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Exit la renégociation des crédits, bonjour la renégociation des contrats d’assurance de prêt !

Posté : 18 novembre, 2017 @ 2:57 dans Non classé | Pas de commentaires »

Les taux d’intérêt ne font pas tout dans un crédit immobilier. Il faut aussi être vigilant sur l’assurance emprunteur « maison » que propose d’office la banque prêteuse. Explications.

Aujourd’hui quelle que soit la durée, il n’y a pas de crédit au-dessus de 2% et, toutes durées confondues, la moyenne des taux ressort à 1,31%. Cependant et par expérience, le meilleur financement possible ce n’est pas seulement d’obtenir le taux le plus bas mais c’est fondamentalement d’obtenir le meilleur package « Crédit + Assurance ».

Pas si simple

Pour garantir le remboursement d’un crédit en cas de décès ou invalidité permanente, les banques exigent la fourniture d’une assurance de prêt.

Afin d’être bien certaines que les emprunteurs répondent à leurs exigences sécuritaires, les banques se sont organisées pour contrôler et distribuer systématiquement elles-mêmes ces contrats d’assurance. Cette fourniture du contrat a conduit à la création d’un quasi-monopole puisque aujourd’hui elles ont préempté 88% du marché global via leurs Contrats Groupe (8,8 milliards de primes annuelles).

Pour la seule branche des assurances de prêts immobiliers, il s’agit d’un marché financier de 6,5 milliards d’euros de primes annuelles. Une extraordinaire machine à cash qui dégage 50% de marge !

Sur le terrain, l’accord objectif entre les principales banques pour contrôler le marché fait qu’il n’y a aucune concurrence tarifaire et donc l’emprunteur paie le prix fort.

Désormais, la banque qui rogne sur ses marges avec des rémunérations planchers en concurrence affiche son taux comme produit d’appel « tête de gondole » et fait ses profits sur le contrat d’assurance groupe qu’elle impose.

Les règles changent

Depuis 2010, la guerre commerciale entre compagnies d’assurances, banquiers et courtiers crédits fait rage pour conquérir des parts de ce marché.

Le véritable arbitre devrait être le consommateur mais hélas il ignore ses droits ! Ainsi, aujourd’hui, en moyenne, seuls 15% des dossiers échappent à la mainmise des banques. La nécessité de la pédagogie et de la démonstration par la preuve est déterminante.

A ce propos je suis fier d’annoncer que cette année les courtiers In&Fi Crédits qui sont également mandataires d’intermédiaires d’assurance réaliseront plus de 35% de leurs dossiers de crédits packagés avec une assurance individuelle et pas forcément l’assurance groupe de la banque qui fournit le crédit.

Il faut savoir que si vous empruntez au taux de 1,20% et que votre assurance de prêt est à 0,40% cette part représente 25% du coût global de l’opération de crédit.

Dans ces conditions, il est bien certain que l’économie faite sur les cotisations d’assurance peut être considérable. Ainsi, pour un couple âgé de 35 ans qui emprunte un montant de 150.000 euros, sur une durée de 20 ans, la souscription d’un contrat individuel peut représenter une économie de 15.000 à 18.000 euros, pour des garanties identiques, voire supérieures à un contrat groupe de banque.

La position dominante des banques est régulièrement dénoncée par les associations de consommateurs avec en tête UFC- Que Choisir et par les compagnies d’assurance n’ayant pas d’accord de distribution avec les banques.

Sous la pression européenne d’ouverture du secteur à la concurrence le législateur français a produit des textes successifs 2010, 2014, 2015 et 2017.

- 2010 : La possibilité de délégation de l’assurance emprunteur. C’est-à-dire la faculté pour un emprunteur d’assurer son crédit chez un autre assureur que celui proposé par la banque prêteuse. – 2014 : La faculté pour l’emprunteur de résilier le Contrat Groupe dans le délai de 12 mois après la signature pour chercher une meilleure assurance ailleurs. Les banques ont con Test é l’équivalence des garanties fournies par le nouveau contrat. – 2015 : Obligation pour les banques de fournir une Fiche Standardisée d’Information (FSI), qui précise l’équivalence des garanties. – 2017 : La loi Sapin 2 ou amendement « Bourquin » qui autorise la résiliation annuelle de l’assurance emprunteur.

Résiliation annuelle dès le 1er janvier 2018

Il s’agit d’une véritable révolution puisque dès le 1er janvier 2018 tous les emprunteurs pourront librement résilier leur contrat et faire jouer la concurrence pour faire baisser le coût de revient de leur prêt immobilier.

Pour la Fédération Bancaire Française (FBF) 8 millions de contrats signés antérieurement au 1er janvier 2018 seraient concernés. Les établissements de crédits craignent principalement les résiliations des jeunes emprunteurs qui ont sans doute payé leur contrat au prix fort. La FBF a porté l’affaire devant le Conseil d’Etat. Résultat attendu avant la fin de l’année.

Quelle que soit l’issue, les courtiers en crédits qui ont également la capacité légale de proposer des contrats d’assurance disposent de l’avantage déterminant de pouvoir comparer les offres des différentes compagnies d’assurances, elles-mêmes en concurrence pour gagner des parts de marché.

La procédure est rapide, efficace éprouvée et les souscriptions se font en ligne ! Dans cette configuration le spectre des garanties proposées est de plus en plus large, de mieux en mieux adapté au profil médical individuel et le tout pour des primes significativement plus basses !

Pour ma part, je suis convaincu que cette liberté du marché voulue par le législateur continuera à prospérer et qu’elle profitera prioritairement aux consommateurs.

Pascal Beuvelet – ©2017 LaVieImmo

Investissement locatif : mode d’emploi pour le calcul du loyer Pinel

Posté : 14 novembre, 2017 @ 3:44 dans Non classé | Pas de commentaires »

Dispositif de défiscalisation phare sur le marché immobilier, la loi Pinel permet au particulier d’investir dans la pierre tout en réduisant ses impôts. En échange, il a obligation de respecter certaines conditions liées à la location.

Dispositif de défiscalisation phare sur le marché immobilier, la loi Pinel permet au particulier d’investir dans la pierre tout en réduisant ses impôts. En échange, il a obligation de respecter certaines conditions liées à la location : ressources du locataire et plafonds de loyer sont les deux principales.

Ces plafonds sont revalorisés chaque année en fonction de la situation géographique du bien. Le loyer Pinel appelle donc un calcul qui lui est propre pour respecter le cadre fixé.

Les éléments à prendre en compte pour calculer le loyer Pinel

Avant tout de chose, un particulier qui assure la gestion locative de son investissement lui-même doit connaître les éléments à intégrer pour fixer son loyer Pinel. Ils sont au nombre de trois : – Le plafond de loyer à respecter en fonction de la situation géographique du bien – La surface du bien – Le coefficient multiplicateur

Le coefficient multiplicateur

Pour calculer le loyer Pinel, il faut donc appliquer le coefficient multiplicateur suivant : 0,7 + (19 / surface utile).

Le résultat obtenu est arrondi à la décimale la plus proche et ne peut en aucun cas dépasser 1,2. Si cette valeur est supérieure, le coefficient multiplicateur est ramené à 1,2.

Le plafond du loyer Pinel à respecter

Nous le disions, un plafond de loyer au m² doit également être pris en compte en fonction de la zone géographique du bien. Ce dernier est de : – 16,83€/m² en zone Abis – 12,50€/m² en zone A – 10,07€/m² en zone B1 – 8,75€/m² en zone B2

On applique ensuite la formule de calcul du loyer Pinel, à savoir : plafond x (0,7 + 19 / surface utile) x surface utile.

Prenons le cas d’un logement de 60m² acquis en loi Pinel en zone A. Le calcul serait : 12,50€ x (0,7 + 19 / 60) = 12,71€ / m2. Le logement pourra donc être loué 12,71 x 60 soit 762,6€/mois. Bon à savoir : ce loyer s’entend hors charges.

Attention : certaines zones soumises à une dérogation préfectorale ont un plafond de prix de location au m2 différentes : il convient donc de s’assurer, AVANT l’intégration du premier locataire, si le montant usuel n’est pas amendé par une éventuelle dérogation.

Quelle surface utile prendre en compte dans le calcul du loyer Pinel ?

Pour déterminer le loyer à appliquer, un investisseur doit prendre en compte la surface utile d’un bien. Il s’agit de la partie habitable, à savoir celle donnée à titre d’habitation présentant une hauteur sous plafond d’au moins 1,80 mètre. Pour l’obtenir, il faut déduire les murs, les cloisons, les portes, les marches, les escaliers, les fenêtres, l’embrasure des portes… de la superficie du bien.

La surface des annexes (balcon, terrasse et/ou loggia) divisée par deux est également à prendre en compte. La superficie des annexes intégrée dans le calcul du loyer Pinel ne peut excéder 8m². Attention : cas des appartements en RDC / RDJ (cf paragraphe 340 de ce lien)

Dans quel cas augmenter un loyer Pinel ?

Le propriétaire-bailleur est en droit d’augmenter le loyer lorsque l’indice de référence est en hausse. Il devra alors répercuter cette augmentation annuellement ou à la date mentionnée dans le contrat de location initial. Et évidemment il devra le baisser si l’indice de référence des loyers diminue.

Bon à savoir : l’investisseur peut faire le choix de louer son logement à un prix inférieur à celui obtenu après calcul du loyer Pinel.

Didier Vitet – ©2017 LaVieImmo

L’ISF est mort. Vive l’IFI !

Posté : 25 octobre, 2017 @ 5:28 dans Non classé | Pas de commentaires »

ISF – IFI, quelles différences ?


L’ISF est mort. Vive l’IFI. Au regard du projet de loi déposé le 27 septembre dernier à l’Assemblée Nationale et avant le dépôt et le vote de ses amendements ou la censure du Conseil Constitutionnel, examinons les différences entre ces deux impôts.

La valeur du patrimoine doit toujours excéder 1.300.000 euros et le barème fiscal est toujours le même. Mais la typologie des biens a été modifiée :

Ne sont pas taxables dans ce nouveau régime :

- les liquidités de toute nature, les contrats d’assurance vie, les rentes viagères, les contrats Madelin, les stocks option, les meubles meublants ou objets mobiliers, les voitures, les bateaux ou les chevaux de course.

- les biens professionnels.

- les parts ou actions de sociétés ou d’organismes qui ont pour activité, une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale dont le redevable détient directement et, le cas échéant, indirectement, seul ou conjointement moins de 10% du capital ou des droits de vote.

- les sociétés ou des organismes ayant pour activité, une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale, les biens ou droits immobiliers détenus directement ou indirectement par cette société ou cet organisme affectés à son activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale ; à celle de la société ou de l’organisme qui les détient directement ; ou à celle d’une société ou d’un organisme dans lesquels la société ou l’organisme détient directement ou par personne interposée la majorité des droits de vote ou exerce en fait le pouvoir de décision.

Ne sont pas taxables pour leur totalité comme c’était déjà le cas pour l’ISF : les bois et forêts, les parts de groupement forestier viticole ou agricole, les biens loués par bail rural à long terme.

Sont taxables :

- les parts ou actions des sociétés et organismes établis en France ou hors de France appartenant aux personnes assujetties à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens ou droits immobiliers détenus directement ou indirectement par la société ou l’organisme,

- la quote-part sous-jacente de droits ou de biens immobiliers dans les actifs liquides (Assurance vie, OPCI, SCPI, actions de foncières cotées bénéficiant du régime SIIC…), est assujettie à cet impôt.

Particularités du démembrement de propriété : nous avions l’habitude que l’usufruitier soit taxé pour la valeur du bien en pleine-propriété. L’IFI introduit une subtile distinction selon que vous soyez devenu usufruitier en vertu de la loi suite à un décès survenu avant le 1er juillet 2002 ou après cette date. Dans le premier cas, usufruitier et nu propriétaire déclareront chacun pour la valeur de leurs droits estimée en application du barème fiscal de l’article 669 du CGI. Dans le second cas, l’usufruitier continuera à supporter la valeur du bien en pleine propriété.

Quel passif déductible : Toutes les dettes qui ne sont pas liées à un actif imposable ne peuvent être déduites. Ainsi en est il d’un prêt de trésorerie par exemple. Des dispositions spécifiques ont été prises pour les prêts in fine qui permettaient de déduire la totalité du capital emprunté jusqu’au terme du prêt. Avec l’IFI ne pourront plus être déduite que le capital restant dû « fictivement » amorti.

L’ISF est mort. Vive l’IFI !BiographieCo-fondateur et associé de Cheuvreux Notaires. L’expertise de Bruno Cheuvreux sur le marché de l’immobilier, sa connaissance approfondie de ses acteurs ainsi que sa capacité à élaborer et accompagner des stratégies, signent sa réputation et son autorité dans un des métiers phares de Cheuvreux Notair …Lire la suite
Bruno Cheuvreux

LE MIEUX SE CONFIRME EN ZONE EURO

Posté : 5 octobre, 2017 @ 7:27 dans Non classé | Pas de commentaires »

LE MIEUX SE CONFIRME EN ZONE EURO eco-banner-1

ÉCONOMIE

LE MIEUX SE CONFIRME EN ZONE EURO

Si le contexte s’avère plus incertain aux États-Unis et dans les pays émergents, l’amélioration se poursuit en zone Euro au deuxième trimestre 2017. La plupart des marchés actions ont progressé et les rendements des emprunts d’État américains ont légèrement diminué. Tour d’horizon.

Le deuxième trimestre s’est révélé globalement favorable sur les marchés actions : de fait, pour le cinquième trimestre d’affilée, l’indice de référence des actions mondiales (MSCI World AC) a augmenté. Et il a encore progressé de +2,4 %, après une hausse de +5,2 % au trimestre précédent.

 

Les actions japonaises ont fait leur grand retour avec une hausse de 5,9 %. De même, les marchés actions des pays émergents, qui avaient chuté suite à l’élection de Donald Trump, se sont depuis fortement redressées (+11,1 % au T1 et +5,5 % au T2). Pourquoi ? Car les menaces protectionnistes se sont dissipées et que les taux longs américains ont baissé. En effet, aux États-Unis, les 500 premières sociétés cotées ont poursuivi leur progression (+8,2 %, depuis le 1er janvier), tandis qu’en Europe, la reprise économique s’est amplifiée. Il convient de rappeler que sur le plan politique, la région bénéficie des succès électoraux des partis pro-européens.

STATISTIQUES MITIGÉES AUX ÉTATS-UNIS

Notons d’abord que le cycle de croissance engagé n’est pas remis en cause. Cependant, la progression du produit intérieur brut américain au premier trimestre a déçu, ainsi que plusieurs chiffres mensuels du deuxième trimestre. Le marché du travail américain a également montré quelques signes de ralentissement. Dans un contexte d’inflation très modérée, la Réserve fédérale a continué de durcir sa politique monétaire. Toutefois, sur le plan politique, il est de moins en moins probable que Donald Trump réalise toutes les mesures pro-entreprises de son programme électoral.

« La probabilité que toutes les mesures pro-entreprises du programme Trump soient réalisées a baissé »

En comparaison, les bonnes nouvelles économiques se sont accumulées en zone Euro. Ainsi, le produit intérieur brut a augmenté au premier trimestre (+0,6 %) et les pays les plus en retard dans la reprise, l’Italie et le Portugal ont agréablement surpris. Le taux de chômage européen a quant à lui poursuivi son amélioration pour atteindre 9,3 % en mai, tandis que l’inflation (hors prix du pétrole et de l’alimentation) est restée très mesurée.

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CROISSANCE IRRÉGULIÈRE DANS LES PAYS ÉMERGENTS

L’OPEP, ainsi que d’autres producteurs, ont prolongé de neuf mois leur accord pour réduire la production de pétrole, mais cela n’a néanmoins pas suffi à stabiliser les prix. Au Moyen-Orient, le contexte géopolitique est de plus perturbé par le conflit entre le Qatar et l’Arabie Saoudite. En Russie, le produit intérieur brut a progressé pour le deuxième trimestre consécutif, confortant le scénario de sortie de crise.

À NOTER

Grâce au retour de la croissance, la reprise américaine devrait se poursuivre durant les prochains trimestres. L’horizon semble dégagé pour la zone Euro et l’économie chinoise devrait quant à elle se stabiliser jusqu’à fin 2017.

Par ailleurs, l’agence de notation Moody’s a baissé la note souveraine de la Chine, en raison de l’accroissement de son niveau d’endettement. Et cela, malgré une croissance de 6,9 % sur un an (au 1er trimestre) et des données conjoncturelles en hausse.

MANDAT DE VENTE OU DE RECHERCHE D’UN BIEN IMMOBILIER : LES PRINCIPALES RÈGLES

Posté : 26 septembre, 2017 @ 11:49 dans Non classé | Pas de commentaires »

publié le 13/06/2017
 MANDAT DE VENTE OU DE RECHERCHE D’UN BIEN IMMOBILIER : LES PRINCIPALES RÈGLES

Un mandat de vente ou d’achat est un contrat par lequel une personne, dénommée « mandant », charge une autre personne, dénommée « mandataire » (un professionnel de l’immobilier  : ce peut-être un notaire, un agent immobilier…), de trouver un acquéreur pour un bien immobilier ou de rechercher un bien immobilier à vendre.

Que doit contenir un mandat ?

Le mandat ECRIT et PREALABLE est OBLIGATOIRE.

Pour avoir droit à sa commission, le professionnel détenir un mandat de vente ou de recherche préalable, signé par son client. Ce mandat doit comporter un numéro et être porté sur un registre. Un simple « bon de visite » ne suffit pas.

Important : si la signature du mandat résulte d’un démarchage à domicile ou sur son lieu de travail, le client dispose d’un délai de sept jours à compter de la signature de son engagement pour se rétracter. Un exemplaire de ce mandat doit être remis au client, comportant des mentions obligatoires, et notamment le rappel de la faculté de renonciation, ainsi qu’un formulaire détachable permettant de l’exercer dans le délai légal.

Le mandat doit indiquer qui paie la commission (le vendeur ou l’acquéreur), et fixer son montant ou son mode de détermination.

Rappelons, que la rémunération n’est due qu’une fois la vente effectivement conclue chez le notaire et qu’aucun acompte ne peut être exigé.

Quelles sont les différentes formes du mandat ?

Le contenu du mandat est VARIABLE : vendre un bien (mandat de vente), rechercher un bien (mandat de recherche), mandatsimple (ou non exclusif autorisant plusieurs personnes à procéder à la vente), mandat exclusif (le propriétaire lui-même ne peut traiter directement avec un acquéreur potentiel), mandat semi exclusif (le propriétaire est alors seul autorisé à procéder à la vente de particulier à particulier). Il est donc nécessaire de lire le mandat préalablement à la signature, pour en connaître tous les aspects.

Quelle est la durée du mandat ?

Lorsque le mandat contient une clause d’exclusivité, chacune des parties peut, après un délai de trois mois, le dénoncer à tout moment moyennant un préavis de quinze jours par lettre recommandée avec avis de réception..Si le mandat ne précise pas de durée, il peut être dénoncé à tout moment sans préavis à partir de trois mois.

La durée du mandat simple doit seulement être limitée dans le temps. Le plus souvent, une durée initiale est déterminée, suivie d’une clause de tacite reconduction (qui peut être dénoncée quinze jours avant l’échéance, par lettre recommandée avec avis de réception).

Quel que soit le mandat ,le professionnel doit informer son mandant par écrit, au plus tôt trois mois et au plus tard un mois avant le terme de la période autorisant le rejet de la reconduction, de la possibilité de ne pas reconduire le contrat qu’il a conclu avec une clause de reconduction tacite.

Que se passe-t-il au terme du mandat ?

Une fois le mandat arrivé à son terme, le propriétaire retrouve sa liberté. Toutefois, il doit agir de bonne foi et ne peut vendre à une personne ayant visité le bien par l’intermédiaire du mandataire. L’obligation est souvent prévue pour le client de lui indiquer le nom, les coordonnées de l’acquéreur, ainsi que le nom du notaire en charge de la vente, sous peine de voir sa responsabilité engagée.

En définitive, la signature d’un mandat nécessite une lecture attentive afin de détecter les clauses qui pourraient être abusives, et bien prendre en compte la portée des engagements pris lors de sa signature.

Bon à savoir :

- Une information doit être apportée au client sur les moyens mis en œuvre pour accomplir la mission qu’il a confiée au professionnel par mandat exclusif ou pour diffuser les annonces commerciales (tous les mandats).

- L’indemnité, due par un client ayant conclu une affaire sans son intermédiaire alors que le mandat les liant était exclusif, ne pourra être supérieure au montant des honoraires stipulés dans le mandat pour l’opération à réaliser.

- Les « marchands de liste » doivent, conformément à la loi ALUR, bénéficier d’une clause d’exclusivité sur les biens qu’ils proposent à compter du 1er juillet 2014 et la convention qu’ils signent avec leurs clients doit rappeler toutes les obligations qui s’imposent aux professionnels de la loi « Hoguet ».

- L’information du client sur le montant de la rémunération du professionnel a été  renforcée par l’arrêté du 10 janvier 2017 : toute publicité, quel qu’en soit le support, mentionne le montant TTC des honoraires  et pour les ventes, ce qu’ils représentent en % du prix de vente lorsque la commission est à la charge de l’acquéreur,

- Pour les mandats non exclusifs : les modalités de la non reconduction doivent apparaître de manière lisible et visible dans le contrat.

- Les mandats, dont les effets ne sont pas limités dans le temps, sont nuls.

- Si le professionnel propose à son client les services d’une entreprise, il doit indiquer les liens capitalistiques et juridiques qu’il entretient avec celle-ci.

-  En matière locative, la commission de l’intermédiaire est payée intégralement par le bailleur sauf les prestations relatives aux visites, à l’établissement de l’état des lieux et du bail . Celles-ci sont divisées par moitié. Les prestations facturées au candidat locataire devront respecter un plafond défini par un décret.

Ces nouvelles dispositions concernant les professionnels de l’immobilier sont applicables. Toutefois, l’entrée en vigueur de certaines dispositions est soumise à la parution de plusieurs décrets d’application

Relooker votre logement avant de le vendre, est-ce indispensable ?

Posté : 12 septembre, 2017 @ 10:57 dans Non classé | Pas de commentaires »

Relooker votre logement avant de le vendre, est-ce indispensable ?

Les biens relookés se vendent mieux et plus rapidement que les autres. Passer un peu de temps à mettre en valeur votre logement en le dépersonnalisant et en le désencombrant, est une démarche clé qui vous aidera à attirer de nombreux acheteurs potentiels.

Aujourd’hui, la plupart des acheteurs potentiels recherchent avant tout une maison ou un appartement où il leur suffira de poser leurs affaires… Les biens de bonne qualité et « prêts à vivre » sont, en effet, ceux qui reçoivent le plus de visites. Rares et recherchés, ces biens sont également ceux qui… se négocient le moins ! Aussi, passer un peu de temps à valoriser son logement, notamment via de petits travaux de décoration ou de réparation simples et économiques, c’est donc se donner toutes les chances de mieux vendre.

Un acheteur se décide dans les 90 premières secondes de la visite

Il faut donc faire en sorte de susciter immédiatement le « coup de cœur ».

L’acheteur doit se sentir chez lui

Quelques petits détails pouvant paraître insignifiants au premier abord, sont pourtant essentiels à la vente. Ils aident l’acheteur potentiel à se sentir chez lui et donc, à mieux se projeter. Pour multiplier les visites, vous devez veiller à ce que l’agencement et la décoration de votre appartement ou de votre maison conviennent au plus grand nombre. Il vous faut, tout d’abord, dépersonnaliser chaque pièce, en ôtant vos photos de famille et autres posters ou trophées sportifs.

Effectuez des petits travaux d’embellissement
Vos murs et vos sols sont de couleur trop tranchée ? Repeignez-les ou changez les, en optant pour des coloris neutres dans chaque pièce de la maison, tels que le gris, le beige ou le blanc. Autre bon réflexe : désencombrer chaque pièce. Séparez-vous de vos bibelots et autres meubles volumineux, inadaptés ou démodés. Entreposez-les, le temps de la vente, dans un box. Veillez, également, à ce que toutes les pièces de votre maison soient rangées, y compris l’entrée, le débarras, la cave et le grenier.

N’oubliez pas de rafraîchir vos espaces extérieurs 
Sur vos balcons, terrasses et jardins, éliminez chaises, tables et autres objets inutiles ou usés. Faites de même avec les végétaux abîmés ou morts, pouvant laisser penser au visiteur que le lieu est trop sombre ou trop venteux. Profitez-en pour les remplacer par de nouvelles plantes ou arbustes, en pleine santé, laissant une bien meilleure impression.

Bien comprendre les frais de notaire

Posté : 7 septembre, 2017 @ 2:33 dans Non classé | Pas de commentaires »

Posté le 31 août 2017 dans la catégorie Questions d’argent et de droit par Logic-immo.com

Parce qu’on n’a pas tous fait des études de droit, voici un bref rappel de ce que comprennent les frais de notaire.

 

Bien comprendre les frais de notaire

 

La vérité sur la part du notaire

8% du prix de vente pour un logement ancien et entre 2 et 3% pour un bien neuf, c’est le montant des frais de notaire qui vous seront demandés. Mais sachez que parmi ses frais, seuls 15% en moyenne reviennent réellement au notaire. Depuis la loi Macron qui est entrée en vigueur le 1er mai 2016, les émoluments des notaires ont d’ailleurs baissé de 1,4%. Le reste est prélevé pour le compte du fisc : il s’agit d’impôts et de taxes qui seront reversés au Trésor Public.

 

Les frais d’acquisition pour les nuls

Outre les frais de notaire, les frais d’acquisition comprennent les droits d’enregistrement, les frais et débours. Les frais d’enregistrement sont liés à l’acquisition du bien et versés à l’Etat ou aux collectivités locales, selon les cas. Calculés selon la valeur du bien, leurs montants varient selon la zone géographique. Les frais et débours, eux, servent à rémunérer les différents intervenants en charge de produire les documents nécessaires au changement de propriété (frais de publication de vente, document d’urbanisme, extrait du cadastre, géomètre expert, syndic, etc.).

 

La provision sur frais en clair

Au moment de la rédaction de l’acte, le notaire demande une « provision sur frais ». Cette somme, déposée à la Caisse des Dépôts, est destinée à faire face aux charges. Cette provision est évaluée par le notaire en fonction de barèmes de frais préétablis. Mais ce décompte précis n’est connu qu’après la réalisation des formalités et donc à la signature de l’acte final. Si les frais s’avèrent inférieurs à la provision versée, le trop perçu vous est remboursé.

Besoin d’évaluer ces frais ? Utilisez l’outil de calcul du site de la Chambre des Notaires de Paris.

Dans quoi investir pour réussir ?

Posté : 22 août, 2017 @ 11:50 dans Non classé | Pas de commentaires »

Dans quoi investir ?

PUBLIÉ PAR JULIEN LARCHER,

Un des meilleurs placements : l’immobilier.
Mais dans quoi investir ?

La METHODE LARCHER vous répond.

TYPES DE BIENS :

Parkings
Garages
Appartements
Maisons
Locaux commerciaux
Immeubles de rapport
Bureaux professionnels
Terrains
Bois et Forêts
GFV (Groupement Foncier Viticole)
Fermages

Hôtels
Gîtes
Chambres d’hôtes
SCPI (Société de Placement Civile dans l’immobilier)
EHPAD (Établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes)
Résidences seniors
Résidences étudiants
Résidences de tourisme
Time-share (Locations hôtelières en temps partagé)

2 principes fondamentaux :

Placer de l’argent dans l’immobilier : Nombreuses possibilités.

Gagner de l’argent grâce à l’immobilier : Suivez la METHODE LARCHER.

 

Dans quoi investir : Les Parkings et Garages.

Lors d’un achat groupé,vos revenus sont protégés.

L’investissement est réparti sur plusieurs lots.

Avantages :

•  Rentabilité souvent élevée.
•  Demande forte et constante.
•  Accessible à toutes les bourses.
•  Risque très faible.
•  Revente rapide.
•  Pas de période hivernale.
•  Formateur pour investisseur débutant ou hésitant.
•  Très peu d’entretien, voire pas du tout !

Inconvénients :

•  Le montant des loyers.
Il faudrait énormément de lots pour avoir des revenus confortables.

•  L’emplacement est capital.
La règle d’or dans l’immobilier, mais encore plus pour un parking ou un garage.
Un endroit inapproprié fait perdre toute sa valeur à ce type de bien.

•  Frais de notaire plus élevés.
Quand le prix du bien est bas, le pourcentage des frais de Notaire est élevé.

Prix du bien
Frais de Notaire
5 000 € Environ 40 %
10 000 € Environ 25 %
25 000 € Environ 15 %
50 000 € Environ 11 %
100 000 € Environ 9 %
150 000 € Environ 8 %

Pour un achat groupé, c’est le montant global qui est pris en compte :
10 places de parking à 5 000 € l’unité, soit 50 000 € au total.
Les frais de notaire seront d’environ 11%.

Pensez y pour :
>> Le calcul du rendement locatif.


Conclusion :

Ce type d’investissement est parfait pour :
•  Investisseurs débutants ou hésitants.
•  Acquérir de l’expérience.
•  Les petits budgets désirant se lancer dans l’immobilier.
•  Les propriétaires souhaitant éviter l’entretien occasionné par un logement.
•  Diversifier son patrimoine.

Dans quoi investir : Les Appartements.

Un balcon ou une terrasse en plus, est un atout énorme,Vos locataires vont adorer !

Avantages :

•  Large choix de prix et de surfaces.

Petites surfaces :
•  Très bonne rentabilité.
•  Demande constante.
•  Prix abordable.
•  Risque faible.
•  Revente rapide.
•  Entretien peu onéreux.

Grandes surfaces :
•  Stabilité des locataires.
•  Risque faible.
•  Peu de gestion.
•  Fréquence de travaux faible.
•  Possibilité de diviser le logement pour augmenter la rentabilité.

Inconvénients :

•  Les charges de copropriété.
Elles font chuter votre rentabilité.

•  Vous n’êtes pas maître des décisions.
C’est le Syndic qui choisi :
– Les travaux à effectuer.
– La date de réalisation des travaux.
– L’entreprise qui fait l’entretien et les travaux.
– Etc..

•  L’isolation phonique.

Petites surfaces :
•  Turn-over important.
•  Gestion plus importante.
•  Usure du bien plus rapide.
•  Fréquence de travaux élevé.

Grandes surfaces :
•  Rentabilité moyenne.
•  Prix d’achat élevé.
•  Revente plus longue.
•  Travaux de relocation plus important.

Conclusion :

Vous recherchez avant tout la rentabilité malgré la gestion ?
•  Investissez dans des petites surfaces.

Vous recherchez principalement la stabilité de vos locataires ?
•  Investissez dans des grandes surfaces.

Vous recherchez le compromis entre rentabilité et gestion ?
•  Investissez dans des surfaces intermédiaires.

Dans quoi investir : Les Maisons.

Un garage et un jardin exposé plein SUD pour le barbecue et vos locataires ne bougeront plus !

Avantages :

•  Aucune charge de copropriété.Amélioration de votre rentabilité.

•  Vous êtes maître des décisions.
Aucun Syndic pour vous imposer un choix :
– Vous choisissez le type de travaux à effectuer.
– Vous choisissez date et budget pour votre fiscalité.
– Vous choisissez l’entreprise que vous voulez.
– Etc…

•  Bonne rentabilité.
•  Grande stabilité des locataires.
•  Risque faible.
•  Peu de gestion.
•  Fréquence de travaux faible.
•  Possibilité de diviser le logement pour augmenter la rentabilité.
•  Potentiel de plus-value élevée.
•  Valorisation de votre patrimoine.

Inconvénients :

•  Impôts fonciers plus élevés.
•  Prix d’achat élevé.
•  Revente plus longue.
•  Travaux de relocation plus important.

Conclusion :

Parfait pour allier rentabilité et peu de gestion.
Difficile d’accès pour les premiers investissements.
Dès que vous pouvez investir dans une maison, faites le !

Dans quoi investir : Les Locaux commerciaux.

Aussi avantageux que dangereux.

Pour bien investir dans un local commercial, 2 critères :
•  L’emplacement.
•  Le type de commerce.Les taxes foncières

Créer une SCI : transmettre son patrimoine familial

Posté : 16 août, 2017 @ 12:24 dans Non classé | Pas de commentaires »

Créer une SCI : transmettre son patrimoine familial 1633_332_178363885

Cette structure permet de loger tout ou partie de vos actifs immobiliers afin d’éviter l’indivision. Vous êtes libre de choisir le locataire, faire de gros travaux et même de vendre le bien. Ce n’est pas le cas avec une indivision, où la plupart des actes de gestion nécessitent d’obtenir la majorité des deux tiers des associés. La SCI est avant tout un outil juridique qui dissocie pouvoir et propriété.

La société civile immobilière associe au moins deux personnes, associées. En créant une SCI, chacun des associés reçoit des parts sociales en contrepartie de son apport. Chaque associé est propriétaire de parts de la SCI, qui détient le patrimoine immobilier.

Pour constituer une SCI, il n’y a aucun critère de capital social minimum.

Créer une Société Civile Immobilière (SCI) peut avoir plusieurs objectifs :

  • Anticiper la transmission de son patrimoine,
  • Protéger son concubin en cas de décès,
  • Ou encore prévenir d’éventuels conflits entre héritiers.

Pour créer une SCI, il suffit de :

  • Rédiger les statuts par acte sous seing privé ou par acte notarié, puis de les signer,
  • Enregistrer les statuts de la SCI au centre des impôts,
  • Publier la constitution de la société dans un journal d’annonces légales,
  • Procéder à l’immatriculation de la société,
  • Le tribunal de commerce inscrit la SCI au Registre du commerce et des sociétés. Pour ce faire, la SCI doit avoir réalisé les démarches précédentes,
  • Une fois les documents demandés par le tribunal fournis, la SCI se verra remettre son K-bis.

 

Tout l’intérêt de la constitution d’une SCI est de faire « du sur-mesure » et d’adapter ses statuts à chaque situation.

Une fois la SCI créée, la nomination d’un gérant est nécessaire. Le gérant de la SCI immobilière veille également à la préparation de la comptabilité de la SCI, qui sera par la suite utilisée pour faire approuver les comptes par les associés et servira à établir l’imposition de chacun.

À SAVOIR

La SCI ne peut pas avoir un but commercial : on ne peut pas acheter des biens pour les revendre immédiatement en vue d’en tirer profit.
A ce titre, une SCI ne peut «louer meublé » car les bénéfices d’une location meublée sont considérés fiscalement comme des bénéfices commerciaux.

8 raisons qui prouvent qu’agent immobilier est le plus beau métier du monde… contrairement à ce que beaucoup croient!

Posté : 11 août, 2017 @ 10:46 dans Non classé | Pas de commentaires »

Agent immobilier est un métier merveilleux qui offre des opportunités incroyables pour les personnes qui ont le sens du dépassement et des relations humaines. Pourtant, vous côtoyez peut-être encore des gens qui ignorent ou comprennent mal pourquoi vous avez choisi cette carrière et tout ce qui la rend si extraordinaire malgré les longues heures et la charge de travail parfois impressionnante. Que ce soit pour vous donner un boost de motivation, ou pour convaincre vos proches, voici 8 raisons qui prouvent qu’agent immobilier est le plus beau métier du monde… contrairement à ce que beaucoup peuvent croire!

1. VOUS RÉPONDEZ À UN BESOIN ESSENTIEL 

Se nourrir, se vêtir… se loger! Les besoins essentiels sont apparus bien avant l’agent immobilier, mais son rôle n’en demeure par moins fondamental : s’assurer que chacun prend la meilleure décision pour satisfaire l’un de ses principaux besoins.

Au-delà de ce besoin primaire, devenir propriétaire contribue également au besoin psychologique de sécurité : sécurité physique d’abord, puisqu’il n’y a rien de plus rassurant et réconfortant que de se trouver chez soi, mais aussi sécurité financière, puisque pour plusieurs, l’achat d’une propriété reste un mode important d’épargne.

2. VOUS ACCOMPAGNEZ LES GENS DANS L’UNE DES PHASES LES PLUS IMPORTANTES DE LEUR VIE

L’achat d’une propriété est souvent le plus gros achat qu’on fait dans une vie. C’est tout de même tout un défi de trouver LA propriété de ses rêves à un prix convenable. Une tonne de facteurs sont à considérer tant pour l’achat que pour la vente et le client qui ne possède pas les connaissances ou les ressources nécessaires au succès de la transaction. Confier son projet à un expert, c’est aussi l’opportunité pour les particuliers de minimiser les tensions, le stress et les rebondissements inutiles.

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L’agent est cet expert qui met ses connaissances au service de son client et allège son stress et ses préoccupations tout en les guidant vers son objectif et en lui confirmant qu’il prend les bonnes décisions. Il s’assure également que le quotidien de ses clients soit le moins perturbé possible malgré les enjeux financiers et émotionnels importants. Peu d’emplois offre un niveau de responsabilités aussi valorisant.

3. VOUS PERMETTEZ À PLUSIEURS DE RÉALISER LEUR PLUS GRAND RÊVE

Le premier objectif des Français est d’être propriétaire. C’est aussi le cas de la majorité des gens partout ailleurs dans le monde. Presque tout le monde rêve un jour de posséder sa maison.

Peu de choses valent l’expression qu’on peut lire sur le visage d’un client qui vient de mettre les pieds dans sa propriété parfaite. Peu d’emplois offre la possibilité d’accompagner quelqu’un dans l’accomplissement d’un de ses rêves et d’avoir un véritable impact positif à long terme dans la vie d’autant de gens.

4. VOUS RENCONTREZ DE NOUVELLES PERSONNES TOUS LES JOURS ET ENTENDEZ DES HISTOIRES INCROYABLES

Tout le monde a son histoire. Comme agent immobilier, vous avez la chance de faire des rencontres fascinantes. Si vous vous intéressez de façon sincère à vos clients, vous pourrez parfois devenir un auditeur privilégié et même un confident.

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Certains de vos clients auront traversé des épreuves bouleversantes et leur courage vous inspirera pour le restant de vos jours. D’autres clients seront tellement farfelus (ou difficiles) qu’ils vous fourniront des anecdotes hilarantes à raconter à vos collègues.

Vous n’auriez probablement pas croisé le chemin de tous ces gens et n’auriez pas entendu toutes ces histoires, si vous aviez fait un autre métier.

5. VOUS NE CESSEZ JAMAIS D’APPRENDRE ET D’ÉVOLUER

L’immobilier est un domaine vaste et complexe en constante évolution. Pour y exceller et offrir toujours plus de valeur à vos clients, vous devez continuellement développer vos connaissances et vos aptitudes, tant personnelles que professionnelles :

  •  Vous devez apprendre sur vous, vos forces, comment mieux les utiliser pour performer, pour mieux servir vos clients et vous différentier de vos compétiteurs;
  • Vous devez constamment rester informé des tendances du marché, de l’évolution des technologies et des différents outils qui vous permettent de rester au top.

Bref, chaque jour dans la vie d’un agent apporte une tonne d’opportunités d’acquérir de nouvelles connaissances et de développer ses aptitudes.

En plus de la croissance sur le plan humain, l’immobilier offre aussi la possibilité d’accroître votre business et ultimement, votre impact.  Que vous préfériez la liberté et la flexibilité de travailler seul ou aspiriez à bâtir un véritable empire immobilier, vos seules limites sont celles que vous vous imposez.

6. VOUS DEVENEZ UN EXPERT EN RELATIONS HUMAINES

Dans l’immobilier comme ailleurs, le virtuel prend de plus en plus de place dans la transaction, mais en fin de compte, c’est l’humain qui fait la différence. Un vrai pro de l’immobilier comprend que le fondement de son succès, c’est sa capacité à construire des relations fortes et durables avec ses clients.

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Un vrai pro sait donc :

  • Communiquer clairement;
  • Inspirer la confiance de façon authentique dès les premières secondes;
  • Écouter, rassurer et guider ses clients;
  • Rester calme et faire face à n’importe quelle situation avec classe;
  • Donner et recevoir du feedback de façon objective.

Peu de carrières vous offre une telle opportunité de bien gagner votre vie tout en devenant chaque jour un meilleur être humain.

7. VOUS APPRENEZ À GÉRER N’IMPORTE QUELLE SITUATION

Monsieur préfère les constructions neuves, Madame, les appartements vintage : comment en viendrez-vous à trouver une propriété qui plaira aux deux parties?

Un arbre tombe sur la voiture de votre client pendant une visite?

La vie d’agent immobilier présente son lot de casse-têtes et de challenges presque quotidiennement. Avec l’expérience, vous développez toutes sortes de compétences et d’habilités et devenez un as de la résolution de problèmes. Même la pire des situations ne vous prendra plus au dépourvu.

8. VOUS NE COMPTEZ PAS LES HEURES, C’EST BIEN LA PREUVE…

Parce qu’être agent immobilier n’est pas non plus tout rose… Si vous acceptez la pression, les journées parfois interminables, la paperasse à remplir, les délais serrés à respecter, les week-ends et les soirées à travailler, c’est sûrement que vous y voyez plus d’avantages et de gratifications que d’inconvénients.

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