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Archive pour décembre, 2015

Acheter un bien loué : une bonne idée ?

Posté : 24 décembre, 2015 @ 12:36 dans Non classé | Pas de commentaires »

Posté le 7 décembre 2015 dans la catégorie Je cherche un logementJe suis propriétaire par Marion de Logic-immo.com

Acheter 10 à 20% moins cher un appartement occupé par un locataire peut être un bon filon pour ceux qui souhaitent faire un investissement locatif. A condition d’être aussi enthousiaste que prudent. La cote revue à la baisse dépendra du loyer et du bail du locataire. Plus ce dernier arrivera à échéance et moins la décote sera élevée. Mais entre un loyer en loi 1948 et une location meublée signée quelques mois plus tôt, les écarts peuvent êtres importants. Il faut mesurer tous les avantages, les risques et savoir que le panel d’investissement est large et mérite à chaque fois une étude minutieuse.

lovely townhouses at berlin

État des lieux du marché locatif

De nombreux produits immobiliers existent. Demandez-vous pour quelle raison vous souhaitez investir : rendement simple, patrimoine, futur habitation pour votre enfant ? Étudions alors ensemble quels pourraient être les avantages de louer avec un locataire ?

Gain de temps

Si votre objectif est d’investir pour louer, vous avez tout intérêt à acquérir le bien avec un locataire en place s’il s’est avéré sérieux et régulier. En effet, cela vous permet non seulement de gagner du temps puisque vous percevez les loyers immédiatement sans passer par la « case recherche », mais ce n’est pas le seul atout…

Locataire déjà « testé »

Bien sûr, même si un dossier de futur locataire est « bétonné », il y a toujours un peu de poker dans l’air quand on ne connaît pas la personne en question. Or dans notre cas de figure, vous pouvez demander l’historique des paiements de loyers, observer par vous-même la propreté et l’entretien des lieux, voir au moment des visites si le feeling passe ou non. Jamais avancé dans les véritables arguments, l’aspect relationnel est pourtant capital. Enfin, la régularité des versements vous rassurera, vous, mais aussi votre banque.

Argument favorable pour la banque

L’inconnu n’est pas aimé par votre banquier. Présentez-lui un dossier ficelé avec un locataire qui paye rubis sur l’ongle depuis plusieurs années et il y a toutes les chances pour qu’il couve d’un œil bienveillant votre projet. Le montage du dossier se fera donc avec un loyer réel réalisé avec de vraies quittances.

Un potentiel locatif avéré

Sauf abri perdu dans la montagne du Larzac, il y a fort à parier que votre bien loué le sera par la suite. Gageons même que le loyer pourra être augmenté après quelques travaux d’embellissement. Vous pouvez aussi décider de le louer plus tard en meublé, si ce n’est pas le cas, et augmenter son prix sensiblement. (Location meublée : quelles sont les nouvelles contraintes pour les bailleurs ?)

Décote mais plus-value à la sortie

Le bailleur qui met en vente son appartement arrive à échéance d’une défiscalisation, décide d’acquérir un autre bien, autrement dit, il a besoin d’argent. Ainsi si vous achetez ledit bien avec un locataire, vous le paierez moins cher et une fois le locataire parti, vous pourrez réaliser une belle opération à condition de vous donner du temps. Il faudra également vérifier si le quartier prend de la valeur, si l’emplacement est propice, bref, étudier le secteur de très près (transports, projets de la mairie…).(Location, un marché contrasté en voie de stabilisation)

Capital, le bail

Une attention soutenue doit être accordée au bail : quand se termine-t-il ? S’agit-il d’un bail civil renouvelable un an, est-ce un bail classique de 1989 renouvelable pour trois ans ou a-t-il été signé en loi 1948 ? Dans ce dernier cas, il est renouvelable de manière illimitée et peut même être transmissible. La décote est alors plus conséquence, jusqu’à 35% environ. Ce qui mérite parfois de s’y intéresser… En revanche si le locataire en loi 1948 a plus de 70 ans ou s’il est handicapé, la loi ne vous permet pas de lui demander de partir.

Demandez à voir le bail en question dans tous les cas de figure. Dans un objectif de plus-value à long terme, dites-vous bien que chaque cas est particulier. N’hésitez pas à demander conseil à votre notaire, un bon moyen aussi de mettre le pied à l’étrier pour ce nouveau projet !

Crédit Foncier : le prêt à taux zéro 2016 financera bien jusqu’à 40 %

Posté : 16 décembre, 2015 @ 6:17 dans Non classé | Pas de commentaires »

Le 16 décembre 2015 -

Prêt taux zéro L’élargissement du PTZ+, version 2 du quinquennat de François Hollande, doit encore être publié au Journal Officiel. En attendant, le Crédit Foncier en révèle les grandes lignes, en confirmant notamment le rehaussement à 40 % de la participation du prêt à taux zéro.

Les primo accédants pourront même financer de l’immobilier ancien, avec toutefois une grosse obligation de travaux. Un prêt à taux zéro jusqu’à 138 000 €

L’année 2016 devrait être celle des primo accédants, qui retrouvent du pouvoir d’achat grâce à la baisse des taux immobiliers. Le gouvernement leur a fait un cadeau, sous la forme d’un prêt à taux zéro plus élargi que jamais. Jusqu’ici, la participation du PTZ+ au financement du projet allait de 18 % à 26 %, en fonction des zones géographiques. Les plus tendues sont les zones A et B1, la moins tendue est la zone C.

Mais dès le 1er janvier 2016, la quotité maximale PTZ+ montera à 40 %, quelque soit la zone visée. En revanche un plafond de coût de l’opération sera maintenu, et restera évolutif en fonction du nombre de personnes destinées à occuper les lieux. Par exemple, un célibataire habitant en zone A pourra obtenir jusqu’à 60 000 € de prêt immobilier gratuit, contre 39 000 € aujourd’hui. Si ses voisins sont une famille de 5 personnes et plus, ils pourront même obtenir la somme record de 138 000 €, contre 89 700 € cette année. Des parents et leurs 2 enfants souhaitant acheter leur résidence principale en zone B2, pourront obtenir jusqu’à 80 000 €.

La version actuelle ne leur permet d’obtenir « que » 46 200 €. Le coût de l’opération inclut le prix du bien immobilier convoité, ainsi que les éventuelles commissions d’agence. Les frais d’achat, incluant les taxes et émoluments des notaires, ne sont pas comptabilisés. Qui pourra bénéficier du prêt à taux zéro 2016 ? Sur le fond, rien ne change pour la version 2016 du PTZ+. Ce dispositif s’adresse aux ménages n’ayant pas été propriétaire de leur résidence principale, au cours des 2 dernières années. Un couple ou un célibataire possédant un bien immobilier locatif qu’il n’habite pas, peut  prétendre au prêt à taux zéro. Toutefois des secundo accédants devront être locataire pendant au moins 2 ans avant de pouvoir déposer leur dossier.

Il existe une exception pour les familles victimes de catastrophes naturelles ou technologiques, forcées de quitter leur logement. Mais le seul filtre de la primo accession ne suffit pas, encore faut-il que le cumul des revenus des personnes destinées à occuper les lieux, ne dépasse pas un certain plafond.

Aujourd’hui encore un couple avec un enfant habitants en zone B1, peut prétendre au PTZ+ si ses revenus de référence ne dépassent pas 43 200 €.

D’après les données observées sur le site du Crédit Foncier, dès le 1er janvier 2016 ils y auront droit si leurs revenus ne dépassent pas 51 000 €. Les plafonds de revenus des jeunes couples ne sont que très peu rehaussés, avec 51 800 € en zone A contre 50 400 € auparavant. En revanche une famille de 4 personnes en zone B2 pourra y prétendre si ses ressources ne dépassent pas 54 000 €, contre 48 000 € auparavant.

Nouvelles règle pour l’achat d’immobilier ancien La grande nouveauté 2016, est que le dispositif pourra servir à financer un bien immobilier ancien dans toute la France. Cette année il se limitait à 6000 communes de la zone rurale C, à moins de transformer un logement ancien suffisamment de manière à l’assimiler fiscalement à un local neuf.

Cette année les règles ont été simplifiées, avec une obligation de conduire des travaux correspondant à 25 % du coût de l’opération, et ce dans toutes les communes de France. Il reste que le coût des travaux pourrait ainsi se monter à près de 33 % du prix du bien immobilier, ce qui limite les recherches. Car pour que de telles rénovations soient nécessaires, les intéressés doivent rechercher une habitation mal isolée, au réseau électrique obsolète. Mais la bonne nouvelle est que le PTZ+ pourra également financer une « création de surface habitable supplémentaire » (source : service-public.fr). La moins bonne est que si l’on suit les règles pied de la lettre, la participation du PTZ+ ne s’adressera qu’aux prix du bien immobilier en lui-même. Qu’importe, le reste pourra être financé via un éco PTZ+, à hauteur de 30 000 € sans intérêts.

Le Crédit d’Impôt Transition Energétique (CITE): mode d’emploi

Posté : 7 décembre, 2015 @ 5:51 dans Non classé | Pas de commentaires »

Le Crédit d’Impôt Transition Energétique (CITE): mode d’emploi

Posté le 23 novembre 2015 dans la catégorie COP21 par Marion de Logic-immo.com

On ne prête qu’aux riches ? Pas si sûr. Ce crédit d’impôt n’est pas soumis aux conditions de ressources. Comment savoir s’il est applicable à vos travaux ? Suivez-nous !

Non, il ne marche pas pour les résidences secondaires, oui il fonctionne en résidence principale (ouf…), que vous soyez propriétaire occupant, locataire ou occupant à titre gratuit. Est-il valable pour toute habitation ? Qu’importe pourvu que votre maison chérie ou appartement préféré soit en France et achevé depuis plus de deux ans. Ce qui laisse la place à pas mal de nos concitoyens.

Mortgage calculator. House, noney and document.Promulgué par la Loi de Finances pour 2015, le Crédit d’Impôt Transition Energétique (CITE) est applicable à certains travaux de rénovation ou d’amélioration énergétique de votre habitation principale. Mais encore ? Le crédit d’impôt -attribué sans condition de ressources- n’est pas une déduction réalisée sur votre revenu imposable mais un montant à déduire directement de l’impôt à payer sur votre revenu pour l’année pendant laquelle les travaux sont réalisés et payés. Ce dispositif vous concerne que vous soyez imposable ou pas. Si vous êtes non imposable ou si le crédit d’impôt est supérieur à l’impôt dû, l’excédent vous est reversé.

Les conditions à remplir

Pour votre home-sweet home, (maison ou appartement, studio ou loft..), les travaux concernent les planchers, les murs et les toitures, en passant par les combles, les vides-sanitaires etc. Les matériaux, équipements ou appareils mis en œuvre doivent répondre à des caractéristiques techniques et performances précises.

Puis-je acheter les matériaux moi-même ?

Les travaux de rénovation énergétique doivent impérativement être réalisés par l’entreprise qui fournit les matériaux. Si vous les achetez par vous-mêmes, ils ne pourront pas vous faire profiter du CITE, ou seul le coût de la main d’œuvre serait pris en compte.

Quel est le taux de crédit d’impôt ?

Si vous remplissez bien toutes les conditions, le CITE vous permet de déduire de votre impôt sur le revenu, 30% des dépenses de travaux de rénovation énergétique éligibles (montant plafonné). C’est l’année du paiement de la dépense qui est prise en compte pour le calcul du crédit d’impôt.

A vos calculettes !

Pour vos travaux d’isolation thermique des parois opaques (toiture, murs, plancher bas), le montant des dépenses éligibles est calculé sur le coût TTC des travaux après déduction des aides ou subventions reçues par ailleurs (aides des collectivités, de l’Anah, aides perçues dans le cadre des CEE, etc.), soit 150 euros TTC par m² de paroi isolée pour les travaux d’isolation thermique par l’extérieur (ou ITE) et 100 euros TTC par m² de paroi isolée pour les travaux d’isolation thermique par l’intérieur (ou ITI). Sachez enfin que le montant maximal est plafonné à 16 000 euros pour un couple (soumis à imposition commune) et 8 000 pour une personne seule. Une majoration de 400 euros est appliquée par personne à charge (200 € par enfant en résidence alternée)

Cumulez, c’est permis !

Toutes conditions d’éligibilité remplies, le CITE est cumulable avec l’éco-prêt remboursable sans intérêt) ou TPZ et n’oubliez pas que la TVA chute alors à 5,5%. Elle est pas belle la vie ? Si.

Et vous, avez-vous déjà profité de ce crédit d’impôt avantageux ? Quels seraient vos projets futurs ? Dites-nous tout, le blog est fait pour ça.

 

 

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