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Un acheteur doit-il des indemnités au vendeur s’il n’obtient pas son prêt bancaire ?

Classé dans : Non classé — 24 janvier, 2019 @ 10:45

Par Emmanuelle Jaulneau, le 24 janvier 2019

Un acheteur doit-il des indemnités au vendeur s’il n’obtient pas son prêt bancaire ? Logo-coup-de-fil-droit-1-768x385

Charles a signé un compromis de vente pour l’achat de son premier appartement. Il compte le financer à l’aide d’un prêt, mais il se demande s’il devra indemniser le vendeur au cas où il n’obtiendrait pas ce prêt…

Normalement, non : aucune indemnité ne sera due au vendeur. En tant qu’acquéreur non professionnel d’un bien à usage d’habitation, Charles bénéficie d’une condition suspensive de financement inscrite dans le compromis de vente. Cette condition stipule que l’acquéreur dispose d’un certain délai pour obtenir son prêt. Si l’acheteur n’a pas obtenu son financement au terme du délai prévu, le compromis tombe et devient caduc.

En revanche, l’acquéreur doit scrupuleusement respecter la condition suspensive. Le vendeur peut faire valoir que l’acquéreur a commis des fautes : Charles peut par exemple avoir déposé sa demande de prêt trop tardivement, ou bien il a demandé une somme supérieure à celle qui était mentionnée dans le compromis. Le vendeur, dans ce cas, a le droit de demander une indemnité en faisant valoir la clause pénale du compromis. En général, ces indemnités valent 10 % du prix total de vente.

Promesse de vente ou compromis de vente : quel contrat choisir ?

Classé dans : Non classé — 23 janvier, 2019 @ 6:43

 

Un avant-contrat permet de sécuriser et encadrer une vente immobilièreUn avant-contrat permet de sécuriser et encadrer une vente immobilière (©Pixabay / Edar)

Il existe deux formes d’avant-contrat pour un bien immobilier : le compromis de vente et la promesse de vente. Avec des implications différentes pour l’acheteur et le vendeur.

Lors de l’acquisition d’un bien immobilier, il existe une étape cruciale avant de signer l’acte authentique de vente devant le notaire : l’avant-contrat. Ce dernier permet de préciser les contours d’une cession et ses conditions. Or, il en existe deux formes : la promesse unilatérale de vente et le compromis de vente.

On rappellera ici que les deux parties (le vendeur et l’acheteur) peuvent légalement se passer d’un document de ce type. Un avant-contrat n’est en effet pas obligatoire, même s’il est vivement recommandé d’en établir un pour se protéger contre certaines situations (comme le fait de ne pas obtenir de prêt auprès de sa banque).

La promesse unilatérale de vente

Le pacte de préférence

Le pacte de préférence demeure un avant-contrat peu utiliséAu-delà de la promesse unilatérale de vente et du compromis, on peut faire jouer le mécanisme du pacte de préférence. Cet acte s’analyse en un droit de préemption conventionnel, que le bénéficiaire peut faire jouer pour le cas où le promettant s’engagerait à vendre son bien immobilier.

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Plus d’infos

La promesse de vente conclue chez l’agent immobilier

La promesse de vente avec entremise de l'agent, un acte pas si anodin que cela...La signature d’une promesse de vente chez l’agent immobilier a valeur d’engagement entre l’acheteur et le vendeur. En vertu de celle-ci, l’agent pourra percevoir sa commission, selon un arrêt récent de la Cour de cassation.

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La promesse unilatérale de vente est l’acte par lequel seul le vendeur s’engage à vendre son bien à un prix déterminé, l’acheteur se réservant le droit d’acheter ou non. Dit autrement, l’acquéreur n’est pas certain de finaliser la vente. Lorsque les deux parties sont parvenues à un accord, ils peuvent signer l’avant-contrat. Ils peuvent le faire sous seing privé (c’est-à-dire directement entre eux), par acte authentique (avec un notaire) ou via un agent immobilier. En cas d’acte sous seing privé, ce dernier doit être nécessairement enregistré dans les 10 jours ouvrables auprès des services d’enregistrement du centre des impôts de l’une ou l’autre partie. Cela permet d’authentifier l’acte. Les droits d’enregistrement sont de 125 eurospour un acte portant sur la cession d’un bien immobilier (hors fonds de commerce).

L’acheteur dispose alors d’un délai de rétractation de 10 jours ouvrables pendant lequel il peut renoncer à la vente sans justification ni pénalité. Il doit dans ce cas notifier sa rétractation au vendeur par lettre recommandée avec avis de réception. Le délai de rétractation court à compter du lendemain de la notification de la promesse de vente (que ce soit en main propre ou en lettre recommandée).

Exemple : si la promesse de vente est signée le 25 du mois mais que la lettre recommandée n’est présentée (la première fois) que le 28, le délai de rétractation ne commence qu’à partir du 29.

Levée d’option

Dans la promesse unilatérale de vente d’un bien immobilier, le bénéficiaire de la promesse (l’acheteur) a une option et peut décider d’acquérir ou pas le bien. En levant l’option, l’acquéreur accepte d’acheter le bien aux conditions offertes. Les deux parties sont alors définitivement engagées.

L’acheteur peut aussi décider de ne pas lever l’option. Il dispose alors de deux options :
- soit il se manifeste avant la date butoir prévue pour la levée d’option
- soit il renonce tacitement en laissant passer la date butoir. Dans ce cas, la promesse est caduque. Le vendeur conserve la somme versée par l’acheteur (indemnités d’immobilisation) et il retrouve sa liberté de vendre à quelqu’un d’autre.

Indemnité d’immobilisation ou arrhes

Une indemnité d’immobilisation (ou arrhes) est souvent demandée par le vendeur en contrepartie de cette promesse. Elle est fixée librement par ce dernier et représente généralement entre 5 et 10% du prix de vente. Si l’acquéreur refuse de régulariser la vente alors qu’aucune condition suspensive n’est intervenue (comme le fait de ne pas avoir obtenu un prêt si cela était prévu comme clause suspensive) ou s’il ne lève pas l’option (par choix personnel), l’indemnité sera acquise au vendeur.

Dans le cas d’un acte sous seing privé, aucune somme ne doit être versée au vendeur avant que le délai de rétractation n’expire. C’est même explicitement interdit par l’article L271-2 du Code de la construction et de l’habitation, sauf dans certains cas très spécifiques prévus par la loi (comme par exemple pour un logement neuf).

Lorsque la promesse de vente se fait via l’intermédiaire d’un notaire ou d’un agent immobilier, ces arrhes peuvent être versés à la signature de la promesse. Elles sont bloquées sur un compte bancaire sous séquestre en attendant la signature de l’acte authentique de vente.

La promesse synallagmatique de vente

C’est la forme la plus courante d’un avant-contrat lors d’une vente. La promesse synallagmatique de vente, ou compromis de vente est « une quasi-vente », et produit en pratique les mêmes effets qu’une vente. Car l’acquéreur -ou bénéficiaire- s’engage à acheter au prix fixé, et le vendeur à vendre ce bien au prix indiqué. Les deux parties sont donc engagées. Ici, pas d’obligation d’enregistrer la promesse, ce qui rend cet acte plus économique pour les contractants. Attention, le compromis a une forte valeur d’engagement. En pratique, si l’une des parties ne s’exécute pas, l’autre peut faire constater en justice le manquement, et obtenir au surplus une condamnation à des dommages et intérêts.

Là encore, cet acte peut être réalisé sous seing privé, par acte authentique ou par l’intermédiaire d’un agent immobilier. De même, aucune somme d’argent ne peut être versée pendant le délai de rétractation dans le cas d’un acte sous seing privé.

Clause de dédit

En guise de garde-fou, les parties peuvent convenir par avance d’une clause de dédit, qui leur permettra, moyennant le versement d’une somme fixée par avance (généralement 5 à 10% du prix de vente), de renoncer au contrat. Cela se fait généralement sous la forme d’un dépôt de garantie.

Les clauses suspensives et les autres clauses

Qu’il s’agisse d’une promesse unilatérale de vente ou d’un compromis de vente, il est possible d’introduire des clauses suspensives, qui entraînent l’annulation du contrat sans indemnités si elles se réalisent avant la vente définitive. L’une des plus courantes concerne la non obtention d’un prêt auprès d’une banque sous un délai précis (par exemple 30 jours). Une clause suspensive peut également concerner le droit de préemption de la mairie, les servitudes liées au logement ou le fait que le propriétaire soit bien en règle avec l’administration (permis de construire valide ou autre).

Il existe aussi des clauses qui permettent d’apporter d’autres précisions lors de la vente, comme la répartition entre l’acheteur et le vendeur de la taxe foncière ou des charges de copropriété. A titre indicatif des modèles types, qui montrent le type de clauses qui doivent figurer dans la promesse. Lorsqu’il s’agit d’acheter un lot en copropriété, il est déconseillé d’y recourir avant d’avoir pris connaissance du règlement de copropriété, et de l’état descriptif de division. Il y a un risque d’erreur, de par la complexité de certaines clauses, voire même de tromperie, si la transaction n’est pas conclue avec l’aide d’un professionnel (notaire ou avocat).

Le cas échéant, si seuls les particuliers signent l’acte, il convient de bien vérifier la superficie du bien, le lot et l’indication de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 (pour la copropriété), ou encore la destination du bien, qui doivent figurer en outre dans la promesse. Il est important de comprendre la clause qui stipule les modalités de la levée d’option par le bénéficiaire (acquéreur) et la durée de validité de la promesse.

Notre conseil : La préparation d’une acquisition immobilière est un acte trop important pour être fait sans l’aide d’un professionnel. Le notaire et l’avocat sont aptes à appréhender la complexité de certaines clauses, que le particulier non averti seul n’entreverra que difficilement. Faites bien attention en particulier aux clauses suspensives et au délai pour obtenir un prêt.

 

Les tendances immobilières de 2019

Classé dans : Non classé — 19 janvier, 2019 @ 10:56

 

Posté le 13 décembre 2018 dans la catégorie Tendances par Logic-immo.com

A quoi ressemblera le marché immobilier l’année prochaine ? Comment évoluera la demande ? Et que feront les taux ? On fait le point.

 

Les tendances immobilières de 2019 13-2019-tendance-450x600

 

Un marché toujours très fluide

Les délais de vente immobilière (entre 60 et 90 jours en moyenne en 2018) auront toujours tendance à baisser dans la grande majorité des villes françaises. Parmi les villes où les transactions sont les plus rapides, on peut citer Paris, où vous pouvez conclure une vente en 39 jours, ou encore Lyon, où ce délai passe à 45 jours. À Nice, en revanche, il faut s’armer de patience : on compte en général 84 jours avant de vendre un bien immobilier.

 

Des taux en très légère augmentation

D’après l’Observatoire Crédit logement-CSA, le taux moyen des crédits immobiliers (1,43% actuellement) ne devrait augmenter que très modérément en 2019, “avec au maximum 1,90% en moyenne annuelle.” Une prévision des plus rassurantes pour les futurs acheteurs. L’envolée de taux, ce n’est pas pour l’année prochaine !

 

Des prix en diminution

Les experts s’attendent à une hausse des prix de l’immobilier résidentiel de l’ordre de 1,5% en moyenne à l’horizon de l’été 2019. Au-delà, la tendance devrait s’inverser et les prix diminuer modérément.

 

Une demande en baisse

Le marché immobilier pourrait baisser notamment à cause des conditions d’octroi de crédits, toujours plus contraignantes, en particulier pour les primo-accédants (la Banque de France propose même de rendre l’apport personnel obligatoire pour enrayer les crédits à risque). Cependant, ce recul devrait être mesuré.

Effet Brexit : +75 % d’annonces immobilières consultées depuis l’Angleterre

Classé dans : Non classé — 18 janvier, 2019 @ 10:17

Par SweetRédaction, le 18 janvier 2019

Effet Brexit : +75 % d’annonces immobilières consultées depuis l’Angleterre

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Le Brexit devrait se concrétiser le 29 mars prochain et il semblerait bien que cet événement soit bénéfique au marché français. L’Ile-de-France est la région qui profite le plus de « l’effet Brexit ». A Paris, le nombre d’annonces immobilières consultées depuis le Royaume-Uni a augmenté de 75 % sur les 3 derniers mois.

Immobilier : la France est la grande gagnante du Brexit !

Plus l’heure du Brexit approche, plus il semble évident que cet événement aura un impact considérable sur le marché immobilier français. En effet, alors que le Brexit est officiellement prévu pour le 29 mars prochain, de plus en plus de Britanniques, mais également d’expatriés français ou encore de ressortissants d’autres pays européens, cherchent déjà à rejoindre l’Hexagone, avant même que la sortie du Royaume-Uni de l’Union Européenne ne soit actée. Ainsi, chez SeLoger, au quatrième trimestre 2018, nous avons pu constater une hausse exceptionnelle du nombre d’annonces consultées en ligne depuis le Royaume-Uni. Ce sont les marchés immobiliers franciliens et parisiens qui profitent le plus de cet « effet Brexit ». Ainsi, pour les logements situés en Île-de-France, on peut constater une hausse de 17 % des visites en provenance du Royaume-Uni. Dans la capitale, la hausse des visites atteint même 75 %. Nous avons également pu constater une progression similaire dans d’autres régions françaises, notamment en PACA (Provence-Alpes-Côte d’Azur) et surtout dans le Nord-Pas-de-Calais.

Brexit : le grand retour des expatriés français en Ile-de-France

Cette appétence des Britanniques pour l’immobilier français peut notamment s’expliquer par leur peur de voir les transactions immobilières en France se compliquer après la sortie du Royaume-Uni de l’Union Européenne. Précisons que 55 % des annonces visualisées par les visiteurs du Royaume-Uni sont situées en Île-de-France. De son côté, Paris représente 28 % des annonces immobilières consultées depuis l’Angleterre. Ces chiffres peuvent s’expliquer par le retour anticipé de nombreux expatriés français, cherchant à quitter la « City » pour rejoindre La Défense ou les autres quartiers d’affaires de la région parisienne, avant que le Brexit soit mis en place. Les chiffres de SeLoger font totalement écho à une récente étude de Barnes, qui constatait un « phénomène migratoire vers la France » sur le marché de l’immobilier de prestige, suite au vote des Britanniques. Ainsi, au 2e semestre 2018, 5 à 10 % des ventes de logements de luxe réalisées dans les quartiers centraux se sont faites auprès de Français qui rentrent de Londres et d’Européens de Londres qui s’installent à Paris.

 

Les frais de notaire qu’est-ce que c’est ?

Classé dans : Non classé — 11 janvier, 2019 @ 2:58

Les frais de notaire qu’est-ce que c’est ?

Posté le 9 janvier 2019 dans la catégorie Questions d’argent et de droit par Logic-immo.com

Les frais de notaire sont dus par l’acheteur d’un logement et il les verse au notaire le jour de la signature de l’acte de vente. Mais ces frais de notaire sont en réalité essentiellement composés de frais et de taxes que le notaire reverse au Trésor Public.

 

Les frais de notaire sont payés lors de la vente d’un logement

Les frais de notaire sont payés lors d’une vente immobilière durant laquelle l’intervention d’un notaire est obligatoire. En effet, seul le notaire peut rédiger l’acte authentique de vente et le publier au Service de publicité foncière, cette publicité étant incontournable. Les frais de notaire sont payés par l’acheteur du logement, ce sont donc des frais d’acquisition qui s’ajoutent au prix de vente. Lorsque l’on commence à se pencher sur le plan de financement d’un logement, il est donc impératif de prévoir le montant des frais de notaire qui va s’ajouter à celui du prix du logement, cela évite des mauvaises surprises lors de la signature de l’acte de vente chez le notaire.

 

De quoi sont composés les frais de notaire ?

On parle de frais de notaire, car c’est le notaire qui perçoit le montant de ces frais de la part de l’acheteur. Mais pourtant, la totalité de la somme ne part pas dans la poche du notaire, bien au contraire. Le notaire encaisse moins de 20 % des frais de notaire à titre de rémunération, mais l’essentiel des frais de notaire revient en réalité à l’Etat et aux collectivités locales. C’est en effet le notaire qui perçoit les sommes dues pour leur compte et qui les reverse ensuite. Les frais de notaire sont donc principalement composés des droits de mutation, à savoir un ensemble de taxes que le notaire collecte et reverse au Trésor Public. Le montant total, que l’acheteur verse au notaire, est donc composé des éléments suivants :

 

  • 68 % de la somme constitue des taxes versées au Trésor Public pour le compte de l’Etat et des collectivités locales, il s’agit des droits d’enregistrement.
  • 15 % de la somme constitue des débours, il s’agit de sommes avancées par le notaire pour payer les différents intervenants et actes nécessaires pour finaliser la vente, à savoir les documents d’urbanisme, conservation des hypothèques, cadastre, géomètre, etc.
  • 17 % de la somme correspond à la rémunération du notaire pour la rédaction de l’acte.

 

Cette répartition des frais de notaire correspond à la vente d’un logement ancien, car les frais de notaire sont moins élevés dans l’immobilier neuf (2-3 % contre 7-8 % dans l’ancien).

 

Comment est calculée la rémunération du notaire ?

La rémunération du notaire est calculée selon une grille tarifaire fixée par la loi, et qui concerne tous les logements quel que soit le lieu où ils se situent :

  • Pour un logement jusqu’à 6 500 €, le notaire perçoit 4 % du prix.
  • Pour un logement entre 6 501 et 17 000 €, le notaire perçoit 1,65 % du prix, auquel on ajoute 152,75 €.
  • Pour un logement entre 17 001 et 60 000 €, le notaire perçoit 1,10 % du prix, auquel on ajoute 246,25 €.
  • Pour un logement au-dessus de 60 000 €, le notaire perçoit 0,825 %, auquel on ajoute 411,25 €.
  • Enfin, on ajoute au montant obtenu 20 % de TVA sur émoluments.

Ainsi, pour un logement acheté 170 000 €, on obtient un montant des honoraires du notaire de 170 000 X 0,825 % = 1 402,5 €. On ajoute 411,25 €, ce qui fait un montant de 1 813,75 €. Enfin, on ajoute le montant de la TVA de 362,75 €, ce qui signifie que le notaire va percevoir en tout 2 176,5 €.

Vendre son bien immobilier, par où commencer ? 5 conseils pour démarrer son projet de vente

Classé dans : Non classé — 15 décembre, 2018 @ 11:04

Posté le 5 juin 2018 dans la catégorie Je suis propriétaire par Logic-immo.com

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Vous êtes 2 millions à avoir un projet de vente de bien immobilier en ce début d’année d’après la dernière vague de l’Observatoire du Moral Immobilier publiée par Logic-Immo.com.

 

Une expérience nouvelle qui suscite des interrogations légitimes pour ne pas se tromper et réaliser cette opération en toute sérénité :

– Comment trouver le bon partenaire pour vous accompagner dans vos démarches ?
–  Comment estimer son bien au bon prix ?
– Quels documents sont à prévoir ?
–  Comment faire en sorte que le bien se vende vite et à un bon prix ?
Faisons le point sur les étapes clés à ne pas oublier pour lancer son projet de vente d’un bien.

 

#1 Ne pas sous-estimer la charge de travail que représente la vente d’un bien sans passer par un professionnel

La première question à se poser c’est : vais-je faire appel à un professionnel ou vais-je vendre moi-même ? Le mode de vente de votre bien vous appartient bien sûr.

Vous pouvez décider de vendre seul ou de vous faire accompagner par un professionnel de l’immobilier. Mais il faut être lucide sur le temps passé important qu’il faudra consacrer à l’organisation et à la gestion de cette vente si on décide de le gérer soi-même.

Réalisation des diagnostics immobiliers, recherche d’acquéreurs potentiels, organisation des visites, gestion des aspects juridiques et administratifs, procédure… Vendre un bien demande du temps, un véritable savoir-faire, beaucoup de motivation et des connaissances qui évoluent sans cesse (réglementation, négociation, relation client…).

Conseil : faire le point sur l’urgence de la transaction mais surtout s’interroger sur le temps et l’énergie que l’on sera disposé à mettre pour vendre son bien en direct.

 

#2 Mandat simple ou mandat exclusif : à vous de choisir selon vos attentes

Si vous avez opté pour l’accompagnement d’un professionnel, la question se pose de choisir entre le mandat simple et le mandat exclusif.

Le mandat simple permet au vendeur de confier la vente de son bien à des agences différentes. Le mandat exclusif, lui, suppose que le logement se vendra en exclusivité par une seule agence.

Conseil : La plupart des propriétaires qui vendent leur logement avec une agence immobilière optent pour le mandat « simple ». Il a l’avantage d’offrir plus de liberté. Mais si vous souhaitez vendre vite, préférez le mandat exclusif. Près de 30% des ventes immobilières se font en mandat exclusif. Dans l’ensemble, un mandat exclusif se vend 2 fois plus vite qu’un mandat simple confié à 7 ou 8 agences différentes.

 

#3 Choisir le bon professionnel pour vous accompagner 

Il est conseillé de faire estimer votre bien par 2 à 4 agences immobilières avant de choisir celle ou celles qui vont vous accompagner dans la vente de votre bien. Pour les identifier, voici quelques conseils clés.

1) Proximité de votre bien : Sélectionnez de préférence, des agences immobilières qui se situent près du lieu où se situe votre logement à vendre. Les agents locaux connaîtront plus précisément le prix des transactions récentes réalisées dans votre quartier et pourront ainsi mieux déterminer le prix de vente idéal pour vendre vite et à bon prix.

2) Professionnalisme de l’agent : un bon agent immobilier prendra le temps de vous écouter et de vous conseiller. Il prendra soigneusement les mesures de votre logement, il vous informera sur les diagnostics immobiliers que vous devez fournir et il doit vous faire une estimation précise du prix de votre bien.

Conseil : N’hésitez pas à lui demander sur quels critères il se base pour déterminer son prix et quelles sont les références des ventes de moins de trois mois sur lesquelles ils s’appuient pour estimer la valeur de votre bien.

3) Garanties financières, professionnelles et honoraires

Il peut être utile de demander à voir la carte professionnelle et vérifier l’attestation de garantie financière de l’agence. Enfin, les tarifs de l’agence pour la vente doivent être clairement indiqués.

4) Publicité ciblée autour de votre annonce : il faut que l’annonce immobilière soit très visible certes, mais surtout qu’elle soit visible auprès de publics d’acquéreurs potentiels qui recherchent des biens similaires dans votre secteur et dans votre budget. Sur ce point, une étude Logic-Immo.com montre que les vendeurs sont de plus en plus attentifs aux outils mis à disposition par le (ou les) partenaires à qui ils confieront leur bien.

Ainsi 1 vendeur sur 2 se dit prêt à donner l’exclusivité de son bien à une agence si cette dernière déployait des moyens supplémentaires pour mettre leur bien en avant sur internet.

Demandez donc à l’agent immobilier quelle visibilité sera donnée à l’annonce présentant votre bien (Est-ce que votre annonce sera visible sur les principaux portails d’annonces immobilières comme Logic-Immo.com par exemple ?).

Regardez également ses autres annonces pour voir si elles sont bien rédigées, s’il accorde une attention particulière à la qualité des photos proposées…

5) Réputation et avis : les avis sur internet et le bouche à oreille sont également de bonnes pistes pour compléter votre avis personnel sur le choix de l’agence.

Conseil : In fine, faites le point entre ces éléments factuels et votre ressenti  face à l’approche de chaque professionnel pour choisir celui ou ceux qui vous semblent les plus pertinents pour cette vente.

 

Une fois ces étapes franchies ce n’est pas encore terminé. Il faut penser à mettre son bien en valeur et rassembler les documents techniques.

 

# 4 Mettre son bien en valeur : une étape incontournable !

Il faut s’assurer que votre bien puisse plaire au plus grand nombre d’acquéreurs potentiels.

A minima il faut penser à désencombrer et à nettoyer votre logement de fond en comble (y compris les vitres, miroirs… chaque détail compte ! ). L’idée étant de rassurer les visiteurs sur le fait que le bien était parfaitement entretenu.

Autre bonne idée : rafraîchir votre décoration en misant sur une peinture claire et si nécessaire, réaliser quelques travaux dans une optique de home-staging et faire en sorte que le volume des pièces soit mis en valeur.

Un autre point important reste de veiller à soigner les extérieurs et les premières impressions (portillon, sonnette fonctionnels…).

Conseil: Si votre toiture est en très mauvais état par exemple, il est conseillé d’anticiper et de faire 2 à 3 devis par des prestataires différents. Ainsi vous réduirez d’autant le prix de vente mais vous limiterez les tentatives de négociations en étant complètement transparent avec l’acquéreur dès le départ.

 

# 5 Préparer les documents obligatoires

En tant que vendeur, vous devez communiquer des pièces à votre futur acquéreur concernant votre bien à vendre via un dossier de vente.

Titre de propriété, procès verbal d’assemblée générale, impôts locaux, diagnostics immobiliers … Plus d’une vingtaine de pièces doivent être fournies pour constituer un dossier de vente conforme à la réglementation en vigueur.

La liste des documents à fournir varie selon qu’il s’agit d’une maison ou d’un appartement. Par exemple, le diagnostic Carrez qui sert à informer l’acquéreur de la superficie du lot de copropriété qu’il achète n’est pas demandé pour la vente d’une maison individuelle.

Le vendeur doit fournir un certain nombre de documents dont l’ensemble constitue le diagnostic technique du bien.

Les diagnostics obligatoires les plus courants sont :

– le risque d’exposition au plomb (CREP) ;

– l’état amiante ; la présence de termites ;

– l’état de l’installation intérieure de gaz et d’électricité ;

– les risques naturels et technologiques (ERNT) ;

– la pollution des sols ; la performance énergétique ;

La plupart de ces diagnostics doivent être réalisés par un diagnostiqueur certifié.

Conseil aux vendeurs : Afin d’être à jour lors de la signature du compromis de vente, il faut commencer à regrouper tous les éléments en amont, certains comportant des délais de validité limitée.

 

Dernière ligne droite : Anticiper une étape de négociation

La vente est lancée… les visites se succèdent… jusqu’au jour ou un ou plusieurs acquéreurs se positionnent en faisant une offre d’achat.

Une étape de négociation entre le vendeur et l’acheteur s’invite souvent sur les ventes des biens immobiliers en France, il faut donc s’y préparer.

En effet, le dernier Baromètre de la Négociation immobilière publié par Logic-Immo.com et le JDN en avril dernier, montre que 9 futurs acquéreurs sur 10 envisagent une négociation (systématiquement pour 46,5% d’entre eux et uniquement si le prix semble surévalué pour 44,1% d’entre eux).

Une fois la négociation achevée, vous signez un compromis ou une promesse de vente. Le contrat définitif de vente sera signé chez le notaire dans un délai moyen de 3 mois.

Retrouvez tous ces conseils en vidéo avec les conseils de Séverine Amate, Directrice Communication chez Logic-Immo.com sur le plateau d’Intégrale Placements sur BFM Business.

 

Pourquoi déménager sans prévenir votre propriétaire est une mauvaise idée!

Classé dans : Non classé — 16 novembre, 2018 @ 1:52

Un locataire engage sa responsabilité s'il déménage sans donner congé à son bailleurUn locataire engage sa responsabilité s’il déménage sans donner congé à son bailleur (©AFP)

Un locataire était parti sans donner congé ni restituer les clés à son bailleur. Mais des squatteurs ont dégradé le logement, ce qui a engagé la responsabilité de l’ancien locataire.

(LaVieImmo.com) – Un locataire ne doit pas quitter les lieux sans prendre un minimum de précautions pour les conserver en bon état. Il engagerait sa responsabilité si des inconnus venaient à les dégrader, a expliqué la Cour de cassation.

La Cour était saisie par un propriétaire dont le locataire était parti « à la cloche de bois », sans donner congé ni restituer les clés. Ce propriétaire ayant trouvé les locaux ouverts et abîmés par des inconnus, il demandait que le locataire assume la remise en état. Car le locataire doit répondre des dégradations qui arrivent durant le temps où il dispose de la jouissance des lieux, disait-il.

Bon état présumé

Le locataire ne répond que des dégradations dont il est responsable, répliquait celui-ci. Il soulignait qu’aucun état des lieux d’entrée n’avait été établi, de sorte que l’état des locaux à son arrivée était inconnu. De plus, les détériorations étaient manifestement le fait de vandales qui s’étaient introduits dans les locaux vides, observait ce locataire.

La justice a conclu en faveur du propriétaire, en se fondant sur les principes généraux de la location posés par le code civil. S’il n’y a pas eu d’état des lieux, le locataire est présumé les avoir reçus en bon état, et il répond des dégradations qui ont eu lieu durant le temps de la location, à moins qu’il ne prouve ne pas avoir commis de faute.

Et en abandonnant les locaux sans les sécuriser, sans donner congé et sans rendre les clés, il se peut qu’il ait commis une faute le rendant responsable des dégâts, même commis par des tiers, a expliqué la Cour.

Crédit immobilier : Dernière ligne droite pour emprunter ?

Classé dans : Non classé — 1 novembre, 2018 @ 11:19

Les taux encore exceptionnellement bas permettent plus que jamais de solvabiliser les candidats à l’acquisition immobilière. Rencontre avec Cécile Rocquelaure d’Empruntis.

Les banques sont prêtes à négocier

Alors que l’année 2018 s’achève bientôt, il est à noter un phénomène des plus singuliers. Les taux de crédit immobilier sont toujours aussi bas. Plus étonnant, ils ont même rejoint les niveaux historiques de l’année 2016 et ce malgré les spéculations de bon nombre de spécialistes sur leur hausse prochaine : « Cette année on voit un automne de l’immobilier au lien d’un printemps de l’immobilier. Les banques proposent des taux très bas et sont prêtes à négocier », constate Cécile Roquelaure, directrice de la communication et des études pour le courtier en crédit immobilier Empruntis au micro du Fil d’Ariane sur le Salon National de l’Immobilier de Paris.

Des taux de crédits à 1,43% en moyenne hors d’assurances

Selon l’observatoire Crédit Logement / CSA, les taux de crédit immobiliers sont aujourd’hui en moyenne à 1,43 % en moyenne toutes durées confondues hors frais d’assurances. De quoi solvabiliser les acquéreurs, surtout dans les grandes métropoles du pays qui sont parfois étranglées par la hausse des prix de l’immobilier dans le neuf comme dans l’ancien. Car dans 70 % des villes de plus de 100 000 habitants selon Crédit Logement/CSA -LPI, la surface achetable baisse légèrement (12 % des villes) ou se réduit nettement (58 des villes). Ainsi, à Paris où les prix ont progressé de 7 % selon ces indicateurs, la surface achetable a reculé de 5,6 m².

C’est le moment d’emprunter !

Les particuliers peuvent donc profiter des taux pour tenter d’inverser la tendance en empruntant sur du long terme. Les durées d’emprunt ont progressé de 6 mois pour atterrir à 223 mois (18,5 ans). Une tendance bien partie pour durer. Les niveaux d’emprunts ne sont pas près de remonter selon les projections du Crédit Logement / CSA qui affirme que : « Les taux des crédits immobiliers ne devraient remonter que modérément en 2019 : avec au maximum, 1.90 % en moyenne annuelle, contre 1.45 % en 2018. » Une bonne nouvelle pour les acheteurs dans les grandes villes.

Donation : « L’usufruit peut être transmis à votre décès sans aucune fiscalité »

Classé dans : Non classé — 24 octobre, 2018 @ 10:02

Faire des donations de patrimoine à ses héritiers peut être judicieux, à condition ne pas dépasser 100 000 euros par enfant, répondent les experts de Cyrus Conseil à une lectrice.

LE MONDE ARGENT | 24.10.2018 à 06h15 |Par Joël Morio (avec la société Cyrus Conseil)

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Les donations peuvent être faites en plusieurs étapes : le choix des quotités données, de la nature du droit donné et des bénéficiaires est souple.

Question de lecteur. Est-il intéressant de transmettre de son vivant un bien en usufruit de son vivant ?

Veuve, je suis propriétaire d’un appartement en pleine propriété et usufruitière de deux maisons. J’envisage de donner ces biens à mes deux enfants. Est-ce que des donations peuvent être faites en plusieurs étapes ? Si je donne l’appartement à l’un de mes enfants, n’y aurait-il pas un déséquilibre ?

Des donations peuvent être faites en plusieurs étapes : le choix des quotités données, de la nature du droit donné et des bénéficiaires est souple. L’enfant qui percevra l’appartement en pleine propriété peut en effet se trouveravantagé : une inégalité pourra être constatée, en fonction de la valeur de la nue-propriété des deux maisons. D’autre part, vous êtes déjà usufruitière des maisons ; or si vous envisagez de poursuivre la transmission de ces biens, vos enfants risquent de devoir payer des droits de donation, dès lors que la donation pour chaque enfant excède 100 000 euros. L’administration fiscale va donc taxer la transmission de votre usufruit alors que cet usufruit peut être transmis à votre décès sans aucune fiscalité. A noter, la transmission de l’usufruit des maisons réduirait les droits que vous possédez sur elles.

Comment acheter quand on a moins de 30 ans

Classé dans : Non classé — 16 octobre, 2018 @ 4:38
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 De plus en plus de 25 à 30 ans achètent. Ce qui n’était pas le cas il y a dix ans. De nos jours, ils représentent 1/3 des acheteurs. Il faut dire que les banques ont redoublé d’effort pour les séduire. Depuis le début de l’année, elles proposent notamment des prêts sur 25 ans et sans apport, clairement destinés cette population qui n’a pas d’épargne ou très peu. En province, c’est une vraie chance et une vraie opportunité puisque dans les villes où les prix restent raisonnables, ce type de prêt permet aux jeunes de moins de 30 ans d’acheter.

En octobre, « la grande braderie » des taux continue. Le banques n’ont pas rempli leurs objectifs de production pour 2018, résultat, elles cherchent à financer des dossiers. Dans ce contexte, aucune remontée des taux de crédit n’est à prévoir d’ici la fin de l’année. En octobre, plusieurs banques ont procédé à des baisses. Ainsi, les taux restent à un niveau historiquement bas ! C’est donc le moment d’acheter. Vous avez entre 25 et 30 ans ? Devenir propriétaire est aussi à votre portée. Voici les conseils de Maël Bernier, porte-parole du courtier Meilleurtaux.com, pour convaincre votre banque.

Profitez des efforts des banques et achetez le plus tôt possible

De plus en plus de moins de 30 ans achètent. Ce qui n’était pas le cas il y a dix ans. De nos jours, ils représentent 1/3 des acheteurs. Evidemment, la raison de ce revirement de situation est due aux taux bas qui ont solvabilisé beaucoup d’emprunteurs. Depuis deux à trois ans, on voit donc sur le marché cette nouvelle catégorie de candidats à la propriété. Il faut dire que les banques ont redoublé d’effort pour les séduire. Depuis le début de l’année, elles proposent notamment des prêts sur 25 ans et sans apport, clairement destinés cette population qui n’a pas d’épargne ou très peu. En province, c’est une vraie chance et une vraie opportunité puisque dans les villes où les prix restent raisonnables, ce type de prêt permet aux jeunes de 25 à 30 ans d’acheter. Alors, saisissez la balle au bond !

Faites le point sur votre budget

Inutile de visiter des biens à 300 000 € si vous ne pouvez emprunter que 160 000 €. Cela peut paraître évident mais ça ne l’est pas forcément pour tout le monde. Vous souhaitez acheter ? Avant d’entamer les visites, commencez par rencontrer un courtier et faites le point sur votre budget. La règle est (presque) la même pour tous : vous ne pouvez consacrer au remboursement de votre prêt qu’un tiers de vos revenus. Si votre salaire est de 2 400 €, votre mensualité ne devra pas dépasser 800 €. Attention, la banque tient compte de tous les crédits en cours (voiture, consommation…) et de votre reste à vivre. Elle étudie donc toutes vos dépenses. Pour la rassurer, évitez d’être à découvert et remboursez vos crédits à la consommation qui font très mauvais effet.

N’espérez pas emprunter si vous êtes en CDD

Inutile de tirer des plans sur la comète si vous êtes dans une situation professionnelle précaire. Alors qu’est-ce qu’on entend par précaire ? Pour la banque, un CDD est rédhibitoire. Et pour cause, ce contrat a un début et une fin. Et il n’y a aucune garantie derrière. Si vous êtes en CDD, vous n’avez aucune chance de décrocher un prêt immobilier. En revanche, un intérimaire, un intermittent du spectacle ou un auto-entrepeneur qui est en mesure de démontrer qu’il travaille régulièrement depuis plusieurs années a plus de chance. Heureusement, les banques se sont familiarisées avec ce nouveau type d’emplois et sont aujourd’hui plus réceptives, plus ouvertes. Plus que le statut, ce qui compte à leurs yeux, c’est la régularité des revenus. Pour vous lancer et ce, même si vous êtes impatient, mieux vaut attendre d’avoir des revenus réguliers et stables.

Soignez l’emplacement du bien que vous convoitez

Certains achats sont plus facilement finançables que d’autres. Et pour cause, ils présentent moins de risque à la revente. Si vos revenus sont un peu justes, la banque sera plus frileuse. Forcément, le risque est important. En cas de pépin, vous pourriez être amené à ne pas pouvoir rembourser votre prêt. La banque sera donc tentée de vous opposer un refus de prêt à condition qu’elle soit certaine que le bien que vous voulez acheter se revendra facilement et sans perte. Par exemple, si vous achetez 2 ou 3 pièces dans une ville moyenne, comme Angers, en centre-ville, proche des écoles, des transports, des commerces, le risque est quasiment nul : on est sur du bien de grande consommation immobilière. La  banque le sait donc elle vous suivra sûrement. A contrario, si vous avez jeté votre dévolu sur un bien atypique, à 30 km d’Angers, là, la banque tiquera forcément car la revente sera plus compliquée.

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