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Archive pour septembre, 2019

Loi Carrez: comment calculer la surface habitable d’un bien ?

Posté : 28 septembre, 2019 @ 3:07 dans Non classé | Pas de commentaires »

Questions Immobilières

24 SEP 2019 / PAR LOGIC-IMMO.COM

La loi Carrez est obligatoire dans le cadre de la vente d’un bien immobilier situé en copropriété. Mais de quoi s’agit-il ? Comment est réalisé le calcul ? Quelles pièces sont prises en compte, et lesquelles sont exclues du métrage ?

Loi Carrez: comment calculer la surface habitable d’un bien ?
La surface au sol d’un bien, ne correspond pas toujours à la surface Loi Carrez.

La loi Carrez, qu’est-ce que c’est ?

La loi Carrez a été mise en place pour harmoniser le calcul des surfaces des logements qui sont en copropriété. Il s’agit d’un système de métrage des logements qui permet de mesurer leur superficie privative pouvant être dédiée à l’habitation. Ce mode de calcul concerne les biens dont la surface est au moins égale à 8 m2, et il est réalisé à partir de la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des cloisons, des murs, des marches et des cages d’escalier, des gaines, des embrasures de portes et des fenêtres.

Une fois ce métrage réalisé, il doit apparaître dans les documents relatifs à la vente comme l’avant-contrat (promesse ou compromis de vente), l’acte de vente définitif, etc.

Notez que pour obtenir la surface en loi Carrez il est indispensable de faire appel à un expert qui va se déplacer dans le logement pour réaliser le métrage avec des outils adaptés.

Dans quels cas doit-on mesurer la surface selon la loi Carrez ?

Le calcul de la surface d’un logement en loi Carrez s’adresse aux logements situés en copropriété dans le cadre d’une vente immobilière. A ce titre, cela concerna aussi bien les appartements en copropriété que les lotissements. Le calcul ne s’applique donc pas aux maisons individuelles, ni aux logements en VEFA (vente en l’état future d’achèvement). Ces logements font en effet l’objet d’un mode de calcul de la surface habitable qui leur est propre.

Quelles pièces entrent en compte dans le calcul de la surface loi Carrez ?

Lorsque l’on réalise un calcul de la surface en loi Carrez, on tient compte des locaux couverts et fermés en dur, dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 mètre. Cela exclut donc tout le gros œuvre, à savoir les murs, les cloisons, les marches et les cages d’escalier, les gaines et embrasures de portes et de fenêtres.

  • Les pièces à vivre : salon et salle à manger.
  • La cuisine.
  • Les chambres.
  • Les placards situés dans chaque pièce.
  • La buanderie.
  • Les salles d’eau (salle de bains et WC).
  • Les combles aménagés.
  • Les combles non aménagés.
  • Les sous-sols (autres que les caves, garage et parking).
  • La véranda.

La superficie en loi Carrez ne permet donc pas de savoir quelle est la surface réelle de l’ensemble du lot, mais elle permet de connaître la surface qui peut être exploitée immédiatement en l’état.

Bon à savoir

La surface habitable correspond à la surface plancher, à laquelle on déduit les espaces qui ne sont pas habitables (murs, marches, cages d’escalier, surface dont la hauteur est inférieurs à 1,80 mètre, etc.).

La surface utile tient compte de la surface habitable du logement, à laquelle on ajoute 50% de la surface des annexes privatives (les caves, sous-sols, celliers, combles, greniers aménageables, loggias, balcons, véranda).

Loi Carrez : les surfaces qui n’entrent pas en compte

Le métrage de la surface en loi Carrez exclut également certaines pièces et certains éléments du calcul. Il s’agit des pièces non privatives et impropres à l’habitation, telles que les greniers non aménageables, les places de parking, les garages, les boxes et annexes, et les caves. De plus, la loi exclut les surfaces qui ne sont pas fermées, comme les balcons, terrasses et jardins.

Loi Carrez et surface habitable : quelles différences ?

On peut parfois confondre la surface loi Carrez et la surface habitable, que l’on appelle également surface loi Boutin. Cependant, ces deux modes de calcul présentent quelques différences, la surface habitable ne peut d’ailleurs se substituer à la surface loi Carrez dans les documents liés à la vente.

Légalement, la surface loi Carrez ne se calcule donc qu’en copropriété, alors que la surface habitable apparaît dans un bail par exemple.

Techniquement, la surface habitable correspond à la surface plancher et donc la surface construite, à laquelle on déduit les surfaces occupées par les murs, les cloisons, les marches et cages d’escalier, les gaines et embrasures de portes et fenêtres, et les surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètre.

Ce sont les points qui sont similaires avec la loi Carrez. Cependant, le calcul de la surface habitable ne tient pas compte des superficies telles que les combles non aménagés, les sous-sols, les caves, les remises, les vérandas, etc. Ces surfaces sont, elles, prises en compte dans le calcul de la loi Carrez.

Qu’est-ce que le séquestre et est-il obligatoire ?

Posté : 21 septembre, 2019 @ 12:00 dans Non classé | Pas de commentaires »

16 AOÛT 2019 / PAR LOGIC-IMMO.COM

Au moment de signer le compromis de vente, l’acquéreur verse un séquestre au vendeur pour réserver le bien. Il s’agit du dépôt de garantie de 5 à 10%, qui n’est pas obligatoire, mais systématiquement versé dans le cadre d’une vente.

 

Qu’est-ce que le séquestre et est-il obligatoire ? Sequestre-notaire-900x579

Achat immobilier : définition du séquestre

Un acheteur, qui a trouvé le bien immobilier qu’il souhaite acheter, doit pouvoir le « réserver » formellement auprès du vendeur. Pour ce faire, il verse une somme appelée « dépôt de garantie » au moment de la signature du compromis de vente, à savoir l’avant-contrat qui permet de sceller l’accord entre les parties et qui les engage l’une envers l’autre. Ce dépôt de garantie est un acompte qui permet de rassurer le vendeur et de lui garantir que la vente sera bien menée à son terme. Le séquestre correspond donc à cet acompte versé par l’acheteur, mais notez que cette somme est bloquée jusqu’au moment de la signature de l’acte de vente définitif.

Cette somme n’est en aucun cas une obligation légale, il est donc tout à fait possible de signer un compromis de vente sans verser de séquestre. En revanche, il s’agit d’un usage répandu, et il est bien rare de conclure un compromis de vente sans le versement du dépôt de garantie.

 


Bon à savoir

L’avantage du séquestre est donc de rassurer le vendeur sur l’engagement de l’acquéreur, mais cette somme reste immobilisée jusqu’à la vente, ce qui permet à l’acquéreur de la récupérer facilement en cas de rétractation.


 

Quel est le montant du séquestre ?

Le séquestre n’étant pas obligatoire, aucune réglementation n’encadre le montant versé au moment de la signature de l’avant-contrat. En revanche, il est d’usage de verser une somme comprise entre 5 et 10% du prix de vente du logement, soit au notaire, soit à l’agent immobilier. C’est à ce moment que le rôle du notaire prend toute son importance, puisque cette somme ne sera pas encore encaissée par le vendeur. C’est donc le notaire qui perçoit le dépôt de garantie et qui l’immobilise sur un compte séquestre, généralement à la Caisse des dépôts et consignation. Cette somme est alors indisponible jusqu’à ce que la vente soit effective, le jour de la signature de l’acte authentique de vente, ou jusqu’au retrait de l’acquéreur le cas échéant.

Si c’est l’agent immobilier qui perçoit la somme, il va également la déposer sur un compte séquestre.

Il est également possible de verser la somme directement au vendeur, mais cela comporte plus de risques en cas de demande de restitution.

 

 

Que devient le séquestre une fois versé ?

Durant les quelques semaines qui séparent la signature du compromis de celle de l’acte de vente, la somme du dépôt de garantie reste bloquée sur le compte séquestre. Elle est débloquée et versée au notaire à partir du moment où l’acquéreur obtient la réponse positive de la banque lui accordant un crédit immobilier : le montant du dépôt de garantie est alors déduit du montant total de la vente.

En revanche, si l’acquéreur se rétracte durant le délai légal de 10 jours suivant la signature du compromis de vente, la somme est alors également débloquée, mais reversée à l’acquéreur qui la récupère intégralement. Il en va de même si l’acquéreur peut faire valoir une clause résolutoire : si la banque n’accorde pas de crédit par exemple, la somme est alors également débloquée et revient à l’acquéreur.

Lorsque l’acquéreur est en position de demander la restitution du dépôt de garantie et que celui-ci a été versé au vendeur, il doit en faire la demande et la somme lui est rendue dans les 15 jours qui suivent. Au-delà, le montant peut être majoré.

Si c’est le notaire ou un agent immobilier qui a perçu le dépôt de garantie, il ne peut débloquer la somme qu’avec l’accord écrit des deux parties. Si le vendeur ne donne pas son accord, c’est le tribunal qui juge le sort du dépôt de garantie.

Mais si l’acquéreur annule la vente au-delà du délai de 10 jours et sans faire valoir une clause résolutoire, le vendeur conserve la somme en dédommagement.

 


Bon à savoir

S’il se rétracte durant le délai légal, l’acquéreur récupère la somme du séquestre sans avoir à motiver sa décision.

L’agence immobilière va t’elle disparaître à cause du digital ?

Posté : 6 septembre, 2019 @ 6:26 dans Non classé | Pas de commentaires »

 

L’agence immobilière va t’elle disparaître à cause du digital ?

« Les espèces qui survivent ne sont pas les espèces les plus fortes, ni les plus intelligentes, mais celles qui s’adaptent le mieux aux changements. » Charles Darwin

Une entreprise est en danger lorsque les technologies et la société évoluent plus rapidement que sa capacité à s’adapter. Aucun modèle économique n’est épargné (Taxi, Hôtellerie, Banque…) et aucune entreprise n’est aujourd’hui  » too big to fail  » trop grosse pour tomber. Avec le digital il y a une sorte de sélection naturelle qui s’opère, les sociétés n’arrivant pas à s’adapter étant soit avalées par de plus agiles, soit elles disparaissent tout simplement : Motorola, Nokia, Kodak, Virgin Megastore, SAAB, American Airlines… la liste est longue !

Charles Darwin a écrit dans sa théorie de l’évolution «  Les espèces qui survivent ne sont pas les espèces les plus fortes, ni les plus intelligentes, mais celles qui s’adaptent le mieux aux changements « . L’adaptabilité au monde digital est identique. C’est stratégique pour toutes les entreprises et on parle aujourd’hui de Digital Darwinism quand une société est mise à mal et disparait parce qu’elle n’a pas évoluée.

 

Et si l’agence et les agents immobiliers étaient en voie d’extinction ?

Comme tous les autres univers le marché de la pierre n’échappe pas à la digitalisation. Les mutations sont rapides et parfois violentes. La société évolue les sociétés doivent évoluer. Il faut donc s’adapter mais il ne faut cependant pas changer pour changer, mais bien appréhender un nouvel environnement dans lequel la société va se repenser sur le long terme. Les agences aussi doivent se digitaliser sous peine de disparaître. Non pas en quittant les centres villes pour se dématérialiser sur le net, nous n’y croyons pas, mais en existant via des services numériques à fortes valeurs ajoutées.

Les entreprises qui subissent le digital sont celles qui sont le moins orientées clients. Kodak pouvait facilement inventer Instagram, Virgin Mégastore pouvait inventer Deezer ou Spotify mais leurs résistances aux changements, leurs mécompréhensions des besoins clients et de la réalité des usages les ont exclus des choix des consommateurs.

Cette digitalisation des clients transforme les usages et les pratiques. Dans l’immobilier le premier interlocuteur lors d’une recherche immobilière n’est plus l’agent immobilier du quartier, maintenant c’est à Google que l’on demande. Les recherches sont de plus en plus précises et c’est le moteur de recherche qui dirige et qui renseigne sur les informations qu’il juge pertinentes selon ses algorithmes et ses intérêts publicitaires.

Beaucoup d’acteurs vivent de l’immobilier sur Internet, des portails, des services qui pour beaucoup jouent uniquement les « intercalaires » entre les agences et les consommateurs. Pas des intermédiaires qui apporteraient de la valeur, mais des filtres et des péages qui vampirisent la visibilité des agences en leur faisant payer à prix d’or l’exposition de leurs annonces.

Pour mieux comprendre le propos : si l’on transpose cette démarche dans le monde réel, ces acteurs installent une guérite devant les agences et les agents payent pour qu’ils passent par cette porte. Avec cet argent ils construisent des cloisons de plus en plus hautes qui occultent complétement la vitrine, il est donc nécessaire de payer de plus en plus, jour après jour.

L’agent immobilier doit reprendre son destin en main et continuer à créer de la valeur, il doit survivre à cette automatisation que souhaite certaines startups. Il doit se transformer lui aussi et se repositionner, se poser des questions et réallouer des budgets et des efforts. La digitalisation de l’agence ce n’est pas de financer plus de services, c’est utiliser les technologies qui vont renforcer le rôle de l’agent immobilier.

 

Il faut disposer des services qui vont renforcer sa valeur au niveau local, c’est là que le business se déroule.

Le point de vente est surtout un point de contact humain et c’est un avantage concurrentiel énorme. Les géants du digital l’ont bien compris et ils souhaitent, eux aussi, posséder des points de ventes physiques : la complémentarité est essentielle.

Plus qu’un lieu d’achat, le point de vente devient un lieu de vie et d’expérience. Quelques exemples : Amazon, le géant de la distribution en ligne a ouvert une boutique à Seattle où se trouve son siège, et selon le Wall Street Journal, ils auraient prévu d’ouvrir 300 à 400 boutiques sur le territoire américain.  Birchbox, le pure player de box à domicile a ouvert un magasin rue Montmartre qui ne désemplit pas. Apple ouvre des boutiques alors qu’ils pourraient vendre très facilement depuis le web qu’il maîtrise parfaitement.

 

Le commerce est et restera hautement relationnel et serviciel, c’est bien là que l’agent à sa valeur ajoutée à apporter.

Au delà de l’expertise technique qu’il délivre, l’agent accompagne le consommateur tout au long du processus : de l’écoute du projet à sa concrétisation. L’agent offre une interaction personnalisée car chaque acheteur a sa propre histoire, sa personnalité, ses aspirations, ses craintes. Chaque vendeur des demandes et des exigences. Cette sensibilité et cette adaptabilité, seul l’humain peut l’offrir.

Il est nécessaire de conjuguer les avantages du digital et les avantages de l’agence physique. L’agent immobilier doit appréhender le digital comme un outil à son service plutôt qu’une menace. Et il doit faire des choix, investir sur des supports qui valorisent son expertise et qui préserve son fond de commerce. Il doit repenser sa présence digitale et ses actions. Le mandat exclusif permet de maîtriser son inventaire, le Fichier Amepi est un des outils digitaux qui permet de renforcer le rôle de l’agence et accélère le business. Il est nécessaire de s’unir entre professionnels de l’immobilier, de monter en compétence et il est urgent de le faire de façon locale, c’est là que sont les biens et les clients.

L’agence immobilière ne disparaitra pas à cause du digital, elle disparaitra si les agents ne se digitalisent pas. L’agent immobilier du futur se démarquera par son savoir-faire et son savoir-être associés à l’utilisation des nouvelles technologies. Sinon un algorithme prendra sa place.

 

 

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