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Est-ce que je peux acheter sans apport ?

Posté : 13 juillet, 2019 @ 4:13 dans Non classé | Pas de commentaires »

3 FÉV 2019 / PAR LOGIC-IMMO.COM

Vous rêvez d’acheter un appartement ou une maison mais n’avez pas mis d’argent de côté ? Sachez que cela n’a rien d’impossible ! En effet, de plus en plus de banques acceptent d’accorder des crédits à des ménages sans apport personnel. Quelles sont les conditions à respecter ?

 

L’apport personnel, késako

L’apport personnel, c’est la somme dont vous disposez personnellement pour financer une partie de votre achat immobilier. Cet apport, qui est généralement complété par un crédit immobilier, provient souvent de votre épargne personnelle (Livret A, Livret Jeune, plan d’épargne logement, etc.), mais peut également être issu d’un héritage, d’une aide familiale ou encore de la revente d’un autre bien immobilier. Certaines aides attribuées sous des conditions de ressources peuvent également être considérées comme un apport personnel.

C’est le cas du prêt à taux zéro (PTZ) qui peut financer 20 % de votre achat, du prêt d’accession sociale (PAS), du prêt conventionné (PC) ou encore du prêt d’Action Logement (aussi appelé « 1% logement »). Que l’apport personnel provienne de l’épargne ou d’aides au logement, les banques prêteuses souhaitent généralement qu’il représente au moins 10 à 20 % du montant de l’achat, afin de diminuer le risque d’un prêt non remboursé.

Cependant, si les banques préfèrent prêter de l’argent aux ménages disposant d’un apport, elles accordent de plus en plus de crédit à ceux qui n’en ont pas. Alors, pas de panique si c’est votre cas.

 

Pour acheter sans apport, mieux vaut être jeune !

Pour une banque, la présence d’un apport personnel constitue une preuve que l’emprunteur est capable d’épargner et de gérer son budget. Cependant, aujourd’hui, les banques prennent plus de risques et accordent des crédits à des personnes sans apport personnel. Si c’est votre cas, vous devrez présenter des garanties sérieuses pour espérer obtenir votre crédit.

En effet, votre banque cherchera à déterminer votre capacité à rembourser votre emprunt. Pour cela, elle regardera votre âge, votre situation professionnelle (revenus, type de contrat, perspectives d’évolution, etc.), votre situation familiale (nombre de personnes à charge…), votre niveau d’endettement (qui ne doit pas dépasser 33 % de vos revenus), ainsi que votre capacité d’épargne. Précisons que si vous êtes un jeune primo-accédant, la banque peut considérer qu’il est tout à fait normal que vous n’ayez eu le temps d’épargner suffisamment d’argent pour financer votre achat immobilier.

De plus, ces dernières années, les banques ont tendance à proposer des conditions d’emprunt avantageuses pour les emprunteurs de moins de 40 ans. En revanche, si vous avez plus de 50 ans et que vous n’avez pas mis d’argent de côté, il vous sera plus difficile d’obtenir un crédit immobilier.

 

Acheter sans apport : comment mettre toutes les chances de son côté ?

Si vous n’avez pas d’apport personnel, préparez minutieusement votre dossier d’emprunt avant de prendre rendez-vous avec votre banque. En effet, à défaut d’apport, vous devrez présenter de solides garanties ainsi que de bons arguments à votre banque. Si vous êtes jeune, vous pourrez notamment vous appuyer sur votre âge pour justifier votre absence d’apport.

Si vous avez des placements (Livret A, PEL, assurance vie…), il faudra absolument les présenter à votre banque, afin de prouver que vous êtes capable de mettre de l’argent de côté chaque mois, et donc de rembourser un éventuel crédit. Vous devrez également démontrer que votre situation professionnelle est stable. Si vous souhaitez emprunter en couple, il est préférable qu’au moins l’un des deux co-emprunteurs soit en CDI.

Enfin, vérifiez que votre endettement total ne dépasse pas 33 % de vos revenus. Dans tous les cas, n’hésitez pas à mettre votre banque en concurrence, afin de comparer les différentes offres et de faire des économies, que ce soit sur votre taux ou sur votre assurance emprunteur. Si votre banque vous refuse votre crédit, n’hésitez pas à demander les raisons de ce refus. Cela vous permettra d’améliorer votre dossier avant de faire une demande dans une autre banque.

 

SCI et location à soi-même: bonne ou mauvaise idée ?

Posté : 22 juin, 2019 @ 4:19 dans Non classé | Pas de commentaires »

BiographiePhilippe Van Steenlandt, docteur en droit (Paris II Panthéon-Assas), notaire associé, directeur du service patrimonial de l’Etude notariale ALPHA NOTAIRES. Philippe.vansteenlandt@paris.notaires.fr

Un propriétaire ne peut pas déduire de ses impôts les intérêts d’un emprunt contracté pour son acquisition, ni les éventuels travaux. Mais des solutions existent via une SCI. Décryptage de notre expert Philippe Van Steenlandt, docteur en droit et notaire.

Propriétaire de votre résidence principale ou secondaire, vous ne pouvez pas déduire de vos impôts, notamment de vos revenus fonciers, les intérêts d’un emprunt contracté pour son acquisition, ni les éventuels travaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration que vous avez réalisés.

Certains conseils fiscalistes proposent alors de créer une société civile immobilière (SCI), qui se portera acquéreur de la résidence principale ou secondaire ou à laquelle ladite résidence sera vendue. La SCI louera ensuite le bien à l’associé.

Faut-il se laisser séduire par une telle stratégie, fondée sur une « location à soi-même » ?

I. L’intérêt fiscal de la location à soi-même

Déduction des intérêts d’emprunt et des dépenses de travaux

La SCI perçoit des loyers, puisqu’elle donne à bail la résidence principale. Dans sa déclaration de revenus fonciers, elle pourra alors imputer sur les loyers, les intérêts d’emprunt et les dépenses de travaux qu’elle aurait elle-même effectuées sur le bien.

Imputation du déficit foncier

Si l’imputation des intérêts d’emprunt et des dépenses de travaux absorbe l’intégralité des loyers, pour faire apparaître un déficit foncier, l’associé de la SCI, par hypothèse non soumise à l’impôt sur les sociétés, sera en mesure d’imputer ce déficit sur les autres revenus fonciers qu’il pourrait par ailleurs percevoir.

L’associé serait même autorisé à imputer ce déficit foncier sur son revenu global pour la part qui provient de l’imputation des dépenses de rénovation sur le bien. Nous l’aurons compris, dès lors que des travaux importants sont prévus sur une résidence principale ou secondaire, l’acquisition à travers une SCI ou une vente à une telle SCI peut constituer une stratégie défiscalisante très avantageuse.

Diversification du patrimoine

Dans l’hypothèse où le propriétaire vend sa résidence à une SCI, celui-ci peut remployer le prix dans des produits d’assurance-vie ou des contrats de capitalisation par exemple, ou encore dans d’autres actifs immobiliers, de rendement cette fois.

II. Le risque fiscal de la location à soi-même

Evidemment, une telle stratégie, permettant de sensiblement réduire ses impôts, n’est pas sans risque.

Les tribunaux sanctionnent régulièrement sur le terrain de l’abus de droit les contribuables les plus audacieux (en dernier lieu : CE, 9ème et 10ème Ch. Réunies, 8 févr. 2019, n° 407641) : l’opération n’est généralement pas motivée par un intérêt autre que fiscal.

Pour démontrer l’intérêt exclusivement fiscal, le juge relèvera entre autres le contrôle exclusif ou quasi-exclusif de la SCI par l’occupant du bien immobilier, l’absence d’autre actif dans la SCI, la brièveté du délai entre la création de la SCI et l’acquisition du bien immobilier, le financement intégral de l’acquisition et des travaux par l’associé occupant au moyen d’un compte courant d’associé…

En principe, le seul fait que le loyer corresponde à la valeur de marché est insuffisant à chasser l’abus de droit. Bien entendu, si le loyer, calqué sur le montant des échéances de l’emprunt contracté par la SCI pour l’acquisition, était inférieur à la valeur d’usage, le contribuable faciliterait la tâche du juge.

En conclusion, il faut se méfier des stratégies d’optimisation fiscale réalisées sans étude préalable et sans les précautions indispensables à leur bonne fin. Ce d’autant plus qu’à compter du 1er janvier 2020, le juge ne sera plus tenu d’établir l’intérêt « exclusivement » fiscal pour contester un schéma patrimonial : il pourra se contenter de relever l’intérêt « principalement » fiscal…

Quelles sont les charges annuelles pour un propriétaire ?

Posté : 18 mai, 2019 @ 12:04 dans Non classé | Pas de commentaires »

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8 MAI 2019 / PAR LOGIC-IMMO.COM

En achetant un logement dans un immeuble collectif, on devient généralement copropriétaire. Cela engendre le paiement de charges, qui sont nécessaires au bon fonctionnement de la copropriété.

 

C’est quoi les charges prévisionnelles annuelles ?

Les charges prévisionnelles annuelles sont les charges obligatoirement payées par les copropriétaires, qui visent à prendre en charge les dépenses liées au fonctionnement de la copropriété. Si tous les copropriétaires payent obligatoirement ces charges, leur participation varie selon leur quote-part en copropriété, c’est-à-dire selon la « valeur » de leur lot. Pour rappel, chaque lot est constitué d’une partie privative et d’une quote-part de parties communes.

Les charges annuelles sont fixées par le budget prévisionnel annuel, qui est préparé tous les ans par le syndic de copropriété. Il est voté par l’assemblée générale dans les 6 mois qui suivent le dernier jour de l’exercice comptable précédent. Le budget prévisionnel réunit l’ensemble des dépenses de fonctionnement, de maintenance et d’administration courante des parties communes et des équipements communs de la copropriété pour l’année à venir.

Il est important que le budget prévisionnel soit le plus précis possible puisqu’il détermine les charges qui seront payées par les copropriétaires. Si le budget prévisionnel est sous-estimé, les charges payées par les copropriétaires seront insuffisantes pour couvrir les dépenses de la copropriété. Celle-ci pourrait notamment faire face à des difficultés pour payer ses prestataires.

 


Bon à savoir

Le calcul de la répartition des charges entre les copropriétaires est défini dans le règlement de copropriété et ne peut être modifié que par un vote à l’unanimité lors d’une assemblée générale.


 

C’est quoi les provisions sur charges ?

Généralement, le syndic de copropriété demande aux copropriétaires le versement de charges provisionnelles (ou « provisions sur charges ») au début de chaque trimestre. Ces provisions sur charges correspondent à un quart du budget prévisionnel, dont l’objectif est d’anticiper les dépenses de l’année à venir.

Ces charges sont donc estimées, c’est pourquoi elles sont appelées « provisions ». Elles constituent une cagnotte dans laquelle le syndic de copropriété « pioche » pour régler les dépenses de fonctionnement de l’immeuble, prévues dans le budget prévisionnel (entretien, maintenance, administration…) et les dépenses de travaux.

Dans certains cas, il peut être décidé en assemblée générale de copropriété que le versement des charges provisionnelles se fera chaque semestre ou chaque mois. A la fin de chaque année, lors de l’approbation de l’arrêté des comptes, les charges provisionnelles sont régularisées en fonction des dépenses réelles de la copropriété.

Si les charges annuelles étaient finalement insuffisantes pour couvrir les dépenses de la copropriété, les copropriétaires se voient généralement demander le versement d’un complément de charges. Dans le cas contraire, le trop-versé est imputé sur les charges de copropriété de l’année suivante.

 


Régularisation des charges : comment ça marche ?

Les provisions sur charges sont régularisées à la fin de chaque année, en fonction des dépenses réelles de la copropriété.


 

Qu’est ce qui est compris dans les charges ?

Les charges provisionnelles comprennent les charges générales et les charges spéciales, qui sont inscrites dans le budget prévisionnel. Les charges générales concernent la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes de la copropriété. Elles sont inscrites dans le budget prévisionnel (nettoyage de l’immeuble, éclairage des parties communes, ravalement, administration, consommations d’eau et d’électricité des parties communes, etc.).

De leur côté, les charges spéciales concernent les frais de fonctionnement des services collectifs et des éléments d’équipements communs comme l’ascenseur ou le chauffage collectif. Les charges spéciales sont réparties entre les copropriétaires en fonction de l’utilité potentielle que les services et les éléments collectifs représentent pour leur lot. Par exemple, une personne qui vit en rez-de-chaussée paiera moins de charges liées au fonctionnement de l’ascenseur qu’une personne qui vit au 6e étage.

Cependant, le calcul de la répartition des charges spéciales ne tient pas compte de l’usage réel du service ou de l’élément d’équipement commun. Précisons qu’il existe également des provisions sur charges « hors budget prévisionnel ». Elles concernent le financement des travaux de conservation ou d’entretien de l’immeuble ou qui portent sur les éléments d’équipements communs (autres que les travaux de maintenance) ou le financement des travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble.

 


Copropriété : quid des avances ?

En plus des provisions sur charges, le syndic peut demander aux copropriétaires de verser des avances, qui constituent une réserve d’argent en vue des dépenses futures. Contrairement aux provisions, elles sont remboursées au copropriétaire lors de la vente de son lot.


 

 

Est-il mieux de louer un appartement vide ou meublé

Posté : 11 mai, 2019 @ 5:16 dans Non classé | Pas de commentaires »

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17 AVR 2019 / PAR LOGIC-IMMO.COM

Si vous envisagez de louer un logement, vous vous êtes certainement posé la question : faut-il mieux prendre un appartement vide ou meublé ? En réalité, la réponse dépend beaucoup de votre situation. Quels sont les avantages et les inconvénients des deux options ?

 

Vide ou meublé : des économies différentes selon votre situation

Le logement meublé

En meublé, la loi impose au propriétaire de fournir au locataire les équipements indispensables à la vie quotidienne. Ces équipements doivent être en bon état de fonctionnement à l’arrivée du locataire.

 

Les équipements obligatoires dans un meublé

Le meublé vous dispense de l’achat d’un peu de mobilier. Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 dresse la liste des éléments devant être mis à la disposition du locataire :

– Literie avec couette ou couverture.
– Volet ou dispositif occultant dans les chambres.
– Table et sièges.
– Étagères.
– Plaques de cuisson.
– Four ou micro-ondes.
– Réfrigérateur et congélateur ou compartiment réfrigérant.
– Ustensiles de cuisine.
– Matériel d’entretien ménager.

Si vous n’avez pas de mobilier et que vous souhaitez emménager rapidement, un logement déjà meublé, où vous n’aurez plus qu’à poser vos valises, vous facilitera la vie !

 

Le logement nu

À l’inverse, si vous louez un logement « nu », il n’y a normalement aucun meuble, sauf ceux que le propriétaire voudra bien vous laisser. Vous avez donc le champ libre pour personnaliser votre appartement. Un bien vide vous conviendra mieux si vous avez déjà les meubles d’une précédente location.

 

Logement vide ou meublé : côté loyer, quelle différence ?

Sachez que si vous faites des économies sur le mobilier en louant meublé, un tel logement comporte tout de même des inconvénients. En effet, le point important de la location meublée reste le prix du loyer demandé pour compenser les investissements de départ du propriétaire. En moyenne, les logements meublés sont loués 10 à 20 % de plus que ceux qui sont vides !

 

Des règles de bail distinctes entre location vide ou meublée

Le dépôt de garantie

Le dépôt de garantie demandé à l’entrée dans le logement est variable :

– En logement meublé: 2 mois de loyer maximum.
– Pour une location vide: 1 mois de loyer maximum.

 


 Les baux spéciaux

Outre le bail meublé classique, il existe des contrats de baux spéciaux. Par exemple, le bail étudiant ou encore le bail mobilité créé par la loi Elan du 23 novembre 2018. Ce dernier s’adresse à des personnes en formation professionnelle, en stage, en mutation, etc. Attention, les conditions de ces baux peuvent être différentes des règles applicables aux contrats classiques.


 

Le préavis de départ

Si vous quittez votre logement, vous devez donner au propriétaire un préavis de départ :

– 1 mois avant votre départ en meublé.
– 3 mois minimum avant votre départ en vide.

Louer en meublé implique généralement pour le propriétaire un turnover important des locataires. L’avantage pour vous, c’est que vous pouvez partir plus rapidement du logement.

 

La durée du bail

La durée du bail est également différente :

– Logement meublé: 1 an.
– Logement vide: 3 ans si le propriétaire est une personne physique et 6 ans si le bailleur est une personne morale.

Selon vos envies, une location meublée peut être plus intéressante qu’une location « nue ». En effet, si vous savez que vous ne vous installez pas pour une durée longue, un bail plus court sera plus adapté.

À noter, vous trouverez surtout des petites surfaces en meublé. Les logements vides sont souvent plus grands, car ils sont réservés à des locations plus longues.

 

Vide ou meublée, à vous de choisir la location la plus adaptée à vos besoins ! Prenez en compte la durée de votre séjour, votre budget, la surface dont vous avez besoin, mais aussi les meubles dont vous disposez.

 

Régime de l’indivision : comment ça fonctionne et qui décide

Posté : 2 mai, 2019 @ 6:11 dans Non classé | Pas de commentaires »

L’indivision est un régime beaucoup plus fréquent qu’on ne le pense pour se partager un bien, notamment immobilier. Mais son fonctionnement peut être complexe. Notre guide pour tout savoir.

Le régime de l’indivision est souvent méconnu des Français. La plupart d’entre eux y sont pourtant généralement confrontés au moins une fois dans leur vie, à l’occasion d’un divorce ou d’un héritage. Voici tout ce qu’il faut savoir sur le fonctionnement de ce régime juridique qui encadre la propriété d’un bien, notamment immobilier. Un dossier constitué avec l’aide de Jérôme Barré, avocat associé du cabinet Franklin.

Définition de l’indivision

L’indivision peut porter sur tous types de biens, que ce soit des actions, des meubles meublants, des obligations, un contrat ou encore une maison ou un appartement. L’indivision est la situation juridique dans laquelle plusieurs personnes détiennent des droits de même nature sur un bien ou un ensemble de biens, sans que leurs parts respectives soient encore individualisées : « chacun en a sa part mais tout le monde l’a en entier », résume Jérôme Barré.

L’indivision a 3 caractéristiques :

1) C’est un droit individuel

Chacun (chaque indivisaire) est propriétaire d’un droit qui lui est propre.

2) L’indivision n’est pas forcément organisée

Ce droit porte sur une fraction d’un bien indivis, sans que les processus de décision ne soient nécessairement organisés à l’avance. Cette situation peut conduire à de nombreux blocages. En effet, il faut l’accord de chacun des indivisaires pour les décisions les plus importantes (voir plus bas). Notamment, on ne peut pas, en principe, forcer l’un des indivisaires à vendre un bien, même s’il est en minorité. Pour éviter ces situations de blocage, il est possible d’organiser la gestion de l’indivision en en fixant les règles du jeu par la mise en place d’une convention d’indivision (voir plus bas).

3) Ce droit est précaire

« Nul n’est censé rester dans l’indivision », souligne Jérôme Barré. Tout indivisaire a le droit de provoquer la vente en vue du partage du bien, quelle que soit l’importance et la valeur de sa part indivise au sein de l’indivision. Dit autrement, si on ne peut pas forcer un indivisaire à vendre, on ne peut pas non plus l’empêcher de sortir de l’indivision. Ainsi, si l’un des indivisaires souhaite ventre sa quote-part, aucun des autres indivisaires ne peut, en principe, s’y opposer. Cette situation peut amener à la vente de l’ensemble des biens lorsque les autres indivisaires n’ont pas les moyens de racheter les parts du vendeur.

L’indivision : une situation « volontaire » ou « subie »?

L’indivision peut être « subie » (on dit alors qu’elle est d’origine légale) ou être « choisie » (on dit alors qu’elle est d’origine conventionnelle).

Des acheteurs peuvent faire le choix d’acheter à deux ou plus en indivision. Il s’agit de l’une des solutions les plus simples du point de vue des démarches à effectuer. Ce peut être le cas par exemple pour l’achat d’une résidence de vacances à plusieurs ménages, ou l’achat d’une propriété par un couple en concubinage.

Mais l’indivision peut également être « involontaire », liée à un événement de la vie : l’indivision peut ainsi trouver son origine dans une succession (lorsqu’il y a plusieurs héritiers), un divorce, ou encore dans la dissolution d’une société. Par exemple, au décès d’un conjoint marié sous le régime de la séparation de biens, le conjoint survivant et les enfants du couple peuvent se retrouver en indivision sur un bien.

Enfin, certaines donations peuvent entraîner a posteriori une situation d’indivision. Par exemple, lorsque des parents donnent la nue-propriété (indivise) d’un bien à leurs enfants (sans pouvoir établir de distinction entre eux) et qu’ils s’en réservent l’usufruit. Au décès des parents, les enfants deviendront propriétaires indivis du bien, ils en avaient d’ailleurs été nus propriétaires indivis. De fait « l’indivision est un régime beaucoup plus commun qu’on ne le pense », commente Jérôme Barré.

Qui décide en indivision et dans quels cas l’unanimité est-elle requise?

Le régime légal de l’indivision est défini par les articles 815 à 815-18 du Code civil. Dans le cadre d’une indivision, certaines décisions doivent être prises à l’unanimité, d’autres nécessitent la majorité des deux tiers des indivisaires, et enfin d’autres encore peuvent être le fait d’un indivisaire seul.

Un indivisaire seul :

Un indivisaire a le droit de prendre seul des mesures dites « conservatoires » au profit de l’indivision toute entière. Il s’agit des actes matériels ou juridiques qui sont nécessaires pour préserver le bien ou éviter sa perte et ce, « même si (ces mesures) ne présentent pas un caractère d’urgence » (article 815-2 du Code civil).

Cela peut par exemple concerner la remise en location du bien. Il y a cependant quelques principes à respecter. Par exemple, on ne pourrait pas avantager un locataire en particulier. Il faut aussi que la location présente un intérêt conservatoire. Cela ne serait pas le cas s’agissant d’une maison de vacances que les indivisaires se partageraient au gré de leurs décisions. Parmi les autres exemples de mesures conservatoires nécessaires, on peut citer la souscription d’un contrat d’assurance ou une mise en demeure de payer à un tiers.

Afin de financer ces dépenses, l’indivisaire pourra utiliser les fonds de l’indivision « sur lesquels il est présumé avoir la libre disposition ». Il faut cependant que les dépenses soient considérées comme raisonnables ou proportionnées aux enjeux et/ou à la valeur du bien. Un indivisaire ne pourrait pas forcer les autres indivisaires à dorer à l’or fin les poignées d’une modeste maison de campagne par exemple.

En cas de refus des co-indivisaires de contribuer au financement, « le cas échéant, un indivisaire s’adressera au juge (du Tribunal de Grande Instance) afin de réclamer aux autres indivisaires le paiement de la quote-part leur revenant », précise Jérôme Barré.

La majorité des deux tiers des indivisaires :

La majorité des deux tiers est requise pour les actes d’administration relatifs aux biens, c’est-à-dire des actes relevant de la gestion normale du bien ayant pour but d’en conserver la valeur ou de le faire fructifier. A cet égard, « il peut s’agir de la signature d’un mandat de gestion, de la réalisation de certains travaux d’amélioration des biens, de la vente de biens meubles pour payer des dettes de l’indivision, de la signature ou du renouvellement des baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial et artisanal », détaille Jérôme Barré.

A l’unanimité :

Les actes « graves » doivent être décidés à l’unanimité. Il s’agit de l’ensemble des actes qui n’entrent pas dans le cadre de la gestion normale du bien en indivision et qui seraient susceptibles d’en compromettre la substance.

L’exemple le plus parlant est celui de la vente du bien immobilier. Il pourrait également s’agir « de la réalisation de gros travaux tels que l’extension d’un bâtiment, la construction d’une piscine, de la conclusion d’un bail commercial ou rural, ou encore de la souscription d’un emprunt au nom de l’indivision ou encore consentir une hypothèque », décrypte Jérôme Barré.

Quels sont les droits des indivisaires ?

Chaque indivisaire a le droit d’utiliser le bien indivis en fonction de ses besoins, « à la condition que cet usage soit conforme à la destination du bien et ne compromette pas les droits concurrents des autres indivisaires », note Jérôme Barré.

Chaque indivisaire a également le droit de jouir de sa part des revenus ou des bénéfices annuels de l’indivision. Il peut obtenir une avance en capital si l’ensemble des indivisaires donnent leur accord.

Par ailleurs, « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué » (article 815 du Code civil). C’est l’un des principes fondamentaux de l’indivision. Le droit de provoquer la vente en vue du partage est un droit absolu (un seul indivisaire peut le décider, même si son unique but est de nuire aux autres indivisaires), imprescriptible et impératif (il s’impose quoi qu’il arrive, y compris au juge).

Conséquence du droit de demander le partage : chaque indivisaire aura la faculté de disposer de ses droits indivis. Ainsi, si l’un des propriétaires souhaite vendre sa quote-part, aucun des indivisaires ne peut s’y opposer.

Mais, l’indivisaire dispose également d’un droit de préemption. Autrement dit, lorsqu’un autre indivisaire veut céder ses parts, il doit proposer en priorité le rachat aux autres indivisaires Ainsi, si un indivisaire souhaite céder ses parts à un acquéreur étranger à l’indivision, il doit, en premier lieu, faire connaître aux autres indivisaires les prix et conditions de la cession envisagée. Les autres indivisaires auront alors un mois pour prendre position. Si aucun d’entre eux n’est preneur, il a alors le droit de vendre ses parts à un tiers.

On notera que le droit de préemption ne peut pas être exercé contre le bénéficiaire d’une donation (par exemple, dans le cadre d’une donation des parts indivises à ses enfants).

Quels sont les obligations des indivisaires ?

En face des droits, les indivisaires ont bien sûr des obligations. L’indivisaire doit notamment veiller à la conservation du bien, participer aux dépenses et s’acquitter des dettes.

Que se passe-t-il en cas de blocage ?

En pratique, le consentement de l’ensemble des co-indivisaires peut être difficile à obtenir, conduisant à des situations de blocage, en particulier lorsque l’unanimité est requise pour effectuer certains actes de disposition.

En principe, un indivisaire qui souhaite réaliser un acte portant sur un bien indivis peut solliciter l’autorisation du juge lorsque le refus de l’un des indivisaires met en péril l’intérêt commun.

Par ailleurs, il existe une procédure judiciaire spécifique en cas de blocage de la vente d’un bien par un ou plusieurs indivisaires. Dans cette hypothèse, les autres indivisaires peuvent faire appel au juge (TGI) à condition de représenter la deux tiers des droits indivis. Ils doivent alors faire une demande d’aliénation devant notaire avant de demander au TGI d’autoriser la vente. Attention cependant car il ne faut pas que cela porte atteinte de façon excessive aux droits des indivisaires réfractaires à la vente. Par exemple, on ne peut pas vendre à prix cassé dans ce cadre.

A défaut d’accord entre les indivisaires, le droit d’usage du bien indivis (par exemple qui peut profiter d’une maison et quand) pourrait également être réglementé par le juge.

Par ailleurs, lorsque certains indivisaires refusent de contribuer aux charges, un indivisaire (même seul) pourrait recourir au juge.

Les conventions d’indivision

L’indivision mal préparée ou mal organisée est source de conflits entre les différents indivisaires et les situations de blocage sont très courantes dans la pratique. Il est toutefois possible de prévenir certaines de ces situations conflictuelles en réglant l’exercice des droits indivis par le biais d’une convention d’indivision. Une convention d’indivision est un contrat entre les indivisaires qui organise les rapports au sein de l’indivision. La liberté de s’organiser est alors très grande, pour autant, il ne saurait être dérogé à certains principes du régime légal de l’indivision qui demeureront applicables.

Dans certaines limites, une convention pourra obliger un maintien temporaire dans l’indivision pour une durée maximum de 5 ans, notamment afin d’en pérenniser la gestion, limitant ainsi le droit de partage des indivisaires.

En outre, la convention peut prévoir que la prise de certaines décisions (sauf la vente) ne nécessitera qu’une majorité plus souple des indivisaires (par exemple, au-dessus de 50% des parts indivises). La convention peut également organiser l’usage et la jouissance des biens indivis, prévoir la désignation d’un gérant, organiser des modalités de sorties plus souples des indivisaires, ou encore prévoir une clé de répartition des droits, bénéfices et pertes entre les indivisaires. Une convention peut ainsi prévoir qu’au moment de la sortie ou du débouclage de l’indivision, ceux qui ont engagé plus de fonds ou pris plus de temps pour la réalisation du projet obtiennent un fruit supérieur à ceux des indivisaires qui n’auraient pas contribué autant.

Il faut bien sûr obtenir le consentement de tous les indivisaires au moment de la signature de la convention. Par ailleurs, il sera préférable de faire appel à un avocat spécialisé ou un notaire pour rédiger la convention, ce qui coûte généralement quelques milliers d’euros.

Comment sort-on d’une indivision ?

La sortie d’une indivision correspond à la vente du bien indivis en vue du partage du fruit de cette vente. A n’importe quel moment, le partage peut être décidé à l’amiable à l’unanimité des indivisaires ou être provoqué via une procédure judiciaire devant le TGI.

Comme il a été précédemment expliqué, sous certaines conditions, une convention d’indivision peut prévoir un sursis au partage pour une durée maximum de 5 ans (renouvelable tacitement). Ainsi, l’indivision peut durer au minimum 5 ou 10 ans.

Dernière mise à jour Aujourd’hui à 10:04 – Jean Louis Dell’Oro ©2019 LaVieImmo.com

 

Comment savoir si une copropriété n’est pas endettée ?

Posté : 27 avril, 2019 @ 2:58 dans Non classé | Pas de commentaires »

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Comment savoir si une copropriété n’est pas endettée ?

21 AVR 2019 / PAR LOGIC-IMMO.COM

Un appartement vous a tapé dans l’œil et vous êtes sur le point de l’acheter ? Mais attention, avant d’acquérir un bien immobilier en copropriété, il est vivement conseillé de se renseigner sur la gestion financière de celle-ci.

 

Copropriété : avant d’acheter, vérifiez la gestion financière

En achetant un bien immobilier dans une copropriété, vous deviendrez copropriétaire. Cela signifie que vous devrez payer des charges qui contribueront au bon fonctionnement de la résidence (entretien des parties communes, éclairage du parking, etc.). Des dépenses qui peuvent devenir conséquentes si la copropriété est mal gérée. Avant d’acheter votre appartement, il faudra donc vérifier que la copropriété est bien gérée. Vous devrez demander à consulter les comptes remis aux copropriétaires par lesyndic lors de l’assemblée générale.

Cela vous permettra de connaître le pourcentage des impayés. Si celui-ci est élevé, cela signifie que les copropriétaires ne payent pas toujours à temps et que la copropriété rencontre des difficultés pour recouvrer les sommes dues. Le syndic pourrait donc être contraint de faire des appels de fonds supplémentaires auprès des autres copropriétaires pour honorer les factures. Vérifiez aussi si le syndic a mis en place une procédure de traitement des impayés en consultant le compte-rendu des précédentes assemblées générales. Pensez également à vérifier que les fournisseurs (gaz, électricité, fioul, eau…) sont bien payés : si les dettes sont nombreuses, la copropriété risque une suspension du contrat.

 

Charges, appels de fonds… vérifiez les dépenses à venir

Il est également nécessaire de se pencher sur le budget voté par la dernière assemblée générale avant d’acheter votre appartement. Celui-fixe les dépenses de la copropriété pour l’année suivante. Cela vous permettra de découvrir les sommes que vous pourriez devoir à la copropriété durant les prochains mois et vérifier que celles-ci sont cohérentes. Ces sommes peuvent être liées à des travaux (ravalement, ascenseur, portes…) votés au préalable mais dont les appels de fonds sont prévus à des dates postérieures à la vente.

Le procès-verbal de la dernière assemblée générale vous indiquera à quelle date les appels de fonds pour le paiement des travaux seront effectués. Il est préférable que ces appels de fonds soient programmés sur plusieurs années, pour échelonner le paiement et éviter le risque d’impayés dans la copropriété. Précisons que depuis la mise en place de la loi ALUR, certains documents sur l’état de la copropriété doivent désormais obligatoirement être annexés à tout compromis de vente.

Ces documents vous donneront des indications sur les frais engagés par la copropriété et les sommes que vous devrez payer. Avant d’acheter, demandez également au syndic le carnet d’entretien de l’immeuble, pour vous renseigner sur l’état de la résidence : un mauvais état augmentera la probabilité de travaux à moyen terme.

 

La copropriété est-elle assurée ?

Avant d’acheter un appartement dans une copropriété, il est également nécessaire de vérifier que celle-ci est bien assurée, pour éviter toute déconvenue par la suite : sans assurance, vous pourriez ne pas obtenir le remboursement de vos dommages en cas de sinistre. Si la copropriété dans laquelle vous comptez acheter a été construite il y a moins de 10 ans, l’assurance dommage-ouvrage doit figurer dans l’acte de vente.

Cette assurance est indispensable car elle vous permettra d’obtenir réparation des éventuels dommages portant atteinte à la solidité de l’immeuble ou le rendant impropre à sa destination, et ce sans avoir à rechercher la responsabilité de chaque entreprise. Précisons qu’en cas de dommages graves, si aucune assurance dommage-ouvrage n’a été souscrite, vous pourrez engager une action contre le vendeur du bien. Celui-ci pourra ensuite se retourner contre les entreprises concernées. Outre l’assurance dommage-ouvrage, sachez que le syndicat des copropriétaires a l’obligation de souscrire une assurance multirisque. Précisons que l’acte de vente doit obligatoirement vous avertir en cas de défaut d’assurance.

 

 

Même s’ils ne sont pas visibles de la rue, certains travaux doivent être déclarés en mairie!

Posté : 3 avril, 2019 @ 4:19 dans Non classé | Pas de commentaires »

Visible ou non, une modification de bâtiment se déclare.Visible ou non, une modification de bâtiment se déclare. (©Anaterate – pixabay)

Les travaux qui modifient l’aspect extérieur d’un bâtiment, qu’ils soient visibles ou non de la rue, doivent être soumis à une déclaration préalable auprès de la mairie.

(LaVieImmo.com) – Ce n’est pas parce que des travaux sont invisibles de la rue qu’ils ne sont pas soumis à une déclaration préalable auprès de la mairie. La loi ne fait pas cette distinction liée à la visibilité et la Cour de cassation n’a pas permis de passer l’éponge sur une l’installation d’une fenêtre de toit, bien que de dimensions réduites et invisible de la rue.

Saisie par un voisin mécontent, la mairie avait cependant accepté le fait accompli. Elle observait que si le propriétaire n’avait pas fait de déclaration, ce n’était pas très grave, ce châssis d’ouverture sur le toit étant du côté d’une courette intérieure, invisible de la voie publique. Elle en déduisait d’ailleurs, comme le propriétaire auteur des travaux et comme la cour d’appel, que l’aspect extérieur de l’immeuble n’avait pas subi de modification.

Mais c’est une erreur, a tranché la Cour de cassation. Car le code de l’urbanisme ne fait pas de différence selon que la modification d’aspect extérieur est visible ou non par les passants. Il impose une déclaration pour « les travaux ayant pour effet de modifier l’aspect extérieur d’un bâtiment existant, à l’exception des travaux de ravalement », sans autre précision.

Le voisin qui voyait de chez lui ce changement sur le toit pouvait donc parfaitement saisir la justice, comme il l’a fait, a conclu la Cour.

(Cass. Crim, 19.3.2019, V 18-83.833)

Les avantages de la vente par agence

Posté : 23 mars, 2019 @ 12:21 dans Non classé | Pas de commentaires »

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Les avantages de la vente par agence

PAR LOGIC-IMMO.COM

En France, il est possible de vendre un bien immobilier en passant par un intermédiaire professionnel ou directement entre particuliers. Comme le rappelle le site Immobilier-danger.com, vendre sans agence présente des inconvénients à ne pas négliger. Il n’est pas rare de voir des vendeurs en direct se tourner finalement vers une agence immobilière pour réussir à vendre.

Bénéficiez de l’expérience des prix du marché

Un bien immobilier trop surévalué ne se vendra jamais. Au contraire, un logement sous-évalué se vendra très rapidement. Néanmoins, aucun vendeur ne souhaite vendre trop en dessous des prix du marché et brader son appartement ou sa maison. Lorsque vous vendez entre particuliers, vous êtes seul pour tenter d’estimer au plus juste la valeur correcte pour votre bien immobilier. Le premier rôle d’un agent immobilier va être d’établir précisément la bonne fourchette de prix pour votre logement. En recourant aux connaissances d’un professionnel sur son secteur géographique, vous avez accès à ces informations sur les ventes similaires qui se sont conclues récemment. Dans le contexte actuel, cela peut être une aide très précieuse pour éviter que votre vente s’éternise et au final vous fasse perdre du temps et de l’argent.

 

Savoir présenter votre bien pour déclencher les visites

En outre, ce sera à l’agent immobilier de faire la publicité de votre maison ou de votre appartement. Ce sera à lui de faire connaître votre bien à vendre aux acquéreurs potentiels sur le marché. Il pourra tout d’abord le proposer à sa liste d’acheteur en attente d’un bien de ce type. Il pourra ensuite utiliser différents outils de promotion auxquels il est habitué. Il saura mettre en valeur votre bien dans des photos et le décrire de manière à répondre aux attentes des acheteurs en recherche active.

Ce professionnel connaît parfaitement les obligations légales qui encadrent ce genre de transaction. Il s’assurera donc que tous les renseignements obligatoires sont présents dans vos annonces : résultats du diagnostic de performance énergétique, informations sur la copropriété pour les logements dans ce cas (rendues obligatoires par la nouvelle loi ALUR), etc.

Evitez les démarches chronophages

Une fois le prix de vente fixé et la communication effectuée sur votre vente, il va falloir passer du temps, parfois beaucoup, pour gérer les demandes de renseignements ou de prises de rendez-vous par mail, téléphone, etc. L’avantage quand vous faites appel à une agence immobilière pour vendre, c’est que c’est elle qui s’occupe de toutes ses démarches. Vous n’aurez ainsi pas à dégager du temps pour être là quand les acquéreurs potentiels seront disponibles et à assurer correctement la visite en répondant à toutes leurs questions. Mises à part les bons produits placés à un prix attractif, il faut généralement plusieurs visites, parfois plusieurs dizaines, avant de recevoir une offre d’achat. Bref, vendre seul demande du temps et de la disponibilité. Recourir à un intermédiaire permet d’échapper à ces contraintes non négligeables. C’est un véritable atout dans un monde où tout le monde est toujours pressé.

Pour conclure, utiliser les services d’une agence immobilière c’est utiliser à bon escient l’expertise pour la première estimation et pour le réajustement éventuel en fonction des retours et de l’évolution du marché local. C’est avoir un professionnel qui consacre du temps et de la disponibilité pour communiquer, pour échanger avec les contacts, pour faire visiter et savoir mettre en valeur les atouts de votre bien. Cela apporte également des connaissances juridiques d’un professionnel de ce genre de transaction.

Agent immobilier, peut-on vraiment s’en passer ?

Posté : 9 février, 2019 @ 11:44 dans Non classé | Pas de commentaires »

François Gagnon, Président du réseau immobilier ERA Europe et ERA France revient sur le rôle et les missions de l’agent immobilier.

photo : Francois Gagnon

Alors que le débat autour des agents immobiliers revient régulièrement dans les discussions, il est important de redéfinir leurs rôles et missions. Car bien que certains pensent que les honoraires des professionnels de l’immobilier sont trop élevés, le 3ème baromètre OpinionSystem/IFOP révèle que le taux de satisfaction envers les agents immobiliers est en hausse. Alors pourquoi recourir à un agent immobilier ?

Pour vendre au meilleur prix

La première étape à franchir lorsque l’on souhaite vendre son logement revient à en déterminer la valeur. Cette démarche peut rapidement s’avérer complexe, car bien souvent l’affect que l’on porte à son logement peut fausser cette étape. L’agent immobilier aura une vision neutre et connaît parfaitement le marché immobilier local. Il pourra définir au plus près la valeur du logement et donc déterminer la somme que les acquéreurs sont prêts à verser. C’est en affichant un prix juste que des visites pourront être organisées et que l’on pourra susciter l’intérêt des candidats à l’achat. Choisir un agent immobilier permet donc de vendre son bien au meilleur prix possible. Enfin, le professionnel aura les arguments pertinents pour justifier le prix affiché auprès des potentiels acquéreurs.

Déterminer la valeur d’un logement ne peut pas se faire à distance. Il faut se déplacer pour s’imprégner du bien, de son environnement et définir ses points positifs et négatifs afin que les visiteurs aient toutes les cartes en main et qu’ils évitent ainsi les déconvenues.

On sait que certains sites internet proposent de déterminer la valeur d’un logement à distance. Or un prix juste ne peut sérieusement se déterminer uniquement à partir de statistiques, la réalité est bien plus complexe. C’est pourquoi le réseau ERA Immobilier propose la « Multi-Expertise ERA » qui combine quatre techniques d’estimation déterminant une fourchette de prix dans laquelle se situe le bien immobilier à vendre. Cette estimation permet également de déterminer le profil des potentiels acquéreurs et la valeur du bien sur le marché locatif. Mais aussi de pondérer les éléments de valorisation de la propriété et cibler les biens directement en concurrence.Ainsi, il est recommandé aux personnes qui souhaitent néanmoins vendre leur bien en direct de faire appel à un agent immobilier pour pouvoir comparer la valeur transmise par le professionnel de l’immobilier à celle obtenue sur Internet.

Pour vendre plus vite

Une fois la valeur du logement déterminée, les agents immobiliers vont pouvoir filtrer les appels et sélectionner les acquéreurs afin d’éviter des visites « inutiles ». L’agent se renseigne également sur la personne qui visite le bien ne laissant pas rentrer n’importe qui dans un logement. Ces démarches sont souvent chronophages et cela d’autant plus pour une personne qui n’est pas rompue à l’exercice. C’est pourquoi faire appel à un agent immobilier simplifie indéniablement le processus et permet de gagner un temps précieux.

Pour bénéficier d’outils modernes et efficaces

De plus, les agents immobiliers assument une mission de service et de conseil, et s’appuient sur des outils innovants, qui permettent d’être plus efficaces et de mieux servir les clients tels que des visites immersives en réalité virtuelle, la cartographie 3D et/ou encore des rapports de visites en ligne. Ces techniques modernes sont aussi utiles pour définir précisément et plus facilement les critères de recherche des acquéreurs. Les agents immobiliers assurent également des campagnes de communication qui permettent de mettre les biens en valeur sur des supports uniquement accessibles par les professionnels.

Pour se décharger des démarches administratives et sécuriser la transaction

En raison de la complexité des démarches à exercer dans le cadre d’une transaction, les particuliers peuvent vite être submergés et ne pas savoir quoi faire. L’agent immobilier a pour rôle d’aider au quotidien les particuliers dans leur parcours immobilier et les épauler dans les procédures administratives.

En passant par un agent immobilier, on a affaire à un professionnel qui a bénéficié d’une formation et qui dispose d’une assurance Responsabilité Civile Professionnelle qui protège son client en cas de besoin. Car une vente en direct comporte des risques : acheter au mauvais prix, découvrir des vices juridiques ou administratifs… Ces tracas, qui peuvent s’avérer irrémédiables, sont évités lorsque l’on a recours à un professionnel de l’immobilier. L’aspect sécuritaire est primordial dans chaque parcours immobilier et ne doit pas être négligé.

Car la satisfaction d’avoir vendu son bien au bon prix et dans les meilleures conditions possibles va durer bien plus longtemps que la préoccupation d’avoir payé des honoraires à un agent immobilier.

Comment être en règle avec le droit de préemption du locataire en cas de congé pour vente ?

Posté : 30 janvier, 2019 @ 12:10 dans Non classé | Pas de commentaires »

Par Ariane Artinian, le 30 janvier 2019

Comment être en règle avec le droit de préemption du locataire en cas de congé pour vente ? Logo-coup-de-fil-droit-2-768x385

Robert a donné un congé pour vente au locataire de son bien. Sauf que la proposition d’achat qu’on lui a faite est inférieure au prix qu’il avait fixé à son locataire. Doit-il d’abord lui proposer de nouveau la vente avec ce nouveau tarif, sachant que le locataire a déjà quitté les lieux ?

Il faut effectivement rappeler la loi actuelle : quand un propriétaire bailleur veut vendre un bien qui est occupé, le locataire bénéficie d’un droit de préemption. Il doit lui donner la possibilité d’acheter le logement et lui donner le prix de vente. Le problème de Robert, c’est qu’après le refus du locataire et la mise en vente du bien, la proposition qui lui est faite est inférieure au prix initial… La loi est claire : Robert doit notifier de nouveau au locataire le nouveau prix de vente ! Mais ni la loi ni la jurisprudence ne prévoient de délai dans lequel une nouvelle notification du droit de préemption doit être délivrée au locataire… On se fonde simplement sur une pratique notariale, qui fixe ce délai entre 12 et 24 mois après le départ du locataire pour lui notifier ce nouveau prix de vente et son droit de préemption.

 

hello@mysweetimmo.com, l’adresse mail de vos questions immo !

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