Le blog ELVI Immobilier

Toutes les infos sur l'immobilier en général

Crédit immobilier, tour d’horizon des conditions d’emprunt en 2014

Classé dans : Non classé — 8 avril, 2014 @ 5:26

Posté le 7 avril 2014 dans la catégorie Questions d’argent et de droit par Marion

Plus que jamais, devenir propriétaire est au cœur des aspirations des Français. Baisse des prix, attractivité des taux, frilosité des banques et conjoncture économique flottante… Est-ce le bon moment pour se lancer dans un projet immobilier ? Pour faire un petit point bien utile sur les conditions d’emprunt cette année, suivez le guide !

Des taux historiquement bas (pour le moment)

Nous l’évoquions le mois dernier, les taux fixes des crédits immobiliers sont toujours au plus bas pour le plus grand plaisir de ceux qui sont en train de négocier leur prêt. Si les taux variables semblent avoir perdu de leur éclat dans ce contexte, les études prouvent, en revanche, que choisir cette option peut s’avérer plus économique sur la même période d’emprunt.

Encore une fois, même si ces taux sont attractifs, il ne faut pas oublier que les établissements bancaires et financiers se gardent le droit d’établir un pourcentage en fonction du profil des emprunteurs.

 

Le profil type de l’acheteur

Contre toute attente, les observations sur le sujet prouvent que si l’âge de l’emprunteur moyen a quelque peu augmenté au fil des années, son niveau de revenu est également… en hausse ! Il y a encore 10 ans, l’âge moyen était de 34 ans alors qu’en 2013, il est passé à 37 ans. Cette enquête, commandée par Empruntis, prouve également qu’en 2013, les foyers qui ont acheté en passant par un emprunt bénéficiaient d’un revenu moyen de 4500 euros/mois, contre 3600 euros en 2006, ce qui explique notamment que les aspirants à la propriété ont eu plus de temps pour épargner et capitaliser un apport plus important que par le passé.

Le prêt à 110 %, quèsaco ?

C’est le prêt tout désigné pour ceux qui souhaitent acheter sans apport. En plus de l’argent prêté pour acquérir le bien, l’emprunt englobe assurances, frais d’agence et de notaire. Même si c’est une opération risquée pour le prêteur, elle n’est pas impossible à mettre en œuvre dans la mesure où votre profil inspire confiance. À défaut d’un apport personnel, le prétendant idéal doit disposer d’une situation professionnelle au beau fixe, extrêmement stable, ainsi que de mouvements de compte en banque irréprochables. En revanche, avec ce genre de prêts, ne vous attendez pas à bénéficier de larges options (pas d’exonération des frais de remboursement anticipé ni d’option de transfert de prêt).

Le choix du bien à acheter est également un facteur de taille car en cas d’impayés, il sera mis en vente par le prêteur pour lui permettre de recouvrer ses fonds. Ainsi, un logement bien situé et en bon état est une garantie idéale pour une revente rapide et rentable. A contrario, une fermette à retaper, même si elle est de moindre valeur, sera bien plus difficile à financer.

Les critères idéaux pour emprunter

Même si les banques se défendent d’écarter d’emblée certains profils, il y a évidemment plusieurs aspects pris en compte pour inspirer confiance et obtenir un prêt. La priorité est donnée aux personnes en CDI et dont les comptes ne font pas de « montagne russe » à longueur d’année. Payer rubis sur l’ongle son loyer est également un facteur sécurisant pour le prêteur, qui ne devrait pas faire obstacle à une mensualité d’un montant plus ou moins équivalent. Néanmoins, même si vous êtes en capacité de payer un loyer exorbitant par rapport à vos revenus, aucun établissement ne vous accordera de prêt mensuel au-delà de 33 % de vos revenus.

Enfin, n’oubliez pas de démontrer votre capacité à épargner. Cette réserve d’argent, en dehors de l’apport, vous permettra de parer à tous les imprévus et toutes les obligations qui vous incombent dès lors que vous deviendrez propriétaires (travaux de copropriété, charges, mises aux normes etc.).

Questions d’argent et de droit !

Classé dans : Non classé — 7 avril, 2014 @ 10:31

 

Les sanctions financières en cas de défaillance dans le remboursement d’un prêt immobilier

Posté le 2 avril 2014 dans la catégorie Questions d’argent et de droit par Marion

Coup du sort, mauvaise passe… cela peut arriver à tout le monde d’avoir des difficultés pour honorer ses mensualités. Quels sont les risques ? Comment les anticiper et éviter que la situation n’empire ? Par ici les solutions !

Ce que le non-paiement peut engendrer

Il faut savoir qu’avant toutes sanctions financières et en cas de non-paiement de deux mensualités consécutives de votre crédit, le prêteur est en droit de vous signaler auprès du fichier des incidents de remboursement des crédits aux particuliers de la Banque de France, le FICP. L’établissement qui a prêté cet argent est néanmoins dans l’obligation de vous avertir de son intention. Vous bénéficiez alors

de 30 jours pour régulariser cette situation et éviter l’inscription définitive.

C’est une inscription lourde de sens qui court sur 5 ans et dont les fichiers sont scrupuleusement étudiés pour toute demande de prêts à venir. Pour autant, si votre situation se rétablit et que vous régularisez vos créances, vous pouvez demander à être radié de ce fichier. Cette formalité n’est pas automatique et il vous appartient de faire jouer votre droit de rectification auprès de l’organisme prêteur qui transmettra à la Banque de France.

Quelles sont les différentes sanctions possibles ?

À partir du moment où le crédit n’est plus remboursé, le prêteur, qu’il soit une banque ou un organisme financier, dispose de trois moyens pour obtenir réparation.

 

Faire appel à votre caution

Que ce soit une personne physique ou un organisme, le prêteur fera appel dans la plupart des cas et, en premier lieu, à votre caution. Dès lors que vous êtes inscrit au FICP, votre banque sera même dans l’obligation de l’en informer.

À savoir. Entre la date du 1er incident et celle à laquelle votre caution a été informée de vos difficultés, le prêteur ne peut exiger des intérêts ou des pénalités de retard.

Les pénalités de retard

Cette majoration ne pourra excéder plus de 3 points et devra être levée dès que votre situation sera régularisée.

Exiger le remboursement immédiat du capital restant dû

Cela signifie que le prêteur désire non seulement la totalité du prêt en cours mais aussi tous les intérêts échus. En outre, il est en droit de réclamer une indemnité qui peut représenter jusqu’à 7 % du capital restant dû et des intérêts non versés.

À savoir. Tant que le règlement des sommes dues n’est pas effectué, des intérêts de retard à un taux égal à celui de votre prêt sont produits.

Avant que la situation ne dégénère…

Plutôt que laisser le cours des choses empirer, voici trois solutions pour faire face à vos difficultés et éviter de payer des pénalités.

Anticiper et prévenir votre banquier

Il est possible de demander des délais de paiement, l’important est de contacter au plus vite l’organisme financier ou l’établissement bancaire qui vous a octroyé le prêt. En justifiant votre situation actuelle et à l’aide de documents (facture de dépense imprévue, documents Pôle emploi en cas de chômage ou relevés de compte(s) si cumul de plusieurs prêts, etc.), le prêteur peut vous octroyer ce délai, néanmoins ce n’est pas une obligation de sa part.

À savoir. S’il accepte, vous pourrez alors opter avec lui pour un report de mensualités. Généralement, ce report est assorti d’intérêts que vous devrez payer pendant toute sa durée et égaux au taux du prêt en question.

Faire jouer votre assurance

Le saviez-vous ? L’assurance d’un prêt immobilier n’est pas obligatoire, en revanche, elle est vivement conseillée afin de se prémunir de certaines déroutes. Dans des cas précis comme la maladie, l’invalidité ou la perte d’emploi, avoir recours à cette assurance permet d’éviter les pénalités, de plus, certaines couvrent la totalité ou presque des mensualités du crédit immobilier.

Demander un délai de grâce auprès de la justice

Cette demande doit être formalisée auprès du juge du tribunal d’instance avec, à l’appui, des documents prouvant vos difficultés, votre bonne foi et votre motivation pour rembourser vos créances. Un dossier complet de votre situation avec vos ressources, vos charges et vos remboursements en cours devra être fourni pour que le magistrat prononce une suspension de vos obligations de débiteur.

À savoir. Cette suspension n’est pas un droit automatique et ne peut s’exercer plus de deux ans.

L’évolution des métiers de l’immobilier décryptée par l’Apec

Classé dans : Non classé — 4 avril, 2014 @ 3:17

 

Quelles compétences les professionnels de l’immobilier devront développer ces prochaines années pour s’adapter à un marché en mouvement chahuté par un environnement économique complexe ? C’est la question que s’est posée l’Apec dans son référentiel sur les métiers de l’immobilier, dévoilé il y a quelques jours.

Des profils dotés de compétences juridiques
Dans la nouvelle édition du référentiel des métiers, l’Apec livre un constat plutôt maussade du marché immobilier, directement impacté par la conjoncture économique. « Avec la crise de 2008/2009, on assiste, depuis quelques années, à un net ralentissement de l’activité immobilière qui se manifeste surtout dans l’immobilier de transaction : baisse des volumes d’activité entraînant une diminution des effectifs des agences mais aussi déficit structurel de l’offre de logements, renforcement réglementaire, hausse du coût des actifs immobiliers, avec des disparités fortes selon les régions », lit-on dans le référentiel. Pour Sylvie Delattre, responsable activité au sein du département Etudes et Recherches de l’Apec, il est donc primordial que les professionnels de l’immobilier adaptent leurs compétences à ce contexte de marché. « Il y a quelques années, il était facile d’intégrer le secteur de l’immobilier, notamment les postes de commerciaux. Maintenant que les clients sont de plus en plus exigeants et de mieux en mieux informés et que les réglementations se durcissent, les professionnels doivent se former en permanence pour donner des réponses justes. Puisqu’à chaque nouveau gouvernement, de nouveaux dispositifs fiscaux apparaissent, ces derniers doivent développer leurs capacités d’adaptation aux changements et renforcer leurs compétences en législation, fiscalité, droit de la construction… », décrypte-t-elle.
Des professionnels ultra-connectés
Maintenant que les nouvelles technologies font partie du quotidien des porteurs de projets immobiliers, « les professionnels doivent proposer des services numériques de plus en plus pointus pour se différencier », note Sylvie Delattre. Des applications interactives de visites en 3D et de géolocalisation ont tout intérêt à se généraliser. Via les réseaux sociaux, les sites web de leur entreprise, les acteurs de l’immobilier doivent également davantage s’impliquer dans une démarche web centrée sur l’image, « d’autant que l’achat ou la location d’un bien passe par l’émotion, l’immersion et la projection des clients », indique le référentiel. L’omniprésence du numérique dans les métiers de l’immobilier ne doit toutefois pas se substituer à l’essentiel. « Le service délivré en face-à-face par un professionnel doit apporter au client une réelle valeur ajoutée par rapport à ce qu’il peut trouver par lui-même sur Internet », conclut Sylvie Delattre.
Par Aurélie Tachot

l’intérêt d’une estimation immobilière juste!

Classé dans : Non classé — 3 avril, 2014 @ 9:42

L’avènement d’Internet dans le secteur immobilier a pour effet collatéral l’apparition d’outils d’estimation en ligne. Si ces solutions d’évaluation permettent d’avoir une idée générale des prix de vente d’un bien, ils ne doivent en aucun cas constituer un indicateur à part entière et supplanter l’expertise d’un professionnel.

Effectuer une estimation d’un bien sur Internet est non seulement une ineptie mais peut réserver de très mauvaises surprises. Bien qu’ils se multiplient sur la toile, les outils d’évaluation développés par certains acteurs de l’immobilier ne peuvent offrir d’estimations justes. Et pour cause : le panel de critères pris en compte pour évaluer la valeur marchande d’un appartement ou d’une maison est généralement très restreint. Certaines données comme l’exposition d’un bien vis-à-vis du soleil (pièces traversantes), le découpage des pièces (les surfaces perdues, l’agencement des espaces…), les nuisances périphériques (bruit, vue…), la qualité des équipements (type de matériaux pour la cuisine, la salle de bain…), le niveau d’entretien (les travaux réalisés), le nombre de surfaces annexes (balcon, cave, terrasse…) sont rarement prises en compte par les outils d’estimation en ligne et peuvent pourtant fortement impacter le prix de vente d’un bien immobilier, à la baisse comme à la hausse. Dans certaines zones géographiques où le marché immobilier est tendu, la simple présence d’un garage peut, par exemple, gonfler la valeur d’un bien d’environ 10 %.

La visite d’un professionnel, gage de fiabilité

Pour effectuer une estimation juste d’un bien immobilier, il est primordial de mettre en perspective sa valeur vénale avec la situation du marché, c’est-à-dire le rapport entre l’offre et la demande, le degré d’attractivité de la zone géographique, le montant des transactions de biens similaires locaux… Seule la visite approfondie d’un professionnel de l’immobilier peut donc permettre aux vendeurs d’avoir une estimation fiable de son bien. Un agent immobilier peut, par exemple, pondérer son estimation avec les éventuels droits à construire d’une maison ou la surface et le potentiel des annexes. Le recours à un professionnel de l’immobilier est d’autant plus pertinent en province où, contrairement à Paris, les notaires ne commercialisent pas leurs bases de données Perval et où aucun indicateur de prix n’est donc suffisamment fiable.

L’encadrement des loyers en pratique

Classé dans : Non classé — 31 mars, 2014 @ 12:43

Lundi 21 mars, le Conseil Constitutionnel validait définitivement la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (Alur). Avec pour objectif de « réformer profondément la location d’habitation », le gouvernement souhaite dorénavant que les loyers en zones tendues soient maîtrisés. Zoom sur cette mesure phare qui fait grand bruit.

Un encadrement des loyers pratiqué depuis 2012

Le saviez-vous ? Un premier décret sur le sujet est déjà entré en vigueur depuis le 1er Août 2012 et il s’applique dans 39 agglomérations françaises. Il s’agit de l’encadrement de la revalorisation d’un bien lorsque le logement en question est loué à un nouvelle personne (un changement de locataire) ou au même locataire lors du renouvellement de bail. L’augmentation du nouveau loyer ne peut désormais excéder celle de l’indice de référence ad hoc (IRL). Seuls deux cas de figures peuvent y déroger :

•   Si l’ancien loyer était sous-évalué vis-à-vis d’un bien identique dans le même secteur géographique.
•   Si le propriétaire peut justifier de vrais travaux d’amélioration dans le logement à louer.

 

En quoi consiste cette nouvelle législation sur les loyers ?

L’encadrement des loyers est basé sur une fourchette comprise entre le loyer médian minoré et le loyer médian majoré. Elle ne concerne que le parc locatif privé (vide ou meublé) et les logements à usage de résidence principale des locataires.

Pour calculer cette fourchette et fixer le montant le plus haut et le plus bas, chaque préfet concerné par une zone tendue dans son département, doit se référer aux données issues des Observatoires des loyers mis en place sur les localités concernées. De ces calculs ressort le seuil le plus bas, soit le loyer minoré, face à son pendant, le médian majoré.

À savoir : le calcul du loyer médian sera revalorisé chaque année par le préfet via un arrêté. De plus, il ne concerne pas les logements sociaux.

Des loyers médians au cas par cas

Tous les quartiers et tous les types de biens ne sont pas logés à la même enseigne. C’est pourquoi cette fourchette s’appuie sur 4 critères bien précis :

•   Le type de logement (individuel ou collectif)
•   La période de construction
•   Le nombre de pièces
•   Le fait que le logement soit loué meublé ou vide

À savoir : Les logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnels bénéficieront d’un complément de loyer non plafonné que le propriétaire sera libre d’ajouter au loyer médian majoré.

L’encadrement des loyers dans la loi Alur : pour quand et pour qui ?

Bien que la loi soit votée et publiée au Journal Officiel, son application n’est pas encore d’actualité. En clair, parmi les 28 agglomérations de métropole de 50 000 habitants et plus concernées, ce sont a priori les franciliens qui seront les premiers concernés et ce, pour la rentrée scolaire de 2014. Ce n’est que vers la fin de l’année, voire le début de 2015, que cette mesure s’appliquera sur les autres villes de France.

À savoir : Voici la liste par ordre alphabétique des villes désignées : Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch – Arcachon, Lille, Lyon, Marseille – Aix-en-Provence, Meaux, Menton – Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse.

Les contrats de location en cours sont-ils concernés par l’encadrement des loyers ?

Non, il n’y a pas d’effet rétroactif de cette mesure. Dès lors que la loi Alur sera mise en application sur la zone dite « tendue », elle ne concernera que les nouveaux baux d’habitation. Par ailleurs, à partir du moment où cette loi prendra effet (comme mentionné ci-dessus), un locataire pourra contester le loyer dans les trois mois suivant la signature pour ce qui concerne les logements à la localisation ou au confort exceptionnels.

L’impact du DPE sur la valeur des biens

Classé dans : Non classé — 28 mars, 2014 @ 3:32

Posté le 26 février 2014 dans la catégorie Je suis propriétaire par Marion

Un atelier-débat s’est tenu à Paris, le 13 février dernier, sur le thème de l’impact du DPE (diagnostic de performance énergétique) sur la valeur immobilière des biens, en présence de Jean Bergougnoux, président de l’association Équilibre des énergies (Éden) et de Claude Taffin, économiste et directeur scientifique de l’association Dinamic. À l’heure où la valorisation des logements à haute qualité énergétique devient un enjeu majeur, Claude Taffin vient de rendre publique une première enquête sur le DPE, son niveau de fiabilité et ses anomalies. Pour en savoir plus, suivez le guide !

DPE

Qu’est-ce que le DPE ?

Établi par un professionnel certifié du Cofrac (Comité français d’accréditation), le DPE, valable pendant dix ans, délivre une connaissance plus approfondie sur la performance énergétique d’un logement à travers deux étiquettes : « énergie », pour l’estimation de sa consommation au moyen d’une note allant de A à G (de la meilleure performance à la plus négative) et « climat », pour son taux d’émission de gaz à effet de serre. Mis en place en 2006, le DPE est une obligation pour trois types de transactions immobilières : la vente, la location et la construction ou l’achat d’un logement neuf.

Ce que dit l’étude sur le DPE

L’enquête menée par l’association Dinamic, créée par le conseil national du Notariat, sous la direction de Claude Taffin, a été réalisée à partir des données notariales “Perval” pour les transactions enregistrées en province, et “Bien” pour celles d’Île-de-France. Au nombre des principaux critères pris en compte dans cette étude, figurent le nombre de pièces, la surface et l’état du bien. À noter toutefois que cette dernière donnée n’est apparue que récemment et n’est pas encore considérée comme suffisamment fiable pour l’Île-de-France.

En premier lieu, l’étude révèle que le DPE aurait un impact sensible, de l’ordre de 30 %, sur la valeur immobilière d’un bien, dans les deux sens : plus-value ou moins-value. À titre d’exemple, une maison individuelle située dans une zone non tendue, c’est-à-dire dans un secteur où l’offre reste plus importante que la demande, une mauvaise étiquette énergétique aura un impact défavorable sur son prix de cession. Inversement, un logement situé dans une zone tendue et bénéficiant d’une « bonne » note de DPE, de type « B » ou « C », verra sa cote grimper et pourra s’afficher plus cher sur le marché.

Déclassement des logements chauffés à l’électricité

Premier bémol, et de taille, le DPE raisonne en termes d’énergie primaire : pour deux logements identiques, le diagnostic déclasse mécaniquement d’un niveau un bien équipé tout électrique par rapport à un autre chauffé au  gaz. Et cela, en raison du coefficient 2,58 communément appliqué aux solutions électriques, notamment dans les bâtiments construits dans les années 1970. Autrement dit, les logements ayant opté pour un système de chauffage électrique seraient pénalisés par le DPE, alors même qu’ils génèrent une facture énergétique moindre.

Une facteur difficilement compréhensible pour le public et jugé incohérent par rapport aux objectifs fixés par le Grenelle Environnement. L’électricité représente en effet une solution moins chère que le chauffage au gaz ou au fioul. En France, elle est faiblement émettrice de CO2 en raison de son origine hydraulique ou nucléaire. Cette dévalorisation serait donc une incongruité, surtout si l’on considère les résultats d’une étude récente menée par l’Ademe, révélant qu’il est possible d’effectuer entre 8 et 15 % d’économies par rapport à un logement équipé au fioul ou au gaz. Selon Jean Bergougnoux, l’explication en est assez simple : « Celui qui utilise le gaz doit payer deux abonnements, entretenir sa chaudière et voit donc sa note augmentée.»

Quelques pistes d’amélioration pour un DPE plus cohérent

Le calcul du DPE peut être grandement amélioré dans les années à venir. Cela passera tout d’abord par une meilleure formation des diagnostiqueurs et, comme le préconise Jean Bergougnoux, en se mettant aussi dans la peau d’un futur acheteur, préoccupé avant tout par sa facture énergétique.

Pour ce faire, le président d’Éden préconise la réalisation de factures normatives en lieu et place du système actuel, annexé au DPE et jugé peu fiable.  Plus concrètement, la facture normative tiendrait compte du prix de l’énergie finale au mètre carré, exprimé en euros, et intégrant le coût d’entretien du matériel. Ce qui correspond davantage aux préoccupations réelles des occupants d’un logement. Globalement, ce système, combiné à l’ajout de nouvelles variables – types d’énergie principale, de vitrage, de matériaux, équipements en énergie renouvelable… –, permettrait de bénéficier, à terme, d’un DPE plus fiable et, surtout, plus juste et cohérent.

Tout savoir sur les maisons modulables ou évolutives

Classé dans : Non classé — 27 mars, 2014 @ 6:37

Posté le 7 mars 2014 dans la catégorie Je cherche un logement par Marion

Face à la pénurie de logements et aux coûts de construction de plus en plus élevés, le concept de maison modulable peut s’avérer une solution d’avenir, bien adaptée au marché immobilier actuel. En quoi répond-elle à nos besoins et quels en sont les intérêts ? Pour en savoir plus, suivez le guide !

Qu’est qu’une maison évolutive ?

Il s’agit d’habitations constituées de plusieurs modules préconstruits en usine, à base de matériaux traditionnels naturels et écologiques comme le bois ou le verre. Entièrement équipées – murs, planchers, toiture, électricité, plomberie… – ces maisons bénéficient du label THPE (très haute performance énergétique), respectent les normes environnementales (BBC, RT 2012) et constituent une alternative à l’habitat traditionnel. Elles offrent en effet la garantie d’une construction et d’une mise en œuvre rapide avant d’être transportées et implantées sur un terrain donné. S’adaptant aux envies et aux besoins de chacun, ces constructions modulaires sont économiques, écologiques et évolutives.

 

Une construction rapide

Le processus de fabrication d’une maison modulaire présente plusieurs avantages :

• réalisation sur commande et montage en atelier, avec la main d’œuvre sur le même lieu ;

• construction non soumise aux aléas de la météo (pluie, neige, vent) comme c’est le cas pour une construction en chantier ;

• délais de réalisation plus courts : trois mois seulement sont nécessaires entre la commande, le permis de construire, l’installation et la livraison, contre le double au minimum pour une maison de type traditionnel.

• transport sur un terrain – même dans les zones les plus reculées –,  pour une installation sur des fondations préexistantes.

Réduction des coûts

Choisir une maison modulable, c’est concevoir son logement en fonction de son budget, mais pas uniquement. Le choix de la taille de l’habitat, du nombre de pièces, de l’assemblage et du design, avec la possibilité de créer de nouveaux espaces en déplaçant simplement les cloisons, vous appartient. Même si, en moyenne, une maison modulable coûte environ 5 % plus chère à l’achat qu’un pavillon classique, la mise en place d’extension, par exemple, peut s’effectuer à des tarifs dix fois moins élevés puisque l’isolation et l’électricité nécessaires sont prévues dès la construction. De plus, grâce aux isolants performants comprenant des structures en bois ou en métal, la dépense en énergie – chauffage, électricité et production d’eau chaude – est moindre, de l’ordre de 600 à 800 euros à l’année. De quoi vous éviter des sueurs froides et réaliser une belle économie sur votre future facture !

Comment récupérer un dépôt de garantie conservé par le propriétaire ?

Classé dans : Non classé — 26 mars, 2014 @ 5:58

C’est là un problème très fréquent entre propriétaires et locataires dès lors que le bailleur conteste la tenue et l’aspect de l’appartement durant l’état des lieux de sortie. Alors, comment récupérer son dépôt de garantie en bonne intelligence et sans (trop) de paperasserie ? La solution, c’est par ici !

Locataires : rendez un appartement exemplaire

C’est un conseil de bon sens qui n’est, hélas, pas toujours mis en pratique. Entre les cartons du déménagement et la logistique pour s’installer dans un nouveau logement, certains en oublieraient presque l’état des lieux de sortie et la remise des clés au propriétaire.

 

L’accent doit être mis sur la propreté mais aussi sur toutes les réparations et autres menus entretiens qui incombent au locataire pour tout ce qui touche : les gouttières, les canalisations (douche, évier et toilettes), les prises électriques, les joints et même les poignées de porte, sans oublier le passage d’enduits dans les endroits endommagés (plinthes, encadrements de porte, de fenêtres…). Enfin, si au moment de votre emménagement dans les lieux les peintures étaient nickel, pensez à les rafraîchir !

Droits et devoirs du propriétaire

Le dépôt de garantie du locataire n’est en aucun cas une avance sur les prochains frais de travaux. En revanche, la loi autorise aux bailleurs un délai de deux mois pour restituer cet argent afin de couvrir d’éventuels impayés de loyers, d’entretien de chaudière par un professionnel, de taille du jardin ou de ramonage.

Même si le logement est en parfait état, cette retenue provisoire permet aussi régulariser les charges. À cette fin, le bailleur peut alors garder une quote-part de 25 % maximum du dépôt de garantie.

En cas de litige…

Passé le délai de deux mois et sans autres explications de la part du bailleur, le propriétaire se trouve dans l’illégalité. L’ancien locataire doit alors lui envoyer une lettre de réclamation en recommandé, ainsi qu’à la commission départementale de conciliation. Il s’agit d’un organisme et non d’une juridiction, composé à égalité de représentants de bailleurs et de locataires, qui est là pour tenter de régler à l’amiable ce litige. Si toutefois les deux parties n’arrivent pas à trouver d’accord, il ne reste plus qu’à solliciter le juge de proximité, ce qui est bien sûr plus coûteux et plus long.

Ce que la loi Alur va changer

Comme nous en faisions mention récemment, la loi Alur, qui prendra effet dans quelques mois va opérer plusieurs changements significatifs:

•   Si jusqu’ici il n’y avait pas de plafond pour le montant du dépôt de garantie des locations meublées, la nouvelle loi va instaurer un maximum correspondant à deux mois de loyers hors charges.

•   Enfin, s’il n’y a pas de litige entre le locataire et le bailleur, ce dernier ne dispose plus que d’un mois pour restituer la caution. Et en cas de retard, il encourt une pénalité d’un montant de 10 % du dépôt pour chaque mois de retard.

Les agents immobiliers doivent retourner sur le terrain!

Classé dans : Non classé — 24 mars, 2014 @ 4:52

Le marché immobilier Français traverse une zone de turbulence. Parfaitement corrélé au PIB, le secteur de l’immobilier est directement touché par la crise économique. Le nombre de transactions en est d’ailleurs un indicateur édifiant : 650 000 en 2012 contre 805 000 en 2011 (source FNAIM). Cette contraction du marché a aussi impacté le réseau d’agence : 3000 agences fermées (soit 10% du réseau national) et 10 000 emplois salariés supprimés (soit plus de 10% des effectifs totaux). Deux principaux facteurs sont à l’origine de ce phénomène : le décryptage de la situation du marché immobilier en France et les perspectives pour déverrouiller un secteur en crise.

Impossible de traiter efficacement l’offre et la demande
Deux phénomènes se sont construits progressivement et affectent significativement le volume de transactions « En plus de la baisse du nombre de crédit accordés par les banques (-11,6% par rapport à l’année précédente), et un extrême attentisme des acquéreurs (4 à 6 mois pour la finalisation d’une transaction immobilière et 6 mois et un an pour un tiers d’entre elles), le marché de l’immobilier ne manque ni de vendeurs ni d’acquéreurs ».  Il existe deux freins majeurs : la censure par le nombre  et le manque d’adaptation et de professionnalisme des acteurs du marché. En effet nous sommes soumis à une telle masse de produits disponibles et à un tel nombre d’intervenants et d’intermédiaires que la perte d’information est considérable. Traiter avec efficacité l’ensemble de l’offre et de la demande me paraît impossible dans l’état actuel.

On assiste également à une inertie du côté des propriétaires qui n’ont pas intégré la baisse des prix dans leur offre. Ils proposent donc des biens estimés à une valeur bien supérieure à la valeur de marché alors que les acquéreurs eux souhaitent à tout prix profiter de la crise pour faire une affaire. Le marché se retrouve ainsi verrouillé, aucune des parties ne souhaitant céder en premier. Les agences immobilières, déjà bien bousculées par l’arrivée de nombreux acteurs sur un marché très atomisé, souhaitent capturer les biens disponibles. Revoir à la baisse le prix proposé par un propriétaire peut conduire à la perte du mandat. Obtenir un mandat de vente, même fantaisiste, est devenu une priorité.

L’agence immobilière doit évoluer
Néanmoins, ces deux parties s’accordent sur un point : le manque de professionnalisme des acteurs du marché.  L’illustration parfaite en est le boom du marché online : lassé du système, moins d’un quart des propriétaires poussent la porte d’une agence immobilière!  C’est un véritable appel à la refonte du système de la profession ! L’agence immobilière doit évoluer et s’adapter aux conditions actuelles du marché : fini les années fastes où un produit déposé sur internet le matin déclenchait 10 visites dans la journée et cinq offres de prix sans le moindre effort.
Aller sur le terrain, avoir une démarche proactive, comprendre les attentes des clients sont autant de démarches actives simples qui doivent redevenir une priorité pour le professionnel. Cette refonte du système passe aussi par la mutation du réseau de commercialisation des biens. Comme tous les secteurs, l’immobilier est complètement bousculé par le online qui offre à l’agent immobilier, mais aussi et surtout aux acquéreurs et propriétaires, les moyens d’aller à l’essentiel dans leur recherche.

Limiter la profession d’agent immobilier aux détenteurs d’un diplôme
Ainsi, les professionnels de l’immobilier ont l’opportunité d’apporter un véritable service de qualité en rapport avec les nouveaux modes de consommation sur ce marché. Ils doivent démontrer leur valeur ajoutée face au concurrent Internet qui propose de faire le même travail pour quelques euros. Cette volonté se concrétise aujourd’hui par l’action de Cécile Duflot, ministre de l’égalité des territoires et du logement, qui souhaite davantage de sérieux de la part des acteurs du secteur. La proposition de professionnalisation du métier d’agent immobilier est à mettre en pratique de toute urgence. La profession d’agent immobilier consiste de plus en plus à la simple ouverture d’une porte alors qu’elle nécessite des connaissances juridiques, commerciales, architecturales. Limiter la profession aux détenteurs d’un diplôme lui rendrait sa crédibilité.
Néanmoins si cette proposition est intéressante, le fait de vouloir à tout prix règlementer les honoraires me semble une idée peu inspirée, car c’est en effet le dernier levier disponible à la réalisation d’une transaction en cours de négociation. Si la crise que nous traversons représente un  véritable coup d’arrêt  pour le marché immobilier, elle a au moins le mérite d’épurer de façon mécanique l’ensemble des acteurs qui n’y avaient pas réellement leur place. C’est aux professionnels de s’adapter et d’évoluer avec le marché au risque de ne pas pouvoir traverser la tempête.

 

Les taux d’emprunt ont-ils encore un impact sur le marché immobilier ?

Classé dans : Non classé — 24 mars, 2014 @ 9:51

 

Dans un marché immobilier qui subit la crise de plein fouet depuis bientôt 2 ans, la baisse des taux d’intérêts a-t-elle permis de relancer le nombre de transactions immobilières ? La réponse est non à en croire les premiers résultats de la 12e vague de l’Observatoire du Moral Immobilier qui viennent d’être divulgués par Logic-Immo. Décryptage.

Réalisée chaque trimestre auprès d’un échantillon de personnes ayant un projet d’achat, l’enquête menée par Logic-Immo révèle les attentes et la perception des candidats à l’acquisition. D’après les premiers résultats dévoilés en avant-première, la baisse des taux d’emprunt ne suffirait plus aujourd’hui à relancer un marché immobilier qui tourne encore au ralenti. Ainsi, en 2013, les transactions immobilières n’auraient pas dépassé les 700 000 ventes dans l’ancien. « Malgré des taux historiquement bas en juin 2013 et considérés comme toujours attractifs au dernier trimestre par 60 % des acquéreurs, ces derniers ne sont pas passés à l’acte d’achat pour autant« , constate Stéphanie Pécault, responsable des études au sein de Logic-Immo.

Des conditions bancaires jugées difficiles 

« Parmi les principaux freins à l’acte d’achat, on retrouve le contexte économique incertain, mais aussi les conditions d’octroi de prêts bancaires jugées trop strictes« , analyse Stéphanie Pécault. Ainsi, 52 % des futurs acquéreurs d’un bien immobilier en 2014 considèrent que les prêts immobiliers sont difficiles à obtenir. 56 % d’entre eux jugent, en effet, que les garanties attendues par rapport à leur situation professionnelle, dans un contexte où les contrats sont de plus en plus précaires, ne leur permettent pas de décrocher un prêt. Autre frein pour 55 % d’entre eux : un montant de l’apport demandé jugé trop élevé. Les durées d’emprunt, le niveau des taux d’intérêts ou encore le taux d’endettement sont, quant à eux, beaucoup moins perçus comme des obstacles. « Tant que les conditions d’octroi de prêts bancaires n’auront pas été assouplies, il sera difficile de prévoir une embellie du marché immobilier pour 2014« , conclut la responsable des études au sein de Logic-Immo.

1...1213141516
 

JJB,BJJ,Kimono jjb,gi jiu j... |
L'offshore et la fisca... |
Le blog du salon |
Unblog.fr | Créer un blog | Annuaire | Signaler un abus | Idabox
| Un républicain libéral en c...
| The Teamwork Project