connaissance. Soyez disponible pour rendre de petits services.

À éviter. Ne jamais saluer personne, sous prétexte de ne pas vouloir déranger ou d’être pressé.

Immeuble copropriété

Le règlement de copropriété, la charte de tout l’immeuble

Ce document est une mine d’informations sur votre copropriété. Il décrit les parties privatives et communes, les conditions d’usage mais précise également si l’immeuble est destiné exclusivement à l’habitation ou s’il accueille aussi des commerces et/ou des bureaux. À défaut d’être affiché dans les parties communes, le règlement doit obligatoirement vous être fourni lors de la signature chez le notaire.

À faire. Prendre connaissance du règlement intérieur et s’enquérir de l’avis des autres copropriétaires avant de garer votre bicyclette dans la cour intérieure.

À éviter. Stocker des objets sur le pallier ou dans les parties communes de la cave. Ces espaces ne vous appartiennent pas !

L’assemblée générale, l’ordonnatrice

Certains pensent, à tort, que les assemblées ne sont pas importantes et que l’on peut s’en dispenser. S’il est vrai que cette réunion annuelle peut être (très) longue, il faut y voir l’occasion de peser sur les décisions importantes qui concernent votre copropriété, de poser des questions concrètes sur le fonctionnement de l’immeuble, voire de soulever et résoudre des problèmes  qui vous contrarient au quotidien.

À faire. Confirmer au plus tôt votre présence ou absence à la date fixée pour l’AG et pensez à apporter quelque chose à grignoter ou boire ensemble pendant la réunion.

À éviter. Arriver en retard à l’AG ou en n’ayant que très peu de temps à y consacrer. Se montrer trop virulent lors de la réunion, n’oubliez pas que, le jour où vous devrez faire voter une opération qui vous concerne, vous aurez besoin de l’aval des autres copropriétaires…

Le droit de préemption urbain expliqué

Posté : 4 décembre, 2014 @ 5:31 dans Non classé | Pas de commentaires »

Posté le 2 décembre 2014 dans la catégorie Questions d’argent et de droit par Marion de Logic-immo.com

Comme chacun sait, nous sommes libres de vendre ou d’acheter un bien immobilier comme bon nous semble. Et pourtant, cela n’est pas tout à fait juste : il existe un droit pour la commune qui lui permet de se porter acquéreuse avant tout autre acheteur privé. À quoi sert-il ? Quel est son mode de fonctionnement ? Par ici les explications pour tout comprendre sur le droit de préemption urbain !

Le DPU, quèsaco ?

Le droit de préemption, également appelé droit de préemption urbain (DPU), permet à une ville ou son organisme public d’aménagement d’acheter en priorité un bien, même si celui-ci bénéficie déjà d’un acquéreur intéressé dans le privé. Ainsi, lors d’une vente, quand bien même le vendeur a déjà trouvé un acheteur, la mairie peut faire jouer son droit de préemption et se substituer à l’acheteur initial.

Si la mairie a décidé d’imposer son DPU, elle doit, pour autant, motiver sa demande et prouver que son projet d’achat permettra de réaliser une opération d’intérêt général : construction d’une école, aménagement d’un foyer, terrain transformé en parc, etc. La liste des opérations des constructions et des aménagements est d’ailleurs détaillée dans l’article L300 du Code de l’urbanisme.

Ville

Step-by-step

Avant. Tout propriétaire est en droit, avant de mettre son bien en vente, de s’informer auprès du service d’urbanisme de sa mairie pour savoir si celui-ci est potentiellement assujetti au DPU.

Lors d’une vente classique, le notaire effectue la demande auprès de la mairie et envoie systématiquement une déclaration d’intention d’aliéner.

Après réception de ce courrier. La mairie peut alors renoncer à l’achat du bien ou exercer son DPU et se porter acquéreur.

Entente. Dans le cas où le propriétaire et la mairie se mettent d’accord sur un prix satisfaisant pour les deux parties, la vente est exécutée.

En revanche, si le vendeur juge le prix d’achat de la commune trop faible, libre à lui de saisir le juge du Tribunal de grande instance (TGI) pour qu’il soit réévalué par les voies judiciaires.

Ce nouveau montant fixé, le vendeur et la commune ont alors deux mois pour se rétracter et renoncer à la vente. Passé ce délai, si aucune des deux parties ne se manifeste, ce « silence » prend alors valeur d’accord tacite et la vente peut donc se réaliser.

 

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