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Achat immobilier : les meilleurs profils empruntent à moins de 1% sur 15 ans

Classé dans : Non classé — 10 juillet, 2018 @ 7:13

Achat immobilier : les meilleurs profils empruntent à moins de 1% sur 15 ans

Les banques n'ont globalement pas touché à leur grille de taux en juilletLes banques n’ont globalement pas touché à leur grille de taux en juillet (©AFP)

Alors que l’inflation remonte, les taux restent à des niveaux extrêmement bas. Chez le courtier Vousfinancer, un couple est parvenu à négocier un crédit sur 15 ans à 0,68%.

(LaVieImmo.com) – On ne prête qu’aux riches. Le proverbe est bien connu. Certes la formule ne se vérifie pas dans la pierre, avec en 2017 pas moins de 960.000 ventes dans l’ancien financées largement à crédit. Ce qui est vrai en revanche, c’est que les clients les plus aisés obtiennent des taux exceptionnels. En juin, un couple de primo-accédants de 35 ans, avec 5500 euros de revenus par mois et 60% d’apport, a ainsi obtenu le taux record à Nantes de 0,68% sur 15 ans, rapporte le courtier Vousfinancer. Sur 20 ans, des primo-accédants de 32 ans affichant près de 5400 euros de revenus par mois ont quant à eux obtenu un taux, lui aussi record chez le courtier, de 1% à Laval.

« Dans un contexte de retour des acheteurs depuis la mi-mai, les banques se livrent une forte concurrence pour capter les meilleurs profils et les jeunes, en leur proposant des taux très attractifs », constate Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer. « On voit ainsi à nouveau des crédits accordés à moins de 1 % sur 15 ans et moins de 1,3 % sur 20 ans », ajoute-t-elle. Selon le courtier, les banques n’ont globalement pas touché à leur grille de taux en juillet. Ces derniers restent ainsi à des niveaux particulièrement bas, proches des planchers de fin 2016. Du côté de ce courtier, les taux moyens s’affichent aujourd’hui à 1,3% sur 15 ans, 1,5% sur 20 ans et 1,7% sur 25 ans. Des taux assez proches de ceux constatés sur le marché qui étaient en moyenne en mai de 1,25% sur 15 ans, 1,44% sur 20 ans et 1,68% sur 25 ans selon les dernières données de l’observatoire CSA – Crédit Logement qui font autorité dans le secteur.

Un produit d’appel sans équivalent

En tenant compte de l’inflation, qui continue de progresser (+2,1% sur un an en juin selon l’Insee), il n’a en réalité jamais été aussi bon marché d’emprunter. Après un premier trimestre compliqué (avec 16,9% de prêts accordés en moins par rapport au premier trimestre 2017 d’après l’observatoire CSA – Crédit Logement), les banques mettent les bouchées doubles pour ne pas rater leurs objectifs annuels. Quitte à casser les prix pour les meilleurs profils. Les dossiers signés en juin ne seront en effet débouclés qu’en septembre, délai pour passer du compromis de vente à la signature devant le notaire. Il ne reste donc plus que quelques mois aux établissements financiers afin de rattraper leur retard du début d’année.

Pour les banques, le prêt immobilier reste un produit d’appel qui n’a pas d’équivalent. Cette politique de taux très attractifs « devrait se poursuivre encore à la rentrée », prédit Jérôme Robin, directeur général de Vousfinancer. Il s’agit d’une « période clé pour les banques car traditionnellement riche en transactions immobilières ».

Moral immobilier : 73% des futurs acquéreurs pensent que c’est le moment d’acheter

Classé dans : Non classé — 6 juillet, 2018 @ 3:15

 

Moral immobilier : 73% des futurs acquéreurs pensent que c’est le moment d’acheter

Par SweetRédaction, le 5 juillet 2018

Moral immobilier : 73% des futurs acquéreurs pensent que c’est le moment d’acheter key-2114455_1280-840x385

Logic-Immo publie la 25ème vague de l’Observatoire du Moral Immobilier. Celui-ci met en évidence un bel optimisme chez les futurs acquéreurs. En ce deuxième trimestre 2018, la demande est en effet très dynamique sur le marché et les Français très nombreux à vouloir se lancer dans un projet immobilier.

Les acquéreurs ont le moral

La 25ème vague de l’Observatoire du Moral Immobilier met en évidence un moral au beau fixe chez les futurs acquéreurs puisqu’ils sont 73% à penser que c’est le bon moment pour acheter. Un décryptage fin du profil de ces candidats à l’accession immobilière révèle  l’ampleur des distorsions de perception selon que l’on s’intéresse au segment de l’ancien, du neuf ou de la construction. En quoi les profils des acquéreurs se différencient selon la typologie de leur projet ? Quelles sont leurs principales motivations ? Quels éléments pourraient freiner leur projet en cours ? Réalisée sur un panel de plus de 1200 futurs acquéreurs ayant un projet d’achat dans l’année, l’étude publiée par le portail d’annonces immobilières Logic-Immo apporte un éclairage sur le sujet de la psychologie de l’achat.

Regards croisés et table ronde

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Et pour la première fois depuis le lancement de l’étude, celle-ci est dévoilée à l’occasion d’une table ronde « Regards croisés sur la psychologie de l’acquéreur et sur les dernières tendances du marché immobilier » en présence d’acteurs incontournables du secteur tels que Orpi, Eiffage Immobilier, Maisons Pierre et Meilleur Taux et animée par Ariane Artinian, rédactrice en chef de Mysweet’immo.com et du Journal de l’Agence.  Une manière de confronter le ressenti des porteurs de projet à celui des professionnels. Entre rêve et réalité, quel est le moral du marché immobilier en ce deuxième trimestre 2018 ? « Au global, le nombre d’intentions d’achat et la perception des acquéreurs immobiliers laisse présager un très bon deuxième semestre pour 2018. Une surchauffe des prix, liée à un marché de plus en plus déséquilibré, pourrait même accélérer les projets d’achat en cette deuxième partie de l’année » analyse Stéphanie Pécault, Responsable études chez Logic-Immo et porte parole de l’Observatoire du Moral Immobilier.

Près d’1 vendeur pour 2 acquéreurs immobiliers

En ce deuxième trimestre 2018, la demande est très dynamique sur le marché immobilier : 3,5 millions Français se lancent dans un projet d’acquisition imminent. L’offre est quant à elle, plus timide, avec 2 millions de vendeurs (à comparer à 2,5 millions un an plus tôt). « Le ratio de près de deux acheteurs pour un vendeur se confirme, laissant présager des tensions dans les mois à venir. Les acquéreurs ressentent ces tensions et le scénario d’une augmentation des prix leur semble de plus en plus probable » souligne Stéphanie Pécault. Ainsi, si 49% des futurs acquéreurs prévoient une stabilisation des prix dans les 6 prochains mois, ils sont désormais 41% à envisager une hausse

 7 acquéreurs sur 10 pensent que c’est le moment d’acheter…

Avec le spectre d’une hausse de prix, le moment est perçu par les futurs acquéreurs comme d’autant plus opportun à l’acquisition d’un bien immobilier. Ainsi 73% des candidats à l’accession considèrent que c’est le moment d’acheter, un optimisme équivalent à celui constaté un an plus tôt (71%). Un optimisme marqué dont l’étude Logic-Immo a souhaité déchiffrer les contours notamment selon la typologie de projet. Aussi, ce sont les acquéreurs dans le neuf qui se montrent les plus enthousiastes concernant l’opportunité du moment. En effet, 82% de ceux qui s’orientent vers la construction d’une maison individuelle partagent le sentiment que c’est le bon moment pour acheter.

De même, ils sont 81% lorsqu’ils ont un projet d’achat d’un logement dans un programme neuf. Les porteurs de projet dans l’ancien sont quant à eux, 75% à penser que le moment est propice à se lancer dans une acquisition immobilière. Toutefois, la hausse possible des prix ne suffit pas à elle seule à expliquer cet enthousiasme du marché immobilier actuel. En effet, l’attractivité des taux d’intérêt est toujours d’actualité et les acheteurs immobiliers ne sont toujours pas indifférents.

… et que les taux sont attractifs

Ainsi 76% des porteurs de projet interrogés par Logic-Immo confirment que les taux sont attractifs. Concernant le regard porté sur les taux, Maël Bernier, Directrice de la Communication de Meilleurtaux.com , et invitée à la table-ronde Logic-Immo souligne le fait qu’« Il est évident que le niveau de taux exceptionnellement bas maintient le niveau élevé de la demande et joue très largement sur la motivation des futurs acquéreursIls ont qui plus est raison de croire au maintien des taux bas dans les mois qui viennent, car les banques sont dans une phase de conquête client très volontaire et le crédit immobilier reste le produit numéro 1 pour atteindre cet objectif » .

Les intentions d’achat très élevées dans le neuf et l’ancien mais qui peinent à se concrétiser dans le neuf

Comparativement à l’ancien, les intentions d’achat dans le neuf sont très dynamiques en ce deuxième trimestre 2018. Près d’un acquéreur sur 4 (23%) projette d’acheter un bien immobilier dans le neuf, ce qui représente 3 points de plus qu’en 2017 et même 10 points de plus qu’en 2016Le reste des intentions d’achat immobilier se répartissent entre ceux qui prévoient d’acheter dans l’ancien (47%) et ceux qui hésitent entre le neuf et l’ancien (30%). Toutefois, si les intentions d’achat dans le neuf sont au rendez-vous, les chiffres des mises en vente montrent qu’elles peinent à se concrétiser. En effet, le nombre de logements neufs a suivi une progression très erratique, loin des records de transactions de l’ancien.

Concernant le marché du neuf, Denis Collot, Directeur Commercial et Marketing France chez Eiffage Immobilier, et invité à la table-ronde Logic-Immo souligne que « Les données publiées au 1er trimestre 2018 (FPI, Grecam) confirment un fléchissement du marché du neuf de – 10 %. Mais en réalité le marché se segmente en 2 parties : les ventes dans les centres urbains régionaux (Bordeaux, Marseille, Lyon,…) et en 1ère couronne en IDF restent soutenues voir en progression malgré une tendance des prix à la hausse. A l’inverse, le marché de primo-accession, dans les agglomérations régionales et en seconde couronne francilienne voit ses rythmes de vente baisser. Ce marché parait beaucoup plus sensible aux hausses de prix et à l’offre de produit/concurrence en hausse par rapport à l’année précédente. »

A chaque profil d’acquéreur, sa typologie de projet…

Dans l’ancien, les acquéreurs sont majoritairement des familles (58% de foyers de plus de 2 personnes), avec un certain degré de maturité dans leur parcours d’acquisition (secundo-accédants avec un chef de famille âgé entre 35 et 49 ans) et relativement aisées (59% de CSP+). Les acquéreurs qui optent pour la construction de leur future maison présentent un profil plus modeste (55% de CSP-) et plus jeune : ils sont majoritairement âgés de moins de 35 ans (55%). Ils sont néanmoins secundo-accédants également. Le profil de l’acquéreur de logement dans un programme neuf contraste encore plus avec l’acquéreur dans l’ancien. Il s’agit pour l’essentiel de couples ou de personnes seules (55%), également aisés (58% de CSP-) mais primo-accédant (66%). Ainsi, les profils d’acheteurs du neuf, en particulier dans la construction, sont plus fragiles et davantage soumis aux aléas de la conjoncture du marché et du contexte économique.

L’Observatoire du Moral Immobilier propose ici un focus sur la typologie des projets selon qu’il s’agisse d’une acquisition dans l’ancien, dans le neuf ou la construction d’une maison individuelle. Ainsi, l’étude révèle que les acquéreurs dans l’ancien ont majoritairement lancé leur projet immobilier plus tôt que les autres candidats à l’accession (48% des projets datent de 3 mois à un an). Ce projet consiste largement en une résidence principale (82%), mais une partie s’oriente vers un investissement locatif (12%). Sans surprise, seule une minorité considère l’achat d’une résidence secondaire (5%). Leur budget se situe dans les fourchettes basses et hautes des prix (en dessous de la barre des 200 000 euros pour 40% d’entre eux et 19% ont un projet dépassant les 400 000 €). D’une manière générale leur recherche est focalisée sur un périmètre en zone tendue.

« Dans un marché dynamique où le marché connait une pénurie de biens en zone tendue, l’acquéreur se sent en situation d’urgence lors de l’acte d’achat et n’est pas serein. Ajouté aux récentes hausses des prix, qui franchissent parfois une barre psychologique, nous avons des acheteurs dé-sécurisés qui reviennent sur leur décision plus que d’habitude. Les risques d’un blocage du marché sont réels avec un foncier qui n’est plus extensible, sans compter l’impact que serait une hausse des taux d’intérêts. »

Concernant la nature des projets dans le neuf et l’ancien, on trouve également des spécificités à chaque segment. Les projets dans le neuf, que ce soit la promotion ou la construction, sont plus récents que ceux de l’ancien (près de la moitié ont moins de 3 mois) et dans une certaine mesure, moins « définis ».  Dans le neuf, les budgets sont concentrés sur une fourchette médiane par rapport à l’ancien : entre 200 000 et 400 000 euros majoritairement (soit 62% des acquéreurs attirés par la construction et 48% de ceux s’orientant vers la promotion immobilière). La majorité des projets de construction de maison se situe en zone non tendue, contrairement au projet d’achat dans les programmes neufs qui s’orientent vers les zones tendues. Enfin, si la construction de maisons correspond quasi en totalité à une future résidence principale, l’achat dans les programmes inclut également des projets d’investissement locatif.

… et ses motivations pour passer à l’acte

Les motivations et les leviers qui ont déclenché le projet d’achat chez les acquéreurs varient également selon le type de projet. Devenir propriétaire et constituer un patrimoine est une priorité pour les acquéreurs dans l’ancien et ceux qui se lancent dans un projet de programme neuf. Par contraste, les projets de construction de maison répondent davantage à un changement de la situation familiale, souvent l’agrandissement de la famille… Quant à eux, les taux représentent un levier aux projets pour l’ensemble des profils. Un changement de situation professionnelle est également un déclencheur important dans l’ancien, mais aussi pour l’achat dans la promotion immobilière. Les prix sont quant à eux une considération importante dans la construction de maison.

Toutefois, ce qui peut pour beaucoup expliquer les évolutions distinctes des marchés du neuf et de l’ancien est dans la perception des candidats à l’accession sur chacun de ces segments. Ainsi, si les acquéreurs dans l’ancien privilégient l’hypothèse d’une stabilisation des prix dans les mois à venir (49%), les porteurs de projet dans le neuf s’inquiètent d’une hausse des prix voire même des taux.

« Les Français qui se lancent dans la construction d’une maison, plus fragiles financièrement, sont anxieux par rapport à une dégradation possible de leur pouvoir d’achat et craignent une hausse des prix voire une dégradation du contexte économique. Ceux qui investissent dans les programmes neufs sont également dans l’urgence de concrétiser leur projet, mais il s’agit plus pour eux de ne pas passer à côté d’une opportunité en termes de prix et de taux de crédit. L’humeur des acquéreurs dans l’ancien est quant à elle plus sereine, même si la possibilité d’une hausse des prix se profile, ils prennent leur temps pour choisir le bon bien»,  analyse Stéphanie Pécault.  Ces différences de perception laissent présager d’un marché dynamique dans le neuf avec le spectre d’une hausse des prix et un rétrécissement des aides apportées à l’accession. Ainsi plus d’un quart de ceux qui ont un projet de construction et plus d’un tiers de ceux qui se lancent dans l’achat d’un logement de programme neuf sont déjà impactés par le remaniement du PTZ et de l’APL accession. « Dans l’ancien, la demande est relativement plus « robuste » avec des acquéreurs moins en situation d’urgence, réconfortés par des taux bas » , conclut Stéphanie Pécault.

La baisse des taux, ça continue en juin… et même sur les crédits à 30 ans !

Classé dans : Non classé — 5 juin, 2018 @ 12:27

La baisse des taux, ça continue en juin… et même sur les crédits à 30 ans !

Par SweetRédaction, le 5 juin 2018

La baisse des taux, ça continue en juin… et même sur les crédits à 30 ans !
 Les banques acceptent à nouveau, sous conditions bien sûr, d’allonger les durées de prêts, seule façon de maintenir la solvabilité des primo-accédants notamment… Il est vrai que cela peut faire peur de s’endetter sur 30 ans mais beaucoup d’emprunteurs n’iront jamais au bout du crédit. En outre à ce niveau de taux l’amortissement du prêt – le remboursement du capital – est beaucoup plus rapide ce qui réduit le risque en cas de revente rapide…

Compte-tenu du niveau élevé des prix, notamment dans les grandes villes, les banques ont la volonté de maintenir les taux à un niveau attractif pour ne pas casser la demande qui semble repartir, d’autant que certaines d’entre elles sont en léger retard sur leurs objectifs de production de crédit… L’une d’entre elle a même baissé ses taux sur 25 et 30 ans à un niveau record de 1,35 % selon le courtier VousFinancer. Ce qu’il faut savoir.

1,35% sur 25 ou 30 ans pour les moins de 40 ans, du jamais vu !

En juin, si la moitié des barèmes de taux reçus sont stables, l’autre moitié affiche des baisses de taux de 0,05 % à 0,10 % et même 0,30 % dans une banque régionale. Certaines banques n’appliquent ces nouvelles baisses que sur les plus beaux profils, mais d’autres baissent leurs taux pour tous les emprunteurs, y compris sur les durées longues. L’une d’entre elles, propose même des taux en forte baisse, à 1,35 % sur 25 ans et même sur 30 ans pour les moins de 40 ans, du jamais vu !dur%C3%A9e-de-pret-1024x686

 

Les taux moyens sont actuellement à 1,30 % sur 15 ans, 1,50 % sur 20 ans et 1,70 % sur 25 ans mais avec des taux planchers négociés à 0,80 % sur 15 ans, 1,12 % sur 20 ans et 1,35 % sur 25 ans pour les meilleurs profils.

Sandrine-Allonier-responsable-des-relations-banques-VousFinancer.com_-e1464035277419« Alors qu’on entend que certaines banques auraient la volonté de remonter leurs taux de crédit, dans les faits, il n’en est rien ! On ne voit poindre aucune remontée des taux, bien au contraire ! Dans le contexte de timide retour de la demande au 2ème trimestre et après un 1er trimestre marqué par l’attentisme, les banques ont bien conscience de la fragilité de cette reprise et de l’importance de continuer à proposer des taux bas dans un contexte de prix élevés. En outre, certaines sont en léger retard sur leurs objectifs de production de crédit ce qui les conduit à rester attractives pour prendre des parts de marché sur leurs concurrents… »,  Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer.

L’allongement des durées de prêt : une nécessité… et une réalité !

Les banques acceptent à nouveau d’accorder des prêts bien plus longs (jusqu’à 35 ans) et à des taux en forte baisse ! L’une d’entre elles propose même des taux à 1,35 % sur 25 et 30 ans… Pour rappel, début 2015 l’écart entre un prêt sur 25 ans et un prêt sur 30 ans atteignait souvent 1 point (3 % sur 25 ans contre 4 % sur 30 ans), l’allongement de la durée du prêt ne permettant alors ni d’accroître la capacité d’emprunt, ni de faire baisser la mensualité qui pouvait même être supérieure sur 30 ans que sur 25, avec un coût du crédit supérieur de 70 % ! En 2018, cet écart a considérablement baissé pour même disparaitre dans une banque…

« Dans un contexte de hausse des prix de l’immobilier mais aussi de diminution des aides à l’achat, les banques acceptent à nouveau, sous conditions bien sûr, d’allonger les durées de prêts, seule façon de maintenir la solvabilité des primo-accédants notamment… Il est vrai que cela peut faire peur de s’endetter sur 30 ans mais beaucoup d’emprunteurs n’iront jamais au bout du crédit. En outre à ce niveau de taux l’amortissement du prêt – le remboursement du capital – est beaucoup plus rapide ce qui réduit le risque en cas de revente rapide…  », analyse Jérôme Robin, directeur général de Vousfinancer.

Vous avez dit 30 ans ? Cas pratique

Par exemple, dans le cas d’un emprunt de 200 000 € sur 30 ans, à 4 % comme c’était le cas en 2015, au bout de 5 ans le capital restant dû à la banque était de 180 900 €, alors qu’avec un prêt à 1,35 %, il est aujourd’hui de 172 000 €. Si le prêt est fait sans apport (incluant le financement du bien à 180 000 € ainsi que les 20 000 € de frais liés à l’achat) dans le 1er cas, en cas de revente contrainte au bout de 5 ans, l’emprunteur ne peut rembourser la banque si le bien vaut toujours 180 000 €… Ce n’est plus le cas avec des taux aussi bas, et ce même en cas de légère moins-value, ce qui sécurise tant la banque que l’emprunteur…

Vousfinancer constate bel et bien cet allongement des durées de prêt dans ses profils d’emprunteurs… Ainsi, actuellement les primo-accédants empruntent en moyenne 155 289 € sur 22 ans et 2 mois, contre 136 541 € sur 21 ans et 9 mois à la même période en 2016 ; et ce avec un apport et des revenus stables…

Acheter une maison : pourquoi faire appel à une agence immobilière ?

Classé dans : Non classé — 28 avril, 2018 @ 2:48
crédit immobilier

Acheter une maison : pourquoi faire appel à une agence immobilière ?

Qui ne rêve pas de vivre avec sa famille dans sa propre maison ? Acheter une maison est surement l’un des projets les plus importants pour une famille. Mais cela nécessite également un investissement important. Aujourd’hui, il est de plus en plus difficile de trouver la maison idéale qui convient le plus à nos besoins et bien évidemment à notre budget. Si actuellement vous êtes à la recherche d’un bien immobilier, deux options s’offrent à vous : soit vous contactez une agence immobilière, soit vous essayez de trouver votre appartement par vos propres moyens. S’il est aujourd’hui faisable de trouver seul un appartement en consultant tout simplement internet, beaucoup de personnes préfèrent contacter l’expert dans le domaine de la transaction : une agence immobilière. Mais pourquoi donc ce choix particulier ? Surement, en raison de tous les avantages que cela apporte aux locataires. Découvrez de ce fait dans cet article les bonnes raisons qui poussent un particulier à faire appel à une agence immobilière.

L’agent immobilier a une bonne connaissance du marché

Avant toute chose, il est à noter qu’une agence immobilière Sainte-Maxime est un expert dans le domaine de la transaction immobilière. De ce fait, elle dispose d’une connaissance excellente dans le marché immobilier. Pour cela, une agence est la mieux placée pour connaitre parfaitement le prix qui varie bien évidemment en fonction des quartiers. Dans le cas où vous êtes à la recherche d’une maison pour ensuite la louer, l’agence est également l’expert qui pourra vous aider à choisir le bon endroit qui attire plus de locataires. Et étant  donné que l’agence est en collaboration avec d’autres agences, les agents immobiliers peuvent vous proposer un large choix de maisons à vendre, en fonction de vos besoins et de votre budget. De ce fait, faire agence immobilière Sainte-Maxime vous permet de découvrir dans les plus brefs délais les différents biens à vendre dans votre quartier pour que vous puissiez choisir la maison parfaite qui s’adapte le plus à vos exigences. Vous pourrez même apercevoir des maisons à vendre qui ne sont pas encore sur le marché.

L’agent immobilier accompagne ses clients

L’agent immobilier peut également vous aider à choisir le meilleur quartier et à bien définir votre choix. Pour cela, l’agence immobilière Sainte-Maxime vous posera surement quelques questions afin de connaitre le budget que vous avez consacré à l’achat du bien (prix de la maison, frais de notaire et frais de l’agence), le nombre de mètres carrés dont vous aurez besoin, le nombre de pièces et de salle d’eau qui vous conviendra, l’étage de l’appartement, le type de l’immeuble, l’état de l’appartement, les prestations de l’immobilier… Une fois que vous aurez répondu à toutes ces questions, l’agent immobilier pourra facilement déterminer vos besoins et vos attentes. Cela lui permettra de trouver rapidement la maison qui convient à vos demandes. Et une fois que l’agence immobilière Sainte-Maxime a fini ses recherches, l’expert vous fera une liste de toutes les maisons qui correspond à vos critères. Il vous accompagne lors de la visite et sera également à vos côtés lors de la négociation du prix. En  tout, durant toutes les démarches, votre agent immobilier est entièrement à votre disposition.

Les galères rencontrées par les particuliers qui ont vendu seul

Classé dans : Non classé — 27 avril, 2018 @ 11:57

13 avril 2018

MeilleursAgents - Les galères rencontrées par les particuliers...

Vendre un bien immobilier est loin d’être un fleuve tranquille. D’autant plus quand ce n’est pas son métier. Entre la mise en vente, les visites, la constitution du dossier… et quand bien même un acquéreur intéressé fait une offre au prix demandé par le propriétaire vendeur, la partie n’est pas forcément gagnée. Le parcours jusqu’à la finalisation de la vente chez le notaire est semé d’embûches. Florilège d’écueils auxquels les particuliers peuvent être confrontés.

Une annonce qui ne suscite aucun intérêt

Des photos de qualité insuffisante ou prises avec un mauvais angle, une décoration intérieure trop personnalisée ou qui n’est plus au goût du jour…  Un vrai problème quand on connaît l’importance des photos dans une annonce. « Avant de créer une annonce, le professionnel met tous les atouts de son côté en valorisant le bien. Soit nous avons affaire à des photographes professionnels, soit nous sommes appareillés pour avoir des photos en grand angle retravaillées. Pour les logements vides ou à rafraîchir, nous apportons aussi des solutions comme le home staging et les visites virtuelles pour les valoriser », explique Leonel Vieira.

Vous l’aurez compris, à moins d’avoir un vrai don pour la photo – et encore, faire de jolis portraits de famille ne compte pas! – et surtout un bel appareil, un professionnel pourra vous être bien utile au moment de cette étape décisive. Caroline, qui a cherché à vendre son studio pendant des mois par elle-même a fini par le comprendre lorsqu’elle a montré son annonce à une agence appelée finalement à la rescousse: “Je ne cuisine pas et donc je n’avais pas mis de photo de ma cuisine. Pourtant , le fait qu’elle soit séparée était apparemment un vrai plus pour les acquéreurs potentiels. Je n’y avais absolument pas pensé !

Une négociation importante et systématique

« Neuf fois sur dix le bien est affiché trop cher quand le particulier essaye de vendre seul, déplore Hubert Massenet, directeur de l’agence AJP Bordeaux Chartrons. Le vendeur en direct pense que plus il vend cher, plus il aura des propositions hautes, mais c’est un mauvais calcul. Plus le prix est déconnecté du marché, moins il aura d’offres d’achat. Les acquéreurs sont très peu opportunistes, ils se fixent un budget et regardent rarement au-dessus ». Or, « quand la vente démarre sur de mauvaises bases, bien souvent elle se finalise sur un prix inférieur à celui qu’aurait obtenu l’agence », conclut Hubert Massenet.

Et Francis, ancien propriétaire d’une maison située à Grenoble de reconnaître: “J’ai fait estimer ma maison par une agence qui m’a proposé un prix net vendeur à 386 000 euros et 400 000 euros frais d’agence inclus. Je l’ai mise en vente en direct à 392 000 euros en me disant que je couperais ainsi la poire en deux. Mais à chaque fois les acheteurs me disaient qu’ils voulaient justement acheter en direct pour économiser la commission d’agence. Et au final je n’ai eu que des propositions à moins de 380 000 euros.”

Des visites chronophages, annulées…et finalement un délai de vente qui s’allonge

Estimer son bien, prendre des photos, rédiger son annonce sur une ou plusieurs plateformes, faire visiter le bien… Le processus de mise en vente d’un bien immobilier demande un certain temps, qui dépend certes de l’état du marché mais aussi de temps que l’on a à y consacrer. « Sur un marché tendu, comme dans le centre de Lyon, un bien se vend en trois ou quatre jours. Si tous les critères sont respectés, c’est-à-dire si le prix est cohérent, si le bien ne présente pas de défaut majeur et si le dossier de financement de l’acquéreur est validé, un compromis peut être signé dans un délai d’un mois à un mois et demi en passant par une agenceUn particulier met facilement un mois supplémentaire voire beaucoup plus sur un marché moins recherché », estime Leonel Vieira.

C’est ainsi que Yannick, propriétaire d’un 70 mètres carrés à Issy-les-Moulineaux a mis 3 mois à trouver un acquéreur pour son bien. “On m’avait dit qu’il fallait que l’appartement soit présenté sous son meilleur jour au moment des visites. Alors étant propriétaire d’un appartement situé au 6ème étage et orienté sud, je préférais le faire visiter en journée. Mais avec mon travail ce n’était possible que le week-end. Du coup, entre les visites annulées parce que les acquéreurs partaient finalement en week-end ou avaient trouvé un autre bien dans la semaine, le temps et vite passé, et j’ai failli devoir prendre un prêt relais.”

L’annulation de la vente

Une offre voire la signature d’une promesse ou d’un compromis de vente ne garantit pas la réalisation finale de l’opération. Refus de prêt, pièces manquantes au dossier de vente (diagnostic, permis de construire pour une extension ou une ouverture), dépassement des délais… Divers motifs peuvent conduire une vente à l’échec.

Anne-Laure et Thomas, propriétaires d’un appartement 3 pièces à Nantes ont mis leur logement en vente en novembre pour acheter plus grand en vue d’accueillir leur 2e enfant. Mais le couple avait sous-estimé le volet administratif et juridique de la vente, d’autant plus complexe que leur appartement se situe dans une copropriété. Depuis l’entrée en vigueur de la loi Alur en mars 2014, tout un ensemble de documents sur l’organisation et la situation financière de la copropriété doit être annexé au compromis de vente. « En deux semaines, on a trouvé un couple intéressé, qui cherchait à s’installer dans la région au printemps en raison d’une mutation professionnelle. Mais entre les diagnostics et tous les papiers à récupérer auprès du syndic, avec nos journées déjà bien chargées, nous avons perdu beaucoup de temps et nous n’étions pas prêts pour signer le compromis de vente en temps voulu. Du coup, nos acquéreurs se sont tournés vers un autre appartement », raconte Thomas.

4 étapes pour demander un prêt immobilier

Classé dans : Non classé — 18 avril, 2018 @ 11:31

Posté le 18 janvier 2018 dans la catégorie Blog-Logic-Immo par Logic-immo.com

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Vous envisagez de sauter le pas, d’acquérir enfin votre petit nid ? Commencez par évaluer votre capacité d’endettement. Demandez un rendez-vous à votre banque pour savoir quel montant de prêt vous pouvez espérer. N’hésitez pas non plus à vous rendre sur des sites comme meilleurtaux.com, un site comparateur de crédit immobilier. En quelques clics, il vous informera des différents taux et conditions des organismes bancaires, susceptibles de répondre favorablement à votre demande.

Un contrat, tu signeras !

Le vendeur a accepté votre offre ? Il est temps de signer le compromis, un engagement bilatéral par lequel il s’engage à vous vendre son bien. Après signature, vous disposez d’un droit de rétractation de dix  jours pour changer d’avis. Vous pouvez aussi opter pour une promesse unilatérale de vente qui engage le vendeur à vous vendre son bien mais qui vous laisse l’option de ne pas acheter le bien dans un délai convenu, sans motif particulier. Pour bloquer le bien, vous devez en général, verser entre 5 et 10 % du prix. Le plus souvent, la promesse prévoit que le vendeur puisse conserver la somme versée à titre d’indemnisation.

Une expertise, tu réaliseras

Maison ancienne, bien atypique… Pour vous protéger d’éventuels vices cachés qui pourraient vous gâcher la vie, n’hésitez pas à faire un appel à un expert qui réalisera un contrôle technique du bâtiment (porte, fenêtre, électricité, toiture), incluant son avis sur le bien en question et une liste des travaux à prévoir. Cela peut constituer un élément de négociation avec le vendeur. Le prix de cette prestation varie de 400 à 1500 €.

Une demande de prêt, tu déposeras

Vous avez trouvé l’appartement de vos rêves ? Et vous ne voulez surtout pas qu’il vous file entre les mains ? Il est temps de constituer un dossier à présenter à la banque ou à un courtier comme la CAFPI. Il va donc falloir réunir une série de documents et de justificatifs (état civil, revenus, avis d’imposition) et passer des examens médicaux dans certains cas. Un courtier a l’avantage de simplifier au maximum vos démarches et se charge de contacter banques et organismes d’assurance à votre place pour vous faire la meilleure proposition.

Armés de ces bons conseils, vous voilà prêts à avancer sereinement dans votre projet immobilier.

Investir dans un studio demeure un choix rentable

Classé dans : Non classé — 6 mars, 2018 @ 11:06

Investir dans un studio demeure un choix rentable

Dans un contexte de hausse de prix, l’achat d’un bien de petite taille, comme un studio, est la solution pour investir sans se ruiner.

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En France, les prix des biens immobiliers ne cessent d’augmenter rendant l’investissement inaccessible pour de nombreux Français. Dans ce contexte, les particuliers l’ont bien compris : l’achat d’un bien de petite taille, comme un studio, est la solution pour pouvoir investir et ils privilégient désormais cette solution. En effet, selon un sondage réalisé par Vivastreet, numéro 2 des sites de petites annonces, 27% des sondés achèteraient un studio s’ils devaient investir dans un bien immobilier en 2018.

Un investissement rentable pour un budget modeste

Le marché de l’immobilier en France, avec ses prix élevés, demeure sous tension. C’est pour cela que les Français sont à la recherche de placements alternatifs rentables. Ainsi, si la maison, reste le bien le plus cité en cas d’investissement immobilier effectué cette année, le studio arrive en 2e position. En effet, pour un investissement rentable avec un budget modeste, l’achat d’un T1 dans une grande agglomération ou une ville étudiante reste une valeur sûre. Arrivent en 3e et 4e position, l’appartement de 2 pièces et plus (15%) et la place de parking (9%).

Une demande locative forte sur les petites surfaces

Sans surprise, le prix reste le premier critère de choix pour 30% des internautes. Viennent ensuite la qualité de la construction (26%), les impôts locaux (7%) ou encore la surface (5%). Alexandre Dubois, Directeur immobilier de Vivastreet décrypte : « Avec un rendement moyen de l’ordre de 6% et des avantages fiscaux intéressants en cas de mise en location, l’achat d’un studio assure un investissement rentable. La demande locative étant généralement forte, il y a peu de risque de se retrouver sans locataire. En revanche, avec des contrats de location souvent de courtes durées, les taux de rotation peuvent être assez élevés. Un temps nécessaire pour la remise en état du logement et la recherche de nouveaux locataires sera ainsi à prendre en compte. Pour éviter ces contraintes, nous conseillons de mettre son bien en gestion locative, moyennant un pourcentage sur le loyer. »

De fortes disparités régionales de prix et de demandes unnamed-2

Sur le marché de l’immobilier par petites annonces, l’Ile-de-France demeure la région la plus chère et la plus demandée pour la vente de studio, avec un prix moyen de 170 469 € pour plus de 20% des recherches. Après la région francilienne, la région Provence-Alpes-Côte D’Azur est fortement demandée, avec 15% des recherches pour un prix moyen de 111 335 €. Le Rhône-Alpes, les Pays de la Loire et la Corse complètent ce top 5, tandis que le Languedoc-Roussillon et le Nord-Pas-de-Calais figurent parmi les zones les plus recherchées. Si la Corse figure dans le classement des territoires les plus onéreux, il est intéressant de noter qu’elle est également dans celui des moins recherchées.

unnamed-3 Enfin, en ce qui concerne les zones les moins chères et les moins demandées, l’Auvergne est la région la moins chère, tandis que la Champagne-Ardenne et le Limousin cumulent les mauvaises places dans ces deux classements.

Le diagnostic amiante avant travaux: les particuliers sont aussi concernés

Classé dans : Non classé — 2 mars, 2018 @ 11:39

Le diagnostic amiante avant travaux: les particuliers sont aussi concernés
Philippe Selle

BiographieDirecteur technique chez Allodiagnostic depuis 2007, Philippe Selle commence sa carrière au sein du groupe en tant que diagnostiqueur immobilier. Aujourd’hui, il assure la veille technique et juridique d’Allodiagnostic, ainsi que les formations des diagnostiqueurs. Intervenant spécialisé en préven …Lire la suite

Ne minimisons jamais le risque amiante, ce matériau dont les fibres sont invisibles constitue bien le plus grand désastre sanitaire contemporain. Et ce n’est malheureusement pas de l’histoire ancienne, l’OPPBTP estime qu’il reste environ 60kg d’amiante par habitant en France.

L’amiante, un matériau à haut risque

L’amiante est encore présent en grande quantité dans nos environnements ; plaques fibrociment, dalles de sol, joints mastic…Toutes les activités de bricolage intérieur comme le ponçage ou le perçage peuvent être à l’origine de niveaux d’exposition très importants et cela pour tous les occupants d’un bien immobilier.

les conséquences de ces expositions sont dramatiques, 3000 personnes en meurent chaque année en France, le pic est attendu en 2020 mais celui-ci est toujours repoussé…

Le Diagnostic Amiante Avant Travaux chez les particuliers : qui est concerné ?

Tous les propriétaires ou locataires d’habitation dont le permis de construire a été délivré avant l’interdiction de l’utilisation de ce matériau le 1er juillet 1997 sont potentiellement concernés par le risque amiante.

Or, un grand nombre d’entre eux ignorent si leur habitation contient de l’amiante. Peu également ont conscience des dangers liés à l’exposition à ce matériau, notamment lors de travaux de rénovation.

Et si beaucoup savent que le diagnostic amiante est obligatoire lorsqu’un bien immobilier construit avant 1997 est mis en vente, la majorité des particuliers ignorent que le Diagnostic Amiante Avant Travaux est obligatoire en cas de réhabilitation ou de rénovation d’un bien immobilier. Ce diagnostic permet de prévenir les risques que l’amiante peut engendrer chez les artisans travaillant à la rénovation d’un bien.

En effet, il est bien précisé dans la dernière loi Travail (Art. L. 4412-2) qu’un propriétaire souhaitant faire réaliser des travaux dans son bien, doit en amont effectuer un repérage amiante avant travaux, dont il communiquera les résultats aux entreprises en charge du chantier.

Le repérage amiante : une obligation en amont de la réalisation de travaux

A l’initiative de travaux, un particulier propriétaire a la qualité de donneur d’ordre. Il a donc l’obligation d’appliquer les dispositions réglementaires, d’effectuer un Diagnostic Amiante Avant Travaux et s’engage pénalement en cas d’exposition de tiers.

Le code de la santé publique impose aux particuliers la réalisation de repérage des produits et matériaux contenants de l’amiante. Les modalités de ces repérages varient selon la finalité des rapports (usage courant, vente, démolition, travaux) et selon la typologie des biens immobiliers avant-En cas de travaux, un repérage visuel ne suffit pas pour détecter la présence d’amiante, un repérage destructif s’impose et donc la réalisation de prélèvements pour analyse en laboratoire des matériaux.

Par voie de conséquence, il est bon de rappeler que ces repérages nécessitent des compétences professionnelles que seuls des diagnostiqueurs immobiliers assurés et certifiés par un organisme accrédité par le COFRAC possèdent.

Quels sont les risques ?

Le risque « santé » et celui de développer une maladie grave comme le cancer des poumons et de la plèvre sont bien évidemment les plus importants.

Toutefois des conséquences juridiques comme la mise en cause pénale du propriétaire doivent être prises en considération. Outre l’engagement de la responsabilité pénale du particulier, le surcoût d’opérations de décontamination peut être mis à sa charge. On note aussi que la « loi travail » (Art. L. 4754-1) indique que le propriétaire ne remplissant pas l’obligation de repérage amiante avant travaux s’expose à une amende de 9000 euros.

Les aides financières à disposition des particuliers

Des aides financières accessibles sous conditions existent pour le particulier. L’agence nationale de l’habitat (ANAH) peut notamment subventionner les « travaux d’élimination ou d’isolation des matériaux contenant de l’amiante. »

La Caisse des dépôts et consignation propose également le prêt « anti-amiante ». Ce dernier permet le financement de travaux liés à la présence d’amiante dans le cadre de la réhabilitation de logements locatifs sociaux.

Philippe Selle

Auto-entrepreneur : 10 choses à savoir pour 2018

Classé dans : Non classé — 23 février, 2018 @ 3:25

Auto-entrepreneur : 10 choses à savoir pour 2018

Depuis le 1er janvier 2018, les dispositions réglementaires ont évolué pour devenir auto-entrepreneurs ou poursuivre son activité. Voici les points clés à retenir.

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Vous collaborez avec des négociateurs immobiliers auto entrepreneurs  au sein de votre agence immobilière? Vous exercez votre activité sous le statut d’auto-entrepreneur ? Evo’portail, 1er portail d’accompagnement des auto-entrepreneurs en France  fait le point sur les dispositions réglementaires qui ont changé le 1er janvier 2018. Voici l’inventaire des nouveautés du régime en 10 points. Présentation.

1/ Baisse des taux de cotisation

Les taux de cotisation des auto-entrepreneurs pour le micro-social sont en baisse en 2018, de 0.3 point pour la vente et de 0.7 point pour le service.

2/ Les seuils des chiffres d’affaires doublés

Les plafonds des chiffres d’affaires sont doublés pour 2018 et portés respectivement à 170 000 euros pour la vente de marchandises et à 70 000 euros pour les prestations de services.

Si le chiffre d’affaires dépasse le seuil de tolérance (applicable sur une année), le régime fiscal de l’entreprise individuelle s’applique. Ce seuil de tolérance est de 91 000 € pour les activités commerciales, ventes à consommer sur place et prestations d’hébergement et de 35 200 € pour les prestations de services.

3/ TVA : une gestion par seuil

La franchise en base de TVA s’applique jusqu’aux plafonds majorés de 35.200 euros et 91.000 euros. Au delà, l’auto entrepreneur devra collecter la TVA et la reverser à l’Etat, mais aussi la récupérer sur ses achats, en lien avec son activité.

4/ Versement fiscal libératoire en option pour 201

Le plafond de revenu fiscal de référence pour opter pour le versement libératoire de l’impôt sur le revenu évolue. Ainsi, pour prétendre au versement libératoire, le revenu fiscal de référence 2016 ne doit pas dépasser 26 818 € par part fiscale.

5/ Abandon des logiciels de facturations obligatoires

Les auto-entrepreneurs n’ont pas l’obligation d’acquérir un logiciel de facturation ou d’encaissement s’ils relèvent de la franchise en base de TVA. Sauf s’ils sont au régime réel et présentent des factures à des particuliers.

6/ Suppression du RSI

Le 1er janvier 2018, le RSI disparaîtra et sera adossé au régime général. Pendant la phase de transition de 2 ans, le RSI prendra un nouveau nom : la « Caisse nationale déléguée pour la Sécurité sociale des indépendants​ ».

7/ Validation des trimestres de retraite en 2018

Pour valider les trimestres de retraite, il faudra avoir réalisé des montants minimaux de chiffre d’affaires au cours de l’année d’activité. Le chiffre d’affaires minimum dépend de l’activité exercée. Les montants pour valider les trimestres de l’assurance vieillesse 2018 seront précisés en décret dans le courant de l’année.

8/ Congé maternité unique

Un temps annoncé, le congé maternité unique est reporté à 2019. Ainsi, en 2018 est versée une indemnité de repos maternel de 3269 €. Une indemnité journalière forfaitaire d’interruption d’activité vient s’ajouter à cette première, selon les cas. Cette indemnité est versée aux femmes cessant toute activité professionnelle pendant au moins 44 jours, dont 14 avant la date présumée d’accouchement.

9/ Assurance chômage : vers une extension de la couverture

Une grande loi sur la libération des énergies professionnelles est en prévue, à l’initiative du gouvernement au printemps prochain. Un des principaux objectifs concernera l’assurance chômage et son extension pour les travailleurs indépendants.

10/ Le choix de la protection sociale

Tous les auto-entrepreneurs qui se sont installés depuis le 1er janvier 2008, relevant d’une profession libérale non réglementée, peuvent quitter la CIPAV à partir du 1er janvier 2019 et jusqu’au 31 décembre 2022 et opter pour les règles générales de protection sociale des travailleurs indépendants. Une possibilité qui sera sans impact sur leurs taux de cotisations.

Quel est l’intérêt de créer une SCI dans le cadre d’une transmission ?

Classé dans : Non classé — 12 février, 2018 @ 2:54

Les parents peuvent transmettre la majeure partie des parts de la société civile immobilière à leurs enfants tout en conservant la gérance, et donc le pouvoir.

LE MONDE | 12.02.2018 à 06h00 | Par Paul Younès, directeur général de l’UFF

« Enfin, il faut choisir un régime fiscal : impôt sur le revenu (IR) ou impôt sur les sociétés (IS). »

Question à un expert. La société civile immobilière (SCI) est souvent au cœur des conversations dès lors que l’on aborde les problématiques liées à la transmission d’un patrimoine.

Le recours à une SCI dans ce cadre offre de beaux atouts. En effet, les parents peuvent transmettre la majeure partie des parts de la SCI à leurs enfants tout en conservant la gérance, et donc le pouvoir.

Le choix d’un régime fiscal

Par souci d’équité, des parents possédants deux biens de valeurs différentes pourront répartir équitablement leur patrimoine au sein d’une SCI. Autres avantages : étaler plus facilement dans le temps la transmission, éviter l’indivision ou encore sécuriser la situation de son concubin au travers d’un démembrement croisé des parts sociales.

Lire aussi :   Cinq bonnes raisons de créer une SCI

La réussite de cette stratégie nécessite quelques préalables : rigueur dans la rédaction des statuts, maîtrise des différentes options comptables (distribution, amortissement) qui auront un impact direct sur la valeur de parts et donc sur le coût de la transmission.

Enfin, il faut choisir un régime fiscal : impôt sur le revenu (IR) ou impôt sur les sociétés (IS). Pour faire le bon choix, qui dépend de l’objectif recherché, de la situation fiscale des associés et de la composition de leur patrimoine, l’aide d’un professionnel est souvent nécessaire.

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