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Archive pour mai, 2019

Quelles sont les charges annuelles pour un propriétaire ?

Posté : 18 mai, 2019 @ 12:04 dans Non classé | Pas de commentaires »

Quelles sont les charges annuelles pour un propriétaire ? Jeune_Charges_Calcul-900x579
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8 MAI 2019 / PAR LOGIC-IMMO.COM

En achetant un logement dans un immeuble collectif, on devient généralement copropriétaire. Cela engendre le paiement de charges, qui sont nécessaires au bon fonctionnement de la copropriété.

 

C’est quoi les charges prévisionnelles annuelles ?

Les charges prévisionnelles annuelles sont les charges obligatoirement payées par les copropriétaires, qui visent à prendre en charge les dépenses liées au fonctionnement de la copropriété. Si tous les copropriétaires payent obligatoirement ces charges, leur participation varie selon leur quote-part en copropriété, c’est-à-dire selon la « valeur » de leur lot. Pour rappel, chaque lot est constitué d’une partie privative et d’une quote-part de parties communes.

Les charges annuelles sont fixées par le budget prévisionnel annuel, qui est préparé tous les ans par le syndic de copropriété. Il est voté par l’assemblée générale dans les 6 mois qui suivent le dernier jour de l’exercice comptable précédent. Le budget prévisionnel réunit l’ensemble des dépenses de fonctionnement, de maintenance et d’administration courante des parties communes et des équipements communs de la copropriété pour l’année à venir.

Il est important que le budget prévisionnel soit le plus précis possible puisqu’il détermine les charges qui seront payées par les copropriétaires. Si le budget prévisionnel est sous-estimé, les charges payées par les copropriétaires seront insuffisantes pour couvrir les dépenses de la copropriété. Celle-ci pourrait notamment faire face à des difficultés pour payer ses prestataires.

 


Bon à savoir

Le calcul de la répartition des charges entre les copropriétaires est défini dans le règlement de copropriété et ne peut être modifié que par un vote à l’unanimité lors d’une assemblée générale.


 

C’est quoi les provisions sur charges ?

Généralement, le syndic de copropriété demande aux copropriétaires le versement de charges provisionnelles (ou « provisions sur charges ») au début de chaque trimestre. Ces provisions sur charges correspondent à un quart du budget prévisionnel, dont l’objectif est d’anticiper les dépenses de l’année à venir.

Ces charges sont donc estimées, c’est pourquoi elles sont appelées « provisions ». Elles constituent une cagnotte dans laquelle le syndic de copropriété « pioche » pour régler les dépenses de fonctionnement de l’immeuble, prévues dans le budget prévisionnel (entretien, maintenance, administration…) et les dépenses de travaux.

Dans certains cas, il peut être décidé en assemblée générale de copropriété que le versement des charges provisionnelles se fera chaque semestre ou chaque mois. A la fin de chaque année, lors de l’approbation de l’arrêté des comptes, les charges provisionnelles sont régularisées en fonction des dépenses réelles de la copropriété.

Si les charges annuelles étaient finalement insuffisantes pour couvrir les dépenses de la copropriété, les copropriétaires se voient généralement demander le versement d’un complément de charges. Dans le cas contraire, le trop-versé est imputé sur les charges de copropriété de l’année suivante.

 


Régularisation des charges : comment ça marche ?

Les provisions sur charges sont régularisées à la fin de chaque année, en fonction des dépenses réelles de la copropriété.


 

Qu’est ce qui est compris dans les charges ?

Les charges provisionnelles comprennent les charges générales et les charges spéciales, qui sont inscrites dans le budget prévisionnel. Les charges générales concernent la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes de la copropriété. Elles sont inscrites dans le budget prévisionnel (nettoyage de l’immeuble, éclairage des parties communes, ravalement, administration, consommations d’eau et d’électricité des parties communes, etc.).

De leur côté, les charges spéciales concernent les frais de fonctionnement des services collectifs et des éléments d’équipements communs comme l’ascenseur ou le chauffage collectif. Les charges spéciales sont réparties entre les copropriétaires en fonction de l’utilité potentielle que les services et les éléments collectifs représentent pour leur lot. Par exemple, une personne qui vit en rez-de-chaussée paiera moins de charges liées au fonctionnement de l’ascenseur qu’une personne qui vit au 6e étage.

Cependant, le calcul de la répartition des charges spéciales ne tient pas compte de l’usage réel du service ou de l’élément d’équipement commun. Précisons qu’il existe également des provisions sur charges « hors budget prévisionnel ». Elles concernent le financement des travaux de conservation ou d’entretien de l’immeuble ou qui portent sur les éléments d’équipements communs (autres que les travaux de maintenance) ou le financement des travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble.

 


Copropriété : quid des avances ?

En plus des provisions sur charges, le syndic peut demander aux copropriétaires de verser des avances, qui constituent une réserve d’argent en vue des dépenses futures. Contrairement aux provisions, elles sont remboursées au copropriétaire lors de la vente de son lot.


 

 

Est-il mieux de louer un appartement vide ou meublé

Posté : 11 mai, 2019 @ 5:16 dans Non classé | Pas de commentaires »

Est-il mieux de louer un appartement vide ou meublé  location-meublee-ou-vide-que-choisir-900x600

17 AVR 2019 / PAR LOGIC-IMMO.COM

Si vous envisagez de louer un logement, vous vous êtes certainement posé la question : faut-il mieux prendre un appartement vide ou meublé ? En réalité, la réponse dépend beaucoup de votre situation. Quels sont les avantages et les inconvénients des deux options ?

 

Vide ou meublé : des économies différentes selon votre situation

Le logement meublé

En meublé, la loi impose au propriétaire de fournir au locataire les équipements indispensables à la vie quotidienne. Ces équipements doivent être en bon état de fonctionnement à l’arrivée du locataire.

 

Les équipements obligatoires dans un meublé

Le meublé vous dispense de l’achat d’un peu de mobilier. Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 dresse la liste des éléments devant être mis à la disposition du locataire :

– Literie avec couette ou couverture.
– Volet ou dispositif occultant dans les chambres.
– Table et sièges.
– Étagères.
– Plaques de cuisson.
– Four ou micro-ondes.
– Réfrigérateur et congélateur ou compartiment réfrigérant.
– Ustensiles de cuisine.
– Matériel d’entretien ménager.

Si vous n’avez pas de mobilier et que vous souhaitez emménager rapidement, un logement déjà meublé, où vous n’aurez plus qu’à poser vos valises, vous facilitera la vie !

 

Le logement nu

À l’inverse, si vous louez un logement « nu », il n’y a normalement aucun meuble, sauf ceux que le propriétaire voudra bien vous laisser. Vous avez donc le champ libre pour personnaliser votre appartement. Un bien vide vous conviendra mieux si vous avez déjà les meubles d’une précédente location.

 

Logement vide ou meublé : côté loyer, quelle différence ?

Sachez que si vous faites des économies sur le mobilier en louant meublé, un tel logement comporte tout de même des inconvénients. En effet, le point important de la location meublée reste le prix du loyer demandé pour compenser les investissements de départ du propriétaire. En moyenne, les logements meublés sont loués 10 à 20 % de plus que ceux qui sont vides !

 

Des règles de bail distinctes entre location vide ou meublée

Le dépôt de garantie

Le dépôt de garantie demandé à l’entrée dans le logement est variable :

– En logement meublé: 2 mois de loyer maximum.
– Pour une location vide: 1 mois de loyer maximum.

 


 Les baux spéciaux

Outre le bail meublé classique, il existe des contrats de baux spéciaux. Par exemple, le bail étudiant ou encore le bail mobilité créé par la loi Elan du 23 novembre 2018. Ce dernier s’adresse à des personnes en formation professionnelle, en stage, en mutation, etc. Attention, les conditions de ces baux peuvent être différentes des règles applicables aux contrats classiques.


 

Le préavis de départ

Si vous quittez votre logement, vous devez donner au propriétaire un préavis de départ :

– 1 mois avant votre départ en meublé.
– 3 mois minimum avant votre départ en vide.

Louer en meublé implique généralement pour le propriétaire un turnover important des locataires. L’avantage pour vous, c’est que vous pouvez partir plus rapidement du logement.

 

La durée du bail

La durée du bail est également différente :

– Logement meublé: 1 an.
– Logement vide: 3 ans si le propriétaire est une personne physique et 6 ans si le bailleur est une personne morale.

Selon vos envies, une location meublée peut être plus intéressante qu’une location « nue ». En effet, si vous savez que vous ne vous installez pas pour une durée longue, un bail plus court sera plus adapté.

À noter, vous trouverez surtout des petites surfaces en meublé. Les logements vides sont souvent plus grands, car ils sont réservés à des locations plus longues.

 

Vide ou meublée, à vous de choisir la location la plus adaptée à vos besoins ! Prenez en compte la durée de votre séjour, votre budget, la surface dont vous avez besoin, mais aussi les meubles dont vous disposez.

 

Régime de l’indivision : comment ça fonctionne et qui décide

Posté : 2 mai, 2019 @ 6:11 dans Non classé | Pas de commentaires »

L’indivision est un régime beaucoup plus fréquent qu’on ne le pense pour se partager un bien, notamment immobilier. Mais son fonctionnement peut être complexe. Notre guide pour tout savoir.

Le régime de l’indivision est souvent méconnu des Français. La plupart d’entre eux y sont pourtant généralement confrontés au moins une fois dans leur vie, à l’occasion d’un divorce ou d’un héritage. Voici tout ce qu’il faut savoir sur le fonctionnement de ce régime juridique qui encadre la propriété d’un bien, notamment immobilier. Un dossier constitué avec l’aide de Jérôme Barré, avocat associé du cabinet Franklin.

Définition de l’indivision

L’indivision peut porter sur tous types de biens, que ce soit des actions, des meubles meublants, des obligations, un contrat ou encore une maison ou un appartement. L’indivision est la situation juridique dans laquelle plusieurs personnes détiennent des droits de même nature sur un bien ou un ensemble de biens, sans que leurs parts respectives soient encore individualisées : « chacun en a sa part mais tout le monde l’a en entier », résume Jérôme Barré.

L’indivision a 3 caractéristiques :

1) C’est un droit individuel

Chacun (chaque indivisaire) est propriétaire d’un droit qui lui est propre.

2) L’indivision n’est pas forcément organisée

Ce droit porte sur une fraction d’un bien indivis, sans que les processus de décision ne soient nécessairement organisés à l’avance. Cette situation peut conduire à de nombreux blocages. En effet, il faut l’accord de chacun des indivisaires pour les décisions les plus importantes (voir plus bas). Notamment, on ne peut pas, en principe, forcer l’un des indivisaires à vendre un bien, même s’il est en minorité. Pour éviter ces situations de blocage, il est possible d’organiser la gestion de l’indivision en en fixant les règles du jeu par la mise en place d’une convention d’indivision (voir plus bas).

3) Ce droit est précaire

« Nul n’est censé rester dans l’indivision », souligne Jérôme Barré. Tout indivisaire a le droit de provoquer la vente en vue du partage du bien, quelle que soit l’importance et la valeur de sa part indivise au sein de l’indivision. Dit autrement, si on ne peut pas forcer un indivisaire à vendre, on ne peut pas non plus l’empêcher de sortir de l’indivision. Ainsi, si l’un des indivisaires souhaite ventre sa quote-part, aucun des autres indivisaires ne peut, en principe, s’y opposer. Cette situation peut amener à la vente de l’ensemble des biens lorsque les autres indivisaires n’ont pas les moyens de racheter les parts du vendeur.

L’indivision : une situation « volontaire » ou « subie »?

L’indivision peut être « subie » (on dit alors qu’elle est d’origine légale) ou être « choisie » (on dit alors qu’elle est d’origine conventionnelle).

Des acheteurs peuvent faire le choix d’acheter à deux ou plus en indivision. Il s’agit de l’une des solutions les plus simples du point de vue des démarches à effectuer. Ce peut être le cas par exemple pour l’achat d’une résidence de vacances à plusieurs ménages, ou l’achat d’une propriété par un couple en concubinage.

Mais l’indivision peut également être « involontaire », liée à un événement de la vie : l’indivision peut ainsi trouver son origine dans une succession (lorsqu’il y a plusieurs héritiers), un divorce, ou encore dans la dissolution d’une société. Par exemple, au décès d’un conjoint marié sous le régime de la séparation de biens, le conjoint survivant et les enfants du couple peuvent se retrouver en indivision sur un bien.

Enfin, certaines donations peuvent entraîner a posteriori une situation d’indivision. Par exemple, lorsque des parents donnent la nue-propriété (indivise) d’un bien à leurs enfants (sans pouvoir établir de distinction entre eux) et qu’ils s’en réservent l’usufruit. Au décès des parents, les enfants deviendront propriétaires indivis du bien, ils en avaient d’ailleurs été nus propriétaires indivis. De fait « l’indivision est un régime beaucoup plus commun qu’on ne le pense », commente Jérôme Barré.

Qui décide en indivision et dans quels cas l’unanimité est-elle requise?

Le régime légal de l’indivision est défini par les articles 815 à 815-18 du Code civil. Dans le cadre d’une indivision, certaines décisions doivent être prises à l’unanimité, d’autres nécessitent la majorité des deux tiers des indivisaires, et enfin d’autres encore peuvent être le fait d’un indivisaire seul.

Un indivisaire seul :

Un indivisaire a le droit de prendre seul des mesures dites « conservatoires » au profit de l’indivision toute entière. Il s’agit des actes matériels ou juridiques qui sont nécessaires pour préserver le bien ou éviter sa perte et ce, « même si (ces mesures) ne présentent pas un caractère d’urgence » (article 815-2 du Code civil).

Cela peut par exemple concerner la remise en location du bien. Il y a cependant quelques principes à respecter. Par exemple, on ne pourrait pas avantager un locataire en particulier. Il faut aussi que la location présente un intérêt conservatoire. Cela ne serait pas le cas s’agissant d’une maison de vacances que les indivisaires se partageraient au gré de leurs décisions. Parmi les autres exemples de mesures conservatoires nécessaires, on peut citer la souscription d’un contrat d’assurance ou une mise en demeure de payer à un tiers.

Afin de financer ces dépenses, l’indivisaire pourra utiliser les fonds de l’indivision « sur lesquels il est présumé avoir la libre disposition ». Il faut cependant que les dépenses soient considérées comme raisonnables ou proportionnées aux enjeux et/ou à la valeur du bien. Un indivisaire ne pourrait pas forcer les autres indivisaires à dorer à l’or fin les poignées d’une modeste maison de campagne par exemple.

En cas de refus des co-indivisaires de contribuer au financement, « le cas échéant, un indivisaire s’adressera au juge (du Tribunal de Grande Instance) afin de réclamer aux autres indivisaires le paiement de la quote-part leur revenant », précise Jérôme Barré.

La majorité des deux tiers des indivisaires :

La majorité des deux tiers est requise pour les actes d’administration relatifs aux biens, c’est-à-dire des actes relevant de la gestion normale du bien ayant pour but d’en conserver la valeur ou de le faire fructifier. A cet égard, « il peut s’agir de la signature d’un mandat de gestion, de la réalisation de certains travaux d’amélioration des biens, de la vente de biens meubles pour payer des dettes de l’indivision, de la signature ou du renouvellement des baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial et artisanal », détaille Jérôme Barré.

A l’unanimité :

Les actes « graves » doivent être décidés à l’unanimité. Il s’agit de l’ensemble des actes qui n’entrent pas dans le cadre de la gestion normale du bien en indivision et qui seraient susceptibles d’en compromettre la substance.

L’exemple le plus parlant est celui de la vente du bien immobilier. Il pourrait également s’agir « de la réalisation de gros travaux tels que l’extension d’un bâtiment, la construction d’une piscine, de la conclusion d’un bail commercial ou rural, ou encore de la souscription d’un emprunt au nom de l’indivision ou encore consentir une hypothèque », décrypte Jérôme Barré.

Quels sont les droits des indivisaires ?

Chaque indivisaire a le droit d’utiliser le bien indivis en fonction de ses besoins, « à la condition que cet usage soit conforme à la destination du bien et ne compromette pas les droits concurrents des autres indivisaires », note Jérôme Barré.

Chaque indivisaire a également le droit de jouir de sa part des revenus ou des bénéfices annuels de l’indivision. Il peut obtenir une avance en capital si l’ensemble des indivisaires donnent leur accord.

Par ailleurs, « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué » (article 815 du Code civil). C’est l’un des principes fondamentaux de l’indivision. Le droit de provoquer la vente en vue du partage est un droit absolu (un seul indivisaire peut le décider, même si son unique but est de nuire aux autres indivisaires), imprescriptible et impératif (il s’impose quoi qu’il arrive, y compris au juge).

Conséquence du droit de demander le partage : chaque indivisaire aura la faculté de disposer de ses droits indivis. Ainsi, si l’un des propriétaires souhaite vendre sa quote-part, aucun des indivisaires ne peut s’y opposer.

Mais, l’indivisaire dispose également d’un droit de préemption. Autrement dit, lorsqu’un autre indivisaire veut céder ses parts, il doit proposer en priorité le rachat aux autres indivisaires Ainsi, si un indivisaire souhaite céder ses parts à un acquéreur étranger à l’indivision, il doit, en premier lieu, faire connaître aux autres indivisaires les prix et conditions de la cession envisagée. Les autres indivisaires auront alors un mois pour prendre position. Si aucun d’entre eux n’est preneur, il a alors le droit de vendre ses parts à un tiers.

On notera que le droit de préemption ne peut pas être exercé contre le bénéficiaire d’une donation (par exemple, dans le cadre d’une donation des parts indivises à ses enfants).

Quels sont les obligations des indivisaires ?

En face des droits, les indivisaires ont bien sûr des obligations. L’indivisaire doit notamment veiller à la conservation du bien, participer aux dépenses et s’acquitter des dettes.

Que se passe-t-il en cas de blocage ?

En pratique, le consentement de l’ensemble des co-indivisaires peut être difficile à obtenir, conduisant à des situations de blocage, en particulier lorsque l’unanimité est requise pour effectuer certains actes de disposition.

En principe, un indivisaire qui souhaite réaliser un acte portant sur un bien indivis peut solliciter l’autorisation du juge lorsque le refus de l’un des indivisaires met en péril l’intérêt commun.

Par ailleurs, il existe une procédure judiciaire spécifique en cas de blocage de la vente d’un bien par un ou plusieurs indivisaires. Dans cette hypothèse, les autres indivisaires peuvent faire appel au juge (TGI) à condition de représenter la deux tiers des droits indivis. Ils doivent alors faire une demande d’aliénation devant notaire avant de demander au TGI d’autoriser la vente. Attention cependant car il ne faut pas que cela porte atteinte de façon excessive aux droits des indivisaires réfractaires à la vente. Par exemple, on ne peut pas vendre à prix cassé dans ce cadre.

A défaut d’accord entre les indivisaires, le droit d’usage du bien indivis (par exemple qui peut profiter d’une maison et quand) pourrait également être réglementé par le juge.

Par ailleurs, lorsque certains indivisaires refusent de contribuer aux charges, un indivisaire (même seul) pourrait recourir au juge.

Les conventions d’indivision

L’indivision mal préparée ou mal organisée est source de conflits entre les différents indivisaires et les situations de blocage sont très courantes dans la pratique. Il est toutefois possible de prévenir certaines de ces situations conflictuelles en réglant l’exercice des droits indivis par le biais d’une convention d’indivision. Une convention d’indivision est un contrat entre les indivisaires qui organise les rapports au sein de l’indivision. La liberté de s’organiser est alors très grande, pour autant, il ne saurait être dérogé à certains principes du régime légal de l’indivision qui demeureront applicables.

Dans certaines limites, une convention pourra obliger un maintien temporaire dans l’indivision pour une durée maximum de 5 ans, notamment afin d’en pérenniser la gestion, limitant ainsi le droit de partage des indivisaires.

En outre, la convention peut prévoir que la prise de certaines décisions (sauf la vente) ne nécessitera qu’une majorité plus souple des indivisaires (par exemple, au-dessus de 50% des parts indivises). La convention peut également organiser l’usage et la jouissance des biens indivis, prévoir la désignation d’un gérant, organiser des modalités de sorties plus souples des indivisaires, ou encore prévoir une clé de répartition des droits, bénéfices et pertes entre les indivisaires. Une convention peut ainsi prévoir qu’au moment de la sortie ou du débouclage de l’indivision, ceux qui ont engagé plus de fonds ou pris plus de temps pour la réalisation du projet obtiennent un fruit supérieur à ceux des indivisaires qui n’auraient pas contribué autant.

Il faut bien sûr obtenir le consentement de tous les indivisaires au moment de la signature de la convention. Par ailleurs, il sera préférable de faire appel à un avocat spécialisé ou un notaire pour rédiger la convention, ce qui coûte généralement quelques milliers d’euros.

Comment sort-on d’une indivision ?

La sortie d’une indivision correspond à la vente du bien indivis en vue du partage du fruit de cette vente. A n’importe quel moment, le partage peut être décidé à l’amiable à l’unanimité des indivisaires ou être provoqué via une procédure judiciaire devant le TGI.

Comme il a été précédemment expliqué, sous certaines conditions, une convention d’indivision peut prévoir un sursis au partage pour une durée maximum de 5 ans (renouvelable tacitement). Ainsi, l’indivision peut durer au minimum 5 ou 10 ans.

Dernière mise à jour Aujourd’hui à 10:04 – Jean Louis Dell’Oro ©2019 LaVieImmo.com

 

 

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