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Archive pour janvier, 2015

Ce qu’il faut savoir sur la gestion locative

Posté : 27 janvier, 2015 @ 5:21 dans Non classé | Pas de commentaires »

Posté le 14 octobre 2014 dans la catégorie Je suis propriétaire par Marion de Logic-immo.com

 

Quand on choisit l’investissement locatif pour placer son argent, l’inévitable question de la gestion du bien se pose très vite. Faire appel à un professionnel où s’en charger soi même ? Le blog revient sur la gestion locative pour vous aider à y voir plus clair.

Quels avantages, combien ça coûte et quelles sont les garanties pour le propriétaire : Frédéric Chaminade, Directeur Général Délégué Citya Immobilier répond à nos questions.

 

Pourquoi mettre mon bien en gestion locative ? Quels sont les avantages ?

Louer et gérer un bien immobilier sont des actes importants pour un propriétaire bailleur qui confie l’occupation de son bien à un tiers. C’est aussi un acte complexe et risqué : Avec des contraintes législatives de plus en plus fortes, le risque d’erreurs dans la rédaction des actes est souvent lourd de conséquence (nullité du bail, absence de clause de résiliation…).

Confier son logement  à un administrateur de biens, c’est avant tout ne pas avoir à s’en préoccuper. C’est s’appuyer sur le savoir-faire et la compétence d’un professionnel qui assurera la pérennité de son bien et le respect par le locataire de ses droits mais aussi de ses obligations

C’est également choisir la sécurité dans les actes de gestion quotidiens,  la tranquillité dans la relation avec le locataire et le syndicat des copropriétaires, et  enfin l’assurance d’optimiser la valeur de son patrimoine.

Mettre son bien en gestion locative, combien ça coûte ?

FC : Mettre son bien gestion locative cela coute en règle générale un % appliqué sur le montant du loyer et des charges réglés par le locataire qui varie en fonction du patrimoine confié en gestion. Tant que le bien est vide, le professionnel ne touche aucune rémunération.

A cela peut s’ajouter des honoraires appelés « annexes », car ils représentent la facturation d’actions faites par le gérant ne faisant pas parties de la gestion courante comme par exemple l’aide à la déclaration des revenus fonciers, les travaux, les expertises…

Enfin, si le logement est vacant et doit être loué, il sera également facturé des honoraires d’entremise, d’états des lieux et de frais de rédaction pour les actes.  Ces frais sont déductibles des revenus fonciers du bailleur ; leur coût réel dépend aussi du taux d’imposition de ce dernier.

Gestion locative

En gestion locative, est-ce que je peux fixer moi-même le loyer ?

FC : Oui, le propriétaire demeure seul décisionnaire du loyer qu’il souhaite proposer lors de la location de son bien. Néanmoins, depuis le décret du 20 juillet 2012, certaines zones géographiques dans lesquelles le marché est dit « très tendu », le propriétaire se trouve contraint de fixer le montant des loyers de location selon des règles précises. Le loyer se trouve être indexé. Le propriétaire ne peut plus augmenter à sa guise le loyer quand il change de locataire.

Que se passe-t-il si le locataire ne paie pas son loyer ? Existe-t-il une assurance ?

FC : Le locataire a contractuellement obligation de régler le loyer et les charges attenantes au logement. A défaut de règlement, et après une période de recouvrement, ce dernier encoure la résiliation de son bail par décision du tribunal.

Le propriétaire peut souscrite une assurance garantie des loyers impayés auprès de son administrateur de bien. Elle prend en charge le règlement des loyers dus par le locataire, la dégradation éventuelle du logement et les frais de procédure. Elle est facturée chaque mois selon un % du montant des loyers quittancés au locataire (environ 3 %). Cette dernière est déductible des revenus fonciers.

Puis-je reprendre la gestion de ma location quand je veux ?

FC : Comme tout contrat, le mandat de gestion prévoit toujours une durée et les modalités de résiliation, avec un préavis, selon lesquels le bailleur doit informer son gérant de sa volonté de ne plus confier son bien à la gestion.

De manière générale ce préavis ne peut être donné que pour la fin du contrat. A défaut de respect de ces délais, des indemnités de résiliation anticipée peuvent être réclamées.

Quelles différences entre la colocation et la cotitularité ?

Posté : 23 janvier, 2015 @ 10:57 dans Non classé | Pas de commentaires »

Posté le 20 janvier 2015 dans la catégorie Je suis locataire, Questions d’argent et de droit par Marion de Logic-immo.com

Le saviez-vous ? Depuis l’adoption de la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) en mars 2014, la colocation dispose dorénavant d’un véritable cadre juridique. Grâce à cette même loi, les couples pacsés ont également accès à la cotitularité des baux d’habitation. Alors, quelles sont les différences et comment choisir l’un ou l’autre ? Par ici, les explications !

La colocation

Comment ça marche ? Par définition, la colocation est une résidence principale partagée par plusieurs locataires que ce soit par le biais d’un contrat unique signé par tous les locataires ou via un contrat pour chaque locataire.

Pour qui ? Si l’on pense de prime abord aux colocations étudiantes, ce système est de plus en plus répandu qu’on ne le croit, notamment dans les grandes villes et chez les jeunes actifs. Légalement, la colocation s’applique dès quel’habitation est louée à plusieurs personnes : sont ainsi inclus dans ce processus tous les couples qu’ils soient pacsés, mariés ou en concubinage.

Cotitularité de bail

La cotitularité

Comment ça marche ? La cotitularité est le fait d’avoir loué un bien seul(e) en n’ayant signé le bail qu’en son nom, avant d’être en couple et que l’autre s’installe chez vous et que le logement devienne aussi sa résidence principale. L’un et l’autre sont alors considérés comme cotitulaire du bail, même s’il n’y avait qu’une seule personne inscrite sur le bail, à la condition que les deux personnes soient mariées et qu’elles aient averti leur bailleur par lettre recommandée AR de ce nouveau statut.

Pour qui ? Ce qui change avec la loi Alur, c’est que la cotitularité ne s’applique plus exclusivement aux couples mariés mais aussi aux pacsés. Comme expliqué précédemment, il ne faut pas oublier d’en avertir votre propriétaire pour bénéficier des effets juridiques de la cotitularité.

Que se passe-t-il  en cas de décès de l’une des personnes ? Dans ce cas précis, les couples mariés et les couples unis sous un Pacs bénéficient des mêmes droits. Ainsi le survivant cotitulaire obtient le droit exclusif du bien, ce qui lui permet de conserver la location.

Que se passe-t-il en cas de séparation ou de divorce ? Si un couple marié divorce ou effectue une séparation de corps et en cas de désaccord concernant le bail du logement, il appartient à la juridiction qui va prononcer le divorce de nommer celui qui restera dans ce logement. Ce sera alors au juge de trancher par rapport à la situation financière, sociale et familiale de chacun.

En cas de rupture, le partenaire qui donne congé reste tenu de payer « solidairement » s’il est cotitulaire du bail, et ce, jusqu’à la dissolution du Pacs. Si le désaccord est profond et qu’aucun des deux ne veut céder le logement, il faut alors saisir le juge d’instruction qui attribuera le droit au bail à l’une des deux personnes en fonction des critères sociaux et familiaux.

Toute l’équipe ELVI Immobilier vous souhaite une excellente année 2015

Posté : 12 janvier, 2015 @ 10:11 dans Non classé | Pas de commentaires »

Profiter de meilleurs taux en renégociant son prêt

Posté le 7 janvier 2015 dans la catégorie Questions d’argent et de droit par Marion de Logic-immo.com

Les taux sont historiquement bas, nous le savons tous. Mais, ce que nous ignorons peut-être, est que les futurs acheteurs ne sont pas les seuls à en profiter. En effet, pour tous ceux qui ont déjà contracté un prêt par le passé, c’est aussi l’occasion de revoir leur taux de crédit à la baisse. Alors, comment en profiter et s’y prendre efficacement ? Voici nos explications.

État des lieux du marché

Si l’on se réfère aux chiffres publiés par l’Observatoire Crédit logement /CSA, les taux d’emprunt baissent à vue d’œil, d’un mois sur l’autre. Ainsi, pour le dernier mois étudié à ce jour, en novembre 2014, le prêt en France s’inscrivait dans une durée moyenne de 207 mois (soit 17,25 années) pour un taux moyen de 2,38 %.

Si l’on compare ce même taux à celui d’octobre 2014, on observe qu’à cette période, la durée de prêt était légèrement plus longue, en moyenne un mois de plus, et que le taux était supérieur de quelques points puisque porté à 2,50%. Vous l’aurez compris, plus les mois passent, plus les taux rétrécissent et cette tendance semble bien s’inscrire dans la durée !

Interieur

Avant de renégocier

Pour pouvoir réviser le taux de votre crédit immobilier, il est impératif que l’écart soit au moins de 0,60 point entre le taux actuel et celui auquel vous avez souscrit. Cette précaution est indispensable pour compenser les frais inhérents à la renégociation. Ils correspondent en moyenne à 5% du capital restant dû et comprennent les frais de dossier, les garanties, ainsi que les indemnités de remboursement anticipé. Lors de la renégociation, le banquier prendra évidemment en compte ces 5% pour mettre en perspective le nouveau taux auquel vous pouvez prétendre.

Mode d’emploi

Dans un premier temps, adressez-vous directement à l’établissement bancaire et au professionnel auprès duquel vous avez souscrit le prêt immobilier. Pour cette démarche, vous devrez communiquer vos trois derniers bulletins de salaire et vos relevés de compte pour vérifier la solidité de vos finances (Voir notre article : Que regardent les banques avant de vous accorder un crédit ?). La banque dispose alors d’un délai de 10 jours pour vous faire une nouvelle offre. Ensuite, vous pouvez l’accepter ou la refuser entre le 11e et le 30e jour.

Bon à savoir. Rien ne vous oblige à renégocier votre prêt auprès de la banque qui vous l’a octroyé et libre à vous de faire jouer la concurrence. Certes, cela peut prendre plus de temps mais vous pouvez vous attendre à quelques efforts commerciaux de la part des autres établissements pour vous accueillir en tant que nouveau client. Enfin, comme pour la souscription initiale d’un crédit immobilier, vous avez la possibilité de faire renégocier votre taux par un courtier en crédit immobilier.

ELVI Immobilier est CHARLIE!

Posté : 8 janvier, 2015 @ 4:35 dans Non classé | Pas de commentaires »

je suis Charlie

ELVI Immobilier est CHARLIE!

Posté : 8 janvier, 2015 @ 4:08 dans Non classé | Pas de commentaires »

je suis Charlie

 

ELVI sera toujours contre l’obscurantisme et pour la liberté d’expression!

 

Dispositif de soutien à l’investissement locatif « Pinel » : nouveautés et avantages par rapport au « Duflot »

Posté : 2 janvier, 2015 @ 11:09 dans Non classé | Pas de commentaires »

Posté le 31 décembre 2014 dans la catégorie Questions d’argent et de droit par Marion de Logic-immo.com

Vous n’êtes pas sans savoir que Sylvia Pinel est devenue, depuis la démission de Cécile Duflot, la nouvelle ministre du Logement et de l’Égalité des territoires. Exit donc le dispositif fiscal qui portait le nom de l’ancienne ministre et place à celui imaginé par madame Pinel, en accord avec le premier ministre Manuel Valls. Quels sont les différences et les avantages de ce nouveau dispositif bientôt mis en application? Pour tout savoir, suivez le guide !

En quoi consistait le dispositif Duflot ?

Pour rappel, le dispositif qui était en vigueur depuis le 1er janvier 2013 venait remplacer la loi Scellier et avait été mis en place pour favoriser les particuliers désireux d’investir. Il incitait ainsi à l’achat dans le neuf et pour une durée locative de minimum neuf ans (voir infographie). Les investissements étaient plafonnés à 300 000 euros et à deux logements par an. Les particuliers bénéficiaient alors d’une réduction fiscale de l’ordre de 18 %.

Ville

Ce qui change avec le Pinel

Afin de booster davantage la construction de logements neufs dans les zones les plus tendues du marché, et séduire un maximum d’investisseurs, le dispositif se veut plus attrayant et, surtout, plus souple. L’objectif du gouvernement est clair : relancer efficacement le marché du neuf et écouler 100 000 logements entre 2015 et 2016.

Voici notamment ce qui va changer pour les investisseurs :

•  Une durée de mise en location au choix : les investisseurs décideront de louer sur une durée de 6 ans, 9 ans ou 12 ans.
•  Une réduction d’impôt proportionnelle à la durée de mise en location : les investisseurs bénéficieront d’une réduction d’impôt de 12 % du montant de l’achat s’ils louent 6 ans, de 18 % pendant 9 ans et de 21 % pendant 12 ans.
•  Il sera désormais possible de louer à ses ascendants et à ses descendants, dans la mesure où ils ne dépassent pas des plafonds de revenus et où ils n’appartiennent pas au foyer fiscal du propriétaire.

A savoir : Comme son prédécesseur, le dispositif Pinel proposera une réduction d’impôt dans la double limite de 300 000 euros par achat et pour deux investissements maximum par an et par loyer fiscal. Le plafond du prix du mètre carré est, quant à lui, fixé à 5500 euros, quelle que soit la zone géographique de construction. A titre d’exemple, pour l’achat d’un deux-pièces neuf de 35 m2, la réduction d’impôt pourra s’effectuer pour montant maximal de 192 500 euros (35 m2 x 5 500 euros).

 

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