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Archive pour la catégorie 'Non classé'

Le marché immobilier ancien a battu tous les records au printemp

Posté : 20 juillet, 2017 @ 4:26 dans Non classé | Pas de commentaires »

 

907.000 transactions enregistrées sur les 12 mois écoulés

907.000 transactions ont été enregistrées sur les douze mois écoulés, un « niveau historique », selon les chiffres publiés jeudi par les notaires de France.

(LaVieImmo.com) – Le marché immobilier ancien a battu tous les records au printemps en enregistrant 907.000 transactions sur les douze mois écoulés, un « niveau historique », selon les chiffres publiés jeudi par les notaires de France. À fin mai, le nombre de ventes d’appartements et maisons anciennes réalisées lors des douze derniers mois « dépasse nettement » le volume cumulé un an plus tôt sur la même période, à savoir 824.000 transactions, précisent-ils dans une note.

Il est également très supérieur au précédent record de 848.000 ventes, établi lors d’une année 2016 déjà très dynamique. « Il n’y a pas pénurie de biens à vendre, mais des biens qui trouvent preneur très rapidement », observent les notaires, et les transactions se font souvent « sans négociation, tirant les prix vers le haut ».

Au premier trimestre, les prix des logements anciens ont augmenté de 2,7% sur un an, selon l’indice Notaires de France-Insee. Les prix des appartements anciens ont ainsi pris 11,1% à Nîmes (à 1.510 euros le m2), 8,5% à Lille (2.970 euros), 6,4% à Nancy (1.800 euros) et 5,5% à Paris (8.450 euros), comparé à la même période de 2016.

Ils ont en revanche reculé de 9,4% à Clermont-Ferrand (à 1.600 euros le m2), de 5,4% à Amiens (1.830 euros) et de 4,7% à Metz (1.570 euros). Ces professionnels ne constatent toutefois pas « d’effet de bulle » car ces ventes sont réalisées par des ménages souhaitant se loger et non par des investisseurs souhaitant placer des fonds.

Phase de rattrapage des ventes

Pour les notaires, le marché immobilier ancien est dans une phase de rattrapage des ventes non réalisées les années précédentes. Si, jusque-là, la « hausse fulgurante » du nombre des crédits immobiliers a été artificiellement gonflée par des rachats d’anciens crédits aux taux moins favorables, ces derniers diminuent aujourd’hui, observent-ils.

La part des renégociations dans les volumes de nouveaux crédits consentis aux ménages par les banques est tombée à 42% en mai contre 62% en janvier, selon la Banque de France.

les taux de crédit immobilier demeurent bas et « on peut imaginer que tant qu’ils ne remonteront pas fortement, suffisamment pour frapper les esprits en tout cas, la mécanique actuelle ne sera pas cassée ».

La remontée des taux d’emprunt marque une pause

Posté : 17 juillet, 2017 @ 6:32 dans Non classé | Pas de commentaires »

1,5%

 

C’est le meilleur taux sur 25 ans obtenu par Empruntis en mai pour un couple de primo-accédants en région parisienne, aux revenus annuels de 80000 euros. Avec un apport limité à la moitié des frais de notaire, ils ont pu financer l’acquisition de leur résidence principale, payée 399000 euros.

Les taux immobiliers ne sont finalement remontés que de 0,2 % à 0,3 % depuis les records observés en novembre 2016. Une remontée très modérée qui n’a guère entamé le pouvoir d’achat immobilier des Français…

 C’est une petite surprise, après plusieurs mois de hausse ou de stabilité, les taux des emprunts immobiliers ont connu quelques baisses au mois de mai. Les derniers barèmes des banques montrent en effet quelques diminutions de 0,05 % à 0,1 % selon les profils et les durées. Dans le pire des cas, les taux sont stables, contrairement aux mois précédents où de légères hausses étaient régulièrement constatées.

Accalmie sur les OAT

Alors que le mouvement semblait bien ancré dans le sens de la hausse depuis l’automne 2016, cette orientation inverse trouve son explication dans le tassement des taux obligataires, les OAT 10 ans (Obligations Assimilables du Trésor), qui servent de référence aux banques pour fixer les taux d’intérêt proposés aux particuliers. Ces fameuses OAT 10 ans sont revenues à 0,8 % après un pic au-dessus de 1% en mars-avril.

Défaite des camps anti-européens

L’accalmie a accompagné l’élection d’Emmanuel Macron comme président de la République et la défaite des camps anti-européens. De quoi rassurer les marchés financiers et redonner un peu de marge de manœuvre aux banques sans qu’elles sacrifient leurs marges…

1,8 % sur 20 ans

Concrètement, on emprunte actuellement en moyenne autour de 1,3% sur 10 ans, 1,6% sur 15 ans, 1,8% sur 20 ans et 2% sur 25 ans. Pour les meilleurs dossiers, les courtiers parviennent à descendre jusqu’à moins de 1% sur 15 ans, 1,3% sur 20 ans et 1,4% sur 25 ans.

Des taux toujours très attractifs

Ces taux ne sont finalement supérieurs que de 0,2 % à 0,3 % aux records observés en novembre 2016, période à laquelle on était descendu jusqu’à 1,5 % en moyenne sur 20 ans, avec quelques heureux élus ayant obtenu moins de 1 % sur cette durée. Une remontée finalement très modérée qui n’a guère entamé le pouvoir d’achat immobilier des Français.

 

Acheter à plusieurs, est-ce une bonne idée ?

Posté : 16 juin, 2017 @ 7:36 dans Non classé | Pas de commentaires »

Posté le 15 juin 2017 dans la catégorie Questions d’argent et de droit par Logic-immo.com

Indivision ou SCI, il existe deux solutions pour acheter à plusieurs. Les deux formules présentent leurs avantages et leurs inconvénients. On fait le point.

 Acheter à plusieurs, est-ce une bonne idée ?

Lachat en indivision tu choisiras

L’indivision est une des solutions les plus simples pour acheter un bien à plusieurs. Au niveau administratif, elle ne nécessite quasiment aucune démarche ni formalité particulière. Une fois l’acte d’achat signé, deux ou plusieurs personnes (appelées « indivisaires ») deviennent propriétaires du même bien, à hauteur de leur participation. Une formule idéale pour les concubins ou les couples pacsés qui souhaitent acquérir leur logement à deux. Sachez cependant que si les contributions de chacun ne sont pas spécifiées lors de l’acte d’acquisition, l’indivision sera considérée comme étant à parts égales. Enfin, chaque indivisaire est tenu de régler les dettes de l’indivision (impôts ou travaux sur le logement par exemple), à proportion de sa quote-part. Il est donc important de clarifier la situation pour éviter les mauvaises surprises. L’idéal étant de signer une convention d’indivision devant le notaire.

 

Pour la SCI tu opteras

Créer une société civile immobilière (SCI) est un montage juridique assez simple et permet d’investir dans l’immobilier progressivement. Dans ce cas de figure, ce n’est pas vous personnellement qui achetez, mais la société que vous avez créée. En clair, la SCI est propriétaire du logement et vous êtes simplement titulaire de parts sociales en proportion de votre apport. Sachez qu’aucun capital minimal n’est requis et on peut créer une SCI à deux. Seules obligations ? La rédaction des statuts, l’inscription de la société au Registre du commerce et des sociétés et l’organisation d’une assemblée générale annuelle. Si vous vous faites assister par un notaire (ce qui est fortement conseillé), les frais avoisinent les 1500 euros.

 

Et comme toujours dans le cas d’une acquisition à plusieurs, mieux vaut (bien) se renseigner sur les conditions de succession ou de transmission en cas de décès de l’un des associés.

« Les investisseurs étrangers rassurés par l’élection d’Emmanuel Macron », Laurent Demeure, président Coldwell Banker France & Monaco

Posté : 12 mai, 2017 @ 9:10 dans Non classé | Pas de commentaires »

Publié le 08 mai 2017
 Selon le président du réseau d’agences immobilières de prestige de Coldwell Banker France & Monaco, les investisseurs immobiliers internationaux ainsi que les expatriés français, qui avaient gelé leurs décisions d’acquisition en France sont rassurés par la victoire d’Emmanuel Macron lors de l’élection présidentielle.
photo : coldwell-banker-demeure-prestige

Les investisseurs immobiliers internationaux ainsi que les expatriés français, qui avaient gelé leurs décisions d’acquisition en France, sont enfin rassurés par la victoire d’Emmanuel Macron lors de l’élection présidentielle, affirme Laurent Demeure, président de Coldwell Banker France & Monaco, réseau d’agences immobilières de prestige.

« Dès le résultat connu, j’ai reçu des sms de clients étrangers et de français établis en Grande-Bretagne me confirmant leur venue en France pour finaliser leurs achats », se félicite Laurent Demeure.

Ainsi « un avocat d’un grand cabinet de Chicago qui achète un appartement de 3,4 millions d’euros avec vue sur le jardin des Tuileries vient de nous confirmer venir très prochainement à Paris alors qu’il devait signer originellement avant le 15 avril mais avait gelé la procédure dans la crainte d’une élection d’un candidat favorable à une sortie de la zone euro », explique M. Demeure.

Pour M. Demeure «la France et particulièrement Paris ont désormais une opportunité historique d’accueillir les emplois que la City de Londres veut relocaliser sur le continent et percevoir une grande partie du bénéfice du Brexit. Ce qui va entrainer une forte demande permettant la construction de logements neufs et une accélération des transactions dans l’ancien ». Les prix dans la région parisienne devraient en conséquence continuer d’augmenter « au moins jusqu’en 2020 », souligne le président de Coldwell Banker France & Monaco.

Pour M. Demeure « il est également nécessaire que les résultats des élections législatives aboutissent à former un gouvernement stable qui puisse prendre des décisions permettant aux Français la constitution d’un patrimoine immobilier, complément de revenu intéressant pour la retraite le moment venu, et pour les générations les plus jeunes l’opportunité de préparer leur futur ».

« Ainsi la fiscalité sur les plus-values privilégie actuellement la détention à très long terme. Elle devra être largement revue par le nouveau gouvernement afin de créer un immobilier dynamique et non statique tel qu’il est actuellement. Les Etats Unis ont redressé leur économie par un vaste plan de relance de l’immobilier. Inspirons-nous de cet exemple et alignons notre fiscalité pour favoriser une rotation rapide du patrimoine, condition indispensable d’une mobilité professionnelle synonyme de dynamisme économique d’attractivité internationale et de création d’emplois pour un pays », conclut M. Demeure.

Vente d’un bien en copropriété (lot de copropriété)

Posté : 20 avril, 2017 @ 3:58 dans Non classé | Pas de commentaires »

Vérifié le 01 janvier 2017 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)

Le propriétaire qui vend un lot de copropriété doit informer l’acquéreur sur les caractéristiques de bien qu’il projette d’acheter. Le syndic de l’immeuble doit également être tenu informé de la vente.

La vente d’un lot de copropriété s’effectue dans les conditions de vente classique. Toutefois, certains documents et informations spécifiques à la copropriété doivent être remis à l’acquéreur

La remise des documents peut être faite par tous moyens et sur tous supports, y compris par voie électronique sous réserve de l’acceptation expresse de l’acquéreur. En cas de promesse de vente effectuée sous seing privé, la remise des documents doit être attestée par l’acquéreur par écrit dans un document daté et signé.

Superficie

Si le lot mis en vente est un logement, sa superficie doit être mentionnée (superficie dite Carrez, en pratique publiée au sein de l’annonce).

À défaut, la nullité de la vente peut être invoquée par l’acquéreur dans le mois suivant l’acte authentique.

Si la superficie annoncée est supérieure de 5 % à la superficie réelle, l’acquéreur peut engager une action en diminution du prix proportionnelle.

  À savoir :

la mention de la superficie n’est pas obligatoire pour les caves, garages, emplacement de stationnement et, d’une manière générale, les lots ou fraction de lots inférieurs à 8 m2.

Organisation de l’immeuble

Certains documents concernant l’organisation de l’immeuble doivent être remis à l’acquéreur parmi lesquels :

  • la fiche synthétique de la copropriété regroupant les données financières et techniques essentielles relatives à la copropriété et à son bâti,
  • le règlement de copropriété et l’état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant, s’ils ont été publiés,
  • les procès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières années sauf lorsque le copropriétaire vendeur n’a pas été en mesure d’obtenir ces documents auprès du syndic,
  • le carnet d’entretien de l’immeuble,
  • une notice d’information relative aux droits et obligations des copropriétaires ainsi qu’au fonctionnement des instances du syndicat de copropriété,
  • les conclusions du diagnostic technique global (DTG).

En l’absence de ces documents, vous pouvez renoncer à la vente.

Le délai de rétraction (ou de réflexion si l’acte de vente n’est pas précédé d’une promesse de vente) démarre le lendemain de la communication de ces documents à l’acquéreur.

Toutefois, ces documents ne sont pas exigés lorsque l’acquéreur est déjà propriétaire d’au moins un lot dans la même copropriété.

En cas de vente ou de cession d’un droit réel immobilier relatif à un lot ou une fraction de lot annexe (emplacement de parking, cave, garage…), les documents suivants ne sont pas non plus exigés :

  • procès-verbaux des assemblées générales,
  • carnet d’entretien,
  • et notice d’information.

L’acquéreur bénéficie d’un délai de rétraction de 10 jours calendaires pour renoncer à la vente. Ce délai démarre à partir :

  • du lendemain de la 1re présentation de la lettre recommandée notifiant la promesse de vente,
  • ou du lendemain de la remise de la promesse de vente en mains propres.

Si le dernier jour du délai de rétractation est un samedi, un dimanche, un jour férié ou chômé, le délai est prolongé jusqu’au 1erjour ouvrable suivant.

La renonciation de la vente doit être notifiée au vendeur, avant l’expiration du délai de rétractation, par lettre recommandée avec accusé de réception.

L’acquéreur bénéficie d’un délai de réflexion de 10 jours calendaires pour renoncer à la vente. Ce délai démarre à partir :

  • du lendemain de la 1re présentation de la lettre recommandée notifiant l’acte de vente,
  • ou du lendemain de la remise de l’acte de vente en mains propres.

Si le dernier jour du délai de réflexion est un samedi, un dimanche, un jour férié ou chômé, le délai est prolongé jusqu’au 1erjour ouvrable suivant.

La renonciation de la vente doit être notifiée au vendeur, avant l’expiration du délai de réflexion, par lettre recommandée avec accusé de réception.

  À noter :

aucune somme ne peut être réclamée durant le délai de réflexion.

État financier de la copropriété

Certaines informations financières relatives à la copropriété doivent être communiquées à l’acquéreur parmi lesquelles :

  • le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur au titre des 2 exercices comptables précédant la vente,
  • les sommes susceptibles d’être dues par l’acquéreur au syndicat des copropriétaires,
  • l’état global des impayés de charges au sein du syndicat des copropriétaires et de la dette vis-à-vis des fournisseurs,
  • lorsque le syndicat des copropriétaires dispose d’un fonds de travaux, le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le copropriétaire vendeur au titre de son lot.

En l’absence de ces documents, le délai de rétraction (ou de réflexion si l’acte de vente n’est pas précédé d’une promesse de vente) démarre le lendemain de la communication de ces documents à l’acquéreur.

L’acquéreur bénéficie d’un délai de rétraction de 10 jours calendaires pour renoncer à la vente. Ce délai démarre à partir :

  • du lendemain de la 1re présentation de la lettre recommandée notifiant la promesse de vente,
  • ou du lendemain de la remise de la promesse de vente en mains propres.

Si le dernier jour du délai de rétractation est un samedi, un dimanche, un jour férié ou chômé, le délai est prolongé jusqu’au 1erjour ouvrable suivant.

La renonciation de la vente doit être notifiée au vendeur, avant l’expiration du délai de rétractation, par lettre recommandée avec accusé de réception.

L’acquéreur bénéficie d’un délai de réflexion de 10 jours calendaires pour renoncer à la vente. Ce délai démarre à partir :

  • du lendemain de la 1re présentation de la lettre recommandée notifiant l’acte de vente,
  • ou du lendemain de la remise de l’acte de vente en mains propres.

Si le dernier jour du délai de réflexion est un samedi, un dimanche, un jour férié ou chômé, le délai est prolongé jusqu’au 1erjour ouvrable suivant.

La renonciation de la vente doit être notifiée au vendeur, avant l’expiration du délai de réflexion, par lettre recommandée avec accusé de réception.

  À noter :

aucune somme ne peut être réclamée durant le délai de réflexion.

État daté des charges

Avant la vente, le syndic remet, à la demande du vendeur ou du notaire, un état daté qui fait le bilan des charges de copropriété liées au lot vendu.

Ce document récapitule, sous réserve de l’apurement des comptes, les sommes pouvant rester dues par le vendeur au titre :

  • des provisions exigibles du budget prévisionnel,
  • des provisions exigibles des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel,
  • des éventuelles charges impayées,
  • d’un éventuel emprunt collectif signé par la copropriété,
  • des charges différées restant dues,
  • des avances exigibles.

Il indique par ailleurs et dans les mêmes conditions les sommes dont le syndicat pourrait être débiteur à l’égard du vendeur (avances) ainsi que les sommes qui seront à la charge de l’acheteur.

Enfin, l’état daté indique :

  • la somme des charges de copropriété correspondant au lot pour les deux derniers exercices,
  • l’objet et l’état des procédures judiciaires éventuellement en cours (impayés par exemple).

Certificat du syndic

Avant la signature de l’acte de vente chez le notaire, le vendeur doit présenter un certificat délivré par le syndic :

  • datant de moins d’un mois,
  • et attestant que le vendeur est libre de toute obligation à l’égard du syndicat.

À défaut, le notaire adresse au syndic un avis de mutation par lettre recommandée avec accusé de réception dans les 15 jours qui suivent l’acte de vente.

À l’expiration d’un délai de 15 jours suivant la réception de l’avis de mutation, le syndic peut obtenir le paiement des sommes restant dues par l’ancien propriétaire sur le prix de vente.

Les acquéreurs se bousculent pour profiter des conditions actuelles, toujours très intéressantes.

Posté : 13 avril, 2017 @ 4:25 dans Non classé | Pas de commentaires »

Les acquéreurs se bousculent pour profiter des conditions actuelles, toujours très intéressantes.

Une page se tourne ! Après cinq ans de baisse continue du taux des crédits immobiliers, le mouvement s’inverse. Les premières hausses datent de décembre dernier. Depuis, ce mouvement se propage dans tous les établissements financiers, et pour toutes les durées d’endettement 15, 20 et 25 ans. En ce mois d’avril, la plupart des barèmes ont, une nouvelle fois, été remontés.

Selon Empruntis, plusieurs établissements bancaires relèvent leurs barèmes avec une hausse limitée (de 10 à 15 centimes au maximum). Cependant, certaines banques régionales et une banque nationale n’hésitent pas à ajuster leurs barèmes à la baisse afin de se replacer correctement face à leurs concurrentes.

« La hausse des taux est inéluctable pour des raisons économiques et compte tenu du contexte international », affirme Emmanuel Ducasse. « Pourtant, les banques n’ont pas encore répercuté dans leur grille tarifaire la totalité de la hausse de l’OAT 10 ans [indicateur de référence des banques pour les crédits] amorcée depuis juillet 2016 », souligne Sandrine Allonier, directrice des relations banques chez Vousfinancer. Il n’en reste pas moins que « cela augmente doucement mais sûrement », résume Jauffrey Ianszen, directeur réseaux chez Immoprêt. « Entre novembre et la mi-mars, les taux se sont appréciés en moyenne de +0,12 % pour un « profil premium », c’est-à-dire pouvant décrocher le meilleur taux et de +0,2 à 0,25 % pour un profil plus classique avec un taux standard », indique Cécile Roquelaure, directrice des études d’Empruntis.

Malgré cette ascension, les crédits immobiliers demeurent bon marché. « On a juste effacé six mois de baisse des taux. On se retrouve au niveau de ceux enregistrés en juillet dernier », relativise Cécile Roquelaure. Ce mouvement n’est donc pas brutal, le crédit restant historiquement bon marché. On se situe à des niveaux de taux inférieurs à ceux observés il y a un an. Le robinet du crédit reste donc toujours ouvert. Rappelons que, cette année encore, les banques doivent atteindre un objectif élevé en matière de production de crédits immobiliers. Et pour rester compétitives, beaucoup d’entre elles procèdent à des remontées limitées. Cette stratégie de quasi-stabilité devrait être de mise ce printemps, car cette période est réputée pour être la « haute saison » en matière d’achat et de financement de logements.

L’effet d’aubaine s’atténue

La grande inconnue à moyen terme est la vitesse de remontée des taux. Restera-t-elle à ce rythme modéré ou ce mouvement va-t-il s’accélérer ? Les professionnels penchent pour le premier scénario. Selon une note de conjoncture de Crédit Agricole SA, « les taux d’intérêt des prêts devraient continuer à monter légèrement au cours des prochains trimestres ».

Au fil des mois, l’effet d’aubaine dont profitent les acheteurs – aujourd’hui décidés et pressés de passer à l’acte pour figer des taux bas – pourrait progressivement s’atténuer. Pour acecrédit, « la hausse sur l’ensemble de l’année 2017 devrait être de +0,4 ou +0,5 % ».

Ce relèvement entame un peu la capacité d’emprunt. Sur la base d’une simulation réalisée par le courtier Vousfinancer, si le taux (hors assurance) d’un crédit de 200.000 euros sur 20 ans passait de 1,65 % (actuellement) à 2,05 % à la fin 2017, le coût total du crédit se renchérirait de 34.948 euros à 43.962 euros, soit de 25 %. Si on raisonne en termes de mensualité, la hausse reste modérée. Cette échéance s’apprécie de 978,9 euros à 1.016,5 euros, soit 38 euros de plus à débourser par mois sur 240 mois. En revanche, si les taux venaient à augmenter brutalement, cela changerait la donne et viendrait enrayer la demande. Olivier Eluère estime qu’« une remontée de 1 point de taux équivaut à une hausse de prix de 8 % ». Ce mouvement provoquerait alors une dégradation de la solvabilité de certains ménages.

En savoir plus sur https://patrimoine.lesechos.fr/immobilier/credit/0211969770073-credit-immobilier-la-remontee-des-taux-stimule-les-acquereurs-2079673.php#j5cl0TIeFtpft5Sh.99

C’est la fin de la trêve hivernale, les expulsions locatives reprennent à compter du 1er avril

Posté : 1 avril, 2017 @ 5:15 dans Non classé | Pas de commentaires »

C'est la fin de la trêve hivernale, les expulsions locatives reprennent à compter du 1er avril
Romain Rossi-Landi–BiographieAvocat au Barreau de PARIS depuis 2003, titulaire d’un DESS de Droit Immobilier Public, Maître ROSSI-LANDI intervient, dans les différentes spécialités du droit de l’immobilier et de la construction, comme de l’aménagement public. Sa formation et son expérience lui ont permis de déployer une compéte …Lire la suite

Le 1er avril de chaque année marque la fin de la trêve hivernale. Cette trêve des expulsions a été instaurée par la loi du 3 décembre 1956, suite au combat de l’Abbé Pierre.

Initialement prévue du 1er novembre au 15 mars de l’année suivante, elle a été prolongée au 31 mars par la loi ALUR du 24 mars 2014.

C’est évidemment le début d’une période d’angoisse pour les locataires, occupants précaires qui ont fait l’objet d’une décision de justice puisqu’ils sont désormais sous la menace d’une expulsion manu militari par la Force publique.

Mais c’est aussi la fin d’une longue attente et un soulagement pour de nombreux propriétaires, bailleurs individuels qui espèrent enfin pouvoir récupérer leur bien après plusieurs mois sans avoir perçu de loyer.

Aujourd’hui, d’ailleurs, certaines associations de bailleurs n’hésitent plus à réclamer la suppression pure et simple de la trêve hivernale, ce qui choque évidemment les associations de défense de locataires.

Certains propriétaires se retrouvent en effet dans des positions financières très difficiles, qu’il ne faut pas minimiser. C’est notamment le cas des retraités pour qui le loyer est un revenu complémentaire.

Il arrive également que certains bailleurs individuels qui comptent sur les loyers pour rembourser leur crédit immobilier fassent alors l’objet d’une saisie immobilière de leur bien, tandis que leur locataire continue d’occuper les lieux.

La fin de la trêve hivernale constitue donc un soulagement pour tous ces bailleurs.

Écœurés, la plupart des propriétaires bailleurs individuels, qui ont été contraints de lancer une procédure d’expulsion préfèrent souvent renoncer à louer leur bien, ce qui diminue encore l’offre de logements.

Autre effet pervers, on constate également que le mois d’octobre qui précède le début de la trêve et le mois d’avril qui lui succède, sont ceux où les expulsions réalisées avec le concours de la Force publique sont les plus nombreuses et les plus brutales.

D’où notre proposition : supprimer la trêve hivernale pour le bailleur individuel qui n’est propriétaire que d’un seul bien - cela ne concerne pas les bailleurs institutionnels et sociaux (assurances, banques, société d’HLM, Offices Publics d’HLM etc) ainsi que les bailleurs individuels qui possèdent plusieurs biens immobiliers.

Après des années de pratique du contentieux locatif et des centaines d’audiences devant les Tribunaux d’instance, (et je précise que je défends en tant qu’Avocat aussi bien des bailleurs que des locataires), je considère en effet que la question de la suppression de la trêve hivernale peut légitimement se poser pour les bailleurs individuels, propriétaires d’un seul logement qui n’ont pas à assurer et à supporter la solidarité nationale à la place de l’Etat.

Elle peut également se poser pour certains locataires mauvais payeurs de mauvaise foi qui ont trompé leur bailleur en montant de faux dossiers de candidature (faux bulletins de paie, fausses garanties).

Bien évidemment, le juge doit conserver son pouvoir d’appréciation et accorder des délais au locataire de bonne foi.

La réglementation actuelle lui laisse déjà cette marge de manœuvre.

L’article L 412-3 du Code des Procédures Civiles d’Exécution donne en effet la faculté au juge « d’accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation. »

La durée de ces délais ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. « Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ».

Seul le juge peut donc apprécier la situation du locataire et sa bonne foi et il ne faut pas que cela change.

Il peut accorder un délai allant jusqu’à trois ans soit bien au-delà de la trêve hivernale.

Le vif débat entre bailleurs et locataires est alimenté par les médias. Mais il ne faut pas les opposer d’avantage et plutôt tenter de résoudre la crise du logement.

Le droit au logement est un droit fondamental, que l’État devrait satisfaire.

Pourtant le sujet ne semble pas au cœur du débat de la prochaine élection présidentielle…

Prêts à acheter ? Tout ce que vous avez toujours voulu savoir pour vous lancer !

Posté : 29 mars, 2017 @ 11:26 dans Non classé | Pas de commentaires »

Posté le 2 mars 2017 dans la catégorie Questions d’argent et de droit par Logic-immo.com

Vous en parlez avec votre moitié à longueur de journée ? Vous êtes branchés H24 sur les sites d’annonces immobilières ? Vous rêvez déco, volume, espace, couleurs ? Pas de doutes : vous présentez tous les symptômes du futur acheteur. Pour éviter les pièges, on suit quelques règles simples avant de se lancer.

 Prêts à acheter ? Tout ce que vous avez toujours voulu savoir pour vous lancer !

Règle n°1 : Se poser les bonnes questions

Surtout s’il s’agit de votre 1er achat. Contrairement aux idées reçues, acheter représente un vrai engagement, pas obligatoirement adapté à toutes les situations. Pour commencer, écoutez votre nature et répondez à quelques questions simples : Combien d’années comptez-vous vivre dans votre futur logement ? Êtes-vous stable géographiquement ? Appartement ou maison ? Un projet d’enfant, de mariage ? Si vous êtes un incorrigible nomade, gare à l’achat impulsif !

 

Règle n°2 : Faire le point sur son projet et sa capacité d’acquisition

Commencez par simulez la faisabilité de votre projet. Évaluez votre capacité d’acquisition en additionnant votre apport personnel et votre capacité d’emprunt : vous obtiendrez ainsi une enveloppe globale du projet de vos rêves. N’oubliez pas de prévoir une enveloppe complémentaire pour les frais de notaire, de travaux éventuels etc.

 

Règle n°3 : Allô Papa ? Allô Maman ?

Côté apport, l’heure de la récompense a sonné : toutes ces années à vous freiner durant les soldes vont enfin payer !  Plutôt cigale que fourmi ? Sachez que les banques vous demanderont en moyenne 10 à 20% du budget total en apport personnel. Ce premier achat peut être l’occasion pour vos parents de vous faire un don, exonérés de droits à hauteur de 100.000 € tous les 15 ans, grâce au principe de solidarité familiale. On dit merci qui ?

Règle n°4 : Construire son dossier de prêt

Rendez-vous à la banque pour construire votre dossier de financement et discuter de votre projet avec un expert. Faites jouer la concurrence entre banques pour évaluer l’offre la plus intéressante. Si vous êtes jeune avec peu d’apport, faites valoir votre potentiel d’expansion auprès de votre banquier (employabilité, projet de carrière, niveau d’études etc.) N’oubliez pas non plus que certains cadres avantageux existent : le Prêt à Taux Zéro, le Prêt Conventionné ou encore le Prêt 1% Logement. Une fois votre prêt lancé, surveillez la fluctuation des taux : vous pourrez peut-être le renégocier dans quelques années !

 

Les cinq compétences indispensables d’un agent immobilier

Posté : 14 mars, 2017 @ 4:22 dans Non classé | Pas de commentaires »

Les cinq compétences indispensables d’un agent immobilier

Les cinq compétences indispensables d'un agent immobilier

Depuis plusieurs années, les agents immobiliers voient leur profession bouleversée par de nombreux facteurs : l’avènement d’Internet, le déferlement d’acteurs low cost, la tension du marché immobilier… Autant d’évolutions qui obligent les professionnels à mettre à jour leurs connaissances. Zoom sur les compétences qu’un agent immobilier doit désormais posséder.

1- Un excellent sens relationnel

« Depuis une dizaine d’années, le marché immobilier est tourné vers l’offre. La grande préoccupation des agents immobiliers est donc de dénicher des biens, ce qui suppose d’aimer les gens et de savoir les écouter », assure Harold Valat, associé au sein du cabinet Vauban Recrutement. Une qualité d’autant plus essentielle que les potentiels acheteurs investissent désormais sur de longues années pour devenir propriétaires. La confiance qu’un professionnel instaure est plus que jamais primordiale.

2- Des connaissances juridiques à jour

« Grâce au web, nos clients sont de mieux en mieux informés des règles qui régissent le marché immobilier. Pour autant, ils ont besoin d’être conseillés sur certains sujets comme, par exemple, les diagnostics immobiliers indispensables », illustre Hélène Bengorine, directrice du développement RH de Foncia. Une maturité qui oblige les professionnels de la transaction à maintenir leurs connaissances à jour sur les nouvelles réglementations techniques et juridiques.

3- Une approche transversale du suivi client

Avec l’arrivée des réseaux de mandataires et le regain d’intérêt du marché immobilier, la concurrence fait rage. Les agents doivent davantage « se battre » pour convaincre leurs clients. Pour capter des mandats, « l’une des grandes tendances est de favoriser la transversalité entre les professionnels de la location, de la gestion locative et de la transaction : chaque locataire est, un jour, susceptible de passer le cap de l’achat », rappelle Hélène Bengorine. Un outil CRM s’avère d’autant plus incontournable.

4- Une solide culture digitale

« Pour entrer en contact avec un agent immobilier, les futurs acquéreurs se tournent désormais vers une myriade d’outils digitaux, notamment les réseaux sociaux, qu’il est impératif de maîtriser », estime Philippe Buyens, directeur général de Capi France. Savoir appréhender l’univers digital proposé par les portails d’annonces est essentiel afin de donner une meilleure visibilité à ses biens. Egalement indispensable : la capacité à rendre intelligibles les statistiques générées à chaque annonce.

5- Une disponibilité 7J/7

L’explosion des smartphones, des tablettes ainsi que l’émergence des messageries instantanés de type Messenger ou WhatsApp obligent les agents immobiliers à être toujours connectés. « Nous vivons une époque où la recherche de l’information répond à une logique d’immédiateté. Les professionnels n’ont d’autre choix que de s’inscrire dans cette dynamique, en étant disponibles et réactifs vis-à-vis de leurs clients et prospects », insiste Philippe Buyens.

Par Aurélie Tachot

Les nouvelles qualités des (bons) agents immobiliers

Posté : 16 février, 2017 @ 12:22 dans Non classé | Pas de commentaires »

Les nouvelles qualités des (bons) agents immobiliers

Les nouvelles qualités des (bons) agents immobiliers

Un agent immobilier, ce n’est pas qu’un négociateur doté d’un solide sens du contact. Avec le durcissement du contexte économique, l’accélération de la cadence législative et la digitalisation du secteur, la fonction est devenue bien plus exigeante qu’auparavant. Sans être forcément inédites, certaines qualités de savoir-être se sont exacerbées au fil des ans, élargissant davantage le socle de compétences des professionnels.

Le sens de la communication

A l’heure où plus d’un acquéreur sur deux entame ses recherches immobilières sur Internet, les agents doivent justifier d’une bonne connaissance des outils de communication. « La capacité à faire la promotion des biens sur Facebook et Twitter est désormais indiquée dans nos descriptifs de poste », illustre Fabrice Abraham, directeur général du réseau Guy Hoquet. Savoir communiquer suppose également de prendre soin de sa réputation numérique. La recommandation étant une pratique qui s’est largement exacerbée avec l’arrivée des réseaux sociaux et des portails d’évaluation.

La volonté d’apprendre

S’il y a bien un secteur où la formation continue est capitale, c’est celui de l’immobilier. « Chaque année, de nouveaux textes de loi arrivent par centaines. La cadence juridique est telle qu’il faut désormais être en veille permanente sur son marché, non seulement pour appréhender les nouvelles législations, mais aussi pour les expliquer aux clients », constate Fabrice Abraham. Avec une spécificité : « cette curiosité juridique doit porter sur de nombreux domaines : l’immobilier bien sûr, mais aussi la fiscalité, l’urbanisme… », complète Brice Cardi, PDG du réseau L’Adresse.

L’esprit collaboratif

L’intensification de la concurrence, en particularité l’arrivée des réseaux de mandataires, oblige les professionnels de l’immobilier à mieux communiquer à l’échelle de leur agence, au risque de voir un client s’envoler. « Aujourd’hui, les synergies entre les services sont nombreuses. Un agent immobilier qui décroche un mandat pour un bien situé dans une copropriété doit être capable de travailler de manière transversale avec le syndic pour obtenir les documents des dernières assemblées générales », illustre Jérôme Beullard, délégué national à la formation au sein de l’Unis.

L’autonomie 

Maintenant que les outils digitaux sont tous accessibles depuis les mobiles, les agents immobiliers ne sont plus « coincés » dans leurs bureaux. Un nomadisme qui leur octroie de l’autonomie, mais qui suppose beaucoup de rigueur. C’est d’autant plus vrai pour les agents mandataires qui, par définition, ne sont rattachés à aucune agence physique.  »Démarrer une activité indépendante sans se baser sur un existant suppose de se motiver soi-même et de se mettre au travail aux heures qu’on s’était fixées. Tout le monde n’en est pas capable », assure Roland Tripard, président du groupe I@D. 

Le sens du service client

Les agents immobiliers ont certainement davantage de choses à prouver aujourd’hui qu’il y a 10 ans. Pour redorer son blason, la profession, dont l’image a été écornée, doit notamment se concentrer sur une qualité : le sens du service client. « La perception des agents immobiliers reste négative pour un bon nombre de personnes. Certaines jugent la profession « excessivement commerciale ». Pour contrebalancer cette mauvaise image, les agents immobiliers doivent n’avoir qu’une obsession : la sécurisation du client dans sa transaction immobilière », estime Roland Tripard.

La disponibilité

« Avec l’émergence du web, la notion de temporalité a été entièrement chamboulée », constate Brice Cardi. Il est désormais exclu de faire patienter des acquéreurs pendant deux jours avant de répondre à l’une de leurs questions. « Deux heures sur le web semblent s’apparenter à deux jours dans la vie », sourit Fabrice Abraham. A l’heure de l’hyper-connexion, où les applications de messagerie instantanée de type WhatsApp ou Facebook Messenger explosent, « la disponibilité est plus que jamais l’une des premières qualités demandées chez les agents immobiliers », indique Brice Cardi.

Par Aurélie Tachot
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