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Archive pour mars, 2015

Ce qu’il faut savoir sur la gestion locative

Posté : 30 mars, 2015 @ 4:15 dans Non classé | 1 commentaire »

Posté le 14 octobre 2014 dans la catégorie Je suis propriétaire par Marion de Logic-immo.com

 

Quand on choisit l’investissement locatif pour placer son argent, l’inévitable question de la gestion du bien se pose très vite. Faire appel à un professionnel où s’en charger soi même ? Le blog revient sur la gestion locative pour vous aider à y voir plus clair.

Quels avantages, combien ça coûte et quelles sont les garanties pour le propriétaire : Frédéric Chaminade, Directeur Général Délégué Citya Immobilier répond à nos questions.

 

Pourquoi mettre mon bien en gestion locative ? Quels sont les avantages ?

Frédéric Chaminade : Louer et gérer un bien immobilier sont des actes importants pour un propriétaire bailleur qui confie l’occupation de son bien à un tiers. C’est aussi un acte complexe et risqué : Avec des contraintes législatives de plus en plus fortes, le risque d’erreurs dans la rédaction des actes est souvent lourd de conséquence (nullité du bail, absence de clause de résiliation…).

Confier son logement  à un administrateur de biens, c’est avant tout ne pas avoir à s’en préoccuper. C’est s’appuyer sur le savoir-faire et la compétence d’un professionnel qui assurera la pérennité de son bien et le respect par le locataire de ses droits mais aussi de ses obligations

C’est également choisir la sécurité dans les actes de gestion quotidiens,  la tranquillité dans la relation avec le locataire et le syndicat des copropriétaires, et  enfin l’assurance d’optimiser la valeur de son patrimoine.

Mettre son bien en gestion locative, combien ça coûte ?

FC : Mettre son bien gestion locative cela coute en règle générale un % appliqué sur le montant du loyer et des charges réglés par le locataire qui varie en fonction du patrimoine confié en gestion. Tant que le bien est vide, le professionnel ne touche aucune rémunération.

A cela peut s’ajouter des honoraires appelés « annexes », car ils représentent la facturation d’actions faites par le gérant ne faisant pas parties de la gestion courante comme par exemple l’aide à la déclaration des revenus fonciers, les travaux, les expertises…

Enfin, si le logement est vacant et doit être loué, il sera également facturé des honoraires d’entremise, d’états des lieux et de frais de rédaction pour les actes.  Ces frais sont déductibles des revenus fonciers du bailleur ; leur coût réel dépend aussi du taux d’imposition de ce dernier.

Gestion locative

En gestion locative, est-ce que je peux fixer moi-même le loyer ?

FC : Oui, le propriétaire demeure seul décisionnaire du loyer qu’il souhaite proposer lors de la location de son bien. Néanmoins, depuis le décret du 20 juillet 2012, certaines zones géographiques dans lesquelles le marché est dit « très tendu », le propriétaire se trouve contraint de fixer le montant des loyers de location selon des règles précises. Le loyer se trouve être indexé. Le propriétaire ne peut plus augmenter à sa guise le loyer quand il change de locataire.

Que se passe-t-il si le locataire ne paie pas son loyer ? Existe-t-il une assurance ?

FC : Le locataire a contractuellement obligation de régler le loyer et les charges attenantes au logement. A défaut de règlement, et après une période de recouvrement, ce dernier encoure la résiliation de son bail par décision du tribunal.

Le propriétaire peut souscrite une assurance garantie des loyers impayés auprès de son administrateur de bien. Elle prend en charge le règlement des loyers dus par le locataire, la dégradation éventuelle du logement et les frais de procédure. Elle est facturée chaque mois selon un % du montant des loyers quittancés au locataire (environ 3 %). Cette dernière est déductible des revenus fonciers.

Puis-je reprendre la gestion de ma location quand je veux ?

FC : Comme tout contrat, le mandat de gestion prévoit toujours une durée et les modalités de résiliation, avec un préavis, selon lesquels le bailleur doit informer son gérant de sa volonté de ne plus confier son bien à la gestion.

De manière générale ce préavis ne peut être donné que pour la fin du contrat. A défaut de respect de ces délais, des indemnités de résiliation anticipée peuvent être réclamées.

NB : Avec la loi HAMON, les possibilités de résiliation ont été facilitées pour le bailleur qui peut résilier à tout moment après la 1ère période triennale s’il n’a pas reçu de notification de renouvellement.

Merci à Frédéric Chaminade, Directeur Général Délégué Citya Immobilier

Quoi de neuf du côté des donations immobilières ?

Posté : 2 mars, 2015 @ 5:12 dans Non classé | Pas de commentaires »

Posté le 25 février 2015 dans la catégorie Je suis propriétaire par Marion de Logic-immo.com

La clémence fiscale existe, c’est une bonne nouvelle. En effet, il y a du nouveau au sujet des donations immobilières pour un logement neuf, à condition de passer par un acte authentique. Mais de quels liens de parenté s’agit-il au juste ?

Depuis le 18 décembre 2014, date à laquelle a été voté le budget 2015 à l’Assemblée nationale, beaucoup de mesures fiscales concernent le secteur du logement. Après le dispositif Pinel, la réforme de l’imposition sur les plus-values immobilières concernant les cessions de terrains à bâtir.

Maison familiale

De quoi s’agit-il ?

Afin de booster le secteur de la construction immobilière, l’abattement fiscal s’adresse aux donations de logements neufs, c’est-à-dire des logements qui n’ont jamais été utilisés.

Pour avoir droit à cet abattement, le permis de construire du bien en question doit avoir été obtenu à partir du 1er septembre 2014.

Pour autant, pas la peine de se précipiter ! Car vous disposez d’un peu de temps pour prévoir cette opération. En effet, tous les biens dont le permis de construire a été obtenu avant le 31 décembre 2016 bénéficieront aussi de cette clémence fiscale.

A savoir : pour prétendre à cet abattement, il faut obligatoirement faire constater cette donation par un acte authentique qui doit être signé, au plus tard, dans les trois ans qui suivent l’obtention de ce permis.

A quelle exonération s’attendre ?

Concrètement, un abattement d’un montant maximum de 100 000 euros sera appliqué sur la valeur des biens donnés.

En effet, le donataire, celui qui reçoit la donation, peut d’ores et déjà bénéficier d’un abattement de 100 000 euros à la condition qu’il soit l’enfant ou le petit-fils/la petite fille du donateur.

A savoir : Les conjoints mariés ou pacsés sont également concernés par cette mesure fiscale et avec le même montant d’abattement.

Les donations entre frères et sœurs pourront aussi prétendre à un abattement d’un montant maximum de 45 000 euros. Pour les donations à un tiers qui n’est pas un ascendant ou un conjoint, l’abattement s’élève à 35 000 euros.

Le saviez-vous ?

Dans le cas des immeubles classés ou inscrits à l’inventaire des monuments historiques, les donations sont totalement exonérées de droits de donation et ce, quel que soit le lien entre le donateur et le donataire.  Cependant, pour profiter de cette exonération, le donataire doit signer avec l’Etat une convention stricte qui statue sur les conditions d’entretien du bien et ses différentes modalités.

 

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