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Donation : « L’usufruit peut être transmis à votre décès sans aucune fiscalité »

Classé dans : Non classé — 24 octobre, 2018 @ 10:02

Faire des donations de patrimoine à ses héritiers peut être judicieux, à condition ne pas dépasser 100 000 euros par enfant, répondent les experts de Cyrus Conseil à une lectrice.

LE MONDE ARGENT | 24.10.2018 à 06h15 |Par Joël Morio (avec la société Cyrus Conseil)

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Les donations peuvent être faites en plusieurs étapes : le choix des quotités données, de la nature du droit donné et des bénéficiaires est souple.

Question de lecteur. Est-il intéressant de transmettre de son vivant un bien en usufruit de son vivant ?

Veuve, je suis propriétaire d’un appartement en pleine propriété et usufruitière de deux maisons. J’envisage de donner ces biens à mes deux enfants. Est-ce que des donations peuvent être faites en plusieurs étapes ? Si je donne l’appartement à l’un de mes enfants, n’y aurait-il pas un déséquilibre ?

Des donations peuvent être faites en plusieurs étapes : le choix des quotités données, de la nature du droit donné et des bénéficiaires est souple. L’enfant qui percevra l’appartement en pleine propriété peut en effet se trouveravantagé : une inégalité pourra être constatée, en fonction de la valeur de la nue-propriété des deux maisons. D’autre part, vous êtes déjà usufruitière des maisons ; or si vous envisagez de poursuivre la transmission de ces biens, vos enfants risquent de devoir payer des droits de donation, dès lors que la donation pour chaque enfant excède 100 000 euros. L’administration fiscale va donc taxer la transmission de votre usufruit alors que cet usufruit peut être transmis à votre décès sans aucune fiscalité. A noter, la transmission de l’usufruit des maisons réduirait les droits que vous possédez sur elles.

Comment acheter quand on a moins de 30 ans

Classé dans : Non classé — 16 octobre, 2018 @ 4:38
Comment acheter quand on a moins de 30 ans piggy-bank-2889042_1920-840x385
 De plus en plus de 25 à 30 ans achètent. Ce qui n’était pas le cas il y a dix ans. De nos jours, ils représentent 1/3 des acheteurs. Il faut dire que les banques ont redoublé d’effort pour les séduire. Depuis le début de l’année, elles proposent notamment des prêts sur 25 ans et sans apport, clairement destinés cette population qui n’a pas d’épargne ou très peu. En province, c’est une vraie chance et une vraie opportunité puisque dans les villes où les prix restent raisonnables, ce type de prêt permet aux jeunes de moins de 30 ans d’acheter.

En octobre, « la grande braderie » des taux continue. Le banques n’ont pas rempli leurs objectifs de production pour 2018, résultat, elles cherchent à financer des dossiers. Dans ce contexte, aucune remontée des taux de crédit n’est à prévoir d’ici la fin de l’année. En octobre, plusieurs banques ont procédé à des baisses. Ainsi, les taux restent à un niveau historiquement bas ! C’est donc le moment d’acheter. Vous avez entre 25 et 30 ans ? Devenir propriétaire est aussi à votre portée. Voici les conseils de Maël Bernier, porte-parole du courtier Meilleurtaux.com, pour convaincre votre banque.

Profitez des efforts des banques et achetez le plus tôt possible

De plus en plus de moins de 30 ans achètent. Ce qui n’était pas le cas il y a dix ans. De nos jours, ils représentent 1/3 des acheteurs. Evidemment, la raison de ce revirement de situation est due aux taux bas qui ont solvabilisé beaucoup d’emprunteurs. Depuis deux à trois ans, on voit donc sur le marché cette nouvelle catégorie de candidats à la propriété. Il faut dire que les banques ont redoublé d’effort pour les séduire. Depuis le début de l’année, elles proposent notamment des prêts sur 25 ans et sans apport, clairement destinés cette population qui n’a pas d’épargne ou très peu. En province, c’est une vraie chance et une vraie opportunité puisque dans les villes où les prix restent raisonnables, ce type de prêt permet aux jeunes de 25 à 30 ans d’acheter. Alors, saisissez la balle au bond !

Faites le point sur votre budget

Inutile de visiter des biens à 300 000 € si vous ne pouvez emprunter que 160 000 €. Cela peut paraître évident mais ça ne l’est pas forcément pour tout le monde. Vous souhaitez acheter ? Avant d’entamer les visites, commencez par rencontrer un courtier et faites le point sur votre budget. La règle est (presque) la même pour tous : vous ne pouvez consacrer au remboursement de votre prêt qu’un tiers de vos revenus. Si votre salaire est de 2 400 €, votre mensualité ne devra pas dépasser 800 €. Attention, la banque tient compte de tous les crédits en cours (voiture, consommation…) et de votre reste à vivre. Elle étudie donc toutes vos dépenses. Pour la rassurer, évitez d’être à découvert et remboursez vos crédits à la consommation qui font très mauvais effet.

N’espérez pas emprunter si vous êtes en CDD

Inutile de tirer des plans sur la comète si vous êtes dans une situation professionnelle précaire. Alors qu’est-ce qu’on entend par précaire ? Pour la banque, un CDD est rédhibitoire. Et pour cause, ce contrat a un début et une fin. Et il n’y a aucune garantie derrière. Si vous êtes en CDD, vous n’avez aucune chance de décrocher un prêt immobilier. En revanche, un intérimaire, un intermittent du spectacle ou un auto-entrepeneur qui est en mesure de démontrer qu’il travaille régulièrement depuis plusieurs années a plus de chance. Heureusement, les banques se sont familiarisées avec ce nouveau type d’emplois et sont aujourd’hui plus réceptives, plus ouvertes. Plus que le statut, ce qui compte à leurs yeux, c’est la régularité des revenus. Pour vous lancer et ce, même si vous êtes impatient, mieux vaut attendre d’avoir des revenus réguliers et stables.

Soignez l’emplacement du bien que vous convoitez

Certains achats sont plus facilement finançables que d’autres. Et pour cause, ils présentent moins de risque à la revente. Si vos revenus sont un peu justes, la banque sera plus frileuse. Forcément, le risque est important. En cas de pépin, vous pourriez être amené à ne pas pouvoir rembourser votre prêt. La banque sera donc tentée de vous opposer un refus de prêt à condition qu’elle soit certaine que le bien que vous voulez acheter se revendra facilement et sans perte. Par exemple, si vous achetez 2 ou 3 pièces dans une ville moyenne, comme Angers, en centre-ville, proche des écoles, des transports, des commerces, le risque est quasiment nul : on est sur du bien de grande consommation immobilière. La  banque le sait donc elle vous suivra sûrement. A contrario, si vous avez jeté votre dévolu sur un bien atypique, à 30 km d’Angers, là, la banque tiquera forcément car la revente sera plus compliquée.

En dix ans, le coût d’un crédit immobilier a presque été divisé par quatre

Classé dans : Non classé — 10 octobre, 2018 @ 10:10

Des passants lisant les annonces d'une agence immobilièreDes passants lisant les annonces d’une agence immobilière (©AFP)

Alors que les taux ont retrouvé leurs plus bas de 2016, leur recul a fait s’effondrer le montant des intérêts pour un emprunt sur une décennie.

(LaVieImmo.com) – les taux d’intérêt des crédits immobiliers sont retombés à leurs planchers historiques. En octobre, les emprunteurs obtiennent en moyenne des taux à 1,6% sur 20 ans, soit aussi bien qu’en octobre 2016, date du précédent record. C’est ce que constate le courtier Meilleurtaux, dans la dernière édition de son observatoire des taux rendu public ce mardi.

Sur une décennie, la chute des taux est spectaculaire. En octobre 2008, le taux moyen était de 5,3% pour un prêt sur 20 ans. C’est trois fois plus qu’aujourd’hui. Le coût total des intérêts s’est donc logiquement effondré. Pour un emprunt de 200.000 euros sur 20 ans, les intérêts représentaient ainsi pas moins de 124.787 euros fin 2008, selon les calculs du courtier. Aujourd’hui, c’est 33.836 euros d’intérêts pour obtenir le même prêt sur la même durée. Soit un coût du crédit divisé par 3,7 en dix ans.

En dix ans, le coût d'un crédit immobilier a presque été divisé par quatre

Cette chute a permis de baisser drastiquement le montant de la mensualité. Ce qui a en parallèle fait reculer les revenus nécessaires pour emprunter un tel montant. Alors qu’en 2008, il fallait afficher des revenus de 4.000 euros par mois pour emprunter 200.000 euros sur 20 ans, il suffit désormais de gagner 2.900 euros. Précisons que les calculs de Meilleurtaux ne prennent pas en compte ici le coût de l’assurance du prêt.

Un pouvoir d’achat immobilier qui a progressé

Revers de la médaille, avec la baisse des taux, les ménages ont pu mettre davantage d’argent pour acheter l’appartement ou la maison de leurs rêves. Ce qui a poussé les prix à la hausse. Mais celle-ci reste relativement limitée sur la période : +3,4% en France métropolitaine dans l’ancien entre le 3e trimestre 2008 et le 2e trimestre 2018 selon les données des notaires et de l’Insee. En dix ans, le pouvoir d’achat immobilier des Français a donc globalement progressé, même si les différences d’une ville à l’autre peuvent être considérables. Par exemple à Paris, les prix ont flambé de 42% depuis fin 2008 !

Il semble désormais difficile de tomber beaucoup plus bas en matière de taux. Surtout que l’inflation repart et que l’on emprunte à taux réel négatif(une fois pris en compte l’inflation) depuis juillet. Faut-il s’attendre à une hausse ? C’est probable à moyen terme si la Banque centrale européenne met bien fin à sa politique ultra-accommodante et remonte ses taux directeurs. Mais cela ne devrait pas intervenir avant plusieurs trimestres. Aussi, Meilleurtaux anticipe « des taux toujours inférieurs à 2% au moins jusqu’à la fin du 1er trimestre et peut-être même du 1er semestre 2019″.

Les agents immobiliers (enfin) reconnus.

Classé dans : Non classé — 27 septembre, 2018 @ 11:08

Sous l’impulsion de la Fnaim, les professionnels ont obtenu dans le cadre de la loi Élan, la reconnaissance de leurs métiers.

photo : AdobeStock_129917028

C’est bientôt la fin d’un flou juridique  vieux de plusieurs décennies. Dans le cadre de la loi évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (Élan), le texte prévoit la reconnaissance des titres d’agent immobilier, de syndic et d’administrateur de biens. Une excellente nouvelle, selon le président de la Fnaim, Jean Marc Torrollion : « Quelle était la situation avant l’Élan ? Les activités de transaction et de gestion immobilières étaient strictement réglementées, sans que la loi ne reconnaisse celles et ceux qui, répondant à tous les critères, étaient habilités à les exercer. Il était nécessaire et urgent de dénommer dans le texte même qui fixe les obligations et les droits des professionnels, les métiers associés à la vente, la location, la gestion locative et la gestion de copropriété. ».

Rassurer le client

Pour Éric Allouche, directeur exécutif de ERA France, il s’agit là d’une avancée réclamée depuis des décennies par les agents immobiliers : « De même qu’il est nécessaire pour le public de faire la différence entre un médecin et un infirmier, le consommateur doit savoir à qui il a affaire. Lorsque il est en relation avec un agent immobilier local, chef d’entreprise, qui a la compétence, de par sa carte professionnelle, pour lui délivrer des conseils juridiques précieux et rédiger des actes liés à la vente, il ne s’agit pas d’un agent commercial isolé à qui cela est légalement interdit et que l’on dénomme improprement “mandataire”, ce qui est source de confusion. ». Le patron du réseau Century 21, Laurent Vimont, abonde dans le même sens : « Je trouve ça bien que l’on appelle enfin un chat un chat. Un agent immobilier n’est pas un intermittent qui travaille depuis sa chambre, mais un patron d’entreprise, chargé de recruter des gens et disposant de certaines garanties financières. ».

Renforcement des sanctions pour les fraudeurs

Outre la portée symbolique, l’amendement organisant l’instauration de la reconnaissance des titres vise à mieux protéger les agents. Comme le souligne le texte « de nombreux professionnels ne détenant pas cette carte se font passer pour des “agents immobiliers” et trompent ainsi les clients sur leur activité (négociateur salarié ou agent commercial, gestionnaire de copropriété, etc.) ». Or, comme le précise la loi Hoguet, celui qui peut se présenter comme agent immobilier est soumis à de nombreuses règles : « Il doit démontrer par l’expérience ou la formation sa moralité – prouvée par la virginité du casier judiciaire –, et par la souscription d’une garantie pour les fonds détenus et d’une assurance en responsabilité civile professionnelle. A celui qui répond à ces critères, est délivrée par la chambre de commerce et d’industrie locale une carte valant autorisation d’exercer. Le titulaire de cette carte peut désigner des délégataires salariés ou agents commerciaux, mais il reste le seul responsable du service apporté comme des erreurs commises », rappelle Jean Marc Torrollion.

Les agents immobiliers (enfin) reconnus. jean_marc_torrollion-200x300« Il est crucial que le CNTGI dispose d’une faculté de contrôle, en sorte de permettre à l’État de sanctionner les professionnels qui malmènent la loi. « Jean-Marc Torrollion, président de la Fnaim

La reconnaissance des titres va ainsi, « offrir davantage de lisibilité sur les missions de chacun au client, constate Christine Fumagalli, présidente du réseau Orpi. Ces derniers comprendront mieux l’expertise et les garanties auxquelles ils auront droit en passant par un professionnel qui possède sa carte ». La loi évolution du logement, de l’aménagement et du numérique prévoit d’ailleurs une peine de six mois d’emprisonnement associée à une amende de 7 500 euros pour ceux qui prétendraient être des agents immobiliers. « Cela découragera les négociateurs et mandataires qui s’arrogeaient notre titre. Si pour les agents, cela ne changera rien à leur quotidien, pour les autres, ils sauront désormais qu’ils risquent d’être hors la loi en prétendant être ce qu’ils ne sont pas », prédit Fabrice Abraham, patron de Guy Hoquet.

Un combat d’arrière-garde ?

« La Fnaim et les agents immobiliers se félicitent d’avoir emporté une victoire », indique Olivier Colcombet, directeur général du pôle immobilier Digit RE Group et président des réseaux immobiliers  OptimHome, Capifrance et Réfleximmo. « Il est toujours intéressant qu’une profession se structure mais, au final, Les clients ne s’en rendront pas compte. Ce qui leur importe avant tout, ce n’est pas le titre de la personne qui va les accompagner dans leur projet immobilier, c’est la qualité du service rendu. Dans les faits, le travail réalisé par nos conseillers diffèrent peu de ce que fait l’agent immobilier. Par exemple, alors qu’il peut, contrairement à nous, rédiger des compromis de vente, l’agent immobilier  choisit une fois sur deux de passer par un notaire pour ce type de contrat, tout comme nous. »

Des avis certifiés AFNOR pour les négociateurs

Philippe Buyens, directeur général de Capifrance, va dans le même sens. « Les négociateurs disposent, pour faire leur métier, d’attestations délivrées par la même chambre de commerce et d’industrie que celle des agents immobiliers. Nos négociateurs doivent eux aussi avoir un casier vierge, une formation, et si vous regardez le nombre de contentieux entre clients et professionnels au sein des tribunaux d’instance, vous ne trouverez pas plus d’affaires opposant des particuliers et des mandataires que de litiges entre les acheteurs et leur agent immobilier. sans oublier que, nous, contrairement aux agents, nous avons mis en place depuis deux ans sur nos sites la possibilité pour les particuliers de laisser des avis certifiés par l’Association française de normalisation. »

laurent-vimont2-300x300« Je trouve ça bien que l’on appelle enfin un chat un chat. Un agent immobilier n’est pas un intermittent qui travaille depuis sa chambre […]. « Laurent Vimont, patron de Century 21

 

Les luttes de demain

Stigmatisés par la mesure, les mandataires minimisent la portée de la décision du gouvernement : « Il y a d’autres combats à mener bien plus importants qu’une reconnaissance de titre pour nos métiers. Par exemple, celui sur le décret visant à encadrer les honoraires des intermédiaires qui interviennent dans le cadre de la vente d’un logement éligible au dispositif Pinel », rappelle Olivier Colcombet, le directeur général de Digit RE Group. Une position qui fait sourire dans le camp adverse. « Je ne vois pas très bien en quoi un tel sujet peut les concerner. Les  mandataires ne doivent pas réaliser plus d’une centaine de ventes en Pinel par an. Qui plus est, les patrons de réseaux sont actifs sur bien d’autres sujets qui concernent l’ensemble de la profession, comme le développement du site Bien’ici, qui renouvelle l’expérience client, ou encore faire avancer le Fichier Amepi, une base de données réservée aux professionnels qui rassemble les offres de biens immobiliers », rappelle le patron de Century 21 Laurent Vimont.

christophe-tanay-journal-de-lagence-289x300« Ce qui compte avant tout c’est la formation du professionnel », Christophe Tanay, président de l’Union des syndicats de l’immobilier (Unis)

Je suis surpris que la mesure ait été adoptée car je n’avais pas l’impression que le gouvernement soit préoccupé par  la protection des titres. La loi Hoguet protégeait déjà nos métiers mais je salue le combat de la Fnaim. Il s’agit surtout d’un coup porté aux réseaux de mandataires. Mais dans les faits, les usurpations de titres sont très rares. Je  n’ai jamais vu de conseillers ou de négociateurs se faire passer pour des agents immobiliers lorsqu’ils délivraient leurs cartes à des clients. Quant aux particuliers, ils savent bien aujourd’hui faire la différence entre un agent et un mandataire. Sans oublier que ce qui compte avant tout c’est la formation du professionnel. C’est important pour se différencier des nouveaux modèles qui se créent jour après jour sur le digital. D’une certaine  manière, cette mesure vient réinsister sur l’importance d’un contact humain dans le cadre d’une transaction immobilière.

BASOL-Base de données sur les sites et sols pollués (ou potentiellement pollués) appelant une action des pouvoirs publics, à titre préventif ou curatif

Classé dans : Non classé — 20 septembre, 2018 @ 12:16

 

BASIAS – Inventaire historique de Sites Industriels et Activités de Service

11 avril 2011 (mis à jour le 5 mai 2014) – Prévention des risques

http://basias.brgm.fr     BASOL-Base de données sur les sites et sols pollués (ou potentiellement pollués) appelant une action des pouvoirs publics, à titre préventif ou curatif basias1-300x178

BRGM

La France a été l’un des premiers pays européens à conduire des inventaires des sites pollués d’une façon systématique (premier inventaire en 1978). Les principaux objectifs de ces inventaires sont :

• recenser, de façon large et systématique, tous les sites industriels abandonnés ou non, susceptibles d’engendrer une pollution de l’environnement,
• conserver la mémoire de ces sites,
• fournir des informations utiles aux acteurs de l’urbanisme, du foncier et de la protection de l’environnement.

L’inventaire des anciennes activités industrielles et activités de service, est conduit systématiquement à l’échelle départementale depuis 1994. Les données recueillies dans le cadre de ces inventaires sont archivées dans une base de données nationale, BASIAS (Base des Anciens Sites Industriels et Activités de Service) disponible sur Internet. Cette base de données à été créée par l’Arrêté du 10-12-1998 (PDF – 52 Ko).

Cet inventaire est conduit systématiquement à l’échelle départementale depuis 1994. Depuis mai 2005, les sites n’appelant plus d’action de la part des pouvoirs publics chargés de la réglementation sur les installations classées, ont été transférés de BASOL dans BASIAS. (Remarque : seules les fiches de sites transférées dans des inventaires BASIAS disponibles sont accessibles).

BASIAS, un contexte législatif et réglementaire initié à la fin des années 70

La première grande étape est celle de la loi du 19 juillet 1976 sur les installations classées pour la protection de l’environnement. Ensuite, c’est la circulaire du Ministère du 3 décembre 1993 qui définit la politique française de traitement et de réhabilitation des sites et sols pollués autour de trois axes d’actions : recenser, sélectionner, traiter. A la demande du Ministère, le BRGM a entrepris, dès 1994, la réalisation de l’inventaire des anciens sites industriels et activités de service, demande formalisée par une lettre de mission en date du 16 avril 1999. Cet inventaire répond à trois objectifs principaux (cf. arrêté ministériel du 10 décembre 1998 et circulaire du 26 avril 1999, adressée aux préfets) :

• recenser, de façon large et systématique, tous les sites industriels abandonnés ou non, susceptibles d’engendrer une pollution de l’environnement,
• conserver la mémoire de ces sites,
• fournir des informations utiles aux acteurs de l’urbanisme, du foncier et de la protection de l’environnement.

A cet effet, les informations recueillies dans le cadre de l’inventaire sont stockées dans BASIAS. A ce stade, l’inscription d’un site dans BASIAS ne préjuge pas qu’il est le siège d’une pollution.

BASIAS, des données issues d’une méthodologie clairement codifiée

Les inventaires sont menés à l’échelle du département et suivis par un comité de pilotage sous l’égide de l’administration. A fin 2001, les inventaires départementaux achevés et diffusés (accès aux données sur le site Internet Basias) seront au nombre de 32. Sont aussi accessibles les données se rapportant à plusieurs arrondissements des départements du Nord et du Pas-de-Calais. Pour chaque inventaire, le programme de l’étude comporte les points suivants :

• dépouillement de dossiers d’archives de la Direction Régionale des Affaires Culturelles (DRAC), de la Préfecture et des Archives (AD)
• regroupement des fiches par sites (même adresses), et par communes,
• consultations communales et départementales pour localiser les sites et préciser leur état actuel d’occupation ainsi que les éventuels projets d’aménagement,
• visites rapides des sites dont l’activité est terminée et pour lesquels on ne dispose pas d’information sur leur occupation actuelle ou lorsque leur localisation est imprécise,
• localisation des sites sur une carte à 1/25000 et numérisation des coordonnées afin de pouvoir utiliser les données dans un Système d’Information Géographique (SIG),
• instruction des critères environnementaux, sur les sites dont l’activité est terminée, notamment par rapport aux captages d’alimentation en eau potable proches des sites et à la vulnérabilité des nappes d’eau souterraines sous-jacentes, instruction des critères environnementaux, sur les sites dont l’activité est terminée, notamment par rapport aux captages d’alimentation en eau potable proches des sites et à la vulnérabilité des nappes d’eau souterraines sous-jacentes,
• saisie des informations ainsi collectées dans BASIAS.

BASIAS, des données à vocation publique

Les données contenues dans BASIAS sont publiques et ne sont soumises qu’à une seule restriction d’utilisation définie par l’article 4 de l’arrêté du 10 décembre 1998 qui interdit expressément leur utilisation « à des fins de démarchage commercial ».
Les données de BASIAS, agréée par la Commission Nationale sur l’Informatique et les Libertés (CNIL) en septembre 1998, sont consultables :

• en préfecture et en mairie (fiches papier),
• dans les services géologiques régionaux (SGR) du BRGM,
• sur le réseau Internet où elles peuvent être téléchargées gratuitement et directement par l’utilisateur.

BASIAS, un outil au service de la stratégie nationale en matière de gestion et de réhabilitation de sites pollués

Le BRGM, dans le cadre de ses missions de services public, doit assurer la disponibilité des informations sur l’essentiel des départements français dans un délai de cinq ans et la diffusion des informations, par l’intermédiaire du site Internet  » BASIAS « , dès l’achèvement de chaque inventaire validé par le Comité de Pilotage. Dans sa conception, sa finalité et son utilisation, BASIAS vient totalement appuyer la stratégie nationale en matière de sites pollués :

• assurer la transparence de l’information et la conservation de la mémoire,
• faciliter aux exploitants, propriétaires et aménageurs, l’exercice de leurs responsabilités en matière de réhabilitation des sites,
• renforcer l’action des pouvoirs publics pour faire réaliser les actions nécessaires sur les sites qui présentent des risques.

Tout savoir sur la location avec option d’achat

Classé dans : Non classé — 8 septembre, 2018 @ 3:05

Tout savoir sur la location avec option d’achat

Posté le 8 août 2018 dans la catégorie Questions d’argent et de droit par Logic-immo.com

Intéressés par la location-accession ? Principe général, conditions, avantages pour le vendeur et pour lacheteur, nos experts vous expliquent tout.

 Tout savoir sur la location avec option d’achat

 

LOA immobilière : cest quoi ?

Le principe de la location-accession est simple : un peu comme la location-achat d’une voiture en leasing, vous louez un appartement ou une maison avant d’en devenir, après quelques années, l’heureux propriétaire. Concrètement, cela se traduit par une redevance que vous versez chaque mois, comprenant le montant de votre loyer et une épargne. À la fin du contrat de LOA, les économies ainsi réalisées vous permettent d’avoir un apport conséquent et de finaliser sereinement l’achat de votre bien immobilier. Pratique et rassurant, pour le vendeur comme pour l’acheteur !

 

 

La LOA, cest pour moi ?

Cette option en plein essor séduit les primo-accédants, qui ont un coup de coeur pour un logement. N’ayant pas toujours l’apport suffisant, ils peuvent se voir refuser un prêt immobilier. Idem pour les travailleurs en freelance et les salariés en CDD : grâce à la LOA immobilière, plus besoin de convaincre des banques sceptiques de vous accorder un crédit ! Quant aux propriétaires, cela leur permet de vendre leur bien plus rapidement. C’est donc tout bénéfices pour les deux parties !

 

 

Comment rédiger un contrat de LOA

Pour conclure un contrat de location-vente, vous devez obligatoirement faire appel à un notaire. Nature du bien, prix de vente, montant de la redevance mensuelle, modalités de paiement, garanties, l’officier ministériel devra tout expliciter dans ce document avant de le faire signer aux deux parties et de le publier au bureau des hypothèques. Le contrat de LOA peut être résilié pour manquement aux obligations du locataire-accédant comme du vendeur. Des indemnités sont alors versées par le responsable du litige. Autre cas de figure : à la fin du contrat de location-accession, le locataire peut renoncer à acquérir le bien. Le vendeur doit alors lui restituer l’intégralité des sommes épargnées au fil des années.

 

Les taux de crédit immobilier reculent encore … surtout pour les bons profils !

Classé dans : Non classé — 16 août, 2018 @ 3:09

Par Édouard du Penhoat, le 16 août 2018

Les taux de crédit immobilier reculent encore … surtout pour les bons profils ! bills-496229_1920-840x385
  • Contre toute attente, les taux de crédit immobilier baissent encore. De quoi renforcer le pouvoir d’achat immobilier des acquéreurs en pleine période de hausse des prix dans les grandes métropoles.

La canicule n’aura eu aucun impact… sur les taux. Malgré les fortes chaleurs, la surchauffe n’atteint pas le crédit immobilier avec des taux qui reculent encore un peu comme le constate l’Observatoire Crédit Logement / CSA. En juillet 2018, ils étaient à 1,43 % en moyenne, toutes durées confondues, hors frais d’assurances, là où en juillet dernier ils étaient à 1,53 %. Une bonne nouvelle selon l’observatoire pour le portefeuille des ménages : «  Face à une demande qui peine à se redresser et afin de limiter l’impact de la dégradation des soutiens publics à la primo-accession, la plupart des établissements de crédit ont amélioré les conditions de prêt qu’ils proposent aux ménages modestes. »

Un coup de pouce aujourd’hui plus suffisant dans certaines grandes agglomérations où les prix flambent. A Bordeaux par exemple, ils ont cru de près de 17,9 % dans l’ancien rapportent les notaires de France, en seulement un an. Même constat à Lyon (+ 10,5 %), Paris (+ 7,3 %) ou encore Rennes (+7,5%). Une réalité qui fait dire aux membres de l’observatoire Crédit Logement / CSA que « les évolutions des taux ne sont plus suffisantes pour atténuer l’impact de la hausse de prix de l’immobilier sur la solvabilité de la demande. »

Les chouchous des banques toujours dans la place

Les baisses de taux les plus fortes ne sont accordées qu’à une petite part de la clientèle comme le souligne, Sandrine Allonier, porte-parole du courtier en crédit immobilier Vousfinancer : « Si les barèmes sont un indicateur de l’appétence des banques à davantage prêter et un moyen de cibler les emprunteurs qui deviendront leurs futurs clients, la plupart d’entre elles accordent des décotes supplémentaires importantes sur les taux affichés – pouvant aller jusqu’à 0,60 % de baisse – conduisant à un retour des taux à leur plus bas niveau historique pour certains emprunteurs… ».

Bien négocié, un taux pourra alors atteindre les 0,65 % sur 15 ans, 0,80 % sur 20 ans et 1,35 % sur 25 ans pour les meilleurs profils. Ces derniers sont généralement des primo-accédants de moins de 35 ans avec de hauts niveaux de revenus (supérieurs à 5 000 euros à 2), au sein d’un cadre professionnel évolutif et qui achètent pour la première fois. Des clients que les banquiers souhaitent fidéliser… et vite.

© ludovic clerima/pixabay

Emprunter à plus de 50 ans, c’est possible, mais il vaut mieux le faire avant la retraite

Classé dans : Non classé — 25 juillet, 2018 @ 4:38

Emprunter à plus de 50 ans.Emprunter à plus de 50 ans. (©Patrick Kovarick – AFP)

Le nombre d’emprunteurs de plus de 50 ans augmente. Mais attention à l’assurance de prêt et à la baisse de revenus à la retraite.

(LaVieImmo.com) – Si les banques mettent tout en œuvre pour séduire les jeunes actifs, elles n’abandonnent pas les seniors pour autant. En effet, dans une étude le courtier Vousfinancer remarque qu’aujourd’hui 17% des emprunteurs ont plus de 50 ans, quand ils n’étaient que 11% il y a 5 ans.

les seniors ont des profils qui peuvent plaire aux banques. Ils empruntent sur de courtes durées, 15 ans en moyenne, « ont de l’apport, des assurances-vie ou sont déjà propriétaires ce qui offre des garanties pour la banque, et ils ont des charges souvent plus faibles car ils n’ont plus d’enfants à charge », détaille le courtier.

Néanmoins, s’il n’y a pas d’âge limite pour souscrire un crédit, l’assurance de prêt, elle, peut poser problème. « La plupart des banques acceptent de couvrir l’emprunteur en assurance groupe jusqu’à 75 ans, âge de fin de prêt. On peut donc théoriquement emprunter à 55 ans sur une durée de 19 ans », précise Vousfinancer. « À titre indicatif, globalement en moyenne et sans surprime liée à un problème de santé spécifique, les taux d’assurance pour un crédit sur 10 ans pour un emprunteur de 50 ans vont de 0,40 % à 0,60 %, alors qu’à plus de 60 ans, ils atteignent le double, entre 0,80 et 1,20 % ».

6m² à Paris

De plus, si le courtier affirme qu’il n’est jamais trop tard pour emprunter, « mieux vaut le faire tout de même lorsqu’on est en activité ». Selon la Caisse nationale d’assurance vieillesse (Cnav), l’âge moyen de départ à la retraite est de 62,4 ans, et même 63,2 ans en excluant les retraites anticipées. Le passage à l’âge de la retraite peut engendrer de 15 à 40% de baisse des revenus.

D’après les chiffres publiés par la Cnav, en 2017, le montant de la pension de base mensuelle des Français ayant effectué toute leur carrière au régime général est de 1.086 euros en moyenne. Sandrine Allonier, directrice des relations banques de Vousfinancer, a procédé à un calcul: « Emprunter avec une pension de retraite de base est aujourd’hui compliqué dans les grandes villes, puisqu’avec 10 % d’apport un retraité seul pourra s’offrir 6 m2 à Paris, 14 m2 à Bordeaux ou Lyon, 19 m2 à Toulouse et Nantes et au mieux 29 m2 à Clermont-Ferrand. Heureusement ces calculs sont théoriques car 75 % des plus de 65 ans sont déjà propriétaires de leur résidence principale… mais cela confirme le fait qu’il vaut mieux acheter le plus tôt possible pour ne pas avoir à le faire à la retraite, et dans l’idéal même ne plus avoir de charges d’emprunt mensuelles… »

Achat immobilier : les meilleurs profils empruntent à moins de 1% sur 15 ans

Classé dans : Non classé — 10 juillet, 2018 @ 7:13

Achat immobilier : les meilleurs profils empruntent à moins de 1% sur 15 ans

Les banques n'ont globalement pas touché à leur grille de taux en juilletLes banques n’ont globalement pas touché à leur grille de taux en juillet (©AFP)

Alors que l’inflation remonte, les taux restent à des niveaux extrêmement bas. Chez le courtier Vousfinancer, un couple est parvenu à négocier un crédit sur 15 ans à 0,68%.

(LaVieImmo.com) – On ne prête qu’aux riches. Le proverbe est bien connu. Certes la formule ne se vérifie pas dans la pierre, avec en 2017 pas moins de 960.000 ventes dans l’ancien financées largement à crédit. Ce qui est vrai en revanche, c’est que les clients les plus aisés obtiennent des taux exceptionnels. En juin, un couple de primo-accédants de 35 ans, avec 5500 euros de revenus par mois et 60% d’apport, a ainsi obtenu le taux record à Nantes de 0,68% sur 15 ans, rapporte le courtier Vousfinancer. Sur 20 ans, des primo-accédants de 32 ans affichant près de 5400 euros de revenus par mois ont quant à eux obtenu un taux, lui aussi record chez le courtier, de 1% à Laval.

« Dans un contexte de retour des acheteurs depuis la mi-mai, les banques se livrent une forte concurrence pour capter les meilleurs profils et les jeunes, en leur proposant des taux très attractifs », constate Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer. « On voit ainsi à nouveau des crédits accordés à moins de 1 % sur 15 ans et moins de 1,3 % sur 20 ans », ajoute-t-elle. Selon le courtier, les banques n’ont globalement pas touché à leur grille de taux en juillet. Ces derniers restent ainsi à des niveaux particulièrement bas, proches des planchers de fin 2016. Du côté de ce courtier, les taux moyens s’affichent aujourd’hui à 1,3% sur 15 ans, 1,5% sur 20 ans et 1,7% sur 25 ans. Des taux assez proches de ceux constatés sur le marché qui étaient en moyenne en mai de 1,25% sur 15 ans, 1,44% sur 20 ans et 1,68% sur 25 ans selon les dernières données de l’observatoire CSA – Crédit Logement qui font autorité dans le secteur.

Un produit d’appel sans équivalent

En tenant compte de l’inflation, qui continue de progresser (+2,1% sur un an en juin selon l’Insee), il n’a en réalité jamais été aussi bon marché d’emprunter. Après un premier trimestre compliqué (avec 16,9% de prêts accordés en moins par rapport au premier trimestre 2017 d’après l’observatoire CSA – Crédit Logement), les banques mettent les bouchées doubles pour ne pas rater leurs objectifs annuels. Quitte à casser les prix pour les meilleurs profils. Les dossiers signés en juin ne seront en effet débouclés qu’en septembre, délai pour passer du compromis de vente à la signature devant le notaire. Il ne reste donc plus que quelques mois aux établissements financiers afin de rattraper leur retard du début d’année.

Pour les banques, le prêt immobilier reste un produit d’appel qui n’a pas d’équivalent. Cette politique de taux très attractifs « devrait se poursuivre encore à la rentrée », prédit Jérôme Robin, directeur général de Vousfinancer. Il s’agit d’une « période clé pour les banques car traditionnellement riche en transactions immobilières ».

Moral immobilier : 73% des futurs acquéreurs pensent que c’est le moment d’acheter

Classé dans : Non classé — 6 juillet, 2018 @ 3:15

 

Moral immobilier : 73% des futurs acquéreurs pensent que c’est le moment d’acheter

Par SweetRédaction, le 5 juillet 2018

Moral immobilier : 73% des futurs acquéreurs pensent que c’est le moment d’acheter key-2114455_1280-840x385

Logic-Immo publie la 25ème vague de l’Observatoire du Moral Immobilier. Celui-ci met en évidence un bel optimisme chez les futurs acquéreurs. En ce deuxième trimestre 2018, la demande est en effet très dynamique sur le marché et les Français très nombreux à vouloir se lancer dans un projet immobilier.

Les acquéreurs ont le moral

La 25ème vague de l’Observatoire du Moral Immobilier met en évidence un moral au beau fixe chez les futurs acquéreurs puisqu’ils sont 73% à penser que c’est le bon moment pour acheter. Un décryptage fin du profil de ces candidats à l’accession immobilière révèle  l’ampleur des distorsions de perception selon que l’on s’intéresse au segment de l’ancien, du neuf ou de la construction. En quoi les profils des acquéreurs se différencient selon la typologie de leur projet ? Quelles sont leurs principales motivations ? Quels éléments pourraient freiner leur projet en cours ? Réalisée sur un panel de plus de 1200 futurs acquéreurs ayant un projet d’achat dans l’année, l’étude publiée par le portail d’annonces immobilières Logic-Immo apporte un éclairage sur le sujet de la psychologie de l’achat.

Regards croisés et table ronde

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Et pour la première fois depuis le lancement de l’étude, celle-ci est dévoilée à l’occasion d’une table ronde « Regards croisés sur la psychologie de l’acquéreur et sur les dernières tendances du marché immobilier » en présence d’acteurs incontournables du secteur tels que Orpi, Eiffage Immobilier, Maisons Pierre et Meilleur Taux et animée par Ariane Artinian, rédactrice en chef de Mysweet’immo.com et du Journal de l’Agence.  Une manière de confronter le ressenti des porteurs de projet à celui des professionnels. Entre rêve et réalité, quel est le moral du marché immobilier en ce deuxième trimestre 2018 ? « Au global, le nombre d’intentions d’achat et la perception des acquéreurs immobiliers laisse présager un très bon deuxième semestre pour 2018. Une surchauffe des prix, liée à un marché de plus en plus déséquilibré, pourrait même accélérer les projets d’achat en cette deuxième partie de l’année » analyse Stéphanie Pécault, Responsable études chez Logic-Immo et porte parole de l’Observatoire du Moral Immobilier.

Près d’1 vendeur pour 2 acquéreurs immobiliers

En ce deuxième trimestre 2018, la demande est très dynamique sur le marché immobilier : 3,5 millions Français se lancent dans un projet d’acquisition imminent. L’offre est quant à elle, plus timide, avec 2 millions de vendeurs (à comparer à 2,5 millions un an plus tôt). « Le ratio de près de deux acheteurs pour un vendeur se confirme, laissant présager des tensions dans les mois à venir. Les acquéreurs ressentent ces tensions et le scénario d’une augmentation des prix leur semble de plus en plus probable » souligne Stéphanie Pécault. Ainsi, si 49% des futurs acquéreurs prévoient une stabilisation des prix dans les 6 prochains mois, ils sont désormais 41% à envisager une hausse

 7 acquéreurs sur 10 pensent que c’est le moment d’acheter…

Avec le spectre d’une hausse de prix, le moment est perçu par les futurs acquéreurs comme d’autant plus opportun à l’acquisition d’un bien immobilier. Ainsi 73% des candidats à l’accession considèrent que c’est le moment d’acheter, un optimisme équivalent à celui constaté un an plus tôt (71%). Un optimisme marqué dont l’étude Logic-Immo a souhaité déchiffrer les contours notamment selon la typologie de projet. Aussi, ce sont les acquéreurs dans le neuf qui se montrent les plus enthousiastes concernant l’opportunité du moment. En effet, 82% de ceux qui s’orientent vers la construction d’une maison individuelle partagent le sentiment que c’est le bon moment pour acheter.

De même, ils sont 81% lorsqu’ils ont un projet d’achat d’un logement dans un programme neuf. Les porteurs de projet dans l’ancien sont quant à eux, 75% à penser que le moment est propice à se lancer dans une acquisition immobilière. Toutefois, la hausse possible des prix ne suffit pas à elle seule à expliquer cet enthousiasme du marché immobilier actuel. En effet, l’attractivité des taux d’intérêt est toujours d’actualité et les acheteurs immobiliers ne sont toujours pas indifférents.

… et que les taux sont attractifs

Ainsi 76% des porteurs de projet interrogés par Logic-Immo confirment que les taux sont attractifs. Concernant le regard porté sur les taux, Maël Bernier, Directrice de la Communication de Meilleurtaux.com , et invitée à la table-ronde Logic-Immo souligne le fait qu’« Il est évident que le niveau de taux exceptionnellement bas maintient le niveau élevé de la demande et joue très largement sur la motivation des futurs acquéreursIls ont qui plus est raison de croire au maintien des taux bas dans les mois qui viennent, car les banques sont dans une phase de conquête client très volontaire et le crédit immobilier reste le produit numéro 1 pour atteindre cet objectif » .

Les intentions d’achat très élevées dans le neuf et l’ancien mais qui peinent à se concrétiser dans le neuf

Comparativement à l’ancien, les intentions d’achat dans le neuf sont très dynamiques en ce deuxième trimestre 2018. Près d’un acquéreur sur 4 (23%) projette d’acheter un bien immobilier dans le neuf, ce qui représente 3 points de plus qu’en 2017 et même 10 points de plus qu’en 2016Le reste des intentions d’achat immobilier se répartissent entre ceux qui prévoient d’acheter dans l’ancien (47%) et ceux qui hésitent entre le neuf et l’ancien (30%). Toutefois, si les intentions d’achat dans le neuf sont au rendez-vous, les chiffres des mises en vente montrent qu’elles peinent à se concrétiser. En effet, le nombre de logements neufs a suivi une progression très erratique, loin des records de transactions de l’ancien.

Concernant le marché du neuf, Denis Collot, Directeur Commercial et Marketing France chez Eiffage Immobilier, et invité à la table-ronde Logic-Immo souligne que « Les données publiées au 1er trimestre 2018 (FPI, Grecam) confirment un fléchissement du marché du neuf de – 10 %. Mais en réalité le marché se segmente en 2 parties : les ventes dans les centres urbains régionaux (Bordeaux, Marseille, Lyon,…) et en 1ère couronne en IDF restent soutenues voir en progression malgré une tendance des prix à la hausse. A l’inverse, le marché de primo-accession, dans les agglomérations régionales et en seconde couronne francilienne voit ses rythmes de vente baisser. Ce marché parait beaucoup plus sensible aux hausses de prix et à l’offre de produit/concurrence en hausse par rapport à l’année précédente. »

A chaque profil d’acquéreur, sa typologie de projet…

Dans l’ancien, les acquéreurs sont majoritairement des familles (58% de foyers de plus de 2 personnes), avec un certain degré de maturité dans leur parcours d’acquisition (secundo-accédants avec un chef de famille âgé entre 35 et 49 ans) et relativement aisées (59% de CSP+). Les acquéreurs qui optent pour la construction de leur future maison présentent un profil plus modeste (55% de CSP-) et plus jeune : ils sont majoritairement âgés de moins de 35 ans (55%). Ils sont néanmoins secundo-accédants également. Le profil de l’acquéreur de logement dans un programme neuf contraste encore plus avec l’acquéreur dans l’ancien. Il s’agit pour l’essentiel de couples ou de personnes seules (55%), également aisés (58% de CSP-) mais primo-accédant (66%). Ainsi, les profils d’acheteurs du neuf, en particulier dans la construction, sont plus fragiles et davantage soumis aux aléas de la conjoncture du marché et du contexte économique.

L’Observatoire du Moral Immobilier propose ici un focus sur la typologie des projets selon qu’il s’agisse d’une acquisition dans l’ancien, dans le neuf ou la construction d’une maison individuelle. Ainsi, l’étude révèle que les acquéreurs dans l’ancien ont majoritairement lancé leur projet immobilier plus tôt que les autres candidats à l’accession (48% des projets datent de 3 mois à un an). Ce projet consiste largement en une résidence principale (82%), mais une partie s’oriente vers un investissement locatif (12%). Sans surprise, seule une minorité considère l’achat d’une résidence secondaire (5%). Leur budget se situe dans les fourchettes basses et hautes des prix (en dessous de la barre des 200 000 euros pour 40% d’entre eux et 19% ont un projet dépassant les 400 000 €). D’une manière générale leur recherche est focalisée sur un périmètre en zone tendue.

« Dans un marché dynamique où le marché connait une pénurie de biens en zone tendue, l’acquéreur se sent en situation d’urgence lors de l’acte d’achat et n’est pas serein. Ajouté aux récentes hausses des prix, qui franchissent parfois une barre psychologique, nous avons des acheteurs dé-sécurisés qui reviennent sur leur décision plus que d’habitude. Les risques d’un blocage du marché sont réels avec un foncier qui n’est plus extensible, sans compter l’impact que serait une hausse des taux d’intérêts. »

Concernant la nature des projets dans le neuf et l’ancien, on trouve également des spécificités à chaque segment. Les projets dans le neuf, que ce soit la promotion ou la construction, sont plus récents que ceux de l’ancien (près de la moitié ont moins de 3 mois) et dans une certaine mesure, moins « définis ».  Dans le neuf, les budgets sont concentrés sur une fourchette médiane par rapport à l’ancien : entre 200 000 et 400 000 euros majoritairement (soit 62% des acquéreurs attirés par la construction et 48% de ceux s’orientant vers la promotion immobilière). La majorité des projets de construction de maison se situe en zone non tendue, contrairement au projet d’achat dans les programmes neufs qui s’orientent vers les zones tendues. Enfin, si la construction de maisons correspond quasi en totalité à une future résidence principale, l’achat dans les programmes inclut également des projets d’investissement locatif.

… et ses motivations pour passer à l’acte

Les motivations et les leviers qui ont déclenché le projet d’achat chez les acquéreurs varient également selon le type de projet. Devenir propriétaire et constituer un patrimoine est une priorité pour les acquéreurs dans l’ancien et ceux qui se lancent dans un projet de programme neuf. Par contraste, les projets de construction de maison répondent davantage à un changement de la situation familiale, souvent l’agrandissement de la famille… Quant à eux, les taux représentent un levier aux projets pour l’ensemble des profils. Un changement de situation professionnelle est également un déclencheur important dans l’ancien, mais aussi pour l’achat dans la promotion immobilière. Les prix sont quant à eux une considération importante dans la construction de maison.

Toutefois, ce qui peut pour beaucoup expliquer les évolutions distinctes des marchés du neuf et de l’ancien est dans la perception des candidats à l’accession sur chacun de ces segments. Ainsi, si les acquéreurs dans l’ancien privilégient l’hypothèse d’une stabilisation des prix dans les mois à venir (49%), les porteurs de projet dans le neuf s’inquiètent d’une hausse des prix voire même des taux.

« Les Français qui se lancent dans la construction d’une maison, plus fragiles financièrement, sont anxieux par rapport à une dégradation possible de leur pouvoir d’achat et craignent une hausse des prix voire une dégradation du contexte économique. Ceux qui investissent dans les programmes neufs sont également dans l’urgence de concrétiser leur projet, mais il s’agit plus pour eux de ne pas passer à côté d’une opportunité en termes de prix et de taux de crédit. L’humeur des acquéreurs dans l’ancien est quant à elle plus sereine, même si la possibilité d’une hausse des prix se profile, ils prennent leur temps pour choisir le bon bien»,  analyse Stéphanie Pécault.  Ces différences de perception laissent présager d’un marché dynamique dans le neuf avec le spectre d’une hausse des prix et un rétrécissement des aides apportées à l’accession. Ainsi plus d’un quart de ceux qui ont un projet de construction et plus d’un tiers de ceux qui se lancent dans l’achat d’un logement de programme neuf sont déjà impactés par le remaniement du PTZ et de l’APL accession. « Dans l’ancien, la demande est relativement plus « robuste » avec des acquéreurs moins en situation d’urgence, réconfortés par des taux bas » , conclut Stéphanie Pécault.

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