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Interview : investir en LMNP ancien

Classé dans : Non classé — 23 décembre 2014 @ 12 h 45 min

Posté le 18 décembre 2014 dans la catégorie Questions d’argent et de droit par Marion de Logic-immo.com

L’investissement immobilier reste une valeur sûre pour les français et nombreux sont ceux qui se tournent vers l’investissement locatif meublé. De plus en plus plébiscitée, la formule du LMNP ancien a su trouver sa place dans le paysage des solutions immobilières. Afin d’en savoir plus, nous nous sommes entretenus avec Anthony Dupouy, diplômé en Master de Droit et responsable du site Investirlmnp.fr

Le LMNP ancien, c’est quoi exactement ?

Anthony Dupouy : LMNP signifie « loueur en meublé non professionnel ». Il s’agit de biens immobiliers meublés, équipés et se situant dans des résidences avec services comme les résidences étudiantes, seniors, affaires, tourisme ou EHPAD (Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes). Le LMNP ancien (appelé aussi LMNP occasion) se définit par opposition au marché du neuf. Il s’agit de biens immobiliers déjà livrés, déjà en exploitation et qui font l’objet d’une revente sur le marché secondaire.

Quels avantages à investir en LMNP ancien ?

AD : Le  LMNP ancien étant déjà livré et en exploitation, l’investisseur a accès au pédigrée complet du bien (quittances de loyer, charges, taxe foncière, PV d’AG…). Investir en LMNP ancien, c’est également la possibilité pour l’investisseur de percevoir des loyers immédiats et de pouvoir bénéficier d’emplacements premium. Les montants d’investissement (souvent inférieurs de 20% au neuf) ainsi que les rentabilités offertes (de 4.70% à 5.50%) plaident largement en faveur de cette formule. Enfin, la possibilité que les loyers soient non imposés durant des années est un argument de poids auprès des investisseurs.

lmnp ancien Lyon

Puis-je obtenir une réduction d’impôts en investissant en LMNP ancien ?

AD : Non, seule l’acquisition d’un bien LMNP dans le neuf permet à l’investisseur de bénéficier d’une réduction d’impôts (dispositif Censi Bouvard). Dans le cas du LMNP ancien, l’avantage fiscal ne se transmet pas et reste attaché à celui qui en a profité. Le LMNP ancien bénéficie toutefois d’une fiscalité autrement plus avantageuse : le régime des amortissements. L’article 39 C II du Code Général des Impôts autorise en effet l’investisseur à déduire l’intégralité des charges afférentes au bien et à pouvoir amortir le montant de son investissement. La conjugaison de ces 2 leviers permet d’annuler partiellement voir en totalité l’imposition sur les revenus locatifs (IR et prélèvements sociaux CSG/CRDS). La durée de la non imposition des revenus locatifs varie en fonction du mode de financement choisi par l’investisseur (emprunt ou paiement comptant).

Ce marché est encore confidentiel, comment l’expliquez-vous ?

AD : La formule du LMNP ancien tend à se démocratiser ces dernières années. Il faut dire que le marché s’organise et se structure, facilitant ainsi l’accès à l’information et à l’offre. Le volume des ventes dans le neuf alimente mécaniquement un marché de la revente qui devient de facto plus important. Toutefois, il faut rappeler que le LMNP est un bien immobilier « de garde », destiné à produire des revenus complémentaires à une activité ou pour préparer une retraite. Cette caractéristique limite et régule naturellement l’arrivée de biens LMNP ancien sur le marché de la revente. Pour nuancer, la formule du LMNP ancien a gagné en visibilité mais l’offre de qualité demeure confidentielle.

Quel est le profil de l’investisseur en LMNP ancien ?

AD : On observe que le LMNP ancien n’est plus réservé aux seuls initiés. Grâce à une meilleure exposition, le marché de la revente LMNP intéresse désormais les néophytes qui n’hésitent plus à se renseigner et à investir. Il faut dire que beaucoup de personnes sont déjà clients de ce type de bien sans même le savoir (au travers d’enseignes comme Nexity Studéa pour les résidences étudiantes, Pierre & Vacances…). Nos clients investisseurs cherchent avant tout un placement immobilier sécurisant et souple en terme de gestion. La possibilité d’avoir accès à l’historique complet du logement, de pouvoir le visiter et d’en apprécier l’environnement immédiat est de surcroit un atout indéniable.

Enfin quels conseils donneriez-vous pour réussir son investissement ?

AD : Avoir une ligne de conduite et s’y tenir, contrôler les points clés et apprécier dans sa globalité la cohérence du projet. C’est la méthode que nous appliquons pour juger de la pertinence des projets qui nous sont soumis par les propriétaires vendeurs (seul 5% d’entre eux sont retenus). Le bon sens suffit très souvent à faire une première sélection : qualité de l’exploitant, emplacement de la résidence en adéquation ou pas avec la clientèle visée…Autre conseil, rester vigilant lorsque le bien affiche une rentabilité trop séduisante ou lorsque le prix d’achat apparaît anormalement bas au regard du marché.

Un commentaire »

  1. jacques dit :

    Je trouve que c’est un investissement assez méconnu, surtout par rapport au lmnp dans le neuf. Le lmnp dans l ancien a pourtant de nombreux avantages, comme vous le décrivez mais les informations sur ce dispositif sont bien moins courante. Merci pour ces détails.

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