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Archive pour septembre, 2017

MANDAT DE VENTE OU DE RECHERCHE D’UN BIEN IMMOBILIER : LES PRINCIPALES RÈGLES

Posté : 26 septembre, 2017 @ 11:49 dans Non classé | Pas de commentaires »

publié le 13/06/2017
 MANDAT DE VENTE OU DE RECHERCHE D’UN BIEN IMMOBILIER : LES PRINCIPALES RÈGLES

Un mandat de vente ou d’achat est un contrat par lequel une personne, dénommée « mandant », charge une autre personne, dénommée « mandataire » (un professionnel de l’immobilier  : ce peut-être un notaire, un agent immobilier…), de trouver un acquéreur pour un bien immobilier ou de rechercher un bien immobilier à vendre.

Que doit contenir un mandat ?

Le mandat ECRIT et PREALABLE est OBLIGATOIRE.

Pour avoir droit à sa commission, le professionnel détenir un mandat de vente ou de recherche préalable, signé par son client. Ce mandat doit comporter un numéro et être porté sur un registre. Un simple « bon de visite » ne suffit pas.

Important : si la signature du mandat résulte d’un démarchage à domicile ou sur son lieu de travail, le client dispose d’un délai de sept jours à compter de la signature de son engagement pour se rétracter. Un exemplaire de ce mandat doit être remis au client, comportant des mentions obligatoires, et notamment le rappel de la faculté de renonciation, ainsi qu’un formulaire détachable permettant de l’exercer dans le délai légal.

Le mandat doit indiquer qui paie la commission (le vendeur ou l’acquéreur), et fixer son montant ou son mode de détermination.

Rappelons, que la rémunération n’est due qu’une fois la vente effectivement conclue chez le notaire et qu’aucun acompte ne peut être exigé.

Quelles sont les différentes formes du mandat ?

Le contenu du mandat est VARIABLE : vendre un bien (mandat de vente), rechercher un bien (mandat de recherche), mandatsimple (ou non exclusif autorisant plusieurs personnes à procéder à la vente), mandat exclusif (le propriétaire lui-même ne peut traiter directement avec un acquéreur potentiel), mandat semi exclusif (le propriétaire est alors seul autorisé à procéder à la vente de particulier à particulier). Il est donc nécessaire de lire le mandat préalablement à la signature, pour en connaître tous les aspects.

Quelle est la durée du mandat ?

Lorsque le mandat contient une clause d’exclusivité, chacune des parties peut, après un délai de trois mois, le dénoncer à tout moment moyennant un préavis de quinze jours par lettre recommandée avec avis de réception..Si le mandat ne précise pas de durée, il peut être dénoncé à tout moment sans préavis à partir de trois mois.

La durée du mandat simple doit seulement être limitée dans le temps. Le plus souvent, une durée initiale est déterminée, suivie d’une clause de tacite reconduction (qui peut être dénoncée quinze jours avant l’échéance, par lettre recommandée avec avis de réception).

Quel que soit le mandat ,le professionnel doit informer son mandant par écrit, au plus tôt trois mois et au plus tard un mois avant le terme de la période autorisant le rejet de la reconduction, de la possibilité de ne pas reconduire le contrat qu’il a conclu avec une clause de reconduction tacite.

Que se passe-t-il au terme du mandat ?

Une fois le mandat arrivé à son terme, le propriétaire retrouve sa liberté. Toutefois, il doit agir de bonne foi et ne peut vendre à une personne ayant visité le bien par l’intermédiaire du mandataire. L’obligation est souvent prévue pour le client de lui indiquer le nom, les coordonnées de l’acquéreur, ainsi que le nom du notaire en charge de la vente, sous peine de voir sa responsabilité engagée.

En définitive, la signature d’un mandat nécessite une lecture attentive afin de détecter les clauses qui pourraient être abusives, et bien prendre en compte la portée des engagements pris lors de sa signature.

Bon à savoir :

- Une information doit être apportée au client sur les moyens mis en œuvre pour accomplir la mission qu’il a confiée au professionnel par mandat exclusif ou pour diffuser les annonces commerciales (tous les mandats).

- L’indemnité, due par un client ayant conclu une affaire sans son intermédiaire alors que le mandat les liant était exclusif, ne pourra être supérieure au montant des honoraires stipulés dans le mandat pour l’opération à réaliser.

- Les « marchands de liste » doivent, conformément à la loi ALUR, bénéficier d’une clause d’exclusivité sur les biens qu’ils proposent à compter du 1er juillet 2014 et la convention qu’ils signent avec leurs clients doit rappeler toutes les obligations qui s’imposent aux professionnels de la loi « Hoguet ».

- L’information du client sur le montant de la rémunération du professionnel a été  renforcée par l’arrêté du 10 janvier 2017 : toute publicité, quel qu’en soit le support, mentionne le montant TTC des honoraires  et pour les ventes, ce qu’ils représentent en % du prix de vente lorsque la commission est à la charge de l’acquéreur,

- Pour les mandats non exclusifs : les modalités de la non reconduction doivent apparaître de manière lisible et visible dans le contrat.

- Les mandats, dont les effets ne sont pas limités dans le temps, sont nuls.

- Si le professionnel propose à son client les services d’une entreprise, il doit indiquer les liens capitalistiques et juridiques qu’il entretient avec celle-ci.

-  En matière locative, la commission de l’intermédiaire est payée intégralement par le bailleur sauf les prestations relatives aux visites, à l’établissement de l’état des lieux et du bail . Celles-ci sont divisées par moitié. Les prestations facturées au candidat locataire devront respecter un plafond défini par un décret.

Ces nouvelles dispositions concernant les professionnels de l’immobilier sont applicables. Toutefois, l’entrée en vigueur de certaines dispositions est soumise à la parution de plusieurs décrets d’application

Relooker votre logement avant de le vendre, est-ce indispensable ?

Posté : 12 septembre, 2017 @ 10:57 dans Non classé | Pas de commentaires »

Relooker votre logement avant de le vendre, est-ce indispensable ?

Les biens relookés se vendent mieux et plus rapidement que les autres. Passer un peu de temps à mettre en valeur votre logement en le dépersonnalisant et en le désencombrant, est une démarche clé qui vous aidera à attirer de nombreux acheteurs potentiels.

Aujourd’hui, la plupart des acheteurs potentiels recherchent avant tout une maison ou un appartement où il leur suffira de poser leurs affaires… Les biens de bonne qualité et « prêts à vivre » sont, en effet, ceux qui reçoivent le plus de visites. Rares et recherchés, ces biens sont également ceux qui… se négocient le moins ! Aussi, passer un peu de temps à valoriser son logement, notamment via de petits travaux de décoration ou de réparation simples et économiques, c’est donc se donner toutes les chances de mieux vendre.

Un acheteur se décide dans les 90 premières secondes de la visite

Il faut donc faire en sorte de susciter immédiatement le « coup de cœur ».

L’acheteur doit se sentir chez lui

Quelques petits détails pouvant paraître insignifiants au premier abord, sont pourtant essentiels à la vente. Ils aident l’acheteur potentiel à se sentir chez lui et donc, à mieux se projeter. Pour multiplier les visites, vous devez veiller à ce que l’agencement et la décoration de votre appartement ou de votre maison conviennent au plus grand nombre. Il vous faut, tout d’abord, dépersonnaliser chaque pièce, en ôtant vos photos de famille et autres posters ou trophées sportifs.

Effectuez des petits travaux d’embellissement
Vos murs et vos sols sont de couleur trop tranchée ? Repeignez-les ou changez les, en optant pour des coloris neutres dans chaque pièce de la maison, tels que le gris, le beige ou le blanc. Autre bon réflexe : désencombrer chaque pièce. Séparez-vous de vos bibelots et autres meubles volumineux, inadaptés ou démodés. Entreposez-les, le temps de la vente, dans un box. Veillez, également, à ce que toutes les pièces de votre maison soient rangées, y compris l’entrée, le débarras, la cave et le grenier.

N’oubliez pas de rafraîchir vos espaces extérieurs 
Sur vos balcons, terrasses et jardins, éliminez chaises, tables et autres objets inutiles ou usés. Faites de même avec les végétaux abîmés ou morts, pouvant laisser penser au visiteur que le lieu est trop sombre ou trop venteux. Profitez-en pour les remplacer par de nouvelles plantes ou arbustes, en pleine santé, laissant une bien meilleure impression.

Bien comprendre les frais de notaire

Posté : 7 septembre, 2017 @ 2:33 dans Non classé | Pas de commentaires »

Posté le 31 août 2017 dans la catégorie Questions d’argent et de droit par Logic-immo.com

Parce qu’on n’a pas tous fait des études de droit, voici un bref rappel de ce que comprennent les frais de notaire.

 

Bien comprendre les frais de notaire

 

La vérité sur la part du notaire

8% du prix de vente pour un logement ancien et entre 2 et 3% pour un bien neuf, c’est le montant des frais de notaire qui vous seront demandés. Mais sachez que parmi ses frais, seuls 15% en moyenne reviennent réellement au notaire. Depuis la loi Macron qui est entrée en vigueur le 1er mai 2016, les émoluments des notaires ont d’ailleurs baissé de 1,4%. Le reste est prélevé pour le compte du fisc : il s’agit d’impôts et de taxes qui seront reversés au Trésor Public.

 

Les frais d’acquisition pour les nuls

Outre les frais de notaire, les frais d’acquisition comprennent les droits d’enregistrement, les frais et débours. Les frais d’enregistrement sont liés à l’acquisition du bien et versés à l’Etat ou aux collectivités locales, selon les cas. Calculés selon la valeur du bien, leurs montants varient selon la zone géographique. Les frais et débours, eux, servent à rémunérer les différents intervenants en charge de produire les documents nécessaires au changement de propriété (frais de publication de vente, document d’urbanisme, extrait du cadastre, géomètre expert, syndic, etc.).

 

La provision sur frais en clair

Au moment de la rédaction de l’acte, le notaire demande une « provision sur frais ». Cette somme, déposée à la Caisse des Dépôts, est destinée à faire face aux charges. Cette provision est évaluée par le notaire en fonction de barèmes de frais préétablis. Mais ce décompte précis n’est connu qu’après la réalisation des formalités et donc à la signature de l’acte final. Si les frais s’avèrent inférieurs à la provision versée, le trop perçu vous est remboursé.

Besoin d’évaluer ces frais ? Utilisez l’outil de calcul du site de la Chambre des Notaires de Paris.

 

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