Le blog ELVI Immobilier

Toutes les infos sur l'immobilier en général

Prêts à acheter ? Tout ce que vous avez toujours voulu savoir pour vous lancer !

Classé dans : Non classé — 29 mars, 2017 @ 11:26

Posté le 2 mars 2017 dans la catégorie Questions d’argent et de droit par Logic-immo.com

Vous en parlez avec votre moitié à longueur de journée ? Vous êtes branchés H24 sur les sites d’annonces immobilières ? Vous rêvez déco, volume, espace, couleurs ? Pas de doutes : vous présentez tous les symptômes du futur acheteur. Pour éviter les pièges, on suit quelques règles simples avant de se lancer.

 Prêts à acheter ? Tout ce que vous avez toujours voulu savoir pour vous lancer !

Règle n°1 : Se poser les bonnes questions

Surtout s’il s’agit de votre 1er achat. Contrairement aux idées reçues, acheter représente un vrai engagement, pas obligatoirement adapté à toutes les situations. Pour commencer, écoutez votre nature et répondez à quelques questions simples : Combien d’années comptez-vous vivre dans votre futur logement ? Êtes-vous stable géographiquement ? Appartement ou maison ? Un projet d’enfant, de mariage ? Si vous êtes un incorrigible nomade, gare à l’achat impulsif !

 

Règle n°2 : Faire le point sur son projet et sa capacité d’acquisition

Commencez par simulez la faisabilité de votre projet. Évaluez votre capacité d’acquisition en additionnant votre apport personnel et votre capacité d’emprunt : vous obtiendrez ainsi une enveloppe globale du projet de vos rêves. N’oubliez pas de prévoir une enveloppe complémentaire pour les frais de notaire, de travaux éventuels etc.

 

Règle n°3 : Allô Papa ? Allô Maman ?

Côté apport, l’heure de la récompense a sonné : toutes ces années à vous freiner durant les soldes vont enfin payer !  Plutôt cigale que fourmi ? Sachez que les banques vous demanderont en moyenne 10 à 20% du budget total en apport personnel. Ce premier achat peut être l’occasion pour vos parents de vous faire un don, exonérés de droits à hauteur de 100.000 € tous les 15 ans, grâce au principe de solidarité familiale. On dit merci qui ?

Règle n°4 : Construire son dossier de prêt

Rendez-vous à la banque pour construire votre dossier de financement et discuter de votre projet avec un expert. Faites jouer la concurrence entre banques pour évaluer l’offre la plus intéressante. Si vous êtes jeune avec peu d’apport, faites valoir votre potentiel d’expansion auprès de votre banquier (employabilité, projet de carrière, niveau d’études etc.) N’oubliez pas non plus que certains cadres avantageux existent : le Prêt à Taux Zéro, le Prêt Conventionné ou encore le Prêt 1% Logement. Une fois votre prêt lancé, surveillez la fluctuation des taux : vous pourrez peut-être le renégocier dans quelques années !

 

Les cinq compétences indispensables d’un agent immobilier

Classé dans : Non classé — 14 mars, 2017 @ 4:22

Les cinq compétences indispensables d’un agent immobilier

Les cinq compétences indispensables d'un agent immobilier

Depuis plusieurs années, les agents immobiliers voient leur profession bouleversée par de nombreux facteurs : l’avènement d’Internet, le déferlement d’acteurs low cost, la tension du marché immobilier… Autant d’évolutions qui obligent les professionnels à mettre à jour leurs connaissances. Zoom sur les compétences qu’un agent immobilier doit désormais posséder.

1- Un excellent sens relationnel

« Depuis une dizaine d’années, le marché immobilier est tourné vers l’offre. La grande préoccupation des agents immobiliers est donc de dénicher des biens, ce qui suppose d’aimer les gens et de savoir les écouter », assure Harold Valat, associé au sein du cabinet Vauban Recrutement. Une qualité d’autant plus essentielle que les potentiels acheteurs investissent désormais sur de longues années pour devenir propriétaires. La confiance qu’un professionnel instaure est plus que jamais primordiale.

2- Des connaissances juridiques à jour

« Grâce au web, nos clients sont de mieux en mieux informés des règles qui régissent le marché immobilier. Pour autant, ils ont besoin d’être conseillés sur certains sujets comme, par exemple, les diagnostics immobiliers indispensables », illustre Hélène Bengorine, directrice du développement RH de Foncia. Une maturité qui oblige les professionnels de la transaction à maintenir leurs connaissances à jour sur les nouvelles réglementations techniques et juridiques.

3- Une approche transversale du suivi client

Avec l’arrivée des réseaux de mandataires et le regain d’intérêt du marché immobilier, la concurrence fait rage. Les agents doivent davantage « se battre » pour convaincre leurs clients. Pour capter des mandats, « l’une des grandes tendances est de favoriser la transversalité entre les professionnels de la location, de la gestion locative et de la transaction : chaque locataire est, un jour, susceptible de passer le cap de l’achat », rappelle Hélène Bengorine. Un outil CRM s’avère d’autant plus incontournable.

4- Une solide culture digitale

« Pour entrer en contact avec un agent immobilier, les futurs acquéreurs se tournent désormais vers une myriade d’outils digitaux, notamment les réseaux sociaux, qu’il est impératif de maîtriser », estime Philippe Buyens, directeur général de Capi France. Savoir appréhender l’univers digital proposé par les portails d’annonces est essentiel afin de donner une meilleure visibilité à ses biens. Egalement indispensable : la capacité à rendre intelligibles les statistiques générées à chaque annonce.

5- Une disponibilité 7J/7

L’explosion des smartphones, des tablettes ainsi que l’émergence des messageries instantanés de type Messenger ou WhatsApp obligent les agents immobiliers à être toujours connectés. « Nous vivons une époque où la recherche de l’information répond à une logique d’immédiateté. Les professionnels n’ont d’autre choix que de s’inscrire dans cette dynamique, en étant disponibles et réactifs vis-à-vis de leurs clients et prospects », insiste Philippe Buyens.

Par Aurélie Tachot

Les nouvelles qualités des (bons) agents immobiliers

Classé dans : Non classé — 16 février, 2017 @ 12:22

Les nouvelles qualités des (bons) agents immobiliers

Les nouvelles qualités des (bons) agents immobiliers

Un agent immobilier, ce n’est pas qu’un négociateur doté d’un solide sens du contact. Avec le durcissement du contexte économique, l’accélération de la cadence législative et la digitalisation du secteur, la fonction est devenue bien plus exigeante qu’auparavant. Sans être forcément inédites, certaines qualités de savoir-être se sont exacerbées au fil des ans, élargissant davantage le socle de compétences des professionnels.

Le sens de la communication

A l’heure où plus d’un acquéreur sur deux entame ses recherches immobilières sur Internet, les agents doivent justifier d’une bonne connaissance des outils de communication. « La capacité à faire la promotion des biens sur Facebook et Twitter est désormais indiquée dans nos descriptifs de poste », illustre Fabrice Abraham, directeur général du réseau Guy Hoquet. Savoir communiquer suppose également de prendre soin de sa réputation numérique. La recommandation étant une pratique qui s’est largement exacerbée avec l’arrivée des réseaux sociaux et des portails d’évaluation.

La volonté d’apprendre

S’il y a bien un secteur où la formation continue est capitale, c’est celui de l’immobilier. « Chaque année, de nouveaux textes de loi arrivent par centaines. La cadence juridique est telle qu’il faut désormais être en veille permanente sur son marché, non seulement pour appréhender les nouvelles législations, mais aussi pour les expliquer aux clients », constate Fabrice Abraham. Avec une spécificité : « cette curiosité juridique doit porter sur de nombreux domaines : l’immobilier bien sûr, mais aussi la fiscalité, l’urbanisme… », complète Brice Cardi, PDG du réseau L’Adresse.

L’esprit collaboratif

L’intensification de la concurrence, en particularité l’arrivée des réseaux de mandataires, oblige les professionnels de l’immobilier à mieux communiquer à l’échelle de leur agence, au risque de voir un client s’envoler. « Aujourd’hui, les synergies entre les services sont nombreuses. Un agent immobilier qui décroche un mandat pour un bien situé dans une copropriété doit être capable de travailler de manière transversale avec le syndic pour obtenir les documents des dernières assemblées générales », illustre Jérôme Beullard, délégué national à la formation au sein de l’Unis.

L’autonomie 

Maintenant que les outils digitaux sont tous accessibles depuis les mobiles, les agents immobiliers ne sont plus « coincés » dans leurs bureaux. Un nomadisme qui leur octroie de l’autonomie, mais qui suppose beaucoup de rigueur. C’est d’autant plus vrai pour les agents mandataires qui, par définition, ne sont rattachés à aucune agence physique.  »Démarrer une activité indépendante sans se baser sur un existant suppose de se motiver soi-même et de se mettre au travail aux heures qu’on s’était fixées. Tout le monde n’en est pas capable », assure Roland Tripard, président du groupe I@D. 

Le sens du service client

Les agents immobiliers ont certainement davantage de choses à prouver aujourd’hui qu’il y a 10 ans. Pour redorer son blason, la profession, dont l’image a été écornée, doit notamment se concentrer sur une qualité : le sens du service client. « La perception des agents immobiliers reste négative pour un bon nombre de personnes. Certaines jugent la profession « excessivement commerciale ». Pour contrebalancer cette mauvaise image, les agents immobiliers doivent n’avoir qu’une obsession : la sécurisation du client dans sa transaction immobilière », estime Roland Tripard.

La disponibilité

« Avec l’émergence du web, la notion de temporalité a été entièrement chamboulée », constate Brice Cardi. Il est désormais exclu de faire patienter des acquéreurs pendant deux jours avant de répondre à l’une de leurs questions. « Deux heures sur le web semblent s’apparenter à deux jours dans la vie », sourit Fabrice Abraham. A l’heure de l’hyper-connexion, où les applications de messagerie instantanée de type WhatsApp ou Facebook Messenger explosent, « la disponibilité est plus que jamais l’une des premières qualités demandées chez les agents immobiliers », indique Brice Cardi.

Par Aurélie Tachot

Comment et pourquoi évoluent les taux d’intérêt ?

Classé dans : Non classé — 20 janvier, 2017 @ 8:01

Comment et pourquoi évoluent les taux d’intérêt ?

19 janvier 2017

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L’année 2016 aura finalement été exceptionnelle pour le marché immobilier. Un communiqué du Conseil supérieur du notariat, publié mi-décembre 2016, donnait déjà la mesure de ce succès : le volume de vente de logements a progressé de 11% sur un an, atteignant 838 000 transactions en septembre 2016. Le nombre de transactions enregistrées sur l’année 2016 devrait ainsi dépasser les 850 000 unités, toujours selon les notaires, et donc être supérieur aux chiffres records de 2006. De telles performances s’expliquent avant tout par la baisse continue des taux d’intérêt d’emprunt.

Des prix corrigés et des taux d’intérêt au plus bas
En effet, depuis 2012, les acheteurs ont bénéficié à la fois de la correction des prix sur la quasi-totalité des villes françaises et de la baisse spectaculaire des taux d’intérêt : ceux-ci ayant été divisés par 3 , passant en moyenne de 4,5% à 1,5%. Certains acheteurs auront même profité de taux d’intérêt inférieurs à 1% sur 20 ans. Enfin, comme nous l’expliquons dans notre baromètre national des prix de l’immobilier au 1er janvier 2017, la baisse des taux a compensé la faiblesse récurrente de la demande.
L’évolution des taux est donc l’un des principaux facteurs d’évolution du marché. Il est ainsi nécessaire de bien comprendre les mécanismes de cette évolution pour anticiper le marché.

Comment et pourquoi évoluent les taux d’intérêt ? small-zigzag-arrow-upward

 

Qu’est-ce qui préside à l’évolution des taux d’intérêt ?

 

 

L’évolution des taux d’intérêt dépend de plusieurs dynamiques :
1 – D’une part, de la politique des banques centrales, c’est-à-dire de la FED américaine et de la Banque Centrale Européenne (BCE), qui décident des taux directeurs (c’est-à-dire des conditions de refinancement des banques).
C’est le principal outil dont dispose la BCE pour influer sur l’octroi de crédits et moduler l’inflation dans la zone euro.

Cet instrument, utilisé lors des opérations hebdomadaires de refinancement par la BCE pour alimenter les banques en liquidités, est le véritable baromètre du coût du crédit.

En Europe, aujourd’hui, les taux directeurs sont très bas, voire nuls et ont même été parfois, dans un passé récent, plusieurs fois négatifs. Ces taux servent de base à la BCE pour prêter des liquidités à court terme (chaque semaine) aux banques. En retour, ces dernières doivent répercuter l’évolution des taux directeurs sur les taux des crédits proposés à leurs clients pour financer des achats immobiliers. Ces taux directeurs ne cessent de baisser depuis 2011, où ils culminaient à 1,5% : ils ont atteint 0,5% en 2013 et donc 0% en 2016 avant d’augmenter à nouveau en fin d’année.

La fixation de ces taux directeurs est corrélée à l’évolution des OAT (Obligations assimilables du Trésor) – emprunts d’Etat contractés sous la forme d’obligations sur une période minimale de 5 ans et maximale de 50 ans, afin de financer les besoins de la nation à long terme (il s’agit donc de titres de dette de l’État).

2 – D’autre part, avec la mondialisation, les possibilités de placement se multiplient. Chaque pays souhaitant attirer le plus possible d’investisseurs, les marchés nationaux se font concurrence en matière de rendement. Ce phénomène devrait contribuer à l’augmentation naturelle des taux. Mais ce serait au détriment des acteurs économiques locaux (ménages et entreprises), qui, dans ce cas, paieraient leurs crédits plus chers. En pratique, ces deux facteurs s’équilibrent donc aujourd’hui en faveur de la stabilité des taux.

3 – Enfin, les taux d’intérêt restent peu élevés du fait des stratégies commerciales des banques, qui elles aussi, se battent pour séduire le plus de clients possible. Après le séisme des subprimes aux Etats-Unis en 2008, les banques sont restées prudentes et ne prêtent qu’à des clients considérés comme solvables et capables d’assumer le prix de l’emprunt. Le taux de défaut est donc particulièrement bas. Par conséquent, le taux d’intérêt (qui, rappelons-le, représente principalement la rémunération du risque en période de faible inflation) reste faible. Peu de volume, donc peu de risque et peu de rémunération !

 

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Quelles tendances pour 2017 ?

 

 

Certains signaux décelés fin 2016 pourraient traduire une évolution du marché. Par exemple, les vendeurs ont eu tendance à relever leurs prétentions financières en fin d’année, ce qui a eu comme premier effet d’allonger le délai moyen de vente et donc de ralentir l’activité.
Par ailleurs, les taux d’intérêt moyens sont passés de 1,31% en novembre à 1,34% en décembre. Même si cette hausse reste raisonnable et si les crédits restent très accessibles, certains indicateurs pourraient annoncer une augmentation plus marquée des taux d’intérêt. A l’issue de l’élection du nouveau Président aux Etats-Unis, les taux obligataires sont remontés (notamment à cause des incertitudes liées à l’éventualité d’un retour au protectionnisme) et pourraient donc mécaniquement, comme on l’a vu plus haut, faire grimper les taux immobiliers. Le taux directeur de la FED a ainsi été augmenté d’un quart de point fin 2016 (après 10 années de baisse ou de stabilité) et d’autres hausses pourraient être enregistrées en 2017 pour contrer l’inflation qui fait son retour aux Etats-Unis, notamment à cause de l’augmentation des tarifs pétroliers.

En France, l’inflation a atteint 1 ,1% en 2016, soit un « plus haut » depuis 2013 (en cause également : les prix de l’énergie et des denrées alimentaires), alors qu’elle plafonne à 0,8% dans la zone euro. Conséquence, les OAT françaises sont passées de 0,282% en octobre dernier à 0,644% en décembre. Mais la hausse des OAT n’est généralement répercutée sur les crédits immobiliers qu’à hauteur d’un tiers de cette augmentation. Si la tendance est à la hausse, les taux d’intérêt immobiliers ne devraient donc pas remonter spectaculairement cette année, d’autant que cette stabilité soutient la demande. Et la BCE a annoncé prolonger son soutien des marchés jusqu’en mars prochain.

On le voit les conditions du marché de l’immobilier restent aujourd’hui favorables. Les banques maintiennent des objectifs de délivrance de crédit similaires à l’activité enregistrée en 2016, soit environ 230 milliards de production de crédit, ce qui constitue, là encore, un record. Elles devraient donc continuer à proposer des taux peu élevés cette année. D’après notre dernier sondage, vous êtes 89% a pensé que les taux d’intérêt resteront en dessous de 2,5%. MeilleursAgents.com prévoit également une hausse limitée des taux des crédits immobiliers à environ 2 à 2,5%, ce qui ne devrait pas décourager les acheteurs, car les tarifs des biens devraient globalement rester stables.

Retrouvez l’intégralité du dernier baromètre de l’immobilier de MeilleursAgents.com.

Investir dans un T2 pour une location moins risquée

Classé dans : Non classé — 17 janvier, 2017 @ 6:16

Acheter un T2

 

Acheter un T2L’achat d’un T2 intéresse la majorité des investisseurs. En effet, en termes de rendement locatif, c’est le type de logement qui offre le meilleur rapport somme investie/rentabilité locative/risque. Moins cher qu’un logement de grande taille (T3, T4, T5 et +), les locataires d’un T2 restent plus longtemps dans leur logement que les locataires d’un studio (la plupart du temps des étudiants).

 

Investir dans un T2 pour une location moins risquée

La typologie des habitants d’un T2 est différente de celle des habitants d’un studio ou d’un T1. Très souvent, les occupants d’un T2 sont des couples ou des salariés célibataires. Si vous louez à un couple, le loyer sera réparti sur deux personnes. Le risque d’impayé sera ainsi réduit. Cette clientèle est moins à même de déménager fréquemment contrairement aux étudiants qui déménagent fréquemment (stage à l’étranger, changement d’université, etc.). Par ailleurs, la moyenne d’occupation d’un T2 est de 40 mois contre 18 mois pour un studio. En investissant dans un T2, vous réduisez aussi les temps d’inoccupation de votre logement ainsi que les frais de remises en état du logement entre chaque location.

Vente d’un T2 : une plus-value quasi certaine

Au moment de faire un investissement locatif, ne négligez jamais la revente future de ce bien. Sachez qu’un T2 se vend facilement pour les raisons mentionnées ci-dessus. En vendant un T2, vous intéressez potentiellement non seulement les investisseurs locatifs mais aussi les primo-accédants à la recherche d’une résidence principale. De nombreux couples recherchent une telle surface pour un premier investissement. Un T2 bien placé et en bon état a de fortes chances de générer une plus-value à la revente du fait du déséquilibre entre une demande importante et une offre faible sur ce type de logement.

Avant d’investir dans un T2, quelques conseils

Bien choisir la localisation du bien

Si vous souhaitez faire un investissement locatif dans un T2 ou tout simplement acheter un T2 pour en faire votre résidence principale, prenez le temps de bien étudier la localisation de celui-ci. Acheter un T2 dans une ville dynamique économiquement ou dans une ville universitaire sera le gage d’une location plus facile et d’une revente intéressante.

L’emplacement du T2 dans la ville et son quartier sont des critères primordiaux qui donneront de la valeur à un T2 : proximité des transports en commun, des commerces, des commodités (écoles, collèges, parcs, hôpitaux).

Etudiez également en profondeur le marché du neuf dans la ville où vous souhaitez investir. En effet, une ville où l’offre de logements neufs est importante sera moins intéressante pour investir dans un T2 : location moins facile, obligation de baisser le loyer, etc.

Analyser la copropriété

Investir dans un T2, c’est entrer dans une copropriété. Alors avant de vous lancer, vérifiez la qualité de la copropriété : état des parties communes, entretien des espaces verts, pourcentage de propriétaires occupants l’immeuble… Demandez les derniers rapports d’assemblée générale de copropriété afin d’être informé des travaux à venir et de contrôler si les charges sont bien réglées par l’ensemble des copropriétaires.

Opter pour un investissement dans l’ancien

Investir dans un T2 ancien à rénover peut se révéler être très intéressant. En effet, en achetant un T2 à rénover, vous bénéficierez d’un prix plus attractif. Le prix d’un T2 dans une résidence neuve est très souvent prohibitif. Si vous envisagez un investissement locatif, vous pourrez déduire le montant de vos travaux de vos revenus fonciers.

La bonne situation du marché immobilier français

Classé dans : Non classé — 16 décembre, 2016 @ 10:10

 La bonne situation du marché immobilier français

 image: http://www.monbien.fr/gallery/okparis.jpgLa bonne situation du marché immobilier français okparisTandis que d’autres pays subissent des périodes troubles, comme la Chine par exemple avec la bulle immobilière, la France est parvenue à maintenir au beau fixe son marché immobilier.Un contexte économique difficile

Une étude récemment publiée par le Crédit Foncier retrace les obstacles de cette année à l’immobilier dans différents pays. Ainsi, l’organisme évoque la «décélération des principales économies asiatiques», de même que des «difficultés en Russie et dans les pays émergents». Le Crédit Foncier ajoute également d’autres facteurs pouvant influencer de manière négative la conjoncture économique avec le Brexit par exemple, voté cette année. Au même titre figure le risque terroriste, colportant des visions peu rassurantes des pays pris pour cible. Les acheteurs avaient donc tous les prétextes possibles pour être frileux en 2016, ce qui pourtant n’a pas été le cas en France, concernant certains courants immobiliers en particulier. En effet, l’immobilier résidentiel, que ce soit dans l’ancien ou dans la construction dans le neuf, a progressé en continuant sur la lancée d’une bonne fin d’année 2015. De même, le marché locatif privé, qu’une autre étude du Crédit Foncier portant sur les «courants porteurs pour le logement» dénonce comme souffrant de «fragilités structurelles et d’inégalités régionales», a continué sa progression.

Un secteur immobilier français qui se porte mieux

La France fait, malgré toutes les contraintes, exception à la règle. Au lieu de subir les conséquences d’un mauvais contexte, le marché immobilier français a connu une reprise de son activité, qui montrait déjà en 2015 les premiers signes au travers d’une embellie. Mieux, malgré une légère hausse des prix des biens mis en vente et de ceux mis à la location cette année, les spéculations faites autour de 2017 sont majoritairement positives. L’une des explications pouvant expliquer cet engouement sur le marché immobilier français est les très faibles taux de crédit, en plus des différentes aides apportées par le gouvernement comme le Prêt d’Accession Sociale (PAS). Nul doute qu’ils ont influencé les potentiels acheteurs à investir, augmentant le volume des transactions immobilières, ce qui se reflète aussi sur les chiffres du second semestre de 2016. En effet, alors qu’habituellement le premier est beaucoup plus dynamique que le second, il s’avère que les deux semestres ont été marqués par une activité du marché immobilier relativement importante. Une légère déception par rapport au second semestre subsiste toujours, puisque la croissance du PIB par exemple est restée identique, contre une hausse de 0,7% de celui-ci lors du premier semestre 2016.

Les conseils de la rédaction

Bien qu’investir à l’étranger soit une perspective très attractive, il faut toutefois se renseigner à l’avance sur la situation immobilière de la destination, quelle qu’elle soit. Effectivement, il pourrait être plus intéressant financièrement d’investir dans son pays actuel de résidence que de s’exporter à l’étranger.

Read more at http://www.monbien.fr/actualites/la-bonne-situation-du-marche-immobilier-francais#0wjOfodmCiMDfApD.99

Marché immobilier : 5 raisons d’être optimiste

Classé dans : Non classé — 8 décembre, 2016 @ 3:12

Marché immobilier : 5 raisons d’être optimiste

18 novembre 2016

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Touchés par des baisses d’activité imprévisibles et un marché volatile, les agents immobiliers, depuis quelques années, avaient le « blues ». Mais ça c’était avant… Certains éléments macro-économiques donnent des signes évidents de reprise. Même s’ils n’entonnent pas encore le célèbre « Y’a d’la joie » de Trenet, quelques mesures d’« Happy » de Pharrell Williams commencent à se faire entendre.

 

Happy

Malgré des transactions records enregistrées sur le marché de l’ancien l’été dernier, plusieurs articles de presse ont récemment titré sur le « Blues » des agents immobiliers. Menacés comme d’autres professions par le numérique ; inquiets de la montée en puissance des réseaux de mandataires ; de plus en plus contraints par la Loi ; trop contrôlés alors que les non-professionnels ne le sont pas ; les agents immobiliers voient en outre les prix continuer de baisser, sauf sur certains marchés locaux.

D’ailleurs, notre dernier sondage démontre que si 48% d’entre vous sont vigilants quant à leur activité dans les prochains mois, 31% restent confiants en l’avenir.
En effet, certains indicateurs sont au vert et doivent leur donner quelques raisons d’espérer des conditions de marché plus favorables. Le Blues cèderait-il peu à peu la place à la Java des agents immobiliers ?

 

Taux bas                                                               1. Des taux toujours très bas

 

Tout d’abord, le marché retrouve un peu de dynamisme grâce à la baisse continue et durable des taux d’intérêts (même si avec les élections américaines cette situation risque d’évoluer).En moyenne, les taux proposés par les banques ont atteint cette année des niveaux historiquement bas: 1,56% sur 10 ans, 1,80% sur 15 ans, 2% sur 20 ans. Cette baisse des taux suscite une hausse de pouvoir d’achat des acquéreurs (0,1% de baisse des taux équivaut mécaniquement à 1% de gain de pouvoir d’achat) et permet à de plus nombreux ménages solvables de se projeter dans un achat. Avec ce taux de 2%, un remboursement de 1 000€ par mois sur 20 ans donne accès à une somme totale de 191 600€, soit 9% de plus qu’il y a un an et 23% de plus qu’en 2011 (certains avancent même le chiffre de 30%).

 

Dynamic

 

 

2. Des dispositifs d’état qui dynamisent le secteur

 

Parallèlement, des dispositifs d’aide de l’Etat, comme l’élargissement du prêt à taux zéro et la Loi Pinel, contribuent également à cette embellie du marché. Le dispositif Pinel, qui s’applique aux investissements réalisés dans des immeubles neufs ou assimilés neufs, vient d’être prolongé d’un an par le Président de la République. Il offre une réduction d’impôt de 12% du prix d’achat pour un engagement de 6 ans, de 18% pour 9 ans et de 21% pour 12 ans (et même respectivement de 23%, 29% et 32% pour les opérations en outre-mer). En 2015, le dispositif aura permis de relancer les ventes de logements locatifs neufs (+44% par rapport à 2014) auprès des ménages investisseurs. 50 000 ventes ont bénéficié du dispositif Pinel, soit tout de même une sur deux ! Et selon le Sénateur Philippe Dallier, le dispositif aura conduit au financement de la construction de 750 000 logements. Si les agents immobiliers ne sont pas directement concernés par les ventes de neuf, ce chiffre traduit la bonne santé du secteur de la construction.De son côté, le prêt à taux zéro (PTZ) a attiré, en 2016, trois fois plus d’acquéreurs qu’en 2015. Son élargissement (le fait qu’il puisse désormais financer jusqu’à 40% du montant de l’achat, contre 26% auparavant) et son extension à l’immobilier ancien a contribué à doubler le nombre de personnes éligibles.

prix immobiliers

 

 

3. Les prix continuent de baisser, même si cette baisse est limitée

 

Comme nous l’expliquions dans le dernier baromètre national des prix de l’immobilier, si les prix ont augmenté en octobre dans les agglomérations les plus dynamiques (Paris, Lyon, Bordeaux), la tendance nationale est à la baisse : Marseille : -0,2% ; Toulouse : -0,4% ; Nice, Nantes, Strasbourg et Montpellier : -0,1%. A Paris, les tarifs des biens de petite surface continuent d’augmenter (+0,7%), mais ceux des appartements familiaux de plus grande surface sont en baisse. Cette hausse des prix des petites surfaces traduit le retour des primo-accédants, qui indique lui-même un redémarrage d’un des principaux moteurs.En province, selon la ville, le dynamisme économique local attire les acheteurs. Les investisseurs, bien qu’échaudés par l’encadrement des loyers à Paris et sa probable extension dans d’autres villes, restent attirés par des placements considérés comme “sûrs” et plus rentables que les investissements traditionnels (Livret A, Assurance-vie, actions, etc.). A Strasbourg par exemple, en un an, un acheteur a gagné 10% de pouvoir d’achat grâce à la baisse des taux et 2,6% grâce à la baisse des prix, soit +12,6% de pouvoir d’achat en 12 mois ! En général, la contribution de la baisse des taux soutient pour un tiers les prix et pour deux tiers le pouvoir d’achat des ménages.

Si cette baisse réduit la commission touchée par les agents immobiliers, elle peut simultanément débloquer des situations, inciter des acheteurs à se lancer et encourager des vendeurs à vendre vite pour ne pas subir les prochaines baisses. Plus de volume équivaut à un surcroit d’activité (même dans un contexte de baisse des prix) et donc des commissions d’agence.

 

marché économique

 

 

4. Un contexte macro-économique qui pousse à l’optimisme

 

Le nombre de demandeurs d’emploi a chuté de 1,9% en septembre. Sur trois mois, la baisse atteint 0,3%. Pour la première fois depuis 9 ans, le nombre de chercheurs d’emplois de longue durée a reculé de 0,5%, soit 11 300 personnes de moins. La courbe du chômage s’est-elle durablement retournée ? Seul l’avenir le dira mais chaque bonne nouvelle est à saisir comme une opportunité.Côté croissance, après une stagnation au deuxième trimestre, le produit intérieur brut français a progressé de 0,2% au troisième trimestre 2016. Pour l’année 2016, si le Ministre des Finances table sur une progression de 1,3%, il maintient cependant sa prévision de croissance pour 2017 à 1,5%. De son côté, la Fédération française du bâtiment affirme que la reprise de la construction permettra un gain de 0,2 % de PIB cette année, soit environ 20% de la croissance française ! L’immobilier est clairement un levier d’emploi et de croissance pour le gouvernement, à quelques mois des élections…

Justement, on peut se poser la question de savoir quelle peut être l’incidence de l’élection présidentielle sur le marché de l’immobilier ? Les élections approchant, les candidats font des promesses et tentent de lever des incertitudes. Tous les candidats à la primaire de la Droite et du Centre promettent ainsi l’abrogation ou la modification de la Loi Alur et de l’encadrement des loyers. A gauche, les candidats promettent soit le maintien des aides personnalisées au logement, en parallèle à l’instauration d’un revenu universel, soit des baisses drastiques des prix d’achat de logements sociaux (de 50 à 70%).

Parallèlement, le Crédit Foncier a dévoilé une étude portant sur les sept dernières élections présidentielles : si l’année de l’élection marque généralement une baisse des transactions (en moyenne de 3,8%), celles-ci augmentent l’année précédente (de 4,6% en moyenne) et l’année suivante (de 2,3%).

 

Diplome

 

 

5. Le métier se professionnalise

 

C’est l’une des conséquences positives de la crise récente : les purs opportunistes ont déserté l’immobilier. Les temps ont certes été durs, mais le métier se professionnalise. Les agences immobilières disposent aujourd’hui d’outils bien plus puissants qu’auparavant. Par exemple, les outils d’estimation des prix bénéficient désormais de toutes dernières technologies, comme par exemple d’analyse des big data immobilières, pour offrir des estimations toujours plus justes.

Des outils destinés aux agents immobiliers
A ce titre, le site meilleursagents.com propose une palette complète d’outils qui aident les agents immobiliers à mieux vendre et à se mettre en avant auprès des futurs vendeurs : pré-estimation d’un bien en ligne, mise en avant de l’agence sur MeilleursAgents.com grâce à une vitrine digitale, affichage des annonces, etc.

Pour en savoir plus sur ces services, c’est ici.

Parallèlement, l’accentuation des contraintes réglementaires contribue à revaloriser le métier de l’agent immobilier : le vendeur doit désormais fournir à l’acheteur potentiel une grande masse d’informations. Alors que le particulier éprouve toutes les peines du monde à rassembler ces informations, l’agent immobilier est légitime pour les fournir.

S’il « en faut peu pour être heureux », la conjonction de ces bonnes nouvelles doit donner du baume au cœur des agents immobilier.

 

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Les diagnostics dans la vente immobilière

Classé dans : Non classé — 23 novembre, 2016 @ 12:28
Par le site officiel des notaires de France NOTAIRES.FR

Destinés à améliorer l’information de l’acheteur, les diagnostics obligatoires sont nombreux. Explications:

 Les diagnostics dans la vente immobilière
  • Quels diagnostics sont nécessaires pour vendre un bien immobilier ?

    • Tout dépend du bien à vendre et de sa localisation. Certains des diagnostics rassemblés dans le Dossier de diagnostic technique (DDT) concernent toutes les ventes de biens bâtis, comme le diagnostic de performance énergétique (DPE). Ceux qui portent sur l’installation intérieure d’électricité et de gaz ne concernent que les habitations et les installations de plus de 15 ans. Un diagnostic spécifique est exigé, dans une cinquantaine de départements dits « termités » (notamment dans le sud-ouest), dans des zones délimitées par arrêté préfectoral : il est nécessaire se renseigner en mairie ou en préfecture. Un état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT) est exigé dans les zones couvertes par un plan de prévention des risques et dans les zones où l’activité sismique est forte.
    • Les biens construits avant 1997 sont visés par les contrôles de l’amiante et ceux construits avant 1949 par le plomb. Pour les maisons individuelles non raccordées au réseau public d’assainissement, un diagnostic supplémentaire est nécessaire. D’autres informations peuvent être demandées: précisions sur la sécurité des piscines, la récupération des eaux de pluie, les détecteurs de fumée…
    • Le notaire vous aidera à vous y retrouver. N’hésitez pas à le contacter, même avant d’avoir trouvé un acquéreur, pour faire le point sur le dossier à constituer. Idéalement, il faudrait réunir les diagnostics avant même la mise en vente du bien. En tout état de cause, le dossier devra être complet pour procéder à la signature de l’acte notarié.
  • A qui peut-on confier la réalisation des diagnostics ?

    • Les diagnostics, dont le coût est à la charge du vendeur, doivent être réalisés par un professionnel certifié et remplissant des conditions d’assurance. N’hésitez pas à en rencontrer plusieurs.
    • Pour l’assainissement non collectif, sauf en cas de délégation par la commune à un diagnostiqueur immobilier, le diagnostic est réalisé par les SPANC (Services publics d’assainissement non collectif). L’ERNMT (état des risques) peut être établi par le propriétaire lui-même, à partir des informations obtenues en mairie (imprimé et informations sur le site www.prim.net).
  • Quelle est la durée de validité des diagnostics ?

    • La durée de validité des documents varie largement : ainsi le diagnostic amiante a une durée illimitée – sauf en cas de travaux ou de changement d’usage.
    • Mais l’état parasitaire ou l’état des risques doivent dater de moins de six mois avant la promesse de vente.
    • Les diagnostics sur les installations de gaz et d’électricité expirent au bout de trois ans, le DPE (performance énergétique) au bout de dix ans….
  • Certains diagnostics sont-ils exigés pour mettre un bien en location ?

    • Trois d’entre eux doivent être communiqués au locataire avant la signature du bail : la performance énergétique (pour tous les biens), l’état des risques (dans les zones concernées) et le constat de risque d’exposition au plomb (pour les biens construits avant 1949).

Caution ou garantie : vos droits et vos devoirs

Classé dans : Non classé — 7 novembre, 2016 @ 1:24

Caution ou garantie : vos droits et vos devoirs

Posté le 19 octobre 2016 dans la catégorie Questions d’argent et de droit par Logic-immo.com

Difficile de refuser à un très bon ami ou un membre de votre famille de se porter caution ou garant en cas de location. Et pourtant, il ne s’agit pas de simples formalités… Alors, pour tout savoir de vos futures responsabilités, suivez le guide !

Immeubles urbains
Etre garant
Il est la plupart du temps inclut dans le contrat de bail où son montant est également stipulé. Face aux demandes parfois délirantes de certains propriétaires qui demandaient jusqu’à un an de loyers cumulés, la loi ALUR a depuis statué et restreint le plafond à un mois de loyer hors charges. A payer sous forme de chèque ou de virement bancaire, la somme sera encaissée et restituée au départ du locataire ou dans la limite de deux mois suite à la remise des clés.
Ce que vous devez savoir : en cas d’impayés, de dégradations anormales listées durant l’état des lieux de sortie  ou de charges locatives non honorées, vous ne récupérerez pas la somme initiale… ou du moins qu’une partie.

 

Se porter caution
C’est une sécurité primordiale pour les bailleurs qui redoutent par-dessus tout l’accumulation de loyers impayés et l’impossibilité de se séparer d’un locataire mauvais payeur. Vous devrez ainsi justifier de vos revenus et présenter vos derniers bulletins de salaire et vos dernières feuilles d’imposition. Evidemment, il vous sera demandé, en guise de sécurité de gagner plus de trois fois le montant du loyer.

Ce que vous devez savoir : Vous l’aurez compris, mieux vaut avoir une entière confiance envers la personne pour qui vous vous portez caution ! Attention, en cas de colocation, si vous êtes désigné comme « Garant solidaire », vous êtes redevable des impayés de chaque membre du logement. Charge à vous par la suite, de tenter de récupérer les sommes versées auprès des autres colocataires et autant vous prévenir que ce n’est pas chose aisée…
Une solution : le Visale
Appliqué depuis 2016, ce nouveau dispositif de caution locative vient d’être élargi depuis la rentrée. Il est désormais accessible à la majorité des 18/30 ans, aux plus de 30 ans embauchés récemment et aux ménages modestes, que ce soit pour une location vide ou meublée.

Bon à savoir : la demande et son application est totalement gratuite puisqu’accordée par Action Logement et couvre tous les éventuels impayés durant 3 ans. Bien que nouvelle, ce dispositif reçoit plutôt un bon accueil du côté des propriétaires qui se passent alors de « garantie loyers impayés » très souvent onéreuses.
Pour connaître les conditions d’éligibilité, direction Visale.fr

« les chouchous des banques »

Classé dans : Non classé — 28 septembre, 2016 @ 4:25

Baromètre Vousfinancer « les chouchous des banques » – T3 2016

 

Les primo-accédants, plus que jamais « chouchous des banques » !

Paris, le 28 septembre 2016 – Au 3ème trimestre 2016 et en particulier en septembre, les taux ont poursuivi leur mouvement de baisse, la plupart des banques pratiquant en outre de fortes décotes en fonction des profils sur des taux affichés déjà très attractifs. Les primo-accédants, véritables chouchous des banques en cette rentrée, bénéficient actuellement des taux les plus bas pouvant descendre en dessous de 1 % sur 20 ans pour certains. Compte tenu des opportunités engendrées par ce niveau de taux, on note une croissance des demandes de renégociations de prêt, clients faciles à capter pour les banques, qui bénéficient ainsi de très bonnes conditions également.

Des taux négociés aux alentours de 1 % sur 20 ans !

Dans cette nouvelle édition du Baromètre Vousfinancer des « chouchous des banques », les taux de crédit, toujours orientés à la baisse, atteignent de nouveaux records notamment pour les primo-accédants qui peuvent emprunter à 0,90 % à Nantes, 1 % au Puy-en-Velay ou 1,10 % à Lyon, Montpellier, Rennes ou Toulouse par exemple. « Par rapport au 2ème trimestre, nous parvenons à obtenir des taux inférieurs de 0,30 point pouvant atteindre au mieux 0,69 % sur 15 ans, 0,90 % sur 20 ans et 1,30 % sur 25 ans ! Ces taux sont notamment proposés par des banques régionales qui cherchent à prendre des parts de marché localement, mais également par une banque nationale qui vient de baisser ses taux de 0,40 % afin de capter massivement une clientèle jeune et à fort potentiel. Ces stratégies offensives dans un contexte de forte concurrence entre les banques conduisent certains établissements à s’aligner sur les meilleures conditions et tirent ainsi l’ensemble des taux vers le bas, au bénéfice de l’ensemble des emprunteurs » analyse Sandrine Allonier, directrice des relations banques de Vousfinancer.
Un retour massif des primo-accédants…

Pour la première fois, les primo-accédants sont omniprésents dans le Baromètre des chouchous des banques.Ceci s’explique notamment par le contexte de taux très bas et l’élargissement du prêt à taux zéro qui les resolvabilisent en partie mais également par la volonté des banques de capter cette clientèle à fort potentiel. Ainsi certains établissements ont plus fortement baissé leurs taux sur 20 et 25 ans ou acceptent de prêter sans apport pour les moins de 35 ans. « Actuellement, dans ce contexte de taux très bas, les banques misent avant tout sur la relation de long terme avec leurs futurs clients et le potentiel qu’ils peuvent représenter dans les années à venir… C’est pourquoi elles consentent des taux records à des jeunes – et ce, même s’ils n’ont que très peu d’apport – car avec eux toute la relation bancaire est à construire, d’autant qu’ils n’ont en outre qu’un faible risque de renégocier leur crédit dans les années à venir compte tenu du niveau actuel des taux » analyse Jérôme Robin, président de Vousfinancer. On observe ainsi une hausse de la part des primo-accédants, qui représentent actuellement 45 % des acheteurs chez Vousfinancer, contre 37 % fin 2015.

Et des renégociations de prêts !
Depuis le mois de mai, on constate un retour des renégociations de prêt qui bénéficient également de conditions exceptionnelles dans les banques : elles représentent 40% des demandes en septembre contre moins de 18 % en janvier 2016, mais 45 % il y a un an. Avec les récentes baisses de taux, de nouvelles opportunités apparaissent pour les crédits souscrits récemment – y compris en 2015.

 

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