Le blog ELVI Immobilier

Toutes les infos sur l'immobilier en général

La progression des taux de crédit se confirme au 3ème trimestre

Classé dans : Non classé — 15 avril, 2014 @ 12:35

La progression des taux de crédit se confirme au 3ème trimestre ico-time8 OCTOBRE 2013

Le baromètre Crédit-Logement-CSA a révélé que les taux de crédit avaient poursuivi leur hausse pour atteindre la barre des 3%. Ils restent cependant dans les plus bas historiques.

 

Les taux repassent la barre des 3%

Les taux de crédit ont repris 11 points de base en moyenne en 3 mois et ont retrouvé le niveau de mai dernier. La remontée des taux est plus lente pour les acquisitions dans le neuf (2,95% en septembre) contre 3% dans l’ancien.

 Les taux pour réaliser des travaux sont également repartis à la hausse et atteignent désormais les 3,06% contre 2,86% au début de l’été.

La durée moyenne de crédit s’élève à 203 mois (16,9 ans) et le coût relatif des opérations a légèrement diminué pour passer à 3,8 ans.

Toujours selon le baromètre Crédit-Logement-CSA, le nombre de dossiers de crédit à progressé de 4,8% en septembre par rapport à la même période en 2012 avec des montants supérieurs de 15,9%.

 

Les banques plus rigides

L’accès au marché de l’immobilier reste toujours difficile pour les jeunes et les ménages les plus modestes, les primo-accédant ne bénéficiant plus du PTZ+ comme ticket d’entrée.

Les investisseurs demeurent  principalement les CSP+ qui profitent des taux de crédit attractifs.

Si les banques continuent à prêter, elles se montrent cependant plus vigilantes sur la qualité des dossiers et rechignent de plus en plus à financer sur de longues durées (plus de 20 ans).

Les professionnels restent optimistes et estiment que les taux de crédits devraient rester à un niveau bas dans les prochaines semaines. La légère reprise des investissements dans l’immobilier ne devrait ainsi pas souffrir de ce léger rebond.

 

Une politique monétaire accommodante

L’évolution de ces derniers reste intrinsèquement liée à l’évolution des OAT (Obligations Assimilables du Trésor), principal indicateur surveillé par les banques.

Les OAT sont actuellement sous la barre des 2,5% et la Banque Centrale Européenne a confirmé que les taux directeurs resteraient bas.

Selon le courtier Credixia, sans événement extérieur en France ou en Europe, Il n’y a aucune raison de prévoir une importante hausse des taux dans les prochains mois.

 

Gestion de copropriété, ce qui va changer!

Classé dans : Non classé — 14 avril, 2014 @ 11:24

Le saviez-vous ? La loi pour l’accès au logement et à un urbanisme rénové (Alur), qui est en passe d’être appliquée, concerne également les copropriétés ! Après la garantie universelle, l’encadrement des loyers et de nombreux changements pour les locataires, zoom sur la gestion de copropriété et les deux mesures phares qui vont changer la donne.

Plus d’informations pour les futurs acheteurs

Pas toujours facile d’acheter un bien en copropriété en toute connaissance de cause… Dorénavant le vendeur sera contraint d’indiquer dans son annonce :

•  le fait que le bien est soumis au statut de la copropriété ;
•  le nombre de lots concernés par l’annonce ;
•  le montant moyen annuel des charges réglées par le vendeur ;
•  si la copropriété fait l’objet d’un plan de sauvegarde ou si le syndicat est placé sous administration provisoire (mandataire ad hoc ou administrateur provisoire) ;
•  les éventuelles procédures judiciaires en cours dans la copropriété tels que les impayés.

Ces renseignements supplémentaires, en plus du diagnostic de performance énergétique (DPE) et de la superficie du bien mesurée selon la loi Carrez, ont pour but de donner une vision d’ensemble plus rapide aux aspirants acheteurs. Ces nouvelles contraintes s’intensifient même à partir de la signature d’un compromis de vente.

De nouvelles contraintes avant de conclure la vente

Si, auparavant, une kyrielle de documents devait être présentée à la signature de l’acte définitif, cela intervient désormais dès le compromis de vente, la loi Alur imposant de fournir bon nombre d’attestations comme :

•  un règlement de copropriété ;
•  les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années ;
•  le montant des charges courantes du budget prévisionnel,
•  le carnet d’entretien de l’immeuble ;
•  les sommes restantes et dues par le vendeur au syndic de copropriété ;
•  le rapport global délivré par le syndic sur les éventuelles dettes vis-à-vis de fournisseurs ;
•  un recensement complet et daté de toutes les modifications apportées dans l’immeuble comme les divisions d’appartements ou les travaux de copropriété.

À savoir. Même si cette production de documents demande un travail supplémentaire considérable aux syndics de copropriété, tant que ces pièces n‘ont pas été transmises à l’aspirant acheteur, celui-ci est en droit de se rétracter et de revenir sur sa décision d’acheter.

La loi Alur va-t-elle redorer l’image des agents immobiliers ?

Classé dans : Non classé — 12 avril, 2014 @ 10:39

Quelques jours après avoir été adoptée par le Parlement, la loi Alur soulève de nombreuses interrogations parmi les professionnels du secteur. Va-t-elle raviver ou, au contraire, ternir l’image des agents immobiliers auprès du grand public ? Va-t-elle permettre de mieux valoriser leurs compétences ? Les avis convergent.

Quel sera l’impact de la loi Alur sur la profession immobilière ? Sans être des devins, les professionnels ont leur petite idée. S’ils rejettent en masse certaines mesures phares comme l’encadrement des loyers, ils s’accordent à dire que la réforme va crédibiliser les professions immobilières. « Etant donné la complexité de la loi, les propriétaires bailleurs qui ne voudront pas confier la gestion de leurs biens à des agents immobiliers devront se tenir informés ou suivre des cours du soir pour comprendre sa mise en application », ironise Jean-François Buet. Pour le président de la FNAIM, la loi Alur constitue ainsi, pour les professionnels du secteur, une « excellente opportunité de gagner des parts de marché. » Il est en effet fort probable que de nombreux particuliers, dépassés par les récentes réformes, jettent l’éponge et se tournent vers les agences pour louer, acheter ou vendre un logement. Jean-François Buet n’entrevoit pas un effondrement du marché des particuliers pour autant. « La loi devrait plutôt permettre aux professionnels de mettre davantage en avant leur valeur ajoutée et de renouer des relations de confiance avec les porteurs de projets », estime-t-il.
L’enjeu majeur de la formation
La mauvaise image qui colle à la peau des agents immobiliers pourrait donc évoluer dans le bon sens. Grâce à la loi Alur, qui instaure une condition de compétence professionnelle minimum pour les agents commerciaux indépendants et une obligation de formation continue pour les détenteurs de cartes professionnelles et leurs collaborateurs, « l’idée selon laquelle n’importe qui peut devenir agent immobilier devrait disparaître », d’après Jean-François Buet. Tout comme les pratiques douteuses des agences les moins sérieuses. L’observatoire des loyers et le conseil national sont, par ailleurs, autant d’outils qui devraient apporter du crédit à la fonction. Pour François Gagnon, président du réseau Era France, nouvel adhérent à la FNAIM, la loi Alur pourrait toutefois aboutir sur une augmentation des honoraires des agences. « Puisque les réformes vont nécessiter des compétences plus pointues en interne, les honoraires des agences pourraient augmenter. Si c’est le cas, on peut s’attendre à ce que les propriétaires décident de laisser leurs biens vides ou de les vendre. S’ils choisissent cette seconde option et que le volume des biens croît, une baisse des prix pourrait être entamée », imagine-t-il. A ce stade, tous les scénarios sont donc possibles…
Par Aurélie Tachot

L’immobilier de luxe poursuit son envol

Classé dans : Non classé — 10 avril, 2014 @ 12:17

L’immobilier de luxe poursuit son envol

Le marché international de l’immobilier de luxe résidentiel est en plein boom. Les investisseurs fortunés considèrent de plus en plus la pierre comme un placement sûr. Londres, New York, Hong-Kong et Miami ont les faveurs des plus riches de la planète, contrairement à Paris, en léger recul.

La proportion de personnes fortunées dans le monde ne cesse de s’accroître. En cinq ans, leur nombre a bondi de 46 %. En 2013, le nombre de « High Net Worth Individuals » (HNWI) correspondant aux personnes disposant d’une fortune de plus d’un million de dollars en biens immobiliers et placements financiers, s’est élevé à 12,5 millions de personnes. Et ce ne sont plus les actions ou les œuvres d’art qui intéressent les riches investisseurs, qui occupent, pour la plupart, des postes-clés ans les 500 premières sociétés mondiales. « L’immobilier haut de gamme garde son statut de valeur refuge par excellence, constate Thibault de Saint Vincent, président du groupe Barnes. La pierre représente, pour les personnes dont la fortune s’évalue entre un et cinq millions de dollars, 50 à 70 % de leur patrimoine.« 

Londres, capitale mondiale de la richesse

Selon le Wealth Report 2013 publié par Cap Gemini et Knight Franck en 2013, Londres, New York et Hong-Kong figurent parmi les villes les plus convoitées dans le segment de l’immobilier de luxe. Vient ensuite, Miami, qui double, pour la première fois, la ville de Paris, pourtant 70 % moins cher que New York. A Londres, qui poursuit sa lancée avec une hausse des prix à deux chiffres, entre 70 et 90 jours sont nécessaires pour vendre des biens estimés à 24 000 euros le m2« Le marché londonien est extrêmement dynamique. Les prix ont augmenté de 11 % durant l’année 2013. Les français ayant des budgets entre 2,5 et 10 millions d’euros constituent l’essentiel des acquéreurs« , souligne Thibault de Saint Vincent. A New York, « l’année 2013 a été celle de tous les records », d’après Christophe Bourreau, directeur du bureau Barnes de la ville américaine. La demande s’est accrue en raison des taux d’intérêts des emprunts, encore attractifs. Autre facteur : « le stock de biens de prestige, très faible, se confronte à une demande locale et internationale, très forte », décrypte-t-il. Conséquence : les prix au m2 ont grimpé de 13 % au cours des douze derniers mois et une transaction immobilière sur trois se concrétise à l’issue d’une vente aux enchères.

Les lieux de villégiature français attirent moins

Si, à Saint-Barthélemy, l’immobilier de luxe est en constante progression et attire une clientèle de plus en plus internationale, ce n’est pas toujours le cas dans les lieux de villégiature français. « La fiscalité à géométrie variable a considérablement ralenti les velléités d’achat de résidences secondaires« , constate Thibault de Saint Vincent. D’une zone à l’autre, les situations sont contrastées : Deauville affiche des baisses de 50 % par rapport à 2009 tandis que sur la côte basque, les biens d’exception supérieurs à trois millions d’euros et les biens de défiscalisation comme les hôtels de luxe se vendent particulièrement bien.

Par Aurélie Tachot

Crédit immobilier, tour d’horizon des conditions d’emprunt en 2014

Classé dans : Non classé — 8 avril, 2014 @ 5:26

Posté le 7 avril 2014 dans la catégorie Questions d’argent et de droit par Marion

Plus que jamais, devenir propriétaire est au cœur des aspirations des Français. Baisse des prix, attractivité des taux, frilosité des banques et conjoncture économique flottante… Est-ce le bon moment pour se lancer dans un projet immobilier ? Pour faire un petit point bien utile sur les conditions d’emprunt cette année, suivez le guide !

Des taux historiquement bas (pour le moment)

Nous l’évoquions le mois dernier, les taux fixes des crédits immobiliers sont toujours au plus bas pour le plus grand plaisir de ceux qui sont en train de négocier leur prêt. Si les taux variables semblent avoir perdu de leur éclat dans ce contexte, les études prouvent, en revanche, que choisir cette option peut s’avérer plus économique sur la même période d’emprunt.

Encore une fois, même si ces taux sont attractifs, il ne faut pas oublier que les établissements bancaires et financiers se gardent le droit d’établir un pourcentage en fonction du profil des emprunteurs.

 

Le profil type de l’acheteur

Contre toute attente, les observations sur le sujet prouvent que si l’âge de l’emprunteur moyen a quelque peu augmenté au fil des années, son niveau de revenu est également… en hausse ! Il y a encore 10 ans, l’âge moyen était de 34 ans alors qu’en 2013, il est passé à 37 ans. Cette enquête, commandée par Empruntis, prouve également qu’en 2013, les foyers qui ont acheté en passant par un emprunt bénéficiaient d’un revenu moyen de 4500 euros/mois, contre 3600 euros en 2006, ce qui explique notamment que les aspirants à la propriété ont eu plus de temps pour épargner et capitaliser un apport plus important que par le passé.

Le prêt à 110 %, quèsaco ?

C’est le prêt tout désigné pour ceux qui souhaitent acheter sans apport. En plus de l’argent prêté pour acquérir le bien, l’emprunt englobe assurances, frais d’agence et de notaire. Même si c’est une opération risquée pour le prêteur, elle n’est pas impossible à mettre en œuvre dans la mesure où votre profil inspire confiance. À défaut d’un apport personnel, le prétendant idéal doit disposer d’une situation professionnelle au beau fixe, extrêmement stable, ainsi que de mouvements de compte en banque irréprochables. En revanche, avec ce genre de prêts, ne vous attendez pas à bénéficier de larges options (pas d’exonération des frais de remboursement anticipé ni d’option de transfert de prêt).

Le choix du bien à acheter est également un facteur de taille car en cas d’impayés, il sera mis en vente par le prêteur pour lui permettre de recouvrer ses fonds. Ainsi, un logement bien situé et en bon état est une garantie idéale pour une revente rapide et rentable. A contrario, une fermette à retaper, même si elle est de moindre valeur, sera bien plus difficile à financer.

Les critères idéaux pour emprunter

Même si les banques se défendent d’écarter d’emblée certains profils, il y a évidemment plusieurs aspects pris en compte pour inspirer confiance et obtenir un prêt. La priorité est donnée aux personnes en CDI et dont les comptes ne font pas de « montagne russe » à longueur d’année. Payer rubis sur l’ongle son loyer est également un facteur sécurisant pour le prêteur, qui ne devrait pas faire obstacle à une mensualité d’un montant plus ou moins équivalent. Néanmoins, même si vous êtes en capacité de payer un loyer exorbitant par rapport à vos revenus, aucun établissement ne vous accordera de prêt mensuel au-delà de 33 % de vos revenus.

Enfin, n’oubliez pas de démontrer votre capacité à épargner. Cette réserve d’argent, en dehors de l’apport, vous permettra de parer à tous les imprévus et toutes les obligations qui vous incombent dès lors que vous deviendrez propriétaires (travaux de copropriété, charges, mises aux normes etc.).

Questions d’argent et de droit !

Classé dans : Non classé — 7 avril, 2014 @ 10:31

 

Les sanctions financières en cas de défaillance dans le remboursement d’un prêt immobilier

Posté le 2 avril 2014 dans la catégorie Questions d’argent et de droit par Marion

Coup du sort, mauvaise passe… cela peut arriver à tout le monde d’avoir des difficultés pour honorer ses mensualités. Quels sont les risques ? Comment les anticiper et éviter que la situation n’empire ? Par ici les solutions !

Ce que le non-paiement peut engendrer

Il faut savoir qu’avant toutes sanctions financières et en cas de non-paiement de deux mensualités consécutives de votre crédit, le prêteur est en droit de vous signaler auprès du fichier des incidents de remboursement des crédits aux particuliers de la Banque de France, le FICP. L’établissement qui a prêté cet argent est néanmoins dans l’obligation de vous avertir de son intention. Vous bénéficiez alors

de 30 jours pour régulariser cette situation et éviter l’inscription définitive.

C’est une inscription lourde de sens qui court sur 5 ans et dont les fichiers sont scrupuleusement étudiés pour toute demande de prêts à venir. Pour autant, si votre situation se rétablit et que vous régularisez vos créances, vous pouvez demander à être radié de ce fichier. Cette formalité n’est pas automatique et il vous appartient de faire jouer votre droit de rectification auprès de l’organisme prêteur qui transmettra à la Banque de France.

Quelles sont les différentes sanctions possibles ?

À partir du moment où le crédit n’est plus remboursé, le prêteur, qu’il soit une banque ou un organisme financier, dispose de trois moyens pour obtenir réparation.

 

Faire appel à votre caution

Que ce soit une personne physique ou un organisme, le prêteur fera appel dans la plupart des cas et, en premier lieu, à votre caution. Dès lors que vous êtes inscrit au FICP, votre banque sera même dans l’obligation de l’en informer.

À savoir. Entre la date du 1er incident et celle à laquelle votre caution a été informée de vos difficultés, le prêteur ne peut exiger des intérêts ou des pénalités de retard.

Les pénalités de retard

Cette majoration ne pourra excéder plus de 3 points et devra être levée dès que votre situation sera régularisée.

Exiger le remboursement immédiat du capital restant dû

Cela signifie que le prêteur désire non seulement la totalité du prêt en cours mais aussi tous les intérêts échus. En outre, il est en droit de réclamer une indemnité qui peut représenter jusqu’à 7 % du capital restant dû et des intérêts non versés.

À savoir. Tant que le règlement des sommes dues n’est pas effectué, des intérêts de retard à un taux égal à celui de votre prêt sont produits.

Avant que la situation ne dégénère…

Plutôt que laisser le cours des choses empirer, voici trois solutions pour faire face à vos difficultés et éviter de payer des pénalités.

Anticiper et prévenir votre banquier

Il est possible de demander des délais de paiement, l’important est de contacter au plus vite l’organisme financier ou l’établissement bancaire qui vous a octroyé le prêt. En justifiant votre situation actuelle et à l’aide de documents (facture de dépense imprévue, documents Pôle emploi en cas de chômage ou relevés de compte(s) si cumul de plusieurs prêts, etc.), le prêteur peut vous octroyer ce délai, néanmoins ce n’est pas une obligation de sa part.

À savoir. S’il accepte, vous pourrez alors opter avec lui pour un report de mensualités. Généralement, ce report est assorti d’intérêts que vous devrez payer pendant toute sa durée et égaux au taux du prêt en question.

Faire jouer votre assurance

Le saviez-vous ? L’assurance d’un prêt immobilier n’est pas obligatoire, en revanche, elle est vivement conseillée afin de se prémunir de certaines déroutes. Dans des cas précis comme la maladie, l’invalidité ou la perte d’emploi, avoir recours à cette assurance permet d’éviter les pénalités, de plus, certaines couvrent la totalité ou presque des mensualités du crédit immobilier.

Demander un délai de grâce auprès de la justice

Cette demande doit être formalisée auprès du juge du tribunal d’instance avec, à l’appui, des documents prouvant vos difficultés, votre bonne foi et votre motivation pour rembourser vos créances. Un dossier complet de votre situation avec vos ressources, vos charges et vos remboursements en cours devra être fourni pour que le magistrat prononce une suspension de vos obligations de débiteur.

À savoir. Cette suspension n’est pas un droit automatique et ne peut s’exercer plus de deux ans.

L’évolution des métiers de l’immobilier décryptée par l’Apec

Classé dans : Non classé — 4 avril, 2014 @ 3:17

 

Quelles compétences les professionnels de l’immobilier devront développer ces prochaines années pour s’adapter à un marché en mouvement chahuté par un environnement économique complexe ? C’est la question que s’est posée l’Apec dans son référentiel sur les métiers de l’immobilier, dévoilé il y a quelques jours.

Des profils dotés de compétences juridiques
Dans la nouvelle édition du référentiel des métiers, l’Apec livre un constat plutôt maussade du marché immobilier, directement impacté par la conjoncture économique. « Avec la crise de 2008/2009, on assiste, depuis quelques années, à un net ralentissement de l’activité immobilière qui se manifeste surtout dans l’immobilier de transaction : baisse des volumes d’activité entraînant une diminution des effectifs des agences mais aussi déficit structurel de l’offre de logements, renforcement réglementaire, hausse du coût des actifs immobiliers, avec des disparités fortes selon les régions », lit-on dans le référentiel. Pour Sylvie Delattre, responsable activité au sein du département Etudes et Recherches de l’Apec, il est donc primordial que les professionnels de l’immobilier adaptent leurs compétences à ce contexte de marché. « Il y a quelques années, il était facile d’intégrer le secteur de l’immobilier, notamment les postes de commerciaux. Maintenant que les clients sont de plus en plus exigeants et de mieux en mieux informés et que les réglementations se durcissent, les professionnels doivent se former en permanence pour donner des réponses justes. Puisqu’à chaque nouveau gouvernement, de nouveaux dispositifs fiscaux apparaissent, ces derniers doivent développer leurs capacités d’adaptation aux changements et renforcer leurs compétences en législation, fiscalité, droit de la construction… », décrypte-t-elle.
Des professionnels ultra-connectés
Maintenant que les nouvelles technologies font partie du quotidien des porteurs de projets immobiliers, « les professionnels doivent proposer des services numériques de plus en plus pointus pour se différencier », note Sylvie Delattre. Des applications interactives de visites en 3D et de géolocalisation ont tout intérêt à se généraliser. Via les réseaux sociaux, les sites web de leur entreprise, les acteurs de l’immobilier doivent également davantage s’impliquer dans une démarche web centrée sur l’image, « d’autant que l’achat ou la location d’un bien passe par l’émotion, l’immersion et la projection des clients », indique le référentiel. L’omniprésence du numérique dans les métiers de l’immobilier ne doit toutefois pas se substituer à l’essentiel. « Le service délivré en face-à-face par un professionnel doit apporter au client une réelle valeur ajoutée par rapport à ce qu’il peut trouver par lui-même sur Internet », conclut Sylvie Delattre.
Par Aurélie Tachot

l’intérêt d’une estimation immobilière juste!

Classé dans : Non classé — 3 avril, 2014 @ 9:42

L’avènement d’Internet dans le secteur immobilier a pour effet collatéral l’apparition d’outils d’estimation en ligne. Si ces solutions d’évaluation permettent d’avoir une idée générale des prix de vente d’un bien, ils ne doivent en aucun cas constituer un indicateur à part entière et supplanter l’expertise d’un professionnel.

Effectuer une estimation d’un bien sur Internet est non seulement une ineptie mais peut réserver de très mauvaises surprises. Bien qu’ils se multiplient sur la toile, les outils d’évaluation développés par certains acteurs de l’immobilier ne peuvent offrir d’estimations justes. Et pour cause : le panel de critères pris en compte pour évaluer la valeur marchande d’un appartement ou d’une maison est généralement très restreint. Certaines données comme l’exposition d’un bien vis-à-vis du soleil (pièces traversantes), le découpage des pièces (les surfaces perdues, l’agencement des espaces…), les nuisances périphériques (bruit, vue…), la qualité des équipements (type de matériaux pour la cuisine, la salle de bain…), le niveau d’entretien (les travaux réalisés), le nombre de surfaces annexes (balcon, cave, terrasse…) sont rarement prises en compte par les outils d’estimation en ligne et peuvent pourtant fortement impacter le prix de vente d’un bien immobilier, à la baisse comme à la hausse. Dans certaines zones géographiques où le marché immobilier est tendu, la simple présence d’un garage peut, par exemple, gonfler la valeur d’un bien d’environ 10 %.

La visite d’un professionnel, gage de fiabilité

Pour effectuer une estimation juste d’un bien immobilier, il est primordial de mettre en perspective sa valeur vénale avec la situation du marché, c’est-à-dire le rapport entre l’offre et la demande, le degré d’attractivité de la zone géographique, le montant des transactions de biens similaires locaux… Seule la visite approfondie d’un professionnel de l’immobilier peut donc permettre aux vendeurs d’avoir une estimation fiable de son bien. Un agent immobilier peut, par exemple, pondérer son estimation avec les éventuels droits à construire d’une maison ou la surface et le potentiel des annexes. Le recours à un professionnel de l’immobilier est d’autant plus pertinent en province où, contrairement à Paris, les notaires ne commercialisent pas leurs bases de données Perval et où aucun indicateur de prix n’est donc suffisamment fiable.

L’encadrement des loyers en pratique

Classé dans : Non classé — 31 mars, 2014 @ 12:43

Lundi 21 mars, le Conseil Constitutionnel validait définitivement la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (Alur). Avec pour objectif de « réformer profondément la location d’habitation », le gouvernement souhaite dorénavant que les loyers en zones tendues soient maîtrisés. Zoom sur cette mesure phare qui fait grand bruit.

Un encadrement des loyers pratiqué depuis 2012

Le saviez-vous ? Un premier décret sur le sujet est déjà entré en vigueur depuis le 1er Août 2012 et il s’applique dans 39 agglomérations françaises. Il s’agit de l’encadrement de la revalorisation d’un bien lorsque le logement en question est loué à un nouvelle personne (un changement de locataire) ou au même locataire lors du renouvellement de bail. L’augmentation du nouveau loyer ne peut désormais excéder celle de l’indice de référence ad hoc (IRL). Seuls deux cas de figures peuvent y déroger :

•   Si l’ancien loyer était sous-évalué vis-à-vis d’un bien identique dans le même secteur géographique.
•   Si le propriétaire peut justifier de vrais travaux d’amélioration dans le logement à louer.

 

En quoi consiste cette nouvelle législation sur les loyers ?

L’encadrement des loyers est basé sur une fourchette comprise entre le loyer médian minoré et le loyer médian majoré. Elle ne concerne que le parc locatif privé (vide ou meublé) et les logements à usage de résidence principale des locataires.

Pour calculer cette fourchette et fixer le montant le plus haut et le plus bas, chaque préfet concerné par une zone tendue dans son département, doit se référer aux données issues des Observatoires des loyers mis en place sur les localités concernées. De ces calculs ressort le seuil le plus bas, soit le loyer minoré, face à son pendant, le médian majoré.

À savoir : le calcul du loyer médian sera revalorisé chaque année par le préfet via un arrêté. De plus, il ne concerne pas les logements sociaux.

Des loyers médians au cas par cas

Tous les quartiers et tous les types de biens ne sont pas logés à la même enseigne. C’est pourquoi cette fourchette s’appuie sur 4 critères bien précis :

•   Le type de logement (individuel ou collectif)
•   La période de construction
•   Le nombre de pièces
•   Le fait que le logement soit loué meublé ou vide

À savoir : Les logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnels bénéficieront d’un complément de loyer non plafonné que le propriétaire sera libre d’ajouter au loyer médian majoré.

L’encadrement des loyers dans la loi Alur : pour quand et pour qui ?

Bien que la loi soit votée et publiée au Journal Officiel, son application n’est pas encore d’actualité. En clair, parmi les 28 agglomérations de métropole de 50 000 habitants et plus concernées, ce sont a priori les franciliens qui seront les premiers concernés et ce, pour la rentrée scolaire de 2014. Ce n’est que vers la fin de l’année, voire le début de 2015, que cette mesure s’appliquera sur les autres villes de France.

À savoir : Voici la liste par ordre alphabétique des villes désignées : Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch – Arcachon, Lille, Lyon, Marseille – Aix-en-Provence, Meaux, Menton – Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse.

Les contrats de location en cours sont-ils concernés par l’encadrement des loyers ?

Non, il n’y a pas d’effet rétroactif de cette mesure. Dès lors que la loi Alur sera mise en application sur la zone dite « tendue », elle ne concernera que les nouveaux baux d’habitation. Par ailleurs, à partir du moment où cette loi prendra effet (comme mentionné ci-dessus), un locataire pourra contester le loyer dans les trois mois suivant la signature pour ce qui concerne les logements à la localisation ou au confort exceptionnels.

L’impact du DPE sur la valeur des biens

Classé dans : Non classé — 28 mars, 2014 @ 3:32

Posté le 26 février 2014 dans la catégorie Je suis propriétaire par Marion

Un atelier-débat s’est tenu à Paris, le 13 février dernier, sur le thème de l’impact du DPE (diagnostic de performance énergétique) sur la valeur immobilière des biens, en présence de Jean Bergougnoux, président de l’association Équilibre des énergies (Éden) et de Claude Taffin, économiste et directeur scientifique de l’association Dinamic. À l’heure où la valorisation des logements à haute qualité énergétique devient un enjeu majeur, Claude Taffin vient de rendre publique une première enquête sur le DPE, son niveau de fiabilité et ses anomalies. Pour en savoir plus, suivez le guide !

DPE

Qu’est-ce que le DPE ?

Établi par un professionnel certifié du Cofrac (Comité français d’accréditation), le DPE, valable pendant dix ans, délivre une connaissance plus approfondie sur la performance énergétique d’un logement à travers deux étiquettes : « énergie », pour l’estimation de sa consommation au moyen d’une note allant de A à G (de la meilleure performance à la plus négative) et « climat », pour son taux d’émission de gaz à effet de serre. Mis en place en 2006, le DPE est une obligation pour trois types de transactions immobilières : la vente, la location et la construction ou l’achat d’un logement neuf.

Ce que dit l’étude sur le DPE

L’enquête menée par l’association Dinamic, créée par le conseil national du Notariat, sous la direction de Claude Taffin, a été réalisée à partir des données notariales “Perval” pour les transactions enregistrées en province, et “Bien” pour celles d’Île-de-France. Au nombre des principaux critères pris en compte dans cette étude, figurent le nombre de pièces, la surface et l’état du bien. À noter toutefois que cette dernière donnée n’est apparue que récemment et n’est pas encore considérée comme suffisamment fiable pour l’Île-de-France.

En premier lieu, l’étude révèle que le DPE aurait un impact sensible, de l’ordre de 30 %, sur la valeur immobilière d’un bien, dans les deux sens : plus-value ou moins-value. À titre d’exemple, une maison individuelle située dans une zone non tendue, c’est-à-dire dans un secteur où l’offre reste plus importante que la demande, une mauvaise étiquette énergétique aura un impact défavorable sur son prix de cession. Inversement, un logement situé dans une zone tendue et bénéficiant d’une « bonne » note de DPE, de type « B » ou « C », verra sa cote grimper et pourra s’afficher plus cher sur le marché.

Déclassement des logements chauffés à l’électricité

Premier bémol, et de taille, le DPE raisonne en termes d’énergie primaire : pour deux logements identiques, le diagnostic déclasse mécaniquement d’un niveau un bien équipé tout électrique par rapport à un autre chauffé au  gaz. Et cela, en raison du coefficient 2,58 communément appliqué aux solutions électriques, notamment dans les bâtiments construits dans les années 1970. Autrement dit, les logements ayant opté pour un système de chauffage électrique seraient pénalisés par le DPE, alors même qu’ils génèrent une facture énergétique moindre.

Une facteur difficilement compréhensible pour le public et jugé incohérent par rapport aux objectifs fixés par le Grenelle Environnement. L’électricité représente en effet une solution moins chère que le chauffage au gaz ou au fioul. En France, elle est faiblement émettrice de CO2 en raison de son origine hydraulique ou nucléaire. Cette dévalorisation serait donc une incongruité, surtout si l’on considère les résultats d’une étude récente menée par l’Ademe, révélant qu’il est possible d’effectuer entre 8 et 15 % d’économies par rapport à un logement équipé au fioul ou au gaz. Selon Jean Bergougnoux, l’explication en est assez simple : « Celui qui utilise le gaz doit payer deux abonnements, entretenir sa chaudière et voit donc sa note augmentée.»

Quelques pistes d’amélioration pour un DPE plus cohérent

Le calcul du DPE peut être grandement amélioré dans les années à venir. Cela passera tout d’abord par une meilleure formation des diagnostiqueurs et, comme le préconise Jean Bergougnoux, en se mettant aussi dans la peau d’un futur acheteur, préoccupé avant tout par sa facture énergétique.

Pour ce faire, le président d’Éden préconise la réalisation de factures normatives en lieu et place du système actuel, annexé au DPE et jugé peu fiable.  Plus concrètement, la facture normative tiendrait compte du prix de l’énergie finale au mètre carré, exprimé en euros, et intégrant le coût d’entretien du matériel. Ce qui correspond davantage aux préoccupations réelles des occupants d’un logement. Globalement, ce système, combiné à l’ajout de nouvelles variables – types d’énergie principale, de vitrage, de matériaux, équipements en énergie renouvelable… –, permettrait de bénéficier, à terme, d’un DPE plus fiable et, surtout, plus juste et cohérent.

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