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Archive pour novembre, 2017

« Propriétaires et locataires bientôt sur un pied d’égalité »

Posté : 30 novembre, 2017 @ 10:25 dans Non classé | Pas de commentaires »

« Propriétaires et locataires bientôt sur un pied d’égalité »    suk78
Nouvelle formule – Numéro 10
EDITO :

« Propriétaires et locataires
bientôt sur un pied d’égalité »

 

 

sztix
Bonjour à tous,À partir du premier janvier prochain, les contrôles réalisés par un diagnostiqueur immobilier seront les mêmes dans le cas d’une vente comme d’une location pour l’intégralité des résidences principales, à l’exception notable du diagnostic relatif à la présence de Termites.

En effet, l’obligation réglementaire concernant la sécurité intérieure liée au gaz et à l’électricité sera alors étendue à tous les biens immobiliers à usage de résidences principales construits après le 1er janvier 1975. Elle achève demettre tous les occupants, propriétaires et locataires sur un pied d’égalité à travers les dispositions de la loi ALUR, en leur conférant le droit de savoir comment leur sécurité et leur santé peuvent être préservées.

Ce qui est d’autant plus important que la présence d’anomalies dans le cadre d’une transaction ou d’un bail est la règle générale : sont concernés 4 biens sur 5 pour le diagnostic Gaz, et près de 9 biens sur 10 pour le diagnostic Électricité toutes périodes de construction confondues, comme l’a souligné le dernier livre blanc Diagamter, téléchargé à près de 1 000 reprises et repris par une soixantaine de médias.

Cette newsletter est notamment l’occasion de vous rappeler ce que change lenouveau rapport du diagnostic électricité, pour la vente ou la location de tous biens d’habitation, en vigueur depuis l’arrêté du 12 octobre 2017. Et de faire l’anatomie d’une anomalie Gaz, encore d’après notre étude de référence portant sur plus de 67 000 biens.

Bonne lecture !

Guillaume Exbrayat, président de Diagamter


Diagnostic électricité : qu’est-ce qui change ?


ti Accidents et incidents en lien avec des installations électriques intérieures défaillantes sont encore beaucoup trop nombreux !
Aussi, le législateur est intervenu pour que le diagnostic électricité pour la location ou la vente soit modifié sur la forme et sur le fond afin d’être plus précis et mieux informer acquéreur et locataire.
Un changement important en 3 dates : 1er juillet, 13 octobre 2017 et 1er janvier 2018.
En savoir +++

Propriétaires, locataires et professionnels de l’immobilier :
3 caractéristiques de l’anomalie Gaz


tv Utilisation d’un appareil de chauffage défectueux ou mal entretenu potentiellement, anomalies moins fréquentes à partir des années 80, interruption immédiate, partielle ou totale de l’alimentation en gaz dans 3 à 4% des biens construits avant 1980… Anatomie de l’anomalie Gaz en 3 graphiques ou illustrations, à l’approche de l’extension du diagnostic Gaz à l’intégralité du parc des résidences principales.


Diagnostic plomb avant travaux : quand et pourquoi le réaliser ?


tg Le diagnostic plomb avant travaux, réalisé en complément du CREP (Constat de Risque d’Exposition au Plomb), consiste à repérer le plomb, matière classée CMR (cancérogène, mutagène reprotoxique) et à déterminer la concentration de cette présence.
Ce rapport est mis à disposition de toutes les entreprises intervenant sur un chantier par le maître d’ouvrage, afin dechoisir la meilleure manière d’opérer tout en protégeant la santé de leurs salariés.
En savoir +++

Diagamter reconnu par ses clients,
les médias et les institutions en 2017


t6 Unique réseau de franchise à avoir intégré la Chambre des Diagnostiqueurs Immobiliers FNAIM, meilleure enseigne de diagnostic immobilier selon l’enquête dumagazine Capital, lauréat du Trophée du Meilleur Franchisé dans le plus important salon régional consacré à la franchise, meilleure enseigne pour les diagnostiqueurs sans enseigne selon Diag-Actu, entrée dans le Top 30 des DSI les plus influents… Diagamter a obtenu la reconnaissance de l’ensemble de son environnement économique en 2017.En savoir +++

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Exit la renégociation des crédits, bonjour la renégociation des contrats d’assurance de prêt !

Posté : 18 novembre, 2017 @ 2:57 dans Non classé | Pas de commentaires »

Les taux d’intérêt ne font pas tout dans un crédit immobilier. Il faut aussi être vigilant sur l’assurance emprunteur « maison » que propose d’office la banque prêteuse. Explications.

Aujourd’hui quelle que soit la durée, il n’y a pas de crédit au-dessus de 2% et, toutes durées confondues, la moyenne des taux ressort à 1,31%. Cependant et par expérience, le meilleur financement possible ce n’est pas seulement d’obtenir le taux le plus bas mais c’est fondamentalement d’obtenir le meilleur package « Crédit + Assurance ».

Pas si simple

Pour garantir le remboursement d’un crédit en cas de décès ou invalidité permanente, les banques exigent la fourniture d’une assurance de prêt.

Afin d’être bien certaines que les emprunteurs répondent à leurs exigences sécuritaires, les banques se sont organisées pour contrôler et distribuer systématiquement elles-mêmes ces contrats d’assurance. Cette fourniture du contrat a conduit à la création d’un quasi-monopole puisque aujourd’hui elles ont préempté 88% du marché global via leurs Contrats Groupe (8,8 milliards de primes annuelles).

Pour la seule branche des assurances de prêts immobiliers, il s’agit d’un marché financier de 6,5 milliards d’euros de primes annuelles. Une extraordinaire machine à cash qui dégage 50% de marge !

Sur le terrain, l’accord objectif entre les principales banques pour contrôler le marché fait qu’il n’y a aucune concurrence tarifaire et donc l’emprunteur paie le prix fort.

Désormais, la banque qui rogne sur ses marges avec des rémunérations planchers en concurrence affiche son taux comme produit d’appel « tête de gondole » et fait ses profits sur le contrat d’assurance groupe qu’elle impose.

Les règles changent

Depuis 2010, la guerre commerciale entre compagnies d’assurances, banquiers et courtiers crédits fait rage pour conquérir des parts de ce marché.

Le véritable arbitre devrait être le consommateur mais hélas il ignore ses droits ! Ainsi, aujourd’hui, en moyenne, seuls 15% des dossiers échappent à la mainmise des banques. La nécessité de la pédagogie et de la démonstration par la preuve est déterminante.

A ce propos je suis fier d’annoncer que cette année les courtiers In&Fi Crédits qui sont également mandataires d’intermédiaires d’assurance réaliseront plus de 35% de leurs dossiers de crédits packagés avec une assurance individuelle et pas forcément l’assurance groupe de la banque qui fournit le crédit.

Il faut savoir que si vous empruntez au taux de 1,20% et que votre assurance de prêt est à 0,40% cette part représente 25% du coût global de l’opération de crédit.

Dans ces conditions, il est bien certain que l’économie faite sur les cotisations d’assurance peut être considérable. Ainsi, pour un couple âgé de 35 ans qui emprunte un montant de 150.000 euros, sur une durée de 20 ans, la souscription d’un contrat individuel peut représenter une économie de 15.000 à 18.000 euros, pour des garanties identiques, voire supérieures à un contrat groupe de banque.

La position dominante des banques est régulièrement dénoncée par les associations de consommateurs avec en tête UFC- Que Choisir et par les compagnies d’assurance n’ayant pas d’accord de distribution avec les banques.

Sous la pression européenne d’ouverture du secteur à la concurrence le législateur français a produit des textes successifs 2010, 2014, 2015 et 2017.

- 2010 : La possibilité de délégation de l’assurance emprunteur. C’est-à-dire la faculté pour un emprunteur d’assurer son crédit chez un autre assureur que celui proposé par la banque prêteuse. – 2014 : La faculté pour l’emprunteur de résilier le Contrat Groupe dans le délai de 12 mois après la signature pour chercher une meilleure assurance ailleurs. Les banques ont con Test é l’équivalence des garanties fournies par le nouveau contrat. – 2015 : Obligation pour les banques de fournir une Fiche Standardisée d’Information (FSI), qui précise l’équivalence des garanties. – 2017 : La loi Sapin 2 ou amendement « Bourquin » qui autorise la résiliation annuelle de l’assurance emprunteur.

Résiliation annuelle dès le 1er janvier 2018

Il s’agit d’une véritable révolution puisque dès le 1er janvier 2018 tous les emprunteurs pourront librement résilier leur contrat et faire jouer la concurrence pour faire baisser le coût de revient de leur prêt immobilier.

Pour la Fédération Bancaire Française (FBF) 8 millions de contrats signés antérieurement au 1er janvier 2018 seraient concernés. Les établissements de crédits craignent principalement les résiliations des jeunes emprunteurs qui ont sans doute payé leur contrat au prix fort. La FBF a porté l’affaire devant le Conseil d’Etat. Résultat attendu avant la fin de l’année.

Quelle que soit l’issue, les courtiers en crédits qui ont également la capacité légale de proposer des contrats d’assurance disposent de l’avantage déterminant de pouvoir comparer les offres des différentes compagnies d’assurances, elles-mêmes en concurrence pour gagner des parts de marché.

La procédure est rapide, efficace éprouvée et les souscriptions se font en ligne ! Dans cette configuration le spectre des garanties proposées est de plus en plus large, de mieux en mieux adapté au profil médical individuel et le tout pour des primes significativement plus basses !

Pour ma part, je suis convaincu que cette liberté du marché voulue par le législateur continuera à prospérer et qu’elle profitera prioritairement aux consommateurs.

Pascal Beuvelet – ©2017 LaVieImmo

Investissement locatif : mode d’emploi pour le calcul du loyer Pinel

Posté : 14 novembre, 2017 @ 3:44 dans Non classé | Pas de commentaires »

Dispositif de défiscalisation phare sur le marché immobilier, la loi Pinel permet au particulier d’investir dans la pierre tout en réduisant ses impôts. En échange, il a obligation de respecter certaines conditions liées à la location.

Dispositif de défiscalisation phare sur le marché immobilier, la loi Pinel permet au particulier d’investir dans la pierre tout en réduisant ses impôts. En échange, il a obligation de respecter certaines conditions liées à la location : ressources du locataire et plafonds de loyer sont les deux principales.

Ces plafonds sont revalorisés chaque année en fonction de la situation géographique du bien. Le loyer Pinel appelle donc un calcul qui lui est propre pour respecter le cadre fixé.

Les éléments à prendre en compte pour calculer le loyer Pinel

Avant tout de chose, un particulier qui assure la gestion locative de son investissement lui-même doit connaître les éléments à intégrer pour fixer son loyer Pinel. Ils sont au nombre de trois : – Le plafond de loyer à respecter en fonction de la situation géographique du bien – La surface du bien – Le coefficient multiplicateur

Le coefficient multiplicateur

Pour calculer le loyer Pinel, il faut donc appliquer le coefficient multiplicateur suivant : 0,7 + (19 / surface utile).

Le résultat obtenu est arrondi à la décimale la plus proche et ne peut en aucun cas dépasser 1,2. Si cette valeur est supérieure, le coefficient multiplicateur est ramené à 1,2.

Le plafond du loyer Pinel à respecter

Nous le disions, un plafond de loyer au m² doit également être pris en compte en fonction de la zone géographique du bien. Ce dernier est de : – 16,83€/m² en zone Abis – 12,50€/m² en zone A – 10,07€/m² en zone B1 – 8,75€/m² en zone B2

On applique ensuite la formule de calcul du loyer Pinel, à savoir : plafond x (0,7 + 19 / surface utile) x surface utile.

Prenons le cas d’un logement de 60m² acquis en loi Pinel en zone A. Le calcul serait : 12,50€ x (0,7 + 19 / 60) = 12,71€ / m2. Le logement pourra donc être loué 12,71 x 60 soit 762,6€/mois. Bon à savoir : ce loyer s’entend hors charges.

Attention : certaines zones soumises à une dérogation préfectorale ont un plafond de prix de location au m2 différentes : il convient donc de s’assurer, AVANT l’intégration du premier locataire, si le montant usuel n’est pas amendé par une éventuelle dérogation.

Quelle surface utile prendre en compte dans le calcul du loyer Pinel ?

Pour déterminer le loyer à appliquer, un investisseur doit prendre en compte la surface utile d’un bien. Il s’agit de la partie habitable, à savoir celle donnée à titre d’habitation présentant une hauteur sous plafond d’au moins 1,80 mètre. Pour l’obtenir, il faut déduire les murs, les cloisons, les portes, les marches, les escaliers, les fenêtres, l’embrasure des portes… de la superficie du bien.

La surface des annexes (balcon, terrasse et/ou loggia) divisée par deux est également à prendre en compte. La superficie des annexes intégrée dans le calcul du loyer Pinel ne peut excéder 8m². Attention : cas des appartements en RDC / RDJ (cf paragraphe 340 de ce lien)

Dans quel cas augmenter un loyer Pinel ?

Le propriétaire-bailleur est en droit d’augmenter le loyer lorsque l’indice de référence est en hausse. Il devra alors répercuter cette augmentation annuellement ou à la date mentionnée dans le contrat de location initial. Et évidemment il devra le baisser si l’indice de référence des loyers diminue.

Bon à savoir : l’investisseur peut faire le choix de louer son logement à un prix inférieur à celui obtenu après calcul du loyer Pinel.

Didier Vitet – ©2017 LaVieImmo

 

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