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Archive pour février, 2015

Une autre façon d’acheter ou de vendre : le viager

Posté : 20 février, 2015 @ 7:26 dans Non classé | Pas de commentaires »

Posté l par Marion de Logic-immo.com

Une autre façon d’acheter ou de vendre : le viager iStock_000011860918XSmall-300x199La vente en viager consiste à vendre un logement en échange d’une rente versée par l’acheteur, et ce jusqu’au décès du vendeur.

Le viager est basé sur ce qui est appelé un ‘ »aléa », c’est-à-dire un risque.
En effet, lorsque l’on achète en viager, la date du décès du vendeur est et doit être inconnue : si le vendeur, au moment de la signature, est souffrant et décède des suites de sa maladie, la vente en viager peut être annulée.

Le viager implique nécessairement le versement d’une vente viagère à vie par l’acheteur au vendeur.

Par ailleurs, l’acheteur peut verser une somme d’argent comptant, qu’on appelle « bouquet », au moment de signer l’acte.

Le vendeur est appelé « créditrentier » car il fait donc et en quelque sorte, crédit à l’acheteur sur tout (s’il n’y a pas de « bouquet ») ou partie du prix (s’il y en a un).

L’acheteur est  appelé « débitrentier », car il va s’acquitter de sa dette par le versement régulier de la rente viagère.

En général, plus le montant du « bouquet » est élevé, moins celui de la rente viagère le sera.

Le montant de la rente viagère est également déterminé par  :

- l’âge du ou des vendeurs, et plus précisément de leur espérance de vie supposée : plus elle est longue, moins la rente sera importante,

- le fait qu’il s’agisse d’un viager occupé ou libre.

Si le bien est occupé, cela signifie généralement que le vendeur a conservé l’usufruit du logement et qu’il continue à l’habiter, le plus souvent jusqu’à sa mort  – le contrat de vente peut toutefois prévoir une durée d’occupation précise.

Le vendeur peut également se réserver un droit d’usage et d’habitation, forme diminuée d’usufruit*.

En revanche, si le viager est libre, l’acheteur peut l’habiter immédiatement après l’achat.

Le montant de la rente à verser la première année est indiqué dans l’acte d’achat. Par la suite la rente est révisée chaque année : le plus souvent elle est indexée sur l’indice du coût de la construction.
L’acte prévoit également qui supportera les frais inhérents au bien (gros travaux, taxes…).
Le vendeur a par ailleurs ce qui est appelé le « privilège du vendeur », qui lui permet de récupérer son bien si d’aventure l’acheteur ne lui verse pas sa rente viagère.


Pourquoi vendre ou acheter en viager?

Pour le vendeur, vendre en viager est un bon moyen d’accroître ses revenus durant son vivant, notamment en cas de petite retraite : la rente viagère peut venir compenser la perte de revenus qui accompagne souvent la fin de l’activité professionnelle.

En revanche, il lui faut intégrer que le bien vendu en viager ne fera plus partie de l’héritage qui sera transmis à ses enfants.

Pour l’acheteur, le viager une solution pour acheter un bien même si l’on ne dispose pas d’un gros apport de départ.
Par ailleurs, le viager peut constituer une opportunité d’acquérir un bien à prix intéressant.

Mais attention, avant d’acheter en viager, il faut :

- s’assurer de sa capacité financière à verser une rente régulièrement,

- garder en tête que la longévité du vendeur peut se révéler exceptionnelle, et que l’on peut être amené à verser une rente durant de très nombreuses années.

Pour l’acheteur, l’opération peut se révéler très avantageuse, simplement neutre, ou bien désavantageuse**. Nul ne peut  prévoir l’avenir, et il lui faudra accepter cette incertitude.

Tout savoir sur les loyers de 1948

Posté : 18 février, 2015 @ 7:00 dans Non classé | Pas de commentaires »

Ils sont peu chers, situés en ville et concernent des bâtiments dans l’ancien. S’ils font le bonheur des locataires qui n’auraient pas eu les moyens de louer à un tel montant, ils sont évidemment un véritable casse-tête pour les propriétaires. Pour en savoir plus, voici nos explications !

Pourquoi un loyer de 1948 ?

À la sortie de la Seconde Guerre mondiale, la France a été confrontée à une réelle crise immobilière. Afin de protéger les locataires d’une violente hausse des loyers, la loi du 1er septembre 1948 a été mise en place pour accorder un droit de maintien des locataires précaires (et de leurs proches) avec un loyer règlementé et plutôt dérisoire. Cette loi s’appliquait alors à de nombreuses communes de plus de 10 000 habitants.

À cette époque, quelque deux millions de logements bénéficiant d’un loyer modéré et sans date de sortie ont été dénombrés. Depuis, bien qu’aucun chiffre exact n’ait été publié sur le sujet, les professionnels du secteur estiment qu’environ 200 000 à 250 000 loyers de 1948 subsistent.

Maisons anciennces

Quelle évolution pour les loyers de 1948 ?

Au fil des ans, le champ de la loi d’application de 1948 s’est restreint. En effet, depuis la loi du 23 décembre 1986, seuls les locataires entrés dans le lieu avant cette date peuvent continuer de bénéficier du régime de loi de 1948. Ainsi, lors du départ du locataire ou de son décès, la relocation du logement devenu vacant n’est aucunement soumis de nouveau à la loi de 1948.

Toutefois, malgré la résiliation du bail, la loi prévoit un transfert du droit au maintien sans limite dans le temps dans les lieux au profit du conjoint ou du partenaire (lié par le mariage ou par un PACS). De plus, si ce dernier peut prouver qu’il a vécu au moins un an dans les lieux en présence de l’ancien locataire, ses propres enfants pourront également jouir des mêmes conditions jusqu’à leur majorité. Il en va de même pour les ascendants de l’ancien locataire ou de personnes handicapées. Mais, dans les faits, il est très difficile de vérifier qui sont les véritables occupants d’un logement régi par un loyer de 1948.

Propriétaire, comment sortir votre logement du régime 1948 ?

Les propriétaires désireux de reclasser le montant des loyers peuvent proposer à leur locataire de conclure un bail de 8 ans de sortie progressive. La hausse proposée entre le loyer de 1948 initial et les prix pratiqués dans la même zone géographique pour le même type de bien, est alors étalé sur 8 ans par huitième annuel.

À l’expiration de ce bail, le logement n’entrera donc plus dans le champ d’application de la loi du 1er septembre 1948, mais bien dans celui du 6 juillet 1989 qui régit la plupart des locations.

Néanmoins, le locataire est en droit de refuser cette proposition si ses ressources personnelles ne le lui permettent pas. S’il touche moins de 37 438 euros par an pour une personne seule en Île-de-France ou 28 077 euros hors Île-de-France, il peut décliner l’offre et rester dans les lieux, conformément à la loi du 1er septembre 1948.

Faut-il acheter un bien en loyer de 1948 ?

Si ces loyers n’attirent pas les propriétaires désireux de s’installer rapidement dans les lieux, ils représentent en revanche une vraie manne pour les investisseurs. Vendus entre 20 et 50 % moins chers que les biens libres, ces logements occupés constituent une bonne affaire pour tous ceux qui savent se montrer patients, à l’image des biens en viager.

Toutefois, notez qu’il est assez rare de pouvoir visiter les lieux, les habitants du logement se prêtant rarement de bonne grâce à l’exercice. N’oubliez pas non plus de prendre en compte qu’en dehors du prix alléchant, il vous faudra investir un budget conséquent en terme de rénovations et de remise aux normes.

Aménagement de pièce : quel type d’extension pour ma maison ?

Posté : 13 février, 2015 @ 4:45 dans Non classé | Pas de commentaires »

l'extension de maison

Aujourd’hui compte tenu des prix des terrains et de l’immobilier, beaucoup s’interrogent sur l’opportunité de déménager. Quand les situations professionnelle, personnelle et environnementale le permettent, il est parfois plus opportun de rester dans la même maison et de l’agrandir.

Pour y parvenir, il existe une multitude de possibilités. En voici quelques unes, mais n’hésitez pas à en proposer d’autres en ajoutant un commentaire.

Mais avant de vous faire ce tour d’horizon, voyons quelles peuvent les contraintes pour se lancer dans ce genre de projet.

Les contraintes ?

¤ La surface
En règle générale, si votre agrandissement ne dépasse pas 20 m², une simple déclaration de travaux est suffisante. Sous certaines conditions, selon le PLU (1), le POS (2) et le COS (3) du zonage, il peut être étendu à 40m². Dans les autres cas, il vous faudra déposer une demande de permis de construire. Il est donc nécessaire de déterminer quelle sera la surface créée avec votre agrandissement.

¤ L’environnement
Pour agrandir une maison, il est obligatoire de respecter des distances minimales avec les voisins. L’article R111-18 du code de l’urbanisme précise que la construction doit se situer à une distance correspondant à la moitié de sa hauteur à partir de la limite séparant les deux terrains. Par exemple, une extension de 7 mètres de haut doit être bâtie à au moins 3,5 m de votre clôture. Une distance minimale de 3 mètres est toutefois souvent imposée, quelle que soit la hauteur de la construction.
En outre, votre agrandissement ne doit pas couper l’accès à la voie publique à l’un de vos voisins, celui-ci serait en droit de réclamer une servitude de passage.

¤ Le terrain
Si vous réalisez une construction en dur, renseignez-vous sur la présence dans le sous-sol d’une nappe phréatique, de galeries souterraines et de l’origine du terrain (marécages). Vous pourrez ainsi orienter votre type de support vers différents procédés de fabrication (dalle / pilotis,…). Autres points à vérifier, les risques d’inondation ou l’exposition du terrain aux vents et au soleil (pour les apports en hiver). Enfin, la végétalisation existante peut être un frein plus facilement contournable mais souvent négociable (avec les voisins?)

Quelle que soit votre situation, consultez au préalable le service urbanisme de votre collectivité (mairie, communauté de communes).

Quelle est la nature de l’extension ?

Réaliser une extension induit un changement d’équilibre visuel. S’inscrire dans la continuité ou, au contraire, en rupture avec l’ouvrage existant est une affaire de conviction personnelle.

¤ L’extension pour l’ajout d’une pièce

Le cas le plus usuel est l’extension pour annexer un salon, une cuisine, une chambre ou la salle de bains. La création d’une pièce attenante peut se faire de nombreuses façons :

  • en construisant en dur (parpaing, brique, pierre) : il faudra prévoir une dalle et peut être modifier la #toiture (charpente, gouttières, …) ;
  • par l’installation d’une véranda (pvc, alu, bois ou métal). Maintenant bien isolées, c’est une solution simple, évitant des travaux trop lourds ;
  • par l’ajout d’un module accolé sous forme d’extension bois (ossature bardée de bois). La légèreté de la structure ne nécessite par forcément l’installation d’une dalle (sur pilotis, lambourde et plancher) ;
  • par la surélévation du toit : une opération complexe et technique qui demande des compétences spécifiques (notamment de calcul des charges).

 

¤ L’extension pour agrandir significativement la surface

Plus l’ajout est important, plus il s’impose, et plus la latitude est grande en termes de création. On profite alors souvent de l’occasion pour reprendre l’intégralité d’une #façade. Pour ces agrandissements, qui nécessitent un permis de construire, il vous faudra faire appel à des sociétés spécialisées, ou, mieux encore, à un architecte qui vous préconisera soit :

  • extension de maisonune structure portante métallique intégrant de grandes surfaces vitrées. Une solution relativement légère aux multiples possibilités.
  • une extension par ossature bois et bardage. Une solution de plus en plus courante, qui présente l’avantage de sa préfabrication et la facilité de montage (sans déchet et besoin de peu d’accès)
  • une extension en murs béton préfabriqués présente l’intérêt d’un montage rapide, mais nécessite à la fois de l’espace pour manœuvrer et un terrain stable.
  • une extension en béton cellulaire ou brique monomur. Ces matériaux à bonnes performances thermiques demandent toutefois plus de temps à la construction que la plupart des autres solutions.

Pour chacune de ces techniques, il existe autant de possibilités d’aménagements que votre imagination et celle de votre prestataire le permettent.

 

Le genre d’extension à éviter pour des problèmes de sécurité , d’étanchéité et d’#isolation phonique !

le genre d'extension à éviter
Source : http://cheezburger.com

 

[conseil du pro] Il est tout de même recommandé de faire appel à des professionnels expérimentés dans ce type de réalisation pour anticiper tout problème de conception et éventuellement des déboires juridiques.

[Focus] Avant de vous lancer dans ces travaux d’extension, il est préférable de réaliser la rénovation de la toiture et de la façade. Il y a en effet de fortes probabilités que l’accès soit ensuite moins facilité. Sans compter sur la différence esthétique entre les 2 bâtiments. Technitoit est le spécialiste français en la matière. N’hésitez pas à consulter un conseiller à ce sujet.

 

A éviter : vous lancer dans ce type de projet sans avoir au préalable pris ses informations sur la réglementation en matière d’urbanisme. Il n’est pas rare de se retrouver à détruire son ouvrage parce qu’on n’a pas respecté les règles (locales, nationales) en vigueur.

 

(1) PLU : Plan local d’urbanisme
(2) POS : Plan d’occupation des sols
(3) COS : Coefficient d’occupation des sols.

Article rédigé par Pascal F. en décembre 2012 et mis à jour en janvier 2015

Transformer son garage en pièce de vie

Posté : 11 février, 2015 @ 11:27 dans Non classé | Pas de commentaires »

changer un garage en pièce de vie

Envie de plus d’espace dans votre maison ? En cette période de crise immobilière, où il est difficile aussi bien de vendre que d’acheter, aménager son garage en pièce de vie est une solution économique. Et le coût rapporté à la construction d’une extension est également sans appel.

Nous vous proposons un tour d’horizon des idées de transformation, des formalités à remplir, des principaux travaux à prévoir et des astuces déco pour une pièce aux dimensions souvent spéciales.

¤ Des idées de transformation pour votre garage

Le garage se prête à toutes les possibilités de transformation. Voici quelques idées :

  • Un cellier : il permet de créer un espace de stockage des aliments, du vin, avec des rangements pratiques et un éclairage agréable, dégageant de la place dans la cuisine. Il peut aussi permettre d’intégrer votre chauffe-eau thermodynamique.
  • Une buanderie : une pièce dédiée au linge, accueillant la machine à laver et le sèche-linge, la planche à repasser et la machine à coudre, et tout cela au propre !
  • La pièce des passionnés, home-cinéma ; collectionneur ou bricoleur, tout est prétexte à aménager son espace hobbies
  • Une salle de bains, un sauna, voire un spa : une pièce dédiée au bien-être et à la détente.
  • Une chambre supplémentaire, accessible en rez-de-chaussée pour une personne à mobilité réduite ou un mini-studio pour un adolescent.
  • Une cuisine-laboratoire, pour expérimenter de nouveaux plats.

¤ Les démarches administratives

Aménager un garage en lieu de vie correspond à une extension de la surface habitable, d’où des démarches préalables à effectuer pour être en conformité avec la loi.
D’abord, passage obligé au service de l’urbanisme de votre mairie pour connaître de votre COS (Coefficient d’Occupation des Sols) qui correspond à la proportion de construction habitable de chaque terrain d’une commune. Multipliez ce COS par la surface de votre terrain et vous obtenez la surface habitable maximum autorisée de votre terrain. Vous pouvez vérifier que vous ne dépassez pas cette surface en ajoutant celle de votre garage à la surface habitable de votre maison. Vous connaîtrez ainsi vos droits à construire sur votre terrain et les démarches à entreprendre en fonction de votre projet. (voir aussi notre article sur les extensions).

Pour indication :

  • si votre garage fait plus de 20 m2, vous devez déposer un permis de construire, dans le cadre d’un « changement de destination » de l’espace.
  • la surface est comprise entre 10 m2 et 20 m2 : une déclaration préalable suffit (à condition de ne pas créer d’ouverture supplémentaire dans un mur porteur auquel cas il faudra obtenir un permis de construire).
  • si la transformation n’excède pas 10 m2, aucune autorisation n’est nécessaire si aucun travaux ne modifie l’aspect extérieur et si vous ne touchez pas aux murs porteurs (sinon il faudra un permis de construire).
  • Si votre surface habitable totale (maison + garage) dépasse 170 m2, vous devez faire appel à un architecte.

Il est important de vérifier que votre projet est conforme à toutes les réglementations applicables car le Plan d’urbanisme peut vous imposer d’autres contraintes que le COS. Demandez à votre mairie la fiche de renseignement d’urbanisme qui indique tous les règlements applicables sur votre parcelle (lotissement, Bâtiments de France, place de stationnement,…).

Notez que la modification de la surface habitable aura un effet sur les impôts locaux et fonciers, la taxe d’habitation et…sur l’assurance habitation. Enfin, comme toute modification de l’habitat, les règles ordinaires d’urbanisme s’appliquent.

Piscine et respect des normes

Posté : 5 février, 2015 @ 12:51 dans Non classé | Pas de commentaires »

Par Marion de Logic-immo.com

Les beaux jours reviennent et, pour les plus chanceux d’entre nous, il est temps de profiter des joies d’une piscine privée. Or, en matière de lois et d’obligations, tout n’est pas permis dans l’enceinte de votre propre jardin. Bon à savoir : négliger ou refuser de sécuriser votre piscine peut être puni d’une amende de 45 000 euros, ainsi que de sanctions pénales. Alors, avant d’inviter la famille, les copains et tous leurs enfants pour faire « trempette », assurez-vous que votre piscine soit bien aux normes, grâce à notre article du jour !

Piscine

Plus de sécurité pour le meilleur, pas le pire !

Au nombre croissant de constructions de piscines s’ajoute un nombre de noyades alarmant, qui touche, la plupart du temps, les enfants de moins de cinq ans et les nageurs débutants. Pour éviter ces accidents domestiques tragiques, et pour que votre bassin reste un lieu de divertissement et de quiétude, la loi impose, depuis le 1er janvier 2004, que toutes les piscines privées récemment construites ou anciennes disposent (au minimum) de l’un des quatre dispositifs de sécurité suivant :

•  L’alarme de piscine
Elle existe sous deux formes : « par immersion » ou de type « périmétrique ». Le premier modèle se déclenche en cas de chute d’une personne dans l’eau. Même s’il est sensible, ce dispositif saura tout de même différencier la chute d’une personne de celle d’une feuille morte dans le bassin et vous éviter ainsi quantité d’alertes intempestives. L’alarme périmétrique, quant à elle, signale la présence d’une personne selon un périmètre donné, et doit être allumée en dehors des sessions de baignade. Elle est souvent reliée à une barrière, qui est un appareillage recommandé pour la sécurité des enfants.

•  La barrière
Qu’elle soit en bois, en verre, en treillis, ornée de jardinières ou cachée par des thuyas, elle doit être d’une hauteur suffisante pour empêcher tout accès au bassin par un simple enjambement de la clôture, c’est-à-dire d’une hauteur supérieure ou égale à 1,10 m. Munie d’un portillon ou d’un sas, elle doit être fermée à clé en dehors des moments de baignade.

•  L’abri
Nommé aussi véranda, il sert également à éviter toutes chutes accidentelles. Coulissant ou en dur, il a l’avantage de préserver l’hygiène du bassin, de maintenir la chaleur de l’eau, de vous permettre de vous baigner même quand il fait encore frisquet, et aussi de vous protéger des regards en cas de voisinage proche indiscret…

•  Les couvertures de sécurité
Il s’agit de bâches en dur qui viendront remplacer les anciennes bâches d’hiver que l’on utilisait auparavant pour préserver la propreté de l’eau en attendant le retour du soleil. Ces nouveaux dispositifs sont plus solides et plus hermétiques, et pour éviter toute noyade en cas de chute, leur résistance est supérieure à 100 kilos. Cerise sur le gâteau : la couverture de sécurité réchauffe l’eau de la piscine avant votre baignade matinale en famille.

Des dispositifs de sécurité, oui… mais ça ne suffit pas !

Maintenant que vous savez tout sur les normes en vigueur, n’oubliez pas pour autant quelques règles de bon sens et, ô combien, utiles ! Même si vous avez mis en place tous les dispositifs réglementaires, ne laissez jamais d’enfants dans la piscine sans surveillance. N’oubliez jamais de les munir de brassards (même hors de l’eau) et autres bouées (estampillés NF). Enfin, si vous souhaitez apprendre les gestes qui sauvent, renseignez-vous auprès de votre commune : de nombreuses associations proposent des formations courtes, à prix modique, voire totalement gratuite !

 

 

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