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Une reprise d’activité dense après le brutal coup d’arrêt du confinement

Posté : 1 juillet, 2020 @ 5:14 dans Non classé | Pas de commentaires »

Publié le 01 juillet 2020

Le réseau L’Adresse tire le bilan du marché immobilier au 2e trimestre 2020. Loin de laisser à penser que le confinement fut sans conséquence, pour ce qui est des prix de vente, ils poursuivent infatigablement leur hausse : + 6,9% sur 12 mois et + 3,1% sur le 2e trimestre au national. Analyse de cette période singulière que nous venons de vivre.

photo : Brice Cardi

S’il est certain que la mise sur pause de l’économie que nous venons de vivre est sans précédent, la reprise était, elle, tout ce qu’il y avait de plus incertaine et nourrissait de nombreuses craintes et interrogations. Si tous les scenarii étaient envisageables, celui d’une reprise rapide et intense de l’activité paraissait presque trop belle… C’est pourtant bien ce qu’il s’est passé lorsque nous tirons le bilan du 2e trimestre 2020. Loin de laisser à penser que le confinement fut sans conséquence, pour ce qui est des prix de vente, ils poursuivent infatigablement leur hausse : + 6,9% sur 12 mois et +3,1% sur le 2e trimestre au national.

Un marché dynamique au national, où les prix sont en hausse, malgré des acquéreurs plus difficilement finançables et dotés de nouveaux critères

Si les 6 derniers mois ont été riches en rebondissements, il est une chose qui ne change pas : les prix poursuivent, malgré tout, leur hausse. Ainsi, nous atteignons désormais les 2 857€ le m², résultant d’une augmentation de près de 7% (6,9%) sur un an et de 3,1% entre le 1er et le 2ème trimestre 2020.

L’activité, quant à elle, est d’une densité exceptionnelle. Si le rattrapage des projets n’ayant pu se concrétiser durant le confinement est une explication, il est également important de noter la présence en nombre de nouveaux acquéreurs. « 1 acquéreur sur 2 depuis le 11 mai n’était pas présent sur le marché immobilier pré-confinement » analyse Brice Cardi, avant de poursuivre : « Les deux mois de confinement imposés à la maison ont laissé aux ménages le temps de murir les projets immobiliers en cours, mais aussi d’en faire émerger de nouveaux. Ainsi, depuis la reprise, les Français sont prêts à passer rapidement à l’action puisqu’ils savent désormais plus précisément ce qu’ils veulent ou non dans leur futur logement.»

Sur ce point, nombre d’entre eux s’accordent à dire qu’un espace extérieur est un critère incontournable de leur nouveau chez eux, et en premier lieu, les citadins des grandes villes en mal de verdure après 2 mois de confinement sans balcon, jardin ni autre terrasse. Autre critère qui émerge plus fortement depuis le confinement : la demande d’une pièce en plus, ou, à défaut de budget suffisant dans les grandes villes, d’un espace pouvant accueillir un coin bureau. Allant de pair avec l’essor du travail à la maison, les connexions à internet et téléphoniques sont au cœur des préoccupations des acquéreurs de zones rurales. Si la fameuse zone blanche pouvant parfois apparaitre comme une aubaine pour quelques jours ponctuels de déconnexion choisie, il est inenvisageable d’y habiter en cas de travail sur la durée sous ce format virtuel.

Les banques ne conservent que les emprunteurs les plus solvables

Du côté des crédits immobiliers, nous constatons de plus en plus une confirmation des craintes du début d’année. Ainsi, le durcissement des conditions d’octroi à un prêt bancaire (moins de 33% d’endettement et pas de prêt sur plus de 25 ans) écarte de l’accession à l’acquisition immobilière de nombreux de ménages modestes. De plus, la crainte d’une crise économique, provoquée par la crise sanitaire, plane sur les banques qui refusent de prendre des risques et sélectionnent davantage les dossiers, pour ne conserver que les plus solvables et les emplois potentiellement les moins menacés de chômage ces prochains mois. Ils sont également plus réticents envers les dossiers sans apport. Ces paramètres aboutissent ainsi à une baisse comprise entre 15 et 20% du nombre de dossier de crédit immobilier acceptés sur ce 1er semestre 2020. Cependant, Brice Cardi se veut optimiste : « Durant le confinement, nous avons vu croitre fortement l’épargne des Français, probablement imputable à la fermeture des nombreux commerces et lieux de vie, agences immobilières comprises, ainsi qu’au moral économique en berne durant cette période. Les banques, tendant à demander, de nouveau, un apport aux acquéreurs, cet argent a de fortes chances de servir à ces fins aux ménages, désireux plus que jamais, d’investir dans ce placement sûr, cette valeur refuge qu’est la pierre ».

Focus sur Angers, illustration parfaite de l’activité immobilière de province

Si l’arrêt de l’économie durant près de 60 jours pouvait faire craindre à quelques turbulences sur le marché immobilier de province, il n’en est rien. En effet, les zones ayant décroché étant très à la marge, l’activité au sein du marché de l’existant est porté par des grandes villes très dynamiques où la hausse des prix est toujours à l’ordre du jour. Ainsi, même si ces 3 derniers mois ont été chamboulés, lorsque les projets d’acquisition ont pu aboutir, les prix ont enregistré une hausse de 3,4%, portant le m² à 2 344€. Sur une échelle d’un an, nous sommes sur une augmentation de près de 6% (5,8%°). Rien de mieux que de prendre un exemple concret pour dresser le portrait d’un secteur. Particulièrement parlant, nous allons nous pencher sur la belle région angevine, au sein de laquelle le réseau immobilier l’Adresse ne compte pas moins d’une vingtaine d’agences portées par le groupe Les 3 B, dont Sébastien Blanvillain est le Directeur Général.

Les prix augmentent obstinément

Si l’on évalue le 2e trimestre 2020 au regard de ses chiffres, rien ne laisse présager qu’un coup d’arrêt de près de 2 mois est intervenu sur cette période, qu’il s’agisse d’Angers ou de sa périphérie, tant elle est dynamique. Les prix augmentent obstinément (+9% en 1 an sur la périphérie angevine ; et surtout + 10% sur Angers même) affichant le m² à 2 830 € à Angers et 1 590 € en zone rurale. De son côté, le pouvoir d’achat baisse mécaniquement, les acquéreurs ne pouvant augmenter davantage leur budget. Ainsi, ils doivent désormais se contenter de 10 m² de moins en périphérie et perdent 9 m² à Angers. Seuls les délais de vente, accusant une hausse notable (+10 et +9 jours sur 1 an, respectivement pour la périphérie et la ville d’Angers) dénotent. La période de confinement a bien entendu pesée sur les délais de vente, mais assez légèrement finalement puisque des 55 jours de pause, ne résulte qu’une hausse de 10 jours maximum, montrant la rapidité dont il faut faire preuve lorsque l’on désire acquérir un bien sur la région. Et en matière de parc immobilier existant, sur la région comme ailleurs, il n’y a pas d’achat sans visite, les acquéreurs potentiels ayant besoin de « (re)sentir » le bien avant de se décider.

Le confinement : un simple arrêt temporaire

Une réactivité qui se doit d’être particulièrement grande dans le cas d’une maison, comme l’explique Sébastien Blanvillain : « Ce type de bien très recherché, surtout s’il est doté d’un espace vert ou d’un jardin, cela fait flamber les prix, d’autant plus si elle est située en ville. Nous constatons actuellement une hausse de 11% sur 12 mois glissant pour les maisons tandis que les appartements affichent « seulement » + 4,5%. Nous sommes dans une phase assez irrationnelle où les vendeurs ont toutes les cartes en mains puisque tout se vend au prix, avec pas ou très peu de négociation malgré la hausse continue des prix (3,5% pour la campagne et 2,5% sur Angers au 2e trimestre 2020). Actuellement lorsque les acquéreurs tentent une baisse de prix, ils savent qu’ils ont un vrai risque de perdre le bien.»

Si le confinement est venu interrompre l’activité dense de ce printemps, il n’a fait que lui imposer un arrêt temporaire. « Depuis le 11 mai, les projets immobiliers des Français ont repris de plus belle et nous voyons de nouveaux clients pousser la porte de nos agences : deux tiers de nos acquéreurs sont nouveaux sur le marché, vraisemblablement porteurs de nouveaux projets de vie, pensés durant le confinement, comme un nouvel espace de vie ou une séparation par exemple», note Sébastien Blanvillain.

Au regard de l’activité immobilière sur la région angevine, une baisse des prix ne semble pas à l’ordre du jour, et ce même si, comme partout en France, les conditions d’octroi de prêts peuvent éloigner une certaine proportion d’acquéreur. Loin de mettre en péril le secteur, cela ne fera que rééquilibrer un marché où la forte demande est en déséquilibre complet avec une offre de plus en plus insuffisante.

Du dynamisme encore et toujours pour l’Ile-de-France

Constant dans sa tendance haussière des derniers mois, le marché immobilier d’Ile-de-France a poursuivi sa croissance, et ce même après quasiment 2 mois de pause forcée. Nous constatons donc que les prix au m² sont désormais à plus de 3 700€ en moyenne, après avoir grimpé de 2,4% sur les 3 derniers mois et de 5,6% en une année. Au Kremlin Bicêtre, par exemple, ville prenant de plus en plus de valeur au fil des mois car portée par sa proximité immédiate avec la capitale et au cœur du projet du Grand Paris Express, les prix ont enregistré une hausse de 5,1% sur 1 an, s’affichant désormais aux alentours de 6 200€ du m². Une nouvelle fois, le bémol vient de la pénurie de mandats de vente qui se fait de plus en plus compliquée en Ile-de-France, surtout depuis le déconfinement, comme le confirme Laurence Vene, directrice de deux agences l’Adresse à Gif-sur-Yvette et Briis-sous-Forges « Depuis le 11 mai, nous sommes véritablement submergés par les demandes d’acquéreurs. » Guillaume Charbonnel, sociétaire à la tête de 3 agences du réseau à Guignes, Brie Comte Robert et Melun, constate également « A Guignes où nous affichions un délai de vente pré-confinement de 45 jours, nous sommes désormais à 20 jours ! La demande est tellement forte au regard de l’offre que si le bien est au prix et n’affiche pas ou peu de travaux, il se vend de suite et sans négociation.» Brice Cardi, Président de l’Adresse, de poursuivre « En Ile-de-France comme ailleurs, les mois de mars, avril et mai sont clés car c’est à cette période que se concrétisent les nouveaux projets de vie pour la rentrée de septembre. Ainsi, il est logique que nous constations une recrudescence de l’activité depuis le 11 mai puisque, même si certaines incertitudes demeurent dans l’esprit des Français quant à l’avenir, lorsque des besoins nouveaux se profilent, comme une mobilité géographique ou une séparation, ou que des projets étaient déjà en cours, les ménages ont besoin de se loger.»

Rien de nouveau sous le soleil parisien : ça grimpe

A l’image de ces derniers mois, voire années, tout va bien du côté de la capitale où les biens se font toujours aussi rares, portant alors à la hausse le peu de m² qui est à vendre. En seulement 12 mois, Paris a vu ses prix grimper de près de 9% (8,7%) et même si la tendance est au ralentissement dans la hausse depuis le début de l’année, ces 3 derniers mois ont été l’occasion d’une augmentation de 1,8%. Nous atteignons désormais les 10 612€ du m², dépassant alors la barre des 10 500€ au cours de ce 2ème trimestre. « Si les prix poursuivent leur hausse sur cette même cadence de 2% environs tous les 3 mois, nous pourrions bien terminer l’année en atteignant les 11 000€ » annonce Brice Cardi, PDG de l’Adresse. Au fil des hausses de prix, les ménages moyens voient leur pouvoir d’achat sur la capitale diminuer comme neige au soleil et sont donc, de plus en plus surement, centrifugés vers la première, voir la deuxième couronne. Fort de ce constat, il est donc de plus en plus important de surveiller la présence d’investisseurs sur le marché. En effet, si tout va bien pour le moment, ce type d’acquéreurs est crucial car gage de vitalité et de fluidité, notamment pour la location, marché souffrant d’un fort déséquilibre offre/demande. « L’encadrement des loyers, en vigueur à Paris depuis 1 ans, couplé une régulation inefficace du marché de la location saisonnière a profondément fait diminuer l’offre locative à Paris. Cependant, cette crise sanitaire pourrait bien avoir un effet secondaire positif : celui de voir revenir sur le marché de la location de longue durée de nombreux biens, habituellement proposés sous le format saisonnier, laissés vacants faute de touristes ou vacanciers. Affaire à suivre de près » annonce Brice Cardi.

Pour savoir de quoi l’avenir de l’immobilier sera fait, tous les regards se portent sur l’emploi

Si d’un point de vue immobilier tout est au beau fixe pour le moment, si bouleversement il y a, il pourrait bien venir du côté de l’emploi. En effet, les bassins d’emplois étant ceux d’attractivité, il y est logique que le logement soit y soit particulièrement important et que tout changement venant de ces premiers influent sur les seconds. « Si le télétravail devait bénéficier d’un essor sur la durée, cela pourrait redistribuer les cartes et redonner plus de latitudes pour les Français qui, n’ayant la plus nécessité d’habiter proche de leur travail, pourraient être tentés de concrétiser leurs envies de verdure par un éloignement des grandes villes et bassins d’attractivité, au profit de zones moins urbanisées mais bien desservies par les transports et les réseaux de téléphonie et d’internet. Les éventuels plans de départs à la retraite anticipée sont également à surveiller de près », conclut Brice Cardi.

Qu’est-ce que le séquestre et est-il obligatoire ?

Posté : 30 mai, 2020 @ 4:27 dans Non classé | Pas de commentaires »

Qu’est-ce que le séquestre et est-il obligatoire ?

16 AOÛT 2019 / PAR LOGIC-IMMO.COM

Au moment de signer le compromis de vente, l’acquéreur verse un séquestre au vendeur pour réserver le bien. Il s’agit du dépôt de garantie de 5 à 10%, qui n’est pas obligatoire, mais systématiquement versé dans le cadre d’une vente.

 

Qu’est-ce que le séquestre et est-il obligatoire ? Sequestre-notaire-900x579

Achat immobilier : définition du séquestre

Un acheteur, qui a trouvé le bien immobilier qu’il souhaite acheter, doit pouvoir le « réserver » formellement auprès du vendeur. Pour ce faire, il verse une somme appelée « dépôt de garantie » au moment de la signature du compromis de vente, à savoir l’avant-contrat qui permet de sceller l’accord entre les parties et qui les engage l’une envers l’autre. Ce dépôt de garantie est un acompte qui permet de rassurer le vendeur et de lui garantir que la vente sera bien menée à son terme. Le séquestre correspond donc à cet acompte versé par l’acheteur, mais notez que cette somme est bloquée jusqu’au moment de la signature de l’acte de vente définitif.

Cette somme n’est en aucun cas une obligation légale, il est donc tout à fait possible de signer un compromis de vente sans verser de séquestre. En revanche, il s’agit d’un usage répandu, et il est bien rare de conclure un compromis de vente sans le versement du dépôt de garantie.

 


Bon à savoir

L’avantage du séquestre est donc de rassurer le vendeur sur l’engagement de l’acquéreur, mais cette somme reste immobilisée jusqu’à la vente, ce qui permet à l’acquéreur de la récupérer facilement en cas de rétractation.


 

Quel est le montant du séquestre ?

Le séquestre n’étant pas obligatoire, aucune réglementation n’encadre le montant versé au moment de la signature de l’avant-contrat. En revanche, il est d’usage de verser une somme comprise entre 5 et 10% du prix de vente du logement, soit au notaire, soit à l’agent immobilier. C’est à ce moment que le rôle du notaire prend toute son importance, puisque cette somme ne sera pas encore encaissée par le vendeur. C’est donc le notaire qui perçoit le dépôt de garantie et qui l’immobilise sur un compte séquestre, généralement à la Caisse des dépôts et consignation. Cette somme est alors indisponible jusqu’à ce que la vente soit effective, le jour de la signature de l’acte authentique de vente, ou jusqu’au retrait de l’acquéreur le cas échéant.

Si c’est l’agent immobilier qui perçoit la somme, il va également la déposer sur un compte séquestre.

Il est également possible de verser la somme directement au vendeur, mais cela comporte plus de risques en cas de demande de restitution.

 

 

Que devient le séquestre une fois versé ?

Durant les quelques semaines qui séparent la signature du compromis de celle de l’acte de vente, la somme du dépôt de garantie reste bloquée sur le compte séquestre. Elle est débloquée et versée au notaire à partir du moment où l’acquéreur obtient la réponse positive de la banque lui accordant un crédit immobilier : le montant du dépôt de garantie est alors déduit du montant total de la vente.

En revanche, si l’acquéreur se rétracte durant le délai légal de 10 jours suivant la signature du compromis de vente, la somme est alors également débloquée, mais reversée à l’acquéreur qui la récupère intégralement. Il en va de même si l’acquéreur peut faire valoir une clause résolutoire : si la banque n’accorde pas de crédit par exemple, la somme est alors également débloquée et revient à l’acquéreur.

Lorsque l’acquéreur est en position de demander la restitution du dépôt de garantie et que celui-ci a été versé au vendeur, il doit en faire la demande et la somme lui est rendue dans les 15 jours qui suivent. Au-delà, le montant peut être majoré.

Si c’est le notaire ou un agent immobilier qui a perçu le dépôt de garantie, il ne peut débloquer la somme qu’avec l’accord écrit des deux parties. Si le vendeur ne donne pas son accord, c’est le tribunal qui juge le sort du dépôt de garantie.

Mais si l’acquéreur annule la vente au-delà du délai de 10 jours et sans faire valoir une clause résolutoire, le vendeur conserve la somme en dédommagement.

 

 

Crédit immobilier : 5 choses à savoir sur l’impact du coronavirus sur votre prêt

Posté : 14 mars, 2020 @ 10:36 dans Non classé | Pas de commentaires »

Par SweetRédaction, le 13 mars 2020

Crédit immobilier
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 Nous conseillons à ceux qui signent actuellement des compromis de vente d’allonger le délai des conditions suspensives sur l’obtention du prêt à 60 jours.

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Après l’annonce hier de mesures exceptionnelles, tant par la Banque centrale européenne que par le gouvernement, Vousfinancer fait le point sur l’impact que pourrait la crise sanitaire du coronavirus avoir sur l’évolution des taux de crédit, le dynamisme du marché immobilier et l’offre de crédit.

Les taux d’intérêts devraient rester bas

C’est l’un des impacts économiques indirects du Coronavirus : depuis le 22 janvier, les taux d’emprunt d’Etat français étaient retombés en territoire négatif à un niveau inédit depuis début octobre 2019 (-0,34%) avant de remonter ce jour à un niveau proche de 0 (-0,05%) « Si l’épidémie reste contenue en France, les taux devraient restés bas… Même si la Banque centrale a laissé ses taux directeurs inchangés, en annonçant des mesures exceptionnelles elle montre qu’elle maitrise la situation et qu’elle fera tout pour limiter le ralentissement économique, ce qui devrait contribuer au maintien des taux d’emprunt d’Etat – notamment en France – à un niveau bas, et dans leur sillage, à la stabilité des taux de crédit immobilier au niveau attractif actuel » explique Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer.

« Dans le contexte actuel de baisse des valeurs boursières, l’immobilier est plus que jamais considéré comme une valeur refuge.  Depuis le début de l’année, la demande de crédit est soutenue en dépit des recommandations du HCSF qui ne semblent pas décourager les acheteurs. En revanche les nouvelles mesures annoncées hier pourraient créer un climat plus anxiogène peu favorable à l’investissement et aux achats de long terme et générer ainsi de l’attentisme, avec pour conséquence, moins de visites de biens immobiliers et moins de demandes de crédit » analyse Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer.

Mais si ralentissement du marché il y avait – comme cela a été le cas début 2019 durant le mouvement des gilets jaunes – nul doute qu’il s’agirait uniquement d’une phase d’attentisme qui serait surement compensée par une phase de rattrapage une fois l’épidémie contenue et résolue.

La BCE n’incite pas les banques à fermer le robinet du crédit

La Banque centrale européenne a justement annoncé une série de mesures exceptionnelles destinées à assurer la liquidité des marchés financiers et encourager les prêts aux entreprises et particuliers. Objectif : que les banques « puissent continuer à jouer leur rôle dans le financement de l’économie réelle à mesure que les effets économiques du coronavirus deviendront apparents » comme indiqué dans le communiqué de la BCE. Il n’y a donc pas de raisons que les banques ferment le robinet du crédit.

Et même si l’épidémie devait durer et la chute des valeurs boursières des banques se poursuivre, la BCE a décidé d’alléger temporairement certaines des obligations des Banques en matière de capitaux propres afin qu’elles n’aient pas de problème de liquidités et de fonds propres qui pourraient les inciter à restreindre la production de crédit.

Attention aux délais de traitement des dossiers de crédit dans les banques

En revanche, compte tenu des mesures sanitaires, les capacités de traitement des dossiers pourraient être plus limitées en l’absence d’une partie du personnel. Les délais de traitement des dossiers de crédits dans les banques – déjà supérieurs à ceux qu’ils sont habituellement en début d’année – pourraient s’allonger à nouveau.

Nous conseillons donc à ceux qui signent actuellement des compromis de vente d’allonger le délai des conditions suspensives sur l’obtention du prêt à 60 jours.

Ceux qui sont en cours de renégociation de prêt pourraient aussi voir les délais s’allonger, car les financements de transactions sont prioritaires…

Pas de suspension des échéances de prêt comme en Italie…

Certains s’interrogent sur la possibilité de suspendre le remboursement des crédits comme le gouvernement l’a évoqué en Italie. Etant donné qu’en France le gouvernement a annoncé assurer le maintien des salaires aussi bien pour ceux qui se mettront en arrêt maladie pour garder leurs enfants que ceux qui seront en chômage partiel, il n’y a aucune raison de suspendre ses échéances de prêt. « Suspendre ses échéances de prêt implique pour les banques de fournir à l’emprunteur un nouveau tableau d’amortissement. Ces démarches inutiles dans le contexte actuel vont en outre venir allonger les délais de traitement et ralentir la machine du crédit ce qui n’est pas souhaitable » explique Sandrine Allonier

… sauf si cela est stipulé dans l’offre de prêt

Pour les plus anxieux ou ceux qui en auraient vraiment besoin, sachez que la possibilité de suspendre les échéances est indiquée dans l’offre de prêt. Toutes les banques ne proposent pas cette option qui lorsqu’elle est proposée, est gratuite dans les conditions mentionnées. Selon les banques, il est possible de reporter de 1 à 12 mensualités, en une fois ou en plusieurs fois selon les établissements mais souvent uniquement au bout de 2 ans de remboursements, pas dans les 1ères années. Dans tous les cas le versement de l’assurance du prêt est maintenu. Mais attention la suspension d’échéance a un cout car le report génère des intérêts supplémentaires.

Exemple : avec un prêt de 200 000 € à 1,5 % sur 20 ans souscrit il y a 2 ans, suspendre la mensualité de 965 € pendant 3 allonge la durée totale du prêt de 4 mois avec un surcout de 1000 €.

Si vous n’avez pas cette option de report, vous pouvez utiliser la modulation d’échéances. La plupart des banques le proposent avec la possibilité de diminuer les mensualités de 10 à 30 % de l’échéance selon les banques, au bout de 2 ans de remboursement également et dans la limite d’un allongement de la durée du prêt de 2 ans maximum. La banque peut aussi toutefois accepter au cas par cas un report si vraiment vous êtes en difficulté, moyennant des frais, car son intérêt est de vous aider à faire face à vos difficultés passagères et de s’assurer du remboursement futur du prêt.

 

Les Français toujours satisfaits de leur agent immobilier !

Posté : 6 mars, 2020 @ 10:55 dans Non classé | Pas de commentaires »

Pour en savoir plus sur l’évolution du rapport des Français aux agents immobiliers, le numéro 1 français des avis clients contrôlés Opinion System publie en partenariat avec l’IFOP la quatrième édition du baromètre annuel de la satisfaction client dans l’immobilier.

photo : satisfaction client et agent immobilier

Avec plus de 400 Proptech créées ces trois dernières années, l’industrie immobilière connaît de profonds bouleversements imposant aux acteurs dits « traditionnels » d’évoluer dans l’approche de leur métier. Souvent remis en question, les agents immobiliers comptent aujourd’hui parmi les professionnels les plus concernés par cette digitalisation et l’émergence de nouveaux acteurs.

Une note stable malgré un marché très dynamique

Globalement, les Français semblent satisfaits du choix qu’ils ont effectué, en attribuant à leur agent une note moyenne de 7,1/10, identique à l’an passé. 73% d’entre eux seraient d’ailleurs prêts à le recommander à un proche. Un enseignement positif pour les professionnels au regard de la forte dynamique actuelle du marché – plus d’un million de transactions en 2019 – porté par des taux très attractifs… L’accueil général (7,7/10) et la compétence des interlocuteurs (7,3/10) sont les principales qualités citées par les particuliers, devant la qualité de service (7,1/10), l’accompagnement (6,9/10) et le rapport honoraires / services (6,5/10).

Proximité & recommandation de proches : le meilleur moyen pour trouver son agent immobilier ?

Les agences immobilières fleurissent sur le territoire – elles sont 30 000 aujourd’hui – et il n’est pas toujours évident d’identifier le bon professionnel. Comment s’y prennent les Français ? Si 90% des projets immobiliers concrétisés débutent sur internet, force est de constater que le meilleur moyen de trouver son agence reste encore souvent… de passer devant ! Ce fut le cas pour 23% des Français ayant eu une expérience avec un agent immobilier au cours des 5 dernières années. La recommandation par un proche arrive juste derrière (20%) démontrant bien la relation de proximité qu’il peut y avoir avec un agent immobilier. Les sites internet d’annonces immobilières (18%) complètent le podium, suivis par ceux des réseaux immobiliers (9%, en hausse de 1 point par rapport à 2018). L’appartenance à l’un de ces réseaux immobiliers reste particulièrement importante dans le choix de 46% des Français, mais c’est bien l’efficacité et la qualité de service qui priment pour 88% d’entre eux, deux chiffres stables par rapport à 2018.

Les Français toujours satisfaits de leur agent immobilier ! alerte_ifop_os_note_agents_immo1.004

« Le niveau de satisfaction globale est stable d’une année sur l’autre alors qu’il était possible d’imaginer une légère dégradation des prestations avec le volume de transactions record de l’année dernière. Cela laisse penser que les agents immobiliers poursuivent un travail de fond pour améliorer leurs services et la relation client. Ils s’adaptent aussi aux nouveaux usages en étant toujours plus nombreux à jouer la carte de la transparence, notamment en acceptant la notation à travers des avis clients contrôlés, une autre façon de faire jouer le fameux bouche-à-oreille » précise Jean-David Lépineux, fondateur d’Opinion System.
« L’étude montre également que la vitrine reste le premier vecteur pour trouver un agent immobilier, juste devant la recommandation de proches. Ce n’est pas pour rien que certains acteurs, dont on disait qu’ils allaient ubériser la profession, commencent eux aussi à ouvrir leurs propres lieux de rencontre physique avec leurs clients. »

Loi Lagleize : ce qui va changer pour les (futurs) propriétaires

Posté : 17 janvier, 2020 @ 10:09 dans Non classé | Pas de commentaires »

 

Le 28 novembre 2019, l’Assemblée nationale a adopté le texte du député MoDem, Jean-Luc Lagleize. Alors, que vat-telle changer ? Les précisions de Rendementlocatif.com, startup 100% digitale spécialisée dans le calcul de la rentabilité locative d’un bien immobilier.

Le 28 novembre 2019, l’Assemblée nationale a adopté le texte du député MoDem, Jean-Luc Lagleize, consistant à « créer un nouveau droit de propriété fondé sur la dissociation entre le foncier et le bâti ». Le but premier de la loi Lagleize : faire baisser les prix du foncier qui a augmenté de 71 % en dix ans.

Que prévoit la loi Lagleize ?

Dans un contexte où il y a peu de foncier disponible, la production de logements est freinée et impacte leur coût. Dans certaines grandes agglomérations, le prix du foncier dépasse le coût de la construction proprement dite dans les centres-villes. La loi Lagleize vise à réguler le marché et prévoit la dissociation du bâti et du foncier, non plus uniquement via la propriété sociale qui existait déjà, mais pour tout type d’achat sans condition de ressource.

« Ce dispositif de séparation du foncier et du bâti existe déjà pour les ménages modestes, grâce aux organismes de foncier solidaire (OFS). L’idée est donc de permettre de l’élargir à tous les logements, via des organismes de foncier libre (OFL) », explique Bassel Abedi, fondateur de RendementLocatif.com, startup 100% digitale spécialisée dans le calcul de la rentabilité locative d’un bien immobilier.

Concrètement …

Il serait possible d’acquérir une maison sans être propriétaire du terrain sur lequel elle se trouve. Le propriétaire de cette maison devrait alors signer un bail auprès d’un organisme foncier libre auquel il verserait alors un loyer. Ces organismes OFL devraient être détenus en majorité par des capitaux publics mais également privés.

Loi Lagleize : ce qui va changer pour les (futurs) propriétaires unnamed-3

Qu’est-ce que cela va changer ?

  • Le propriétaire n’a plus la propriété du terrain mais le loue via un bail
  • Un propriétaire verserait alors une redevance mensuelle à l’office foncière. Cela ajouterait une charge qui impacterait ainsi le rendement
  • Le prix d’acquisition d’un bien devrait être plus faible. Ainsi, il serait possible d’acquérir des logements neufs entre 20 et 40 % moins cher. Il faut avoir conscience qu’un bien ancien est environ 20 % moins cher qu’un bien neuf.
  • L’objectif d’un achat est souvent de ne plus avoir de loyer à payer. Avec cette loi, ce ne serait pas le cas.

Quels sont les risques et contraintes ?

  • La loi ouvrirait la possibilité d’une double taxe (sur le terrain + le bâti) et entraînerait un risque d’augmentation des charges
  • Il y pourrait y avoir un risque de potentiel spéculation de la part des OFL qui dirigeront le marché si trop de fonds privés et plus majoritairement public.
  • La revente des biens serait plus compliquée
  • Enfin, la législation risque de limiter le nombre de biens et la typologie de biens disponibles sur le marché.

Il y a encore de nombreuses inconnues autour de cette loi qui peuvent grandement impacter son intérêt comme le type de bail, la durée, peut-on se faire expulser de chez soi si on ne peut plus payer son loyer mais que l’on a à payer la totalité de sa maison. Par ailleurs, comment se régleront les successions et reventes ?

« Ce nouveau droit de propriété ne remplacera aucun des deux autres, commente Bassel Abedi. Il conviendra donc de calculer le ratio charges issus du loyer et prix d’acquisition afin de déterminer si cette loi peut être rentable pour un bailleur ou non. De plus, cela risque d’ajouter des contraintes qui ne sont pas encore totalement définies. Néanmoins, cela devrait permettre de baisser les barrières d’entrée à l’achat dans les villes où les prix des logements ont fortement augmentés. »

Comment voir le potentiel d’un bien avec travaux ?

Posté : 30 novembre, 2019 @ 2:49 dans Non classé | Pas de commentaires »

22 OCT 2019 / PAR LOGIC-IMMO.COM

Vous avez jeté votre dévolu sur un logement à rénover, mais vous n’êtes pas certain(e) de parvenir à vous projeter dans cet espace, une fois qu’il sera restauré. Utilisez tous les outils à votre disposition pour réaliser des simulations et savoir quels travaux vous allez effectuer.

Comment voir le potentiel d’un bien avec travaux ?

Consultez le plan du logement

Si vous souhaitez acheter un bien à rénover, la première chose que vous devez faire pour évaluer ses qualités sera de consulter les plans. Cet espace doit vous correspondre sur différents points : regardez si la surface totale et le nombre de pièces sont suffisants par rapport à ce dont vous avez besoin, relevez quels sont les murs porteurs qui seront les plus délicats à abattre ou à modifier pour voir si l’aménagement vous convient en conservant ces murs, etc.

Les plans vous permettent également d’avoir une vue d’ensemble des surfaces de chaque pièce, et de savoir si vous allez laisser chaque pièce en l’état ou non. A la vue des différentes pièces, de leur agencement et de leur surface respective, est-ce que vous pensez avoir besoin de modifier l’agencement, d’ajouter une cloison dans une pièce ou au contraire d’en ouvrir une autre ?

Les plans sont précieux pour commencer à mettre au point votre éventuel projet de rénovation.

Choisissez des outils pour vous projeter

La plus grande difficulté pour beaucoup d’acquéreurs d’un bien à rénover consiste à se projeter dans une maison vide, et qui n’est pas encore en état d’être habitée. Pourtant, des astuces et des outils existent pour visualiser au mieux l’espace une fois rénové et aménagé, c’est le cas notamment des logiciels et des sites comme kozikaza, qui vous permettent de créer votre maison virtuelle.

Vous allez ainsi pouvoir dessiner les plans du logement, décorer l’espace virtuellement à partir des motifs, couleurs et ambiances proposés, et obtenir ainsi un plan 3D qui vous permet de visiter le futur logement comme si vous y étiez. Cela vous permet notamment de tester différents plans et différents aménagements.

Vous pouvez par exemple faire un plan avec une cuisine ouverte et un autre avec une cuisine fermée, réaliser un plan avec deux pièces fusionnées ou au contraire en séparant des pièces en plusieurs plus petites, vous pouvez également changer les coloris pour savoir lesquels vous plaisent, etc.

Bon à savoir

Pour la réalisation des travaux, plusieurs possibilités s’offrent à vous : faire appel à un architecte, un entrepreneur, un maître d’œuvre, ou encore réaliser tout ou partie des travaux vous-même.

Comment estimer le prix des travaux ?

Pour estimer le budget pour la rénovation d’un appartement ou d’une maison, vous pouvez déjà vous faire accompagner d’un professionnel du bâtiment qui va évaluer le montant des travaux. Mais pour commencer à vous faire une idée, commencez par prendre en compte certains paramètres :

– La surface du logement : le budget sera plus élevé s’il s’agit d’un logement de grande superficie.

– L’état du logement : plus il est dégradé et plus les travaux seront importants et donc onéreux.

– Le type de travaux que vous souhaitez réaliser : un simple rafraîchissement des revêtements, un réagencement des pièces, l’abattage de certains murs, etc.

– Les matériaux que vous souhaitez installer : les prix peuvent varier du simple au quadruple. Du carrelage sera par exemple moins cher que du parquet massif.

– Les prix pratiqués par le professionnel : certains appliquent une marge plus ou moins importante.

Dans l’absolu, si vous souhaitez réaliser une rénovation simple comme les peintures et les revêtements, vous devrez compter entre 200 et 350 €/m2.

Ce prix sera plutôt aux alentours de 400 à 500 €/m2 si vous souhaitez des rénovations moyennes, comme le changement de cuisine et le système électrique en plus des revêtements.

Enfin, si vous envisagez des rénovations lourdes comme le changement ou la création de cloison, la plomberie, la création de salles de bains, l’électricité, le changement de cuisine et les revêtements par exemple, le prix sera de 600 à 1 000 €/m2 environ.

Acheter un bien à rénover : les avantages et les inconvénients

Si vous hésitez encore à acheter un bien à rénover, il vous suffit de peser les pours et les contres et d’évaluer si ce projet vous correspond.

Parmi les intérêts d’un logement à rénover, on relève le fait de pouvoir acheter un bien mieux situé qu’un logement neuf (notamment au cœur des grandes villes et à proximité), et que vous pouvez personnaliser et rénover à votre guise pour obtenir les mêmes performances qu’un logement neuf ainsi qu’un grand confort.

Vous maîtrisez également davantage le prix que vous coûte la maison, car il est plus facile de négocier le prix de vente d’une maison à rénover, mais également de maîtriser le coût des travaux, par exemple en optant pour des matériaux moins onéreux, en réalisant certains travaux vous-même et en négociant le prix de la main d’œuvre.

Cependant, vous devrez attendre que les travaux soient réalisés avant de vous installer, et même s’il est possible de réaliser un plan en 3D pour avoir un aperçu final, vous n’aurez une idée précise du rendu que le jour de la livraison.

De plus, vous devrez présenter un budget plus flexible que pour un logement neuf ou sans travaux, car les aléas existent toujours.

Bon à savoir

Si vous réalisez des travaux visant également à améliorer les performances énergétiques du logement (isolation, remplacement des fenêtres et de la chaudière) vous pouvez bénéficier d’un crédit d’impôt et d’aides de l’Anah.

 

Crédit immobilier : mettre toutes les chances de son côté

Posté : 23 novembre, 2019 @ 4:17 dans Non classé | Pas de commentaires »

20 NOV 2019 / PAR LOGIC-IMMO.COM

Vous avez besoin d’un crédit immobilier pour acheter votre maison ou votre appartement ? Les conseils à suivre pour constituer votre dossier de demande et mettre toutes les chances de votre côté pour obtenir votre emprunt immobilier.

Crédit immobilier : mettre toutes les chances de son côté Jeune-Couple-Heureux-Visite-Appartement

Comment bien consolider votre dossier de demande de prêt ?

Pour obtenir votre crédit immobilier, vous devez constituer un dossier de demande de prêt et le transmettre à votre banque. Ce dossier doit faire l’objet d’une préparation soignée et contenir de nombreux documents et justificatifs concernant votre état civil, vos revenus et votre achat. Toutes les banques réclament les mêmes documents dans le cadre d’une demande de prêt.

Votre dossier doit notamment contenir une pièce d’identité, un justificatif de domicile de moins de 3 mois, un contrat de travail ou tout autre document attestant de votre profession, vos 3 derniers bulletins de salaire, vos 2 derniers avis d’imposition, vos derniers relevés de compte, un justificatif d’apport personnel, un avant-contrat ou un contrat de réservation signé ou encore les documents relatifs à une éventuelle demande d’aide financière (prêt à taux zéro, prêt Action logement…).

Il est indispensable de présenter les documents originaux à la banque prêteuse, même si celle-ci ne conserve que les copies par la suite. Mieux vaut réaliser votre dossier de prêt en amont, afin de montrer votre sérieux à la banque.

Bon à savoir

Si vous empruntez à deux, chaque membre du couple devra fournir tous les documents demandés.

Comment multiplier vos chances d’obtenir votre emprunt ?

Si avoir un dossier complet est indispensable, cela n’est pas suffisant pour convaincre une banque de vous accorder un crédit. La banque prêteuse va surtout vérifier que vous disposez des ressources financières suffisantes pour pouvoir prendre en charge vos mensualités de remboursement. Elle va vérifier que vous n’avez pas eu de découverts dans les 6 derniers mois, que vous n’avez pas une multitude de crédits à la consommation en cours de remboursement et que vous disposez d’un apport personnel correspondant à au moins 10 % de la somme que vous souhaitez emprunter, afin de couvrir vos frais d’achat, notamment vos frais de notaire.

Plus votre apport sera important, plus la banque sera disposée à vous accorder un crédit avantageux. Pour maximiser vos chances de décrocher votre crédit, il est conseillé de mettre de l’argent de côté régulièrement dans les mois qui précèdent votre demande, afin de montrer à la banque que vous êtes en capacité d’épargner.

Avant de prendre rendez-vous avec la banque, pensez également à faire une simulation de crédit immobilier afin de connaître exactement la somme que vous pouvez emprunter et estimer le prix du logement que vous pouvez acheter.

Chiffres clés

Pour obtenir un crédit immobilier, votre taux d’endettement ne doit pas excéder 33 % de vos revenus mensuels.

Faut-il passer par un courtier pour obtenir un crédit ?

Pour bénéficier d’un taux attractif, être accompagné dans toutes vos démarches et être certain d’avoir un dossier complet, il est conseillé de faire appel à un courtier. Il fera tout pour négocier au mieux avec les différentes banques et mettre en valeur votre dossier, afin de vous obtenir les meilleures conditions d’emprunt possibles.

Le courtier peut aussi faire en sorte de baisser le prix de votre assurance-emprunteur. Passer par un courtier, c’est également un véritable gain de temps, dans la mesure où vous n’aurez pas à démarcher l’ensemble des établissements bancaires pour comparer leurs offres, c’est le courtier qui le fera pour vous. Si vous ne savez pas vraiment comment mettre en valeur votre dossier de demande de prêt ou que vous ne disposez pas du temps nécessaire pour mettre en concurrence les différentes banques, il peut être judicieux de faire appel à un courtier en crédit immobilier.

Précisons que les frais de courtage ne sont payables qu’une fois la souscription du crédit immobilier actée. Ces frais sont d’ailleurs souvent offerts par les courtiers.

Vocabulaire immobilier : 10 termes à connaitre lors d’un achat

Séquestre : Somme versée par l’acheteur lors de la signature de l’avant-contrat, qui vient en déduction du prix de vente lors de la signature de l’acte authentique. Le séquestre est conservé par l’agent immobilier, qui ne peut le restituer qu’avec l’accord du vendeur ou de l’acquéreur, ou une décision de justice.

Acompte : Somme d’argent souvent demandée par le vendeur lors de la signature du compromis de vente. L’acompte, qui représente généralement 10 % du prix de vente, est déduit du prix lors de la signature de l’acte authentique.

Acte authentique de vente : Acte inhérent à toute vente immobilière. Rédigé par un notaire ou un huissier de justice, il définit les droits et les obligations de l’acheteur et du vendeur.

Apport personnel : Somme d’argent que l’acheteur apporte lors de son achat immobilier, pour compléter son crédit immobilier.

Compromis de vente : Avant-contrat, qui établit les conditions de la vente, avant la signature de l’acte authentique. Il engage le vendeur et l’acquéreur à respectivement vendre et acheter le bien.

Courtier immobilier : Professionnel qui joue rôle d’intermédiaire entre une banque et l’acheteur : il démarche plusieurs établissements prêteurs pour négocier les meilleurs taux d’emprunt.

Délai de rétractation : Délai de 10 jours qui permet à l’acquéreur de renoncer à son engagement d’achat. Ce délai court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre notifiant la promesse de vente à l’acheteur, ou le lendemain de sa remise en main propre par le professionnel.

Frais de notaire : Somme payée par l’acheteur lors de la signature de l’acte authentique de vente, qui se compose d’impôts et taxes revenant à l’Etat et aux collectivités (droits de mutation), des débours (frais payés par le notaire pour le compte de l’acquéreur) et de la rémunération du notaire.

Hypothèque : Permet à l’emprunteur de mettre en garantie un bien immobilier pour couvrir le risque de son emprunt auprès de la banque prêteuse.

Vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) : Vente d’un logement neuf sur plan. L’acheteur devient propriétaire du logement au fur et à mesure de sa construction.

Si ma banque fait faillite, que devient mon prêt immobilier ?

Posté : 16 novembre, 2019 @ 4:39 dans Non classé | Pas de commentaires »

12 NOV 2019 / PAR LOGIC-IMMO.COM

Quand on souscrit un crédit immobilier dans une banque, on ne pense pas vraiment à la possibilité que celle-ci fasse faillite. Même si les banques françaises sont solides financièrement, mieux vaut savoir ce que deviendrait votre emprunt si votre banque devait mettre la clé sous la porte.

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Dois-je continuer à rembourser mon crédit après la faillite de ma banque ? © fizkes

Faillite de ma banque : dois-je continuer à rembourser mon crédit chaque mois ?

Les banques françaises sont puissantes et solides financièrement. Elles sont donc à même de traverser une crise majeure. Elles sont également très vigilantes au moment d’octroyer un crédit immobilier. La possibilité de souscrire un emprunt dans une banque au bord de la faillite est donc limitée.

Toutefois, sachez que même en cas de faillite de la banque qui vous a accordé votre prêt immobilier, vous devrez continuer à rembourser les sommes reçues, dans les conditions fixées lors de la souscription. Le taux de votre crédit immobilier, le montant de vos mensualités, et l’échéance resteront inchangées : on ne pourra donc pas vous demander de remboursement anticipé.

En vérité, si votre banque fait faillite, elle sera certainement rachetée par un établissement concurrent. Dans le cas contraire, on nommerait, par voie de justice, un administrateur judiciaire qui veillera à ce que votre crédit soit bien restitué pour rembourser les créanciers de votre banque.

Bon à savoir

En cas de faillite de votre banque, les dispositions fixées dans votre contrat de prêt doivent être respectées. On ne peut donc pas vous demander de remboursement anticipé.

Que se passe-t-il pour mon compte en banque en cas de faillite ?

Si vos revenus sont domiciliés dans votre banque prêteuse et que celle-ci fait faillite sachez que vous ne perdrez pas tous vos fonds. En effet, le Fonds de Garantie des Dépôts et de Résolution, auquel votre banque a adhéré, a pour objectif de vous venir en aide en cas de faillite. Cet organisme reprendra la main et se chargera de vous indemniser.

Cette garantie, qui couvre les comptes courants, se limite à 100 000 € par déposant et la bonne nouvelle, c’est qu’elle s’applique aussi aux livrets d’épargne, aux bons de caisse et aux plans d’épargne logement (PEL). Quant aux comptes titres et aux assurances-vie, ils bénéficient d’une garantie à hauteur de 70 000 €. Pour bénéficier de cette garantie, il faut que votre banque soit française ou qu’elle soit une filiale d’une banque étrangère, sujette à la loi française.

Si votre banque est seulement une succursale d’une banque étrangère, c’est le fonds de garantie étranger qui sera activé en cas de faillite. Avant d’ouvrir un compte ou de souscrire un crédit dans une banque, vérifiez donc dans quel pays se trouve son siège social.

Chiffre clé

En France, plus de 500 établissements sont adhérents au Fonds de Garantie des Dépôts et de Résolution.

Comment réduire mes pertes financières si ma banque fait faillite ?

Si les fonds déposés dans votre banque dépassent les 100 000 € pouvant être pris en charge par le Fonds de Garantie, il est préférable de répartir vos économies dans différents établissements bancaires. Cette limite s’applique par personne et par banque.

Si vous possédez plusieurs comptes de plus de 100 000 € dans une seule et même banque, vous ne récupérerez que 100 000 € au maximum en cas de faillite. En revanche, si vous avez un seul compte dans plusieurs banques, vous serez indemnisé pour chacun de ces comptes. I

l est donc préférable de répartir ses économies dans plusieurs établissement bancaires pour réduire les pertes en cas de faillite. Précisons que le Fonds de Garantie des Dépôts et de Résolution peut proposer une indemnisation revue à la hausse dans certains cas de figure.

Ainsi, les dépôts exceptionnels temporaires peuvent faire l’objet d’une indemnisation allant jusqu’à 500 000 € supplémentaires.

Les dépôts exceptionnels : késako ?

Sont considérés comme exceptionnels, les dépôts provenant de la vente d’un logement, de la réparation en capital d’un dommage subi, du versement d’un avantage retraite, d’une succession, d’un legs ou d’une donation ou encore d’une prestation compensatoire faisant suite à la rupture d’un contrat.

Faut-il investir dans un local commercial ?

Posté : 18 octobre, 2019 @ 4:40 dans Non classé | Pas de commentaires »

Faut-il investir dans un local commercial ?

Bassel Abedi

Biographie : Fondateur de Rendementlocatif.com, Bassel est un ancien chef de projet chez Microsoft. Passionné de code, il a créé sa start-up en 2016 à la suite d’un constat : aucun outil numérique n’était mis en place pour permettre au grand public de calculer la rentabilité réelle d’un investissement immobilier …Lire la suite

Investir dans un local commercial peut s’avérer être un bon placement. Mais il existe des règles strictes. Les conseils de notre expert Bassel Abedi, fondateur de RendementLocatif.com.

Pour investir, on pense souvent à l’immobilier « classique », avec des logements à louer (investissements locatifs). Mais, investir dans un local commercial peut s’avérer être un bon placement également, avec des rendements parfois plus élevés, des risques d’impayés souvent diminués, et des recours plus nombreux. Cependant, il existe aussi des règles plus strictes, il faut donc y investir avec discernement.

Qu’est-ce qu’un investissement dans un local commercial ?

Investir dans un local commercial signifie acheter les murs d’un commerce pour les louer ensuite à une enseigne ou à un exploitant qui devra alors payer un loyer au propriétaire. Cela est tout à fait différent du fonds de commerce ou du droit au bail, qui appartient à l’exploitant (ou le locataire) lui-même.

Local commercial : quel rendement locatif ?

A priori, les rendements locatifs d’un local commercial paraissent plus attrayants qu’un investissement dans le résidentiel (jusqu’à 10% de rendement annuel brut, soit en moyenne deux fois plus que pour un logement). Il convient de savoir que le prix d’un local commercial ne dépend pas de sa surface, mais de la rentabilité de l’affaire, et donc du loyer. Afin de bien calculer le rendement locatif, il peut être intéressant d’investir dans un local déjà occupé pour connaître le loyer et ainsi évaluer le juste prix. C’est aussi une sécurité pour l’investisseur, avec une activité déjà en place qui fonctionne et qui génère de l’argent.

L’importance de l’emplacement

Il faut bien privilégier les « emplacements numéro 1″, c’est-à-dire ceux placés dans des passages, et très fréquentés par les consommateurs. Il faut s’intéresser en priorité aux rues piétonnes très vivantes, aux places très animées, aux rues commerçantes, au plein centre-ville, etc. Et éviter tous les quartiers un peu désertés. Il convient de savoir que la différence de fréquentation peut être énorme d’une rue à l’autre, même si elles sont situées à côté. Ces emplacements sont évidemment plus chers, car plus rentables. Ainsi, on peut penser à une solution alternative comme les emplacements appelés « 1 bis » ou « numéro 2″, près des zones de transports ou dans des zones en plein développement, dans lesquelles les transformations urbaines auront un vrai impact sur l’essor économique.

Local commercial : quelle sécurité ?

Investir dans un local commercial offre une vraie sécurité. En effet, un bail commercial dure de trois à neuf ans (bail 3, 6 ou 9 ans), ce qui assure un locataire pendant toute cette période et une certaine visibilité des loyers (le locataire ne peut arrêter le bail avant la fin d’une période). En contrepartie, le loyer est plafonné et ne varie que selon l’indice Insee du coût de la construction. Un autre avantage pour l’investisseur est que le bail est rédigé avec une certaine liberté (possibilité de répercuter des charges au locataire comme les taxes et impôts locaux). Il convient de faire attention à la rédaction de ce bail, qui peut influencer la rentabilité en fonction des charges imputées et à qui.

Enfin, les impayés de loyer sont souvent moins fréquents que dans l’immobilier classique. S’il ne paie pas, le locataire peut être mis en redressement ou liquidation judiciaire, avec en tout cas des recours plus simples et plus rapides que dans le résidentiel.

Les limites du local commercial

Parmi les limites quant à l’investissement dans un local commercial, on notera les suivantes :
- Un prix d’acquisition souvent plus élevé si on privilégie un emplacement numéro 1, et parfois moins accessible pour les investisseurs,
- Un prix qui ne dépend pas des mètres carrés, mais du loyer et de la rentabilité attendue (avec parfois des petites surfaces vendues très chères, pour leur emplacement par exemple),
- Un local dont la valeur peut diminuer si l’activité/rentabilité n’est pas bonne,
- Une perspective de plus-value à la sortie moins élevée que pour un logement, car l’acheteur regarde surtout le loyer et la rentabilité,
- La limite de la nature de l’activité : à cause de la concurrence grandissante du web et d’internet, de nombreuses entreprises font faillite et n’ont plus les moyens de payer un loyer. C’est le cas de petits commerçants, mais aussi de grosses entreprises comme Toys’R’Us en 2017. Il faudra alors privilégier certains secteurs d’activités, comme les restaurants ou les coiffeurs.

Investir dans un local commercial peut donc être intéressant si vous n’avez aucun doute sur la rentabilité, l’emplacement et la nature de l’activité, afin de ne pas perdre d’argent. En effet, il existe aussi des limites non négligeables qu’il faut bien prendre en compte avant tout investissement. Une solution pour l’investissement : penser aux SCPI qui achètent des locaux commerciaux pour les louer, permettant d’investir indirectement dans un local commercial.

Loi Carrez: comment calculer la surface habitable d’un bien ?

Posté : 28 septembre, 2019 @ 3:07 dans Non classé | Pas de commentaires »

Questions Immobilières

24 SEP 2019 / PAR LOGIC-IMMO.COM

La loi Carrez est obligatoire dans le cadre de la vente d’un bien immobilier situé en copropriété. Mais de quoi s’agit-il ? Comment est réalisé le calcul ? Quelles pièces sont prises en compte, et lesquelles sont exclues du métrage ?

Loi Carrez: comment calculer la surface habitable d’un bien ?
La surface au sol d’un bien, ne correspond pas toujours à la surface Loi Carrez.

La loi Carrez, qu’est-ce que c’est ?

La loi Carrez a été mise en place pour harmoniser le calcul des surfaces des logements qui sont en copropriété. Il s’agit d’un système de métrage des logements qui permet de mesurer leur superficie privative pouvant être dédiée à l’habitation. Ce mode de calcul concerne les biens dont la surface est au moins égale à 8 m2, et il est réalisé à partir de la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des cloisons, des murs, des marches et des cages d’escalier, des gaines, des embrasures de portes et des fenêtres.

Une fois ce métrage réalisé, il doit apparaître dans les documents relatifs à la vente comme l’avant-contrat (promesse ou compromis de vente), l’acte de vente définitif, etc.

Notez que pour obtenir la surface en loi Carrez il est indispensable de faire appel à un expert qui va se déplacer dans le logement pour réaliser le métrage avec des outils adaptés.

Dans quels cas doit-on mesurer la surface selon la loi Carrez ?

Le calcul de la surface d’un logement en loi Carrez s’adresse aux logements situés en copropriété dans le cadre d’une vente immobilière. A ce titre, cela concerna aussi bien les appartements en copropriété que les lotissements. Le calcul ne s’applique donc pas aux maisons individuelles, ni aux logements en VEFA (vente en l’état future d’achèvement). Ces logements font en effet l’objet d’un mode de calcul de la surface habitable qui leur est propre.

Quelles pièces entrent en compte dans le calcul de la surface loi Carrez ?

Lorsque l’on réalise un calcul de la surface en loi Carrez, on tient compte des locaux couverts et fermés en dur, dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 mètre. Cela exclut donc tout le gros œuvre, à savoir les murs, les cloisons, les marches et les cages d’escalier, les gaines et embrasures de portes et de fenêtres.

  • Les pièces à vivre : salon et salle à manger.
  • La cuisine.
  • Les chambres.
  • Les placards situés dans chaque pièce.
  • La buanderie.
  • Les salles d’eau (salle de bains et WC).
  • Les combles aménagés.
  • Les combles non aménagés.
  • Les sous-sols (autres que les caves, garage et parking).
  • La véranda.

La superficie en loi Carrez ne permet donc pas de savoir quelle est la surface réelle de l’ensemble du lot, mais elle permet de connaître la surface qui peut être exploitée immédiatement en l’état.

Bon à savoir

La surface habitable correspond à la surface plancher, à laquelle on déduit les espaces qui ne sont pas habitables (murs, marches, cages d’escalier, surface dont la hauteur est inférieurs à 1,80 mètre, etc.).

La surface utile tient compte de la surface habitable du logement, à laquelle on ajoute 50% de la surface des annexes privatives (les caves, sous-sols, celliers, combles, greniers aménageables, loggias, balcons, véranda).

Loi Carrez : les surfaces qui n’entrent pas en compte

Le métrage de la surface en loi Carrez exclut également certaines pièces et certains éléments du calcul. Il s’agit des pièces non privatives et impropres à l’habitation, telles que les greniers non aménageables, les places de parking, les garages, les boxes et annexes, et les caves. De plus, la loi exclut les surfaces qui ne sont pas fermées, comme les balcons, terrasses et jardins.

Loi Carrez et surface habitable : quelles différences ?

On peut parfois confondre la surface loi Carrez et la surface habitable, que l’on appelle également surface loi Boutin. Cependant, ces deux modes de calcul présentent quelques différences, la surface habitable ne peut d’ailleurs se substituer à la surface loi Carrez dans les documents liés à la vente.

Légalement, la surface loi Carrez ne se calcule donc qu’en copropriété, alors que la surface habitable apparaît dans un bail par exemple.

Techniquement, la surface habitable correspond à la surface plancher et donc la surface construite, à laquelle on déduit les surfaces occupées par les murs, les cloisons, les marches et cages d’escalier, les gaines et embrasures de portes et fenêtres, et les surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètre.

Ce sont les points qui sont similaires avec la loi Carrez. Cependant, le calcul de la surface habitable ne tient pas compte des superficies telles que les combles non aménagés, les sous-sols, les caves, les remises, les vérandas, etc. Ces surfaces sont, elles, prises en compte dans le calcul de la loi Carrez.

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