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Archive pour janvier, 2019

Comment être en règle avec le droit de préemption du locataire en cas de congé pour vente ?

Posté : 30 janvier, 2019 @ 12:10 dans Non classé | Pas de commentaires »

Par Ariane Artinian, le 30 janvier 2019

Comment être en règle avec le droit de préemption du locataire en cas de congé pour vente ? Logo-coup-de-fil-droit-2-768x385

Robert a donné un congé pour vente au locataire de son bien. Sauf que la proposition d’achat qu’on lui a faite est inférieure au prix qu’il avait fixé à son locataire. Doit-il d’abord lui proposer de nouveau la vente avec ce nouveau tarif, sachant que le locataire a déjà quitté les lieux ?

Il faut effectivement rappeler la loi actuelle : quand un propriétaire bailleur veut vendre un bien qui est occupé, le locataire bénéficie d’un droit de préemption. Il doit lui donner la possibilité d’acheter le logement et lui donner le prix de vente. Le problème de Robert, c’est qu’après le refus du locataire et la mise en vente du bien, la proposition qui lui est faite est inférieure au prix initial… La loi est claire : Robert doit notifier de nouveau au locataire le nouveau prix de vente ! Mais ni la loi ni la jurisprudence ne prévoient de délai dans lequel une nouvelle notification du droit de préemption doit être délivrée au locataire… On se fonde simplement sur une pratique notariale, qui fixe ce délai entre 12 et 24 mois après le départ du locataire pour lui notifier ce nouveau prix de vente et son droit de préemption.

 

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Un acheteur doit-il des indemnités au vendeur s’il n’obtient pas son prêt bancaire ?

Posté : 24 janvier, 2019 @ 10:45 dans Non classé | Pas de commentaires »

Par Emmanuelle Jaulneau, le 24 janvier 2019

Un acheteur doit-il des indemnités au vendeur s’il n’obtient pas son prêt bancaire ? Logo-coup-de-fil-droit-1-768x385

Charles a signé un compromis de vente pour l’achat de son premier appartement. Il compte le financer à l’aide d’un prêt, mais il se demande s’il devra indemniser le vendeur au cas où il n’obtiendrait pas ce prêt…

Normalement, non : aucune indemnité ne sera due au vendeur. En tant qu’acquéreur non professionnel d’un bien à usage d’habitation, Charles bénéficie d’une condition suspensive de financement inscrite dans le compromis de vente. Cette condition stipule que l’acquéreur dispose d’un certain délai pour obtenir son prêt. Si l’acheteur n’a pas obtenu son financement au terme du délai prévu, le compromis tombe et devient caduc.

En revanche, l’acquéreur doit scrupuleusement respecter la condition suspensive. Le vendeur peut faire valoir que l’acquéreur a commis des fautes : Charles peut par exemple avoir déposé sa demande de prêt trop tardivement, ou bien il a demandé une somme supérieure à celle qui était mentionnée dans le compromis. Le vendeur, dans ce cas, a le droit de demander une indemnité en faisant valoir la clause pénale du compromis. En général, ces indemnités valent 10 % du prix total de vente.

Promesse de vente ou compromis de vente : quel contrat choisir ?

Posté : 23 janvier, 2019 @ 6:43 dans Non classé | Pas de commentaires »

 

Un avant-contrat permet de sécuriser et encadrer une vente immobilièreUn avant-contrat permet de sécuriser et encadrer une vente immobilière (©Pixabay / Edar)

Il existe deux formes d’avant-contrat pour un bien immobilier : le compromis de vente et la promesse de vente. Avec des implications différentes pour l’acheteur et le vendeur.

Lors de l’acquisition d’un bien immobilier, il existe une étape cruciale avant de signer l’acte authentique de vente devant le notaire : l’avant-contrat. Ce dernier permet de préciser les contours d’une cession et ses conditions. Or, il en existe deux formes : la promesse unilatérale de vente et le compromis de vente.

On rappellera ici que les deux parties (le vendeur et l’acheteur) peuvent légalement se passer d’un document de ce type. Un avant-contrat n’est en effet pas obligatoire, même s’il est vivement recommandé d’en établir un pour se protéger contre certaines situations (comme le fait de ne pas obtenir de prêt auprès de sa banque).

La promesse unilatérale de vente

Le pacte de préférence

Le pacte de préférence demeure un avant-contrat peu utiliséAu-delà de la promesse unilatérale de vente et du compromis, on peut faire jouer le mécanisme du pacte de préférence. Cet acte s’analyse en un droit de préemption conventionnel, que le bénéficiaire peut faire jouer pour le cas où le promettant s’engagerait à vendre son bien immobilier.

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Plus d’infos

La promesse de vente conclue chez l’agent immobilier

La promesse de vente avec entremise de l'agent, un acte pas si anodin que cela...La signature d’une promesse de vente chez l’agent immobilier a valeur d’engagement entre l’acheteur et le vendeur. En vertu de celle-ci, l’agent pourra percevoir sa commission, selon un arrêt récent de la Cour de cassation.

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La promesse unilatérale de vente est l’acte par lequel seul le vendeur s’engage à vendre son bien à un prix déterminé, l’acheteur se réservant le droit d’acheter ou non. Dit autrement, l’acquéreur n’est pas certain de finaliser la vente. Lorsque les deux parties sont parvenues à un accord, ils peuvent signer l’avant-contrat. Ils peuvent le faire sous seing privé (c’est-à-dire directement entre eux), par acte authentique (avec un notaire) ou via un agent immobilier. En cas d’acte sous seing privé, ce dernier doit être nécessairement enregistré dans les 10 jours ouvrables auprès des services d’enregistrement du centre des impôts de l’une ou l’autre partie. Cela permet d’authentifier l’acte. Les droits d’enregistrement sont de 125 eurospour un acte portant sur la cession d’un bien immobilier (hors fonds de commerce).

L’acheteur dispose alors d’un délai de rétractation de 10 jours ouvrables pendant lequel il peut renoncer à la vente sans justification ni pénalité. Il doit dans ce cas notifier sa rétractation au vendeur par lettre recommandée avec avis de réception. Le délai de rétractation court à compter du lendemain de la notification de la promesse de vente (que ce soit en main propre ou en lettre recommandée).

Exemple : si la promesse de vente est signée le 25 du mois mais que la lettre recommandée n’est présentée (la première fois) que le 28, le délai de rétractation ne commence qu’à partir du 29.

Levée d’option

Dans la promesse unilatérale de vente d’un bien immobilier, le bénéficiaire de la promesse (l’acheteur) a une option et peut décider d’acquérir ou pas le bien. En levant l’option, l’acquéreur accepte d’acheter le bien aux conditions offertes. Les deux parties sont alors définitivement engagées.

L’acheteur peut aussi décider de ne pas lever l’option. Il dispose alors de deux options :
- soit il se manifeste avant la date butoir prévue pour la levée d’option
- soit il renonce tacitement en laissant passer la date butoir. Dans ce cas, la promesse est caduque. Le vendeur conserve la somme versée par l’acheteur (indemnités d’immobilisation) et il retrouve sa liberté de vendre à quelqu’un d’autre.

Indemnité d’immobilisation ou arrhes

Une indemnité d’immobilisation (ou arrhes) est souvent demandée par le vendeur en contrepartie de cette promesse. Elle est fixée librement par ce dernier et représente généralement entre 5 et 10% du prix de vente. Si l’acquéreur refuse de régulariser la vente alors qu’aucune condition suspensive n’est intervenue (comme le fait de ne pas avoir obtenu un prêt si cela était prévu comme clause suspensive) ou s’il ne lève pas l’option (par choix personnel), l’indemnité sera acquise au vendeur.

Dans le cas d’un acte sous seing privé, aucune somme ne doit être versée au vendeur avant que le délai de rétractation n’expire. C’est même explicitement interdit par l’article L271-2 du Code de la construction et de l’habitation, sauf dans certains cas très spécifiques prévus par la loi (comme par exemple pour un logement neuf).

Lorsque la promesse de vente se fait via l’intermédiaire d’un notaire ou d’un agent immobilier, ces arrhes peuvent être versés à la signature de la promesse. Elles sont bloquées sur un compte bancaire sous séquestre en attendant la signature de l’acte authentique de vente.

La promesse synallagmatique de vente

C’est la forme la plus courante d’un avant-contrat lors d’une vente. La promesse synallagmatique de vente, ou compromis de vente est « une quasi-vente », et produit en pratique les mêmes effets qu’une vente. Car l’acquéreur -ou bénéficiaire- s’engage à acheter au prix fixé, et le vendeur à vendre ce bien au prix indiqué. Les deux parties sont donc engagées. Ici, pas d’obligation d’enregistrer la promesse, ce qui rend cet acte plus économique pour les contractants. Attention, le compromis a une forte valeur d’engagement. En pratique, si l’une des parties ne s’exécute pas, l’autre peut faire constater en justice le manquement, et obtenir au surplus une condamnation à des dommages et intérêts.

Là encore, cet acte peut être réalisé sous seing privé, par acte authentique ou par l’intermédiaire d’un agent immobilier. De même, aucune somme d’argent ne peut être versée pendant le délai de rétractation dans le cas d’un acte sous seing privé.

Clause de dédit

En guise de garde-fou, les parties peuvent convenir par avance d’une clause de dédit, qui leur permettra, moyennant le versement d’une somme fixée par avance (généralement 5 à 10% du prix de vente), de renoncer au contrat. Cela se fait généralement sous la forme d’un dépôt de garantie.

Les clauses suspensives et les autres clauses

Qu’il s’agisse d’une promesse unilatérale de vente ou d’un compromis de vente, il est possible d’introduire des clauses suspensives, qui entraînent l’annulation du contrat sans indemnités si elles se réalisent avant la vente définitive. L’une des plus courantes concerne la non obtention d’un prêt auprès d’une banque sous un délai précis (par exemple 30 jours). Une clause suspensive peut également concerner le droit de préemption de la mairie, les servitudes liées au logement ou le fait que le propriétaire soit bien en règle avec l’administration (permis de construire valide ou autre).

Il existe aussi des clauses qui permettent d’apporter d’autres précisions lors de la vente, comme la répartition entre l’acheteur et le vendeur de la taxe foncière ou des charges de copropriété. A titre indicatif des modèles types, qui montrent le type de clauses qui doivent figurer dans la promesse. Lorsqu’il s’agit d’acheter un lot en copropriété, il est déconseillé d’y recourir avant d’avoir pris connaissance du règlement de copropriété, et de l’état descriptif de division. Il y a un risque d’erreur, de par la complexité de certaines clauses, voire même de tromperie, si la transaction n’est pas conclue avec l’aide d’un professionnel (notaire ou avocat).

Le cas échéant, si seuls les particuliers signent l’acte, il convient de bien vérifier la superficie du bien, le lot et l’indication de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 (pour la copropriété), ou encore la destination du bien, qui doivent figurer en outre dans la promesse. Il est important de comprendre la clause qui stipule les modalités de la levée d’option par le bénéficiaire (acquéreur) et la durée de validité de la promesse.

Notre conseil : La préparation d’une acquisition immobilière est un acte trop important pour être fait sans l’aide d’un professionnel. Le notaire et l’avocat sont aptes à appréhender la complexité de certaines clauses, que le particulier non averti seul n’entreverra que difficilement. Faites bien attention en particulier aux clauses suspensives et au délai pour obtenir un prêt.

 

Les tendances immobilières de 2019

Posté : 19 janvier, 2019 @ 10:56 dans Non classé | Pas de commentaires »

 

Posté le 13 décembre 2018 dans la catégorie Tendances par Logic-immo.com

A quoi ressemblera le marché immobilier l’année prochaine ? Comment évoluera la demande ? Et que feront les taux ? On fait le point.

 

Les tendances immobilières de 2019 13-2019-tendance-450x600

 

Un marché toujours très fluide

Les délais de vente immobilière (entre 60 et 90 jours en moyenne en 2018) auront toujours tendance à baisser dans la grande majorité des villes françaises. Parmi les villes où les transactions sont les plus rapides, on peut citer Paris, où vous pouvez conclure une vente en 39 jours, ou encore Lyon, où ce délai passe à 45 jours. À Nice, en revanche, il faut s’armer de patience : on compte en général 84 jours avant de vendre un bien immobilier.

 

Des taux en très légère augmentation

D’après l’Observatoire Crédit logement-CSA, le taux moyen des crédits immobiliers (1,43% actuellement) ne devrait augmenter que très modérément en 2019, “avec au maximum 1,90% en moyenne annuelle.” Une prévision des plus rassurantes pour les futurs acheteurs. L’envolée de taux, ce n’est pas pour l’année prochaine !

 

Des prix en diminution

Les experts s’attendent à une hausse des prix de l’immobilier résidentiel de l’ordre de 1,5% en moyenne à l’horizon de l’été 2019. Au-delà, la tendance devrait s’inverser et les prix diminuer modérément.

 

Une demande en baisse

Le marché immobilier pourrait baisser notamment à cause des conditions d’octroi de crédits, toujours plus contraignantes, en particulier pour les primo-accédants (la Banque de France propose même de rendre l’apport personnel obligatoire pour enrayer les crédits à risque). Cependant, ce recul devrait être mesuré.

Effet Brexit : +75 % d’annonces immobilières consultées depuis l’Angleterre

Posté : 18 janvier, 2019 @ 10:17 dans Non classé | Pas de commentaires »

Par SweetRédaction, le 18 janvier 2019

Effet Brexit : +75 % d’annonces immobilières consultées depuis l’Angleterre

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Le Brexit devrait se concrétiser le 29 mars prochain et il semblerait bien que cet événement soit bénéfique au marché français. L’Ile-de-France est la région qui profite le plus de « l’effet Brexit ». A Paris, le nombre d’annonces immobilières consultées depuis le Royaume-Uni a augmenté de 75 % sur les 3 derniers mois.

Immobilier : la France est la grande gagnante du Brexit !

Plus l’heure du Brexit approche, plus il semble évident que cet événement aura un impact considérable sur le marché immobilier français. En effet, alors que le Brexit est officiellement prévu pour le 29 mars prochain, de plus en plus de Britanniques, mais également d’expatriés français ou encore de ressortissants d’autres pays européens, cherchent déjà à rejoindre l’Hexagone, avant même que la sortie du Royaume-Uni de l’Union Européenne ne soit actée. Ainsi, chez SeLoger, au quatrième trimestre 2018, nous avons pu constater une hausse exceptionnelle du nombre d’annonces consultées en ligne depuis le Royaume-Uni. Ce sont les marchés immobiliers franciliens et parisiens qui profitent le plus de cet « effet Brexit ». Ainsi, pour les logements situés en Île-de-France, on peut constater une hausse de 17 % des visites en provenance du Royaume-Uni. Dans la capitale, la hausse des visites atteint même 75 %. Nous avons également pu constater une progression similaire dans d’autres régions françaises, notamment en PACA (Provence-Alpes-Côte d’Azur) et surtout dans le Nord-Pas-de-Calais.

Brexit : le grand retour des expatriés français en Ile-de-France

Cette appétence des Britanniques pour l’immobilier français peut notamment s’expliquer par leur peur de voir les transactions immobilières en France se compliquer après la sortie du Royaume-Uni de l’Union Européenne. Précisons que 55 % des annonces visualisées par les visiteurs du Royaume-Uni sont situées en Île-de-France. De son côté, Paris représente 28 % des annonces immobilières consultées depuis l’Angleterre. Ces chiffres peuvent s’expliquer par le retour anticipé de nombreux expatriés français, cherchant à quitter la « City » pour rejoindre La Défense ou les autres quartiers d’affaires de la région parisienne, avant que le Brexit soit mis en place. Les chiffres de SeLoger font totalement écho à une récente étude de Barnes, qui constatait un « phénomène migratoire vers la France » sur le marché de l’immobilier de prestige, suite au vote des Britanniques. Ainsi, au 2e semestre 2018, 5 à 10 % des ventes de logements de luxe réalisées dans les quartiers centraux se sont faites auprès de Français qui rentrent de Londres et d’Européens de Londres qui s’installent à Paris.

 

Les frais de notaire qu’est-ce que c’est ?

Posté : 11 janvier, 2019 @ 2:58 dans Non classé | Pas de commentaires »

Les frais de notaire qu’est-ce que c’est ?

Posté le 9 janvier 2019 dans la catégorie Questions d’argent et de droit par Logic-immo.com

Les frais de notaire sont dus par l’acheteur d’un logement et il les verse au notaire le jour de la signature de l’acte de vente. Mais ces frais de notaire sont en réalité essentiellement composés de frais et de taxes que le notaire reverse au Trésor Public.

 

Les frais de notaire sont payés lors de la vente d’un logement

Les frais de notaire sont payés lors d’une vente immobilière durant laquelle l’intervention d’un notaire est obligatoire. En effet, seul le notaire peut rédiger l’acte authentique de vente et le publier au Service de publicité foncière, cette publicité étant incontournable. Les frais de notaire sont payés par l’acheteur du logement, ce sont donc des frais d’acquisition qui s’ajoutent au prix de vente. Lorsque l’on commence à se pencher sur le plan de financement d’un logement, il est donc impératif de prévoir le montant des frais de notaire qui va s’ajouter à celui du prix du logement, cela évite des mauvaises surprises lors de la signature de l’acte de vente chez le notaire.

 

De quoi sont composés les frais de notaire ?

On parle de frais de notaire, car c’est le notaire qui perçoit le montant de ces frais de la part de l’acheteur. Mais pourtant, la totalité de la somme ne part pas dans la poche du notaire, bien au contraire. Le notaire encaisse moins de 20 % des frais de notaire à titre de rémunération, mais l’essentiel des frais de notaire revient en réalité à l’Etat et aux collectivités locales. C’est en effet le notaire qui perçoit les sommes dues pour leur compte et qui les reverse ensuite. Les frais de notaire sont donc principalement composés des droits de mutation, à savoir un ensemble de taxes que le notaire collecte et reverse au Trésor Public. Le montant total, que l’acheteur verse au notaire, est donc composé des éléments suivants :

 

  • 68 % de la somme constitue des taxes versées au Trésor Public pour le compte de l’Etat et des collectivités locales, il s’agit des droits d’enregistrement.
  • 15 % de la somme constitue des débours, il s’agit de sommes avancées par le notaire pour payer les différents intervenants et actes nécessaires pour finaliser la vente, à savoir les documents d’urbanisme, conservation des hypothèques, cadastre, géomètre, etc.
  • 17 % de la somme correspond à la rémunération du notaire pour la rédaction de l’acte.

 

Cette répartition des frais de notaire correspond à la vente d’un logement ancien, car les frais de notaire sont moins élevés dans l’immobilier neuf (2-3 % contre 7-8 % dans l’ancien).

 

Comment est calculée la rémunération du notaire ?

La rémunération du notaire est calculée selon une grille tarifaire fixée par la loi, et qui concerne tous les logements quel que soit le lieu où ils se situent :

  • Pour un logement jusqu’à 6 500 €, le notaire perçoit 4 % du prix.
  • Pour un logement entre 6 501 et 17 000 €, le notaire perçoit 1,65 % du prix, auquel on ajoute 152,75 €.
  • Pour un logement entre 17 001 et 60 000 €, le notaire perçoit 1,10 % du prix, auquel on ajoute 246,25 €.
  • Pour un logement au-dessus de 60 000 €, le notaire perçoit 0,825 %, auquel on ajoute 411,25 €.
  • Enfin, on ajoute au montant obtenu 20 % de TVA sur émoluments.

Ainsi, pour un logement acheté 170 000 €, on obtient un montant des honoraires du notaire de 170 000 X 0,825 % = 1 402,5 €. On ajoute 411,25 €, ce qui fait un montant de 1 813,75 €. Enfin, on ajoute le montant de la TVA de 362,75 €, ce qui signifie que le notaire va percevoir en tout 2 176,5 €.

 

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