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Archive pour octobre, 2018

Donation : « L’usufruit peut être transmis à votre décès sans aucune fiscalité »

Posté : 24 octobre, 2018 @ 10:02 dans Non classé | Pas de commentaires »

Faire des donations de patrimoine à ses héritiers peut être judicieux, à condition ne pas dépasser 100 000 euros par enfant, répondent les experts de Cyrus Conseil à une lectrice.

LE MONDE ARGENT | 24.10.2018 à 06h15 |Par Joël Morio (avec la société Cyrus Conseil)

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Les donations peuvent être faites en plusieurs étapes : le choix des quotités données, de la nature du droit donné et des bénéficiaires est souple.

Question de lecteur. Est-il intéressant de transmettre de son vivant un bien en usufruit de son vivant ?

Veuve, je suis propriétaire d’un appartement en pleine propriété et usufruitière de deux maisons. J’envisage de donner ces biens à mes deux enfants. Est-ce que des donations peuvent être faites en plusieurs étapes ? Si je donne l’appartement à l’un de mes enfants, n’y aurait-il pas un déséquilibre ?

Des donations peuvent être faites en plusieurs étapes : le choix des quotités données, de la nature du droit donné et des bénéficiaires est souple. L’enfant qui percevra l’appartement en pleine propriété peut en effet se trouveravantagé : une inégalité pourra être constatée, en fonction de la valeur de la nue-propriété des deux maisons. D’autre part, vous êtes déjà usufruitière des maisons ; or si vous envisagez de poursuivre la transmission de ces biens, vos enfants risquent de devoir payer des droits de donation, dès lors que la donation pour chaque enfant excède 100 000 euros. L’administration fiscale va donc taxer la transmission de votre usufruit alors que cet usufruit peut être transmis à votre décès sans aucune fiscalité. A noter, la transmission de l’usufruit des maisons réduirait les droits que vous possédez sur elles.

Comment acheter quand on a moins de 30 ans

Posté : 16 octobre, 2018 @ 4:38 dans Non classé | Pas de commentaires »

Comment acheter quand on a moins de 30 ans piggy-bank-2889042_1920-840x385
 De plus en plus de 25 à 30 ans achètent. Ce qui n’était pas le cas il y a dix ans. De nos jours, ils représentent 1/3 des acheteurs. Il faut dire que les banques ont redoublé d’effort pour les séduire. Depuis le début de l’année, elles proposent notamment des prêts sur 25 ans et sans apport, clairement destinés cette population qui n’a pas d’épargne ou très peu. En province, c’est une vraie chance et une vraie opportunité puisque dans les villes où les prix restent raisonnables, ce type de prêt permet aux jeunes de moins de 30 ans d’acheter.

En octobre, « la grande braderie » des taux continue. Le banques n’ont pas rempli leurs objectifs de production pour 2018, résultat, elles cherchent à financer des dossiers. Dans ce contexte, aucune remontée des taux de crédit n’est à prévoir d’ici la fin de l’année. En octobre, plusieurs banques ont procédé à des baisses. Ainsi, les taux restent à un niveau historiquement bas ! C’est donc le moment d’acheter. Vous avez entre 25 et 30 ans ? Devenir propriétaire est aussi à votre portée. Voici les conseils de Maël Bernier, porte-parole du courtier Meilleurtaux.com, pour convaincre votre banque.

Profitez des efforts des banques et achetez le plus tôt possible

De plus en plus de moins de 30 ans achètent. Ce qui n’était pas le cas il y a dix ans. De nos jours, ils représentent 1/3 des acheteurs. Evidemment, la raison de ce revirement de situation est due aux taux bas qui ont solvabilisé beaucoup d’emprunteurs. Depuis deux à trois ans, on voit donc sur le marché cette nouvelle catégorie de candidats à la propriété. Il faut dire que les banques ont redoublé d’effort pour les séduire. Depuis le début de l’année, elles proposent notamment des prêts sur 25 ans et sans apport, clairement destinés cette population qui n’a pas d’épargne ou très peu. En province, c’est une vraie chance et une vraie opportunité puisque dans les villes où les prix restent raisonnables, ce type de prêt permet aux jeunes de 25 à 30 ans d’acheter. Alors, saisissez la balle au bond !

Faites le point sur votre budget

Inutile de visiter des biens à 300 000 € si vous ne pouvez emprunter que 160 000 €. Cela peut paraître évident mais ça ne l’est pas forcément pour tout le monde. Vous souhaitez acheter ? Avant d’entamer les visites, commencez par rencontrer un courtier et faites le point sur votre budget. La règle est (presque) la même pour tous : vous ne pouvez consacrer au remboursement de votre prêt qu’un tiers de vos revenus. Si votre salaire est de 2 400 €, votre mensualité ne devra pas dépasser 800 €. Attention, la banque tient compte de tous les crédits en cours (voiture, consommation…) et de votre reste à vivre. Elle étudie donc toutes vos dépenses. Pour la rassurer, évitez d’être à découvert et remboursez vos crédits à la consommation qui font très mauvais effet.

N’espérez pas emprunter si vous êtes en CDD

Inutile de tirer des plans sur la comète si vous êtes dans une situation professionnelle précaire. Alors qu’est-ce qu’on entend par précaire ? Pour la banque, un CDD est rédhibitoire. Et pour cause, ce contrat a un début et une fin. Et il n’y a aucune garantie derrière. Si vous êtes en CDD, vous n’avez aucune chance de décrocher un prêt immobilier. En revanche, un intérimaire, un intermittent du spectacle ou un auto-entrepeneur qui est en mesure de démontrer qu’il travaille régulièrement depuis plusieurs années a plus de chance. Heureusement, les banques se sont familiarisées avec ce nouveau type d’emplois et sont aujourd’hui plus réceptives, plus ouvertes. Plus que le statut, ce qui compte à leurs yeux, c’est la régularité des revenus. Pour vous lancer et ce, même si vous êtes impatient, mieux vaut attendre d’avoir des revenus réguliers et stables.

Soignez l’emplacement du bien que vous convoitez

Certains achats sont plus facilement finançables que d’autres. Et pour cause, ils présentent moins de risque à la revente. Si vos revenus sont un peu justes, la banque sera plus frileuse. Forcément, le risque est important. En cas de pépin, vous pourriez être amené à ne pas pouvoir rembourser votre prêt. La banque sera donc tentée de vous opposer un refus de prêt à condition qu’elle soit certaine que le bien que vous voulez acheter se revendra facilement et sans perte. Par exemple, si vous achetez 2 ou 3 pièces dans une ville moyenne, comme Angers, en centre-ville, proche des écoles, des transports, des commerces, le risque est quasiment nul : on est sur du bien de grande consommation immobilière. La  banque le sait donc elle vous suivra sûrement. A contrario, si vous avez jeté votre dévolu sur un bien atypique, à 30 km d’Angers, là, la banque tiquera forcément car la revente sera plus compliquée.

En dix ans, le coût d’un crédit immobilier a presque été divisé par quatre

Posté : 10 octobre, 2018 @ 10:10 dans Non classé | Pas de commentaires »

Des passants lisant les annonces d'une agence immobilièreDes passants lisant les annonces d’une agence immobilière (©AFP)

Alors que les taux ont retrouvé leurs plus bas de 2016, leur recul a fait s’effondrer le montant des intérêts pour un emprunt sur une décennie.

(LaVieImmo.com) – les taux d’intérêt des crédits immobiliers sont retombés à leurs planchers historiques. En octobre, les emprunteurs obtiennent en moyenne des taux à 1,6% sur 20 ans, soit aussi bien qu’en octobre 2016, date du précédent record. C’est ce que constate le courtier Meilleurtaux, dans la dernière édition de son observatoire des taux rendu public ce mardi.

Sur une décennie, la chute des taux est spectaculaire. En octobre 2008, le taux moyen était de 5,3% pour un prêt sur 20 ans. C’est trois fois plus qu’aujourd’hui. Le coût total des intérêts s’est donc logiquement effondré. Pour un emprunt de 200.000 euros sur 20 ans, les intérêts représentaient ainsi pas moins de 124.787 euros fin 2008, selon les calculs du courtier. Aujourd’hui, c’est 33.836 euros d’intérêts pour obtenir le même prêt sur la même durée. Soit un coût du crédit divisé par 3,7 en dix ans.

En dix ans, le coût d'un crédit immobilier a presque été divisé par quatre

Cette chute a permis de baisser drastiquement le montant de la mensualité. Ce qui a en parallèle fait reculer les revenus nécessaires pour emprunter un tel montant. Alors qu’en 2008, il fallait afficher des revenus de 4.000 euros par mois pour emprunter 200.000 euros sur 20 ans, il suffit désormais de gagner 2.900 euros. Précisons que les calculs de Meilleurtaux ne prennent pas en compte ici le coût de l’assurance du prêt.

Un pouvoir d’achat immobilier qui a progressé

Revers de la médaille, avec la baisse des taux, les ménages ont pu mettre davantage d’argent pour acheter l’appartement ou la maison de leurs rêves. Ce qui a poussé les prix à la hausse. Mais celle-ci reste relativement limitée sur la période : +3,4% en France métropolitaine dans l’ancien entre le 3e trimestre 2008 et le 2e trimestre 2018 selon les données des notaires et de l’Insee. En dix ans, le pouvoir d’achat immobilier des Français a donc globalement progressé, même si les différences d’une ville à l’autre peuvent être considérables. Par exemple à Paris, les prix ont flambé de 42% depuis fin 2008 !

Il semble désormais difficile de tomber beaucoup plus bas en matière de taux. Surtout que l’inflation repart et que l’on emprunte à taux réel négatif(une fois pris en compte l’inflation) depuis juillet. Faut-il s’attendre à une hausse ? C’est probable à moyen terme si la Banque centrale européenne met bien fin à sa politique ultra-accommodante et remonte ses taux directeurs. Mais cela ne devrait pas intervenir avant plusieurs trimestres. Aussi, Meilleurtaux anticipe « des taux toujours inférieurs à 2% au moins jusqu’à la fin du 1er trimestre et peut-être même du 1er semestre 2019″.

 

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