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Archive pour août, 2016

Marché de l’immobilier : Qu’attendre du Brexit et de l’encadrement des loyers ?

Posté : 30 août, 2016 @ 4:03 dans Non classé | Pas de commentaires »

montgolfiere

MeilleursAgents publie la 83ème édition de son baromètre mensuel des prix de l’immobilier résidentiel àParis, en Île-de-France et dans les dix plus grandes villes de France. Basé sur les promesses de vente signées entre le 1er et le 30 juin 2016 qui se transformeront en actes authentiques dans les 3 prochains mois, ce baromètre est un indicateur avancé de l’évolution des prix de l’immobilier.


Evolution des prix immobiliers 1er juin 2016

83ème Baromètre MeilleursAgents – Points clés :

  • En juin, à quelques exceptions près, les prix ont poursuivi leur augmentation :
    +0,5% à Paris et entre +0,3% et +0,6% dans les principales grandes villes de France.
  • La baisse des taux continue à augmenter le pouvoir d’achat des ménages solvables.
  • Deux événements majeurs arrivés en fin de mois qui auront un impact sur l’évolution du marché :
    le Brexit et l’élargissement de l’encadrement des loyers à 412 communes autour de Paris.

L’analyse de Sébastien de Lafond, Président et fondateur de MeilleursAgents.com

Décidément, on ne s’ennuie jamais à analyser les évolutions du marché de l’immobilier et les événements qui l’influencent ! En effet, l’annonce du Brexit a résonné comme un coup de tonnerre suivi de près par une décision pour le moins surprenante : l’élargissement de l’encadrement des loyers de Paris à l’ensemble de l’agglomération parisienne, soit 412 communes regroupant quelques 8 millions de personnes.

En ce qui concerne le Brexit, les possibles conséquences sur le marché immobilier sont de plusieurs ordres. La première est liée à la baisse de la devise britannique (-9% une semaine après le vote). Cette baisse, si elle devait se maintenir ou s’amplifier, entraînerait une baisse de pouvoir d’achat et donc de la demande des britanniques désireux d’acheter des biens immobiliers en France. Les Britanniques sont les premiers investisseurs étrangers en France devant les Italiens. Une baisse de la demande britannique se ferait ressentir particulièrement dans les stations de ski des Alpes, dans les quartiers centraux de Paris, sur la Côte d’Azur, en Bretagne et dans certains départements du sud-ouest prisés par nos voisins d’outre-manche. Ils achètent des biens de valeur élevée (700,000€ en moyenne, étude BNP Paribas de 2013), d’où un impact concentré sur l’immobilier haut de gamme.

Mais les conséquences du Brexit pourraient aller au-delà d’un retrait des Britanniques du marché immobilier Français. Si le Brexit devait entraîner une volatilité durable des marchés financiers, l’immobilier pourrait bénéficier, comme d’autres actifs considérés comme valeurs refuges (l’or, le franc suisse, le dollar…) d’un afflux d’investisseurs désireux de mettre leur patrimoine à l’abri dans un monde plus incertain.

Dix jours à peine après l’annonce du Brexit, que constatons-nous ? Les bourses ne se sont finalement pas effondrées (baisse de 4% du CAC 40, maintien du Footsie 100), la livre sterling ne baisse plus et les taux d’intérêt (notamment l’OAT à 10 ans inférieur à 0.2% !) continuent leur chute. Notons toutefois que l’agence de notation S&P a dégradé la note de crédit de l’Union Européenne de AA+ à AA, signalant là une inquiétude sur l’évolution de la performance économique de la zone.

Pour le marché immobilier français, cette nouvelle baisse des taux d’intérêt va à nouveau gonfler le pouvoir d’achat des acquéreurs et maintenir -assez artificiellement- les prix dans les prochains mois.

On voit donc que la communauté financière réagit à court terme avec un certain flegme au référendum britannique. C’est à la fois rassurant mais ne doit pas cacher le risque, bien réel, de conséquences relativement fortes et imprévisibles sur le climat politique et la marche des affaires en Europe dans les deux ans qui viennent. De notre point de vue, cela ne doit pas remettre en cause les projets d’achat ou d’investissement immobilier qui se font aujourd’hui dans un contexte favorable de taux et de prix. En cas de crise majeure, la classe d’actifs immobiliers ne devrait pas être la plus maltraitée.

Quand le gouvernement joue avec le feu

Face aux incertitudes européennes, l’immobilier pourrait donc retrouver sa fonction de valeur refuge. Mais ce serait sans compter avec les décisions du Gouvernement dont le Ministre du logement, Emmanuelle Cosse, a annoncé le 30 juin l’élargissement dès 2018 de l’encadrement des loyers aux 412 communes de l’agglomération parisienne.

Nous regrettons cette décision pour plusieurs raisons. Après seulement 10 mois d’encadrement des loyers à Paris, présenté alors comme un test, les leçons de cette première expérience n’ont pas été tirées. Plusieurs signaux très inquiétants sont pourtant clairement visibles :

  • Depuis janvier 2014, les prix des petites surfaces (studios et deux pièces) ont baissé beaucoup plus (-3,5%) que ceux des grandes surfaces (-0,5%). C’est la conséquence d’un désintérêt des investisseurs/propriétaires bailleurs qui considèrent que l’encadrement des loyers pénalise leur investissement.
  • 10 mois après la mise en oeuvre de la mesure,29% des loyers proposés à Paris sont supérieurs aux prix maximums autorisés. Cette proportion atteint même 70% dans certaines zones où les loyers proposés par l’OLAP sont trop éloignés des loyers de marché et mettent les propriétaires, notamment ceux qui se sont endettés pour acheter, en difficulté..
  • Dans ces conditions, l’attractivité des biens locatifs pour les investisseurs est considérablement réduite. Il faut noter l’explosion de l’offre locative de « meublés touristiques » due essentiellement à la baisse de rentabilité de la location traditionnelle. Il y a un vrai risque d’une baisse de l’offre locative à Paris, à la fois en volume et en qualité.

Dans ces conditions, l’annonce de l’élargissement de cette mesure à l’agglomération parisienne nous paraît prématurée et probablement néfaste :

  • pour les bailleurs (dont il faut se souvenir que la plupart sont des particuliers qui cherchent seulement à se constituer un patrimoine et non des “spéculateurs malhonnêtes”)
  • et pour les locataires qui auront de plus en plus de mal à trouver un logement dans la zone d’habitation la plus dense de France.

Nous regrettons qu’une fois de plus des décisions à caractère essentiellement politique soient prises sans véritable étude d’impact concernant un sujet si structurant pour les particuliers comme pour l’économie en général.


Evolution des prix immobiliers à Paris

Evolution des prix au mois de juin

Au mois de juin, les prix de l’immobilier ont connu les mêmes tendances qu’au cours du printemps. La poursuite de la baisse des taux continue à doper le pouvoir d’achat des ménages solvables qui peuvent donc acheter dans d’excellentes conditions et exercent moins de pression sur les prix. La demande reste cependant limitée comme en témoigne l’Indicateur de Tension Immobilière – ITI qui ne progresse plus et reste stable à un niveau faible.

A Paris, au mois de juin, les prix ont augmenté en moyenne de 0,5% en un mois. Les petites surfaces (studio et deux pièces) ont vu leur prix augmenter de 0,4%. Ce sont en réalité les grandes surfaces (appartements familiaux de trois pièces et plus) qui tirent le marché (+0,6%) en partie par un effet de saisonnalité.

En Petite Couronne, le marché est stable mais orienté à la baisse (-0,1% en moyenne), -0,2% dans les Hauts- de-Seine et en Seine-Saint-Denis.

La Grande Couronne est stable.

En province, à l’exception notable de Marseille (-0,4%) et de Strasbourg (-0,8%), les grandes villes voient leurs prix augmenter sensiblement :

  • Lyon : +0,6%
  • Toulouse : +0,4%
  • Nice : +0,4%
  • Nantes : +0,3%
  • Bordeaux : +0,4%
  • Lille : +0,3%

LES 12 CONSEILS POUR MIEUX VENDRE

Posté : 18 août, 2016 @ 4:32 dans Non classé | Pas de commentaires »

        LES 12 CONSEILS POUR MIEUX VENDRE a+%C3%AEle

LA PRESENTATION DE VOTRE BIEN

 

Lors de la visite de votre bien, la première impression que ressentira l’acquéreur potentiel sera fondamentale. Alors, autant mettre tous les atouts de votre côté pour favoriser le coup de cœur du visiteur et conclure votre vente au meilleurs prix !

Pensez à soigner l’extérieur de votre maison et optimisez votre intérieur, ne laissez pas des petits détails risquer de faire obstacle à votre vente : le jour de la visite, tout doit être impeccable !

 

1* UN EXTÉRIEUR ATTRAYANT mettra votre maison en valeur et engagera d’autant plus l’acquéreur potentiel à visiter l’intérieure. Une pelouse bien soignée, des plates-bandes entretenues feront plus pour votre maison que des plus long discours.

 

2* UNE MAISON BIEN ENTRETENUE est plus engageante. Des murs défraichis, de la vaisselle dans l’évier, des vitres sales, des cendriers pleins. Voilà en temps normal des petits << Riens >>, mais ces petits riens empêcheront un visiteur de rêver. Alors, pensez à << Bichonner >> votre intérieur avec un ménage encore plus poussé qu’à l’habitude.

Les problèmes de robinet,  les poignées de la porte mal fixées, les portes qui gondolent, les grincements désagréables, les fenêtres qui s’ouvrent difficilement, les prises de courant ou les interrupteurs descellés. Autant de petits tracas nécessitant DES REPARATIONS DONT UN ACQUEREUR SOUHAITERA SE DISPENSER.

 

3* LE GRENIER ET LE SOUS SOL  sont les pièces à part entière, très utiles pour le rangement ; pour les mettre en valeur et permettre à l’acquéreur d’en apprécier la commodité, débarrassez-les de tous objets inutiles qui y sont accumulés. D’ailleurs, cela fait longtemps que vous vous promettiez de le faire : c’est le moment ou jamais ! Pensez à dégager les marches d’escaliers de tout objet.

 

4* LES PLACARDS. Des vêtements biens rangés, des chaussures alignées, des draps et des serviettes bien pliés évoqueront chez le visiteur la commodité et le confort, contribuant à son impression favorable.

 

5* LA CUISINE EST LE << CŒUR >> DE LA MAISON : donnez-lui un petit air de fête, nettoyer et faites briller les sols, l’évier, le plan de travail et les éléments de rangement, disposez quelques fleurs sur la table, faites entrer la lumière… L’acquéreur doit avoir envie de cuisiner et de diner cher vous !

 

6* LA SALLE DE BAIS ET LES TOILETTES sont des lieux intimes : raison de plus pour que ces lieux soient d’une propreté irréprochable.

 

7* LES CHAMBRES ont toujours une importance capitale : bien rangées et aérées, les lits faits, les volets ouverts, elles seront d’avantage mises en valeur.

 

8* TROP DE MONDE DANS LA MAISON NUIT A LA VISITE. Si, lorsqu’il se présente, l’acquéreur a l’impression de perturber une réunion de famille ou d’amis, il sera gêné. Il aura l’impression de vous déranger. Ou bien, distrait, il n’accordera pas toute l’attention nécessaire à la visite qu’il écoutera. Dès ce premier contact, il faut que le visiteur se sente déjà << chez lui >> dans ce qui est encore pour quelque temps << chez vous >>.

 

 9* LE MOINS DE BRUIT POSSIBLE. Une télévision ou une radio trop forte et une chaine stéréo qui fait vibrer les murs ne favorisent guère la visite. Si l’acquéreur doit crier pour poser ses questions, il risque de se lasser.

 

10* NOS AMIS LES BETES. C’est injuste pour le chien, ami fidèle de l’homme s’il en est, mais il n’est pas à sa  place lors de la visite de la maison. Sans même penser à un mollet perdu, les démonstrations trop affectueuses de toutou peuvent indisposer. Par ailleurs, vous ne connaissez pas à priori, les sentiments que votre visiteur nourrit à l’égard des chiens. Et même s’il les adore, c’est là un élément de distractions au cours d’une visite.

 

11* LA DISCRETION VAUT SONT PESANT D’OR. Soyer aimable, bien sûr mais ne vous croyez pas obligé de faire ion avec le client. Vous risquerez de le détourner du but de sa visite : la visite justement ! Laissez-moi le soin de répondre aux objections techniques des visiteurs : c’est notre travail ! Je n’hésiterai pas le cas échéant, à vous consulter. De même, ne vous croyez pas obliger de nous accompagner : nous connaissons les besoins de notre acquéreur et saurons lui apporter les bonnes réponses, car nous ne l’emmenons  pas chez vous par hasard. Ne mettez rien en avant : ce que vous considérez comme un avantage ou comme un inconvénient peut être perçu différemment par l’acquéreur.

 

12* NE METTEZ PAS LA CHARUE AVANT LES BŒUFS. Si vous essayez d’intéresser le client à l’achat de vos meubles ou tapis avant qu’il ait décidé d’acheter votre maison ou votre appartement, vous risquez de manquer la vente en créant dans l’esprit de votre visiteur des obligations supplémentaires. C’est une règle commerciale de base : pour vendre, il faut vendre une seule chose à la fois. Votre objectif principal est bien la vente de votre maison.

 

 

 

Immobilier : « 2016 sera une bonne année »

Posté : 9 août, 2016 @ 4:55 dans Non classé | Pas de commentaires »

Près de deux Français sur trois jugent difficile d

Fabrice Abraham, directeur général du réseau Guy Hoquet l’Immobilier, table sur une bonne année 2016, malgré une asymétrie sur les prix et quelques zones d’ombre…

(LaVieImmo.com) - Peut-on dire que tous les indicateurs sont au vert dans l’immobilier ?

Fabrice Abraham : La reprise se confirme sur le marché de l’ancien avec une hausse de plus de 9% du nombre de transactions au premier semestre 2016 et des prix qui repartent à la hausse après une année 2015 de stabilité, mais sans emballement. La tendance s’est toutefois accélérée sur 3 mois (+3%) alors qu’elle est globalement stable sur un an (+0,5%), avec évidemment de fortes disparités selon les régions. On assiste en tout cas à un frémissement,notamment à Paris où les prix ont grimpé de 1% sur 3 mois (+1,8% sur un an). Le marché est clairement sous perfusion des taux de crédit immobilier qui continuent de baisser… et ce n’est sans doute pas fini !

Le contexte est donc favorable aux ménages qui veulent devenir propriétaires, aidés aussi par le PTZ…

Fabrice Abraham : En effet, les primo-accédants reviennent en masse après avoir boudée marché ces dernières années. Ils représentent dans l’ancien près de 40% des acheteurs au premier semestre. Mais contrairement à ce peuvent dire certains, le prêt à taux zéro (PTZ) pour l’achat d’un logement ancien n’a pas produit les effets escomptés, en tout cas chez Guy Hoquet. Nous ne constatons pas de résultats. Cette mesure est trop contraignante compte tenu de la quote-part de travaux à réaliser (25% du montant total de l’opération). Surtout, elle a pour effet d’augmenter les prix. En revanche, c’est une mesure intelligente dans le neuf car elle soutient la reprise qui s’engage dans le secteur de la construction.

Retour en force des primo-accédants… mais pas des investisseurs ?

Fabrice Abraham : Les investisseurs se montrent un peu plus frileux sur le marché. Ils représentaient à fin juin environ 16% des clients du réseau, contre 18% au 1er semestre 2011. Il faut dire que leur retour n’a pas été favorisé par l’encadrement des loyers à Paris, en vigueur depuis le 1er août 2015. Dès l’annonce de la mesure en 2014 par Cécile Duflot, le dispositif a commencé à assécher l’offre de logements. Cela fait maintenant deux ans que des propriétaires bailleurs qui nous avaient confié leur bien profitent du départ du locataire pour vendre ce même appartement.

Et souvent ils nous confient dans la foulée la recherche d’un autre logement au-delà du périphérique, pensant échapper à l’encadrement des loyers dans la capitale. L’an dernier, nous avons conclu 15% de mandats de vente supplémentaires motivés essentiellement par ce dispositif.

D’autre part nous constatons des comportements déviants : certains propriétaires ne font plus, pas ou peu de travaux, considérant que leur rentabilité est déjà obérée, ou pire, cassent le mandat de gestion pour trouver un locataire qui acceptera de payer le prix souhaité par le bailleur sur le marché du particulier à particulier. Au final, nous accusons une baisse de 11% des mandats de gestion sur Paris.

Un mot sur les perspectives du marché de l’immobilier dans les mois à venir ?

Fabrice Abraham : Nous pensons que 2016 sera une belle année. La fin de ce millésime devrait être marquée par une hausse des prix de 1% à 1,5% au niveau national, notamment dans les grandes villes attrayantes, mais quelques baisses ne sont pas à exclure dans des villes de moins de 20.000 habitants. Malgré une asymétrie sur les prix en 2016, le marché devrait repartir en hausse avec des volumes qui vont continuer de grimper, autour de 5%. Seule ombre au tableau, l’extension de l’encadrement des loyers à l’agglomération parisienneprévue à partir de 2018…

Propos recueillis par Julien Mouret – ©2016 LaVieImmo

 

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