Le blog ELVI Immobilier

Toutes les infos sur l'immobilier en général

Les taux d’emprunt ont-ils encore un impact sur le marché immobilier ?

Classé dans : Non classé — 24 mars, 2014 @ 9:51

 

Dans un marché immobilier qui subit la crise de plein fouet depuis bientôt 2 ans, la baisse des taux d’intérêts a-t-elle permis de relancer le nombre de transactions immobilières ? La réponse est non à en croire les premiers résultats de la 12e vague de l’Observatoire du Moral Immobilier qui viennent d’être divulgués par Logic-Immo. Décryptage.

Réalisée chaque trimestre auprès d’un échantillon de personnes ayant un projet d’achat, l’enquête menée par Logic-Immo révèle les attentes et la perception des candidats à l’acquisition. D’après les premiers résultats dévoilés en avant-première, la baisse des taux d’emprunt ne suffirait plus aujourd’hui à relancer un marché immobilier qui tourne encore au ralenti. Ainsi, en 2013, les transactions immobilières n’auraient pas dépassé les 700 000 ventes dans l’ancien. « Malgré des taux historiquement bas en juin 2013 et considérés comme toujours attractifs au dernier trimestre par 60 % des acquéreurs, ces derniers ne sont pas passés à l’acte d’achat pour autant« , constate Stéphanie Pécault, responsable des études au sein de Logic-Immo.

Des conditions bancaires jugées difficiles 

« Parmi les principaux freins à l’acte d’achat, on retrouve le contexte économique incertain, mais aussi les conditions d’octroi de prêts bancaires jugées trop strictes« , analyse Stéphanie Pécault. Ainsi, 52 % des futurs acquéreurs d’un bien immobilier en 2014 considèrent que les prêts immobiliers sont difficiles à obtenir. 56 % d’entre eux jugent, en effet, que les garanties attendues par rapport à leur situation professionnelle, dans un contexte où les contrats sont de plus en plus précaires, ne leur permettent pas de décrocher un prêt. Autre frein pour 55 % d’entre eux : un montant de l’apport demandé jugé trop élevé. Les durées d’emprunt, le niveau des taux d’intérêts ou encore le taux d’endettement sont, quant à eux, beaucoup moins perçus comme des obstacles. « Tant que les conditions d’octroi de prêts bancaires n’auront pas été assouplies, il sera difficile de prévoir une embellie du marché immobilier pour 2014« , conclut la responsable des études au sein de Logic-Immo.

La GUL mode d’emploi!

Classé dans : Non classé — 22 mars, 2014 @ 10:00

Posté le 17 mars 2014 dans la catégorie Mon propriétaire, mon locataire par Marion

C’est l’une des mesures phares de la loi Alur et son objectif est bel et bien de faciliter les démarches et l’acquisition d’un logement à louer à partir du 1er janvier 2016. Alors, en quoi consiste la Gul ? Quels sont ses points forts et ses limites ? Pour les réponses à vos questions… suivez le guide !

Pourquoi la création d’une telle garantie ?

Le saviez-vous ? Le coût du logement dans les ménages est de plus en plus important, et représente parfois jusqu’à 40 % des revenus dans certaines régions*. L’augmentation des prix des loyers ainsi que la baisse du pouvoir d’achat sont deux facteurs qui ont largement affecté la capacité à épargner des Français, entraînant, de fait, des impayés et une méfiance légitime des propriétaires privés. Afin de rassurer ces propriétaires et de simplifier les recherches sans avancer trop d’argent, le gouvernement en place a donc voté une loi relative à la Gul (Garantie universelle des loyers).

 

Garanties pour les propriétaires

Alternative gratuite pour les sociétés d’assurances privées, cette garantie permet de prévenir et d’éviter les expulsions pour impayés tout en indemnisant les bailleurs dès lors qu’ils signalent le premier loyer non réglé.

Concrètement, elle est optionnelle et les propriétaires se réservent le droit de choisir entre cette garantie ou celle d’un garant via une personne physique et/ou une caution. En acceptant d’y souscrire, le bailleur sera couvert sur 18 mois mais pour un montant plafonné au loyer médian du quartier.

À savoir : la notion de « loyer médian » est une autre mesure de la loi Alur qui consiste à fixer un prix médian de référence sous l’égide du Préfet de la zone concernée. Toutefois, les biens d’exception ou les propriétaires ayant engagé de gros travaux au sein de leur bien pourront bénéficier de 20 % supplémentaires.

Droits et devoirs des locataires

Que vous soyez demandeur d’emploi, étudiant, apprenti ou salarié sans CDI, il n’y a pas de statut obligatoire pour profiter de cette garantie. En revanche, pour pouvoir y prétendre, vous devrez disposer de revenus supérieurs à 50 % du montant du loyer (charges comprises). Enfin, sachez qu’en tant que bénéficiaire de la GUL, en cas de loyer impayé, il vous appartiendra de justifier de votre situation et de votre bonne foi, sous peine de mesures répressives.

Et vous, que pensez-vous de cette nouvelle garantie ? Est-elle une alternative aux cautions privées et, selon vous, une bonne façon de trouver un logement plus rapidement ? Faites-nous part de votre avis, le blog est là pour ça !

Qu’est-ce que le crowdfunding immobilier ?

Classé dans : Non classé — 21 mars, 2014 @ 12:03

Crowdfunding, alternative à la finance traditionnelle

Voici une expression anglaise que l’on pourrait traduire par « financement par la foule ». En clair, c’est un système participatif ou chacun peut contribuer financièrement au développement d’un projet.

Peut-être avez-vous déjà entendu parler de crowdfunding  en matière de musique. En proposant une maquette sur un site spécialisé, des artistes parviennent à financer totalement ou en partie la production de leur album grâce à de généreux internautes. De fait, dès lors que l’album est sorti et qu’il génère des bénéfices, les particuliers qui ont participé au financement sont rémunérés au prorata de leur contribution initiale.

Depuis, le crowdfunding fait des émules et beaucoup d’artistes, d’inventeurs mais aussi d’entreprises contournent la voie classique du prêt bancaire et invitent les particuliers à « miser » sur leurs créations pour voir aboutir leur projet.

 

Et pour l’immobilier, comment ça marche ?

Les premiers sites de crowdfunding immobilier sont apparus en France depuis un an environ et le moins que l’on puisse dire, c’est qu’ils attirent déjà suffisamment de particuliers pour voir leurs projets immobiliers se concrétiser. Tout comme pour les sites de financement participatif habituels, vous n’avez qu’à choisir parmi les projets immobiliers proposés et cliquer pour investir sur un bien. Si la mise de départ est souvent fixée à 1 000 euros, sachez que ce versement sera bloqué sur un compte surveillé et que ce n’est qu’une fois l’intégralité du budget réuni que votre argent sera débité.

Vous devenez alors copropriétaire de ce bien avec les autres contributeurs. Et une fois que les logements ou les locaux de ce logement seront loués, vous toucherez des rendements locatifs mensuels exemptés de frais de gestion.

Le crowdfunding immobilier est-il sûr et rentable ?

Certes, l’arrivée récente de ce dispositif sur le marché ne permet pas un recul nécessaire pour évaluer le succès d’un tel montage financier sur le long terme. En revanche, sachez que ce type de participation est contrôlé et surveillé par les autorités. Les sites eux-mêmes travaillent en concomitance avec des établissements bancaires traditionnels pour financer en partie ces projets immobiliers. De nombreux particuliers y voient là un placement transparent et une rémunération attractive puisque la rentabilité s’élève en moyenne à 10 % par an.

 

La maison passive

Classé dans : Non classé — 20 mars, 2014 @ 1:32

En France, les constructions neuves devront, d’ici à 2020, être classées « bâtiments à énergie positive » (BEPOS), et produire plus d’énergie qu’ils n’en consomment. En attendant, les constructeurs s’essaient aux bâtiments à énergie passive (BEPAS), qui ont la particularité d’avoir une consommation énergétique au m2 très basse, tout en fournissant un environnement thermique confortable à ses habitants, quelque soit la saison.

En apparence identiques aux constructions traditionnelles, ces bâtiments se doivent de respecter trois critères :

- Besoins en énergie de chauffage < 15 kWh/m²/an – Etanchéité à l’air : < 0,6 vol/h pour une dépression de 50 Pa – Consommation totale d’énergie de la maison < 120 kWh/m²/an d’énergie primaire. Le besoin en énergie finale ne doit pas dépasser 50 kWh/m²/an…

Parvenir à un tel résultat suppose de renforcer l’isolation thermique ainsi que le vitrage en utilisant le plus souvent du triple vitrage, limiter les ponts thermiques en renforçant la liaison entre les différents éléments (par exemple mur et plancher, mur et toiture) et mettre en place un système de ventilation à double flux avec récupération de chaleur (puits canadien).

2014, une année noire en matière d’immobilier ?

Classé dans : Non classé — 19 mars, 2014 @ 6:02

2014, une année noire en matière d’immobilier ?

Conjoncture économique dégradée, niveau de fiscalité pesant, projet de Loi Alur contesté… L’année 2013 a été difficile sur le front de l’immobilier. D’après la FNAIM, 2014 devrait connaître le même sort et enregistrer, en plus, une remontée des taux de crédit.

Les professionnels immobiliers pensaient avoir connu le pire. Et s’il restait finalement à venir ? « En ce début d’année, beaucoup d’incertitudes pèsent sur le marché immobilier, tant sur le plan économique, avec une croissance en berne, que psychologique, avec une confiance des ménages envers les banques qui s’effrite », constate Jean-François Buet, président de la Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM). L’envolée du taux de chômage conjuguée à la stagnation du pouvoir d’achat ainsi qu’à la hausse de la fiscalité locative et des droits de mutation ne font qu’alourdir une situation déjà ankylosée. « Il est difficile, vu le contexte actuel, de dresser des perspectives pour l’année 2014. Toutefois, nous remarquons qu’elle s’ouvre sous les mêmes auspices que 2013. Les vendeurs comme les acquéreurs ont peur de l’avenir et sont attentistes. La baisse des prix ne suffit pas à convaincre les ménages français de se lancer dans un projet immobilier », précise-t-il. Cette année, la FNAIM anticipe donc un recul du nombre de transactions dans l’ancien, qui pourrait s’établir à 650 000, contre 668 000 en 2013 et 704 000 en 2012. Et ce dans toutes les régions de l’Hexagone, notamment en Champagne-Ardenne (qui a connu une baisse de volume de -8,7 % en 2013), en Alsace (-8,6%) et en Languedoc-Roussillon (-7,4%).

Une nouvelle baisse des prix attendue

En 2013, la dégradation du nombre de transactions ne s’est pas traduite par une chute des prix : tous logements confondus, les prix ont reculé de -2,9 % en France par rapport à 2012, soit -3,5 % pour les appartements et -2,5 % pour les maisons. Si les prix des biens ont uniquement été corrigés à la marge, c’est parce que « l’offre de logements est restée inférieure à la demande », rappelle Philippe Taboret, directeur général adjoint de CAFPI, spécialiste du courtage. En 2014, cette baisse pourrait se poursuivre dans les mêmes proportions, « avec un recul de -3 à -4 % », avance Jean-François Buet. Cette nouvelle encouragera-t-elle les potentiels acquéreurs à franchir le pas ? Pas sûr, d’après CAFPI, qui cite la hausse des frais de notaire annoncée pour 2014 et une remontée des taux de crédit immobilier. « Nous estimons que la hausse des taux pourrait atteindre un demi-point au premier semestre 2014, en partie à cause du changement de politique monétaire aux Etats-Unis, qui aura des répercussions sur les taux d’intérêts en Europe », précise Philippe Taboret. Or, à chaque remontée des taux de 25 points de base, la capacité d’emprunt des potentiels acquéreurs diminuent d’environ 4000 euros. « S’ils remontent de 100 points de base en plus, c’est une pièce en moins pour eux », conclut-il.

Par Aurélie Tachot

En période de taux faibles, le taux variable a-t-il encore un intérêt ?

Classé dans : Non classé — 18 mars, 2014 @ 4:35

Posté le 10 mars 2014 dans la catégorie Questions d’argent et de droit par Marion

Les experts du secteur sont formels : les taux fixes des crédits immobiliers sont à nouveau à la baisse après une hausse consécutive de plusieurs mois. Ce qui s’avère une très bonne nouvelle pour les aspirants acheteurs, soulève néanmoins le doute quant à l’intérêt que peuvent avoir les taux variables. Que faut-il préférer ? Et quelles sont les prévisions ? Voici notre décryptage.

 

Des taux fixes qui redescendent depuis décembre 2013

Toutes les agences spécialisées le confirment, les taux fixes subissent bel et bien une baisse significative de l’ordre de 0,05 point. Des taux extrêmement bas et même quasi-historiques qui dégringolent mois après mois depuis la fin de l’été. En effet, pour la plus grande joie des particuliers désireux de souscrire un prêt immobilier, les analyses révèlent que les taux sont passés de 2,5 % début janvier à 2,09 % fin février (Source : Empruntis.com).

Dans ce contexte particulièrement favorable, la signature d’un contrat avec un taux fixe attire davantage les futurs propriétaires puisque les mensualités et la date d’échéance du prêt sont immuables et sans surprise. Vous êtes à la fois protégés en cas de hausse mais désavantagés en cas baisse des taux.

Faut-il pour autant écarter un prêt à taux variable ?

La question est de taille. Car si la baisse des taux fixes incite les candidats à l’acquisition à en profiter dès maintenant, elle est également appuyée par une hausse à prévoir dans le courant du second semestre 2014. En clair, cette situation ne va peut-être pas durer et tous les indicateurs sont au vert pour qui veut contracter un prêt immobilier.

Néanmoins, ce serait une erreur de diaboliser les formules proposées à taux variable qui, indexées sur des indices financiers, sont également à la baisse dans le contexte actuel. Certes, les variations qu’elles subissent sont aléatoires et peuvent peser sur vos mensualités et la durée du prêt. Pourtant à y regarder de plus près, sur la durée, ces prêts à taux variable s’avèrent moins coûteux. Il a d’ailleurs été établi qu’en moyenne, un crédit sur 20 ans à taux fixe s’élève aux alentours de 3,33 % quand un crédit à taux variable sur la même durée est évalué à un taux de 2,80 % (Source Boursorama).

Faire le bon choix sans précipitation

En conclusion, même si le taux très bas incite à un achat rapide avec un taux fixe, ne perdez pas de vue que les établissements bancaires établissent leur taux en fonction du profil de leurs clients. Capacité à rembourser, montant de l’apport personnel, âge et train de vie… tous ces paramètres pris en compte modulent de manière significative votre demande de prêt qu’il soit à taux fixe ou variable.

Alors, à défaut de comparer et contacter chaque banque pour une simulation, faites plutôt appel à un courtier en prêts immobiliers ! Sans aucun frais supplémentaire, il sera à même de chercher (et trouver) à votre place la formule la mieux adaptée à vos besoins, tout en gardant un œil averti sur l’avenir du marché.

LA GUL ????

Classé dans : Non classé — 15 mars, 2014 @ 9:28

a GUL, qu’est-ce que c’est ?

La Garantie universelle des loyers (GUL) protégera, d’ici au 1er janvier 2016, les propriétaires privés des impayés pendant une durée de 18 mois, pour un montant plafonné au loyer médian du quartier, lui-même déterminé par les observatoires locaux qui se créent peu à peu. Contrairement à ce qu’avait demandé la Ministre Cécile Duflot, sa mise en place ne sera pas automatique. En décembre dernier, les députés ont en effet réduit la portée de cette mesure, désormais facultative. Les bailleurs pourront préférer le recours à la caution en cochant une case dédiée dans le futur bail.

Qui la financera ?

Le coût de la GUL est difficile à évaluer : le gouvernement parle de 420 millions d’euros tandis que l’opposition cite plutôt 700 millions voire un milliard d’euros… La vérité se trouve certainement entre les deux. Au départ, Cécile Duflot souhaitait prélever 1 % des loyers pour financer cette mesure. C’est finalement le fonds d’Action Logement auquel cotisent les entreprises de plus de 20 salariés, qui va devoir passer à la caisse.  »Ce qui est présenté comme une mesure gratuite est finalement financée par l’argent des entreprises et des contribuables », rappelle François Gagnon, président d’Era France.

Comment les propriétaires seront-ils remboursés ?

La question reste aujourd’hui sans réponse. « Les démarches que les propriétaires devront effectuer en cas de loyers impayés n’ont pas encore été précisées », précise François Gagnon. Les premières pistes proposées par le gouvernement s’annoncent toutefois « beaucoup trop complexes », d’après lui. Si les discussions se soldent par une lourdeur administrative, le risque est que les candidats investisseurs se découragent « et que les propriétaires décident de vendre leurs biens ou de les laisser vides », souligne-t-il.

Quel sera son impact sur le marché locatif ?

En créant la GUL, l’objectif du gouvernement était de remettre des biens sur le marché locatif français, en particulier dans les zones tendues, et de réduire les inégalités face à l’accès au logement. Mais pour de nombreux professionnels de l’immobilier, la GUL va déséquilibrer davantage les rapports entre bailleurs et locataires. D’après François Gagnon, « les locataires seront incités à ne pas payer leur loyer puisqu’ils se sentiront protégés et, puisqu’ils ont le choix, les propriétaires continueront de privilégier ceux qui ont une caution », estime-t-il.

Et pour les agents immobiliers ?

Avec la GUL, les professionnels de l’immobilier devront davantage accompagner les locataires et les bailleurs, d’ores et déjà perdus parmi les nouvelles mesures. La bonne nouvelle, c’est donc que leur expertise sera valorisée aux yeux des particuliers. La mauvaise, c’est que certains agents n’auront d’autre choix que d’abandonner la gestion locative, d’après François Gagnon. « La GUL va requérir plus de temps alors que les honoraires des agents vont être réduits. Pour les petites structures habituées à gérer 50 lots en location, le calcul va être vite fait », conclut-il.

Par Aurélie Tachot

LES AGENCES

Classé dans : Non classé — 13 mars, 2014 @ 2:37

agences ELVI

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