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Archive pour avril, 2017

Vente d’un bien en copropriété (lot de copropriété)

Posté : 20 avril, 2017 @ 3:58 dans Non classé | Pas de commentaires »

Vérifié le 01 janvier 2017 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)

Le propriétaire qui vend un lot de copropriété doit informer l’acquéreur sur les caractéristiques de bien qu’il projette d’acheter. Le syndic de l’immeuble doit également être tenu informé de la vente.

La vente d’un lot de copropriété s’effectue dans les conditions de vente classique. Toutefois, certains documents et informations spécifiques à la copropriété doivent être remis à l’acquéreur

La remise des documents peut être faite par tous moyens et sur tous supports, y compris par voie électronique sous réserve de l’acceptation expresse de l’acquéreur. En cas de promesse de vente effectuée sous seing privé, la remise des documents doit être attestée par l’acquéreur par écrit dans un document daté et signé.

Superficie

Si le lot mis en vente est un logement, sa superficie doit être mentionnée (superficie dite Carrez, en pratique publiée au sein de l’annonce).

À défaut, la nullité de la vente peut être invoquée par l’acquéreur dans le mois suivant l’acte authentique.

Si la superficie annoncée est supérieure de 5 % à la superficie réelle, l’acquéreur peut engager une action en diminution du prix proportionnelle.

  À savoir :

la mention de la superficie n’est pas obligatoire pour les caves, garages, emplacement de stationnement et, d’une manière générale, les lots ou fraction de lots inférieurs à 8 m2.

Organisation de l’immeuble

Certains documents concernant l’organisation de l’immeuble doivent être remis à l’acquéreur parmi lesquels :

  • la fiche synthétique de la copropriété regroupant les données financières et techniques essentielles relatives à la copropriété et à son bâti,
  • le règlement de copropriété et l’état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant, s’ils ont été publiés,
  • les procès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières années sauf lorsque le copropriétaire vendeur n’a pas été en mesure d’obtenir ces documents auprès du syndic,
  • le carnet d’entretien de l’immeuble,
  • une notice d’information relative aux droits et obligations des copropriétaires ainsi qu’au fonctionnement des instances du syndicat de copropriété,
  • les conclusions du diagnostic technique global (DTG).

En l’absence de ces documents, vous pouvez renoncer à la vente.

Le délai de rétraction (ou de réflexion si l’acte de vente n’est pas précédé d’une promesse de vente) démarre le lendemain de la communication de ces documents à l’acquéreur.

Toutefois, ces documents ne sont pas exigés lorsque l’acquéreur est déjà propriétaire d’au moins un lot dans la même copropriété.

En cas de vente ou de cession d’un droit réel immobilier relatif à un lot ou une fraction de lot annexe (emplacement de parking, cave, garage…), les documents suivants ne sont pas non plus exigés :

  • procès-verbaux des assemblées générales,
  • carnet d’entretien,
  • et notice d’information.

L’acquéreur bénéficie d’un délai de rétraction de 10 jours calendaires pour renoncer à la vente. Ce délai démarre à partir :

  • du lendemain de la 1re présentation de la lettre recommandée notifiant la promesse de vente,
  • ou du lendemain de la remise de la promesse de vente en mains propres.

Si le dernier jour du délai de rétractation est un samedi, un dimanche, un jour férié ou chômé, le délai est prolongé jusqu’au 1erjour ouvrable suivant.

La renonciation de la vente doit être notifiée au vendeur, avant l’expiration du délai de rétractation, par lettre recommandée avec accusé de réception.

L’acquéreur bénéficie d’un délai de réflexion de 10 jours calendaires pour renoncer à la vente. Ce délai démarre à partir :

  • du lendemain de la 1re présentation de la lettre recommandée notifiant l’acte de vente,
  • ou du lendemain de la remise de l’acte de vente en mains propres.

Si le dernier jour du délai de réflexion est un samedi, un dimanche, un jour férié ou chômé, le délai est prolongé jusqu’au 1erjour ouvrable suivant.

La renonciation de la vente doit être notifiée au vendeur, avant l’expiration du délai de réflexion, par lettre recommandée avec accusé de réception.

  À noter :

aucune somme ne peut être réclamée durant le délai de réflexion.

État financier de la copropriété

Certaines informations financières relatives à la copropriété doivent être communiquées à l’acquéreur parmi lesquelles :

  • le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur au titre des 2 exercices comptables précédant la vente,
  • les sommes susceptibles d’être dues par l’acquéreur au syndicat des copropriétaires,
  • l’état global des impayés de charges au sein du syndicat des copropriétaires et de la dette vis-à-vis des fournisseurs,
  • lorsque le syndicat des copropriétaires dispose d’un fonds de travaux, le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le copropriétaire vendeur au titre de son lot.

En l’absence de ces documents, le délai de rétraction (ou de réflexion si l’acte de vente n’est pas précédé d’une promesse de vente) démarre le lendemain de la communication de ces documents à l’acquéreur.

L’acquéreur bénéficie d’un délai de rétraction de 10 jours calendaires pour renoncer à la vente. Ce délai démarre à partir :

  • du lendemain de la 1re présentation de la lettre recommandée notifiant la promesse de vente,
  • ou du lendemain de la remise de la promesse de vente en mains propres.

Si le dernier jour du délai de rétractation est un samedi, un dimanche, un jour férié ou chômé, le délai est prolongé jusqu’au 1erjour ouvrable suivant.

La renonciation de la vente doit être notifiée au vendeur, avant l’expiration du délai de rétractation, par lettre recommandée avec accusé de réception.

L’acquéreur bénéficie d’un délai de réflexion de 10 jours calendaires pour renoncer à la vente. Ce délai démarre à partir :

  • du lendemain de la 1re présentation de la lettre recommandée notifiant l’acte de vente,
  • ou du lendemain de la remise de l’acte de vente en mains propres.

Si le dernier jour du délai de réflexion est un samedi, un dimanche, un jour férié ou chômé, le délai est prolongé jusqu’au 1erjour ouvrable suivant.

La renonciation de la vente doit être notifiée au vendeur, avant l’expiration du délai de réflexion, par lettre recommandée avec accusé de réception.

  À noter :

aucune somme ne peut être réclamée durant le délai de réflexion.

État daté des charges

Avant la vente, le syndic remet, à la demande du vendeur ou du notaire, un état daté qui fait le bilan des charges de copropriété liées au lot vendu.

Ce document récapitule, sous réserve de l’apurement des comptes, les sommes pouvant rester dues par le vendeur au titre :

  • des provisions exigibles du budget prévisionnel,
  • des provisions exigibles des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel,
  • des éventuelles charges impayées,
  • d’un éventuel emprunt collectif signé par la copropriété,
  • des charges différées restant dues,
  • des avances exigibles.

Il indique par ailleurs et dans les mêmes conditions les sommes dont le syndicat pourrait être débiteur à l’égard du vendeur (avances) ainsi que les sommes qui seront à la charge de l’acheteur.

Enfin, l’état daté indique :

  • la somme des charges de copropriété correspondant au lot pour les deux derniers exercices,
  • l’objet et l’état des procédures judiciaires éventuellement en cours (impayés par exemple).

Certificat du syndic

Avant la signature de l’acte de vente chez le notaire, le vendeur doit présenter un certificat délivré par le syndic :

  • datant de moins d’un mois,
  • et attestant que le vendeur est libre de toute obligation à l’égard du syndicat.

À défaut, le notaire adresse au syndic un avis de mutation par lettre recommandée avec accusé de réception dans les 15 jours qui suivent l’acte de vente.

À l’expiration d’un délai de 15 jours suivant la réception de l’avis de mutation, le syndic peut obtenir le paiement des sommes restant dues par l’ancien propriétaire sur le prix de vente.

Les acquéreurs se bousculent pour profiter des conditions actuelles, toujours très intéressantes.

Posté : 13 avril, 2017 @ 4:25 dans Non classé | Pas de commentaires »

Les acquéreurs se bousculent pour profiter des conditions actuelles, toujours très intéressantes.

Une page se tourne ! Après cinq ans de baisse continue du taux des crédits immobiliers, le mouvement s’inverse. Les premières hausses datent de décembre dernier. Depuis, ce mouvement se propage dans tous les établissements financiers, et pour toutes les durées d’endettement 15, 20 et 25 ans. En ce mois d’avril, la plupart des barèmes ont, une nouvelle fois, été remontés.

Selon Empruntis, plusieurs établissements bancaires relèvent leurs barèmes avec une hausse limitée (de 10 à 15 centimes au maximum). Cependant, certaines banques régionales et une banque nationale n’hésitent pas à ajuster leurs barèmes à la baisse afin de se replacer correctement face à leurs concurrentes.

« La hausse des taux est inéluctable pour des raisons économiques et compte tenu du contexte international », affirme Emmanuel Ducasse. « Pourtant, les banques n’ont pas encore répercuté dans leur grille tarifaire la totalité de la hausse de l’OAT 10 ans [indicateur de référence des banques pour les crédits] amorcée depuis juillet 2016 », souligne Sandrine Allonier, directrice des relations banques chez Vousfinancer. Il n’en reste pas moins que « cela augmente doucement mais sûrement », résume Jauffrey Ianszen, directeur réseaux chez Immoprêt. « Entre novembre et la mi-mars, les taux se sont appréciés en moyenne de +0,12 % pour un « profil premium », c’est-à-dire pouvant décrocher le meilleur taux et de +0,2 à 0,25 % pour un profil plus classique avec un taux standard », indique Cécile Roquelaure, directrice des études d’Empruntis.

Malgré cette ascension, les crédits immobiliers demeurent bon marché. « On a juste effacé six mois de baisse des taux. On se retrouve au niveau de ceux enregistrés en juillet dernier », relativise Cécile Roquelaure. Ce mouvement n’est donc pas brutal, le crédit restant historiquement bon marché. On se situe à des niveaux de taux inférieurs à ceux observés il y a un an. Le robinet du crédit reste donc toujours ouvert. Rappelons que, cette année encore, les banques doivent atteindre un objectif élevé en matière de production de crédits immobiliers. Et pour rester compétitives, beaucoup d’entre elles procèdent à des remontées limitées. Cette stratégie de quasi-stabilité devrait être de mise ce printemps, car cette période est réputée pour être la « haute saison » en matière d’achat et de financement de logements.

L’effet d’aubaine s’atténue

La grande inconnue à moyen terme est la vitesse de remontée des taux. Restera-t-elle à ce rythme modéré ou ce mouvement va-t-il s’accélérer ? Les professionnels penchent pour le premier scénario. Selon une note de conjoncture de Crédit Agricole SA, « les taux d’intérêt des prêts devraient continuer à monter légèrement au cours des prochains trimestres ».

Au fil des mois, l’effet d’aubaine dont profitent les acheteurs – aujourd’hui décidés et pressés de passer à l’acte pour figer des taux bas – pourrait progressivement s’atténuer. Pour acecrédit, « la hausse sur l’ensemble de l’année 2017 devrait être de +0,4 ou +0,5 % ».

Ce relèvement entame un peu la capacité d’emprunt. Sur la base d’une simulation réalisée par le courtier Vousfinancer, si le taux (hors assurance) d’un crédit de 200.000 euros sur 20 ans passait de 1,65 % (actuellement) à 2,05 % à la fin 2017, le coût total du crédit se renchérirait de 34.948 euros à 43.962 euros, soit de 25 %. Si on raisonne en termes de mensualité, la hausse reste modérée. Cette échéance s’apprécie de 978,9 euros à 1.016,5 euros, soit 38 euros de plus à débourser par mois sur 240 mois. En revanche, si les taux venaient à augmenter brutalement, cela changerait la donne et viendrait enrayer la demande. Olivier Eluère estime qu’« une remontée de 1 point de taux équivaut à une hausse de prix de 8 % ». Ce mouvement provoquerait alors une dégradation de la solvabilité de certains ménages.

En savoir plus sur https://patrimoine.lesechos.fr/immobilier/credit/0211969770073-credit-immobilier-la-remontee-des-taux-stimule-les-acquereurs-2079673.php#j5cl0TIeFtpft5Sh.99

C’est la fin de la trêve hivernale, les expulsions locatives reprennent à compter du 1er avril

Posté : 1 avril, 2017 @ 5:15 dans Non classé | Pas de commentaires »

C'est la fin de la trêve hivernale, les expulsions locatives reprennent à compter du 1er avril
Romain Rossi-Landi–BiographieAvocat au Barreau de PARIS depuis 2003, titulaire d’un DESS de Droit Immobilier Public, Maître ROSSI-LANDI intervient, dans les différentes spécialités du droit de l’immobilier et de la construction, comme de l’aménagement public. Sa formation et son expérience lui ont permis de déployer une compéte …Lire la suite

Le 1er avril de chaque année marque la fin de la trêve hivernale. Cette trêve des expulsions a été instaurée par la loi du 3 décembre 1956, suite au combat de l’Abbé Pierre.

Initialement prévue du 1er novembre au 15 mars de l’année suivante, elle a été prolongée au 31 mars par la loi ALUR du 24 mars 2014.

C’est évidemment le début d’une période d’angoisse pour les locataires, occupants précaires qui ont fait l’objet d’une décision de justice puisqu’ils sont désormais sous la menace d’une expulsion manu militari par la Force publique.

Mais c’est aussi la fin d’une longue attente et un soulagement pour de nombreux propriétaires, bailleurs individuels qui espèrent enfin pouvoir récupérer leur bien après plusieurs mois sans avoir perçu de loyer.

Aujourd’hui, d’ailleurs, certaines associations de bailleurs n’hésitent plus à réclamer la suppression pure et simple de la trêve hivernale, ce qui choque évidemment les associations de défense de locataires.

Certains propriétaires se retrouvent en effet dans des positions financières très difficiles, qu’il ne faut pas minimiser. C’est notamment le cas des retraités pour qui le loyer est un revenu complémentaire.

Il arrive également que certains bailleurs individuels qui comptent sur les loyers pour rembourser leur crédit immobilier fassent alors l’objet d’une saisie immobilière de leur bien, tandis que leur locataire continue d’occuper les lieux.

La fin de la trêve hivernale constitue donc un soulagement pour tous ces bailleurs.

Écœurés, la plupart des propriétaires bailleurs individuels, qui ont été contraints de lancer une procédure d’expulsion préfèrent souvent renoncer à louer leur bien, ce qui diminue encore l’offre de logements.

Autre effet pervers, on constate également que le mois d’octobre qui précède le début de la trêve et le mois d’avril qui lui succède, sont ceux où les expulsions réalisées avec le concours de la Force publique sont les plus nombreuses et les plus brutales.

D’où notre proposition : supprimer la trêve hivernale pour le bailleur individuel qui n’est propriétaire que d’un seul bien - cela ne concerne pas les bailleurs institutionnels et sociaux (assurances, banques, société d’HLM, Offices Publics d’HLM etc) ainsi que les bailleurs individuels qui possèdent plusieurs biens immobiliers.

Après des années de pratique du contentieux locatif et des centaines d’audiences devant les Tribunaux d’instance, (et je précise que je défends en tant qu’Avocat aussi bien des bailleurs que des locataires), je considère en effet que la question de la suppression de la trêve hivernale peut légitimement se poser pour les bailleurs individuels, propriétaires d’un seul logement qui n’ont pas à assurer et à supporter la solidarité nationale à la place de l’Etat.

Elle peut également se poser pour certains locataires mauvais payeurs de mauvaise foi qui ont trompé leur bailleur en montant de faux dossiers de candidature (faux bulletins de paie, fausses garanties).

Bien évidemment, le juge doit conserver son pouvoir d’appréciation et accorder des délais au locataire de bonne foi.

La réglementation actuelle lui laisse déjà cette marge de manœuvre.

L’article L 412-3 du Code des Procédures Civiles d’Exécution donne en effet la faculté au juge « d’accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation. »

La durée de ces délais ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. « Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ».

Seul le juge peut donc apprécier la situation du locataire et sa bonne foi et il ne faut pas que cela change.

Il peut accorder un délai allant jusqu’à trois ans soit bien au-delà de la trêve hivernale.

Le vif débat entre bailleurs et locataires est alimenté par les médias. Mais il ne faut pas les opposer d’avantage et plutôt tenter de résoudre la crise du logement.

Le droit au logement est un droit fondamental, que l’État devrait satisfaire.

Pourtant le sujet ne semble pas au cœur du débat de la prochaine élection présidentielle…

 

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