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Archive pour mai, 2015

Le démembrement de propriété

Posté : 26 mai, 2015 @ 10:33 dans Non classé | Pas de commentaires »

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Par  7 mai 2015
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Le démembrement de propriété permet à vos clients de transmettre leur patrimoine dans de bonnes conditions en bénéficiant d’une fiscalité allégée. Cet article détaille quelques points à conseiller à de futurs clients et prospects pour faciliter la transmission voire la sauvegarde de biens familiaux sans pour autant complexifier la vente ou la location du bien.

Un droit de propriété scindé en deux

Le principe du démembrement de propriété, à la fois simple et puissant, reste largement méconnu de nombreuses personnes qui pourraient pourtant en bénéficier. Il consiste, pour le propriétaire actuel d’un bien immobilier, à en céder la « nue-propriété » à son ou ses héritiers, en ne conservant que l’usufruit du logement. De cette manière, le nu-propriétaire acquiert dès maintenant la propriété formelle du bien tandis que le donateur et usufruitier, lui, conserve jusqu’à sa mort le droit de se servir librement du bien. Il a alors le choix entre l’habiter, ou le louer en percevant les revenus de cette location.

En bref, un excellent compromis pour une personne âgée qui n’aspire qu’à vivre en paix chez elle jusqu’à la fin de ses jours, mais qui souhaite cependant aménager avec intelligence sa future succession.

Plus le donateur est jeune, plus la fiscalité est basse

L’acte de démembrement fait l’objet d’une taxation adoucie par rapport à une succession classique, puisque seule la valeur de la nue-propriété est prise en compte. Le taux appliqué sera d’autant plus avantageux que le donateur est jeune. Le bien sera ainsi taxé sur la base d’une assiette de :

  • 80 % si le donateur est âgé entre 81 et 91 ans,
  • 70 % pour un donateur de moins de 81 ans,
  • 60 % pour un donateur de moins de 71 ans,
  • 50 % pour un donateur de moins de 61 ans.

Dans tous les cas, la mort de l’usufruitier entraîne logiquement une propriété pleine et entière pour l’ancien nu-propriétaire, et ne fait l’objet d’aucune taxation supplémentaire.

Idéal pour un bien locatif

Le démembrement est davantage recommandé pour un bien locatif que pour une résidence principale.Mieux vaut l’accompagner d’une convention, signée devant le notaire, pour répartir les charges liées au bien (entretien courant et taxe d’habitation pour l’usufruitier, travaux lourds et taxe foncière pour le nu-propriétaire, etc…).

En somme, une solution à garder en tête pour permettre à de futurs clients de sauvegarder un bien ou de le gérer à plusieurs héritiers.

Tout savoir sur la caution locative, les droits et les devoirs

Posté : 23 mai, 2015 @ 12:34 dans Non classé | Pas de commentaires »

Posté le 29 avril 2015 dans la catégorie Je suis locataire, Mon propriétaire, mon locataire par Marion de Logic-immo.com

Lorsque l’on est à la recherche d’un bien à louer et que l’on consulte les petites annonces, la demande de caution est un terme qui revient très souvent. En quoi cela consiste-t-il et quelles sont les obligations liées à ce statut ? Pour tout savoir sur le sujet, suivez le guide !

Ne pas confondre caution et dépôt de garantie

Si le dépôt de garantie est une somme d’argent que le locataire doit verser en guise de garantie de la bonne exécution de ses obligations tel que le paiement mensuel du loyer, la caution est une autre forme de sécurité qui inclut la responsabilité d’un tiers. La tierce personne qui endosse alors cette responsabilité est communément appelée « caution ».

Caution locative

A quoi sert-elle ?

Face aux éventuels impayés, aux locataires indélicats et aux procédures d’expulsion qui s’avèrent longues et complexes, les propriétaires prennent davantage de précautions en demandant au futur locataire de se tourner vers un proche qui s’engagera à se porter caution du bail locatif.

L’engagement est simple : si le locataire ne remplit pas ses obligations, la personne qui s’est portée caution doit alors payer à sa place le montant du loyer comme les charges annexes

Quelles différences entre caution simple et caution solidaire ?

La caution simple : en cas d’impayés de la part du locataire, la caution sera tenue de payer dans le cas où le débiteur est insolvable et si les poursuites qu’il a déjà entamées ont échoué. Dans le cas où plusieurs personnes se sont portées caution pour un même bail, le montant sera réparti équitablement entre les différentes cautions. La caution simple permet à la personne qui se porte caution de demander le bénéfice de discussion qui est un sursis.

La caution solidaire : En cas de dette, la caution solidaire est tout autant impliquée que le mauvais payeur. Le bailleur peut donc s’adresser directement à la caution pour demander le paiement des sommes non versées. Dans le cas où plusieurs personnes sont cautions, le bailleur peut demander le remboursement des dettes réparti entre chaque caution ou décider de demander à une seule et même caution. La caution solidaire engage la personne qui se porte caution au même titre que la personne cautionnée. Le bailleur peut donc s’adresser indifféremment à l’une ou l’autre pour recouvrir les sommes qui lui sont due

Quelles différences entre une caution à durée déterminée et indéterminée ?

A durée déterminée : La caution s’est engagée jusqu’à la fin du bail initial, il n’est plus responsable des sommes dues après cette date.

A durée indéterminée : Si la caution s’est engagée sans précision de durée, il est toutefois possible de retirer sa caution. En notifiant par lettre recommandée avec accusé de réception son désir de se retirer de cette obligation, il restera alors responsable des paiements du locataire jusqu’à la fin du bail en cours.

A savoir : Si la caution, qu’elle soit simple ou solidaire, ne se manifeste pas avant la fin du bail en cours, il demeure automatiquement la caution du bail renouvelé ou reconduit.

Par conséquent, se porter caution n’est pas une décision à prendre à la légère car elle implique de nombreuses responsabilités. Il faut s’assurer que le locataire sera en mesure de payer et que vous disposez de suffisamment de liquidités en cas de coup dur.

Quoi de neuf du côté de l’assurance-emprunteur ?

Posté : 8 mai, 2015 @ 5:03 dans Non classé | Pas de commentaires »

Posté le 6 mai 2015 dans la catégorie Questions d’argent et de droit par Marion de Logic-immo.com

Vous avez fait un achat et l’avez financé grâce à un prêt immobilier, donc vous n’êtes pas sans savoir que l’assurance de ce crédit est obligatoire. Pourtant les choses évoluent et les démarches pour changer d’assureur s’assouplissent et sont largement facilitées en faveur des consommateurs. Pour en savoir plus sur le sujet, voici nos explications.

Des démarches facilitées au fil des années

Il fut un temps où, quand on souscrivait un contrat d’assurance de prêt, celui-ci était, chaque année, reconduit tacitement par votre agence. La résiliation était alors une démarche compliquée pour l’emprunteur puisqu’il devait se manifester et intervenir dans un délai de deux mois avant la date d’échéance.

Dans le cadre de la loi Chatel de 2008, les choses ont changé et les conditions de souscription, de résiliation et de transfert de contrat sont devenues plus simples et ont donné l’avantage aux particuliers. L’organisme était ainsi tenu d’envoyer à l’assuré un avis d’échéance entre trois mois et quinze jours avant la date anniversaire du contrat.

Assurance-emprunteur

2010 et la loi Lagarde ont continué également dans cette dynamique et dans le souci d’une meilleure information, elles ont imposé aux banques de communiquer davantage d’informations aux clients emprunteurs. Sur la base d’une fiche d’informations qui définit précisément les besoins de ses clients, l’organisme financeur propose désormais un questionnaire ainsi que la présentation de différentes offres.

Que change la loi Hamon de 2014 ?

Afin de « casser le monopole des banques » qui souhaite imposer leur assurance emprunteur aux particuliers, cette nouvelle loi, appliquée depuis le 1er Janvier 2015, vient compléter les autres tout en facilitant un peu plus les changements de contrats.

Désormais, il vous est possible d’exécuter un transfert de contrat dès l’année suivante après la signature.

De plus, l’organisme bancaire est maintenant tenu de présenter à ses clients un panel de onze garanties similaires parmi les dix-huit étudiées par le Comité consultatif du secteur financier.

Mode d’emploi pour faire valoir vos droits

Si une offre équivalente aux garanties dont vous disposez est plus intéressante pour votre budget, il vous suffit de signifier votre demande de résiliation auprès de votre banque. La démarche s’effectue impérativement par lettre recommandée et au moins 15 jours avant la date anniversaire de votre contrat actuel.

La banque dispose alors de 10 jours pour vous accorder ou non ce changement d’assurance. Son seul droit de véto s’opère si l’équivalence des garanties, entre votre contrat actuel et celui que vous aimeriez contracter, n’est pas maintenue. En imposant son refus, votre organisme financier est cependant tenu de vous faire parvenir par écrit les différentes raisons qui motivent sa décision.

 

Infographie : de la Loi Duflot au Dispositif Pinel

Posté : 2 mai, 2015 @ 11:50 dans Non classé | Pas de commentaires »

Posté le 23 avril 2015 dans la catégorie Questions d’argent et de droit par Marion de Logic-immo.com

Après la Loi Duflot, c’est au Dispositif Pinel de proposer des mesures pour aider les investissements dans l’immobilier dans un bien neuf. Que change le nouveau dispositif ? Bouygues Immobilier fait le point au travers d’une nouvelle infographie !

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Pour plus de renseignements contactez l’agence ELVI au 04 94 43 02 02

 

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