Le blog ELVI Immobilier

Toutes les infos sur l'immobilier en général

Investir dans un T2 pour une location moins risquée

Classé dans : Non classé — 17 janvier, 2017 @ 6:16

Acheter un T2

 

Acheter un T2L’achat d’un T2 intéresse la majorité des investisseurs. En effet, en termes de rendement locatif, c’est le type de logement qui offre le meilleur rapport somme investie/rentabilité locative/risque. Moins cher qu’un logement de grande taille (T3, T4, T5 et +), les locataires d’un T2 restent plus longtemps dans leur logement que les locataires d’un studio (la plupart du temps des étudiants).

 

Investir dans un T2 pour une location moins risquée

La typologie des habitants d’un T2 est différente de celle des habitants d’un studio ou d’un T1. Très souvent, les occupants d’un T2 sont des couples ou des salariés célibataires. Si vous louez à un couple, le loyer sera réparti sur deux personnes. Le risque d’impayé sera ainsi réduit. Cette clientèle est moins à même de déménager fréquemment contrairement aux étudiants qui déménagent fréquemment (stage à l’étranger, changement d’université, etc.). Par ailleurs, la moyenne d’occupation d’un T2 est de 40 mois contre 18 mois pour un studio. En investissant dans un T2, vous réduisez aussi les temps d’inoccupation de votre logement ainsi que les frais de remises en état du logement entre chaque location.

Vente d’un T2 : une plus-value quasi certaine

Au moment de faire un investissement locatif, ne négligez jamais la revente future de ce bien. Sachez qu’un T2 se vend facilement pour les raisons mentionnées ci-dessus. En vendant un T2, vous intéressez potentiellement non seulement les investisseurs locatifs mais aussi les primo-accédants à la recherche d’une résidence principale. De nombreux couples recherchent une telle surface pour un premier investissement. Un T2 bien placé et en bon état a de fortes chances de générer une plus-value à la revente du fait du déséquilibre entre une demande importante et une offre faible sur ce type de logement.

Avant d’investir dans un T2, quelques conseils

Bien choisir la localisation du bien

Si vous souhaitez faire un investissement locatif dans un T2 ou tout simplement acheter un T2 pour en faire votre résidence principale, prenez le temps de bien étudier la localisation de celui-ci. Acheter un T2 dans une ville dynamique économiquement ou dans une ville universitaire sera le gage d’une location plus facile et d’une revente intéressante.

L’emplacement du T2 dans la ville et son quartier sont des critères primordiaux qui donneront de la valeur à un T2 : proximité des transports en commun, des commerces, des commodités (écoles, collèges, parcs, hôpitaux).

Etudiez également en profondeur le marché du neuf dans la ville où vous souhaitez investir. En effet, une ville où l’offre de logements neufs est importante sera moins intéressante pour investir dans un T2 : location moins facile, obligation de baisser le loyer, etc.

Analyser la copropriété

Investir dans un T2, c’est entrer dans une copropriété. Alors avant de vous lancer, vérifiez la qualité de la copropriété : état des parties communes, entretien des espaces verts, pourcentage de propriétaires occupants l’immeuble… Demandez les derniers rapports d’assemblée générale de copropriété afin d’être informé des travaux à venir et de contrôler si les charges sont bien réglées par l’ensemble des copropriétaires.

Opter pour un investissement dans l’ancien

Investir dans un T2 ancien à rénover peut se révéler être très intéressant. En effet, en achetant un T2 à rénover, vous bénéficierez d’un prix plus attractif. Le prix d’un T2 dans une résidence neuve est très souvent prohibitif. Si vous envisagez un investissement locatif, vous pourrez déduire le montant de vos travaux de vos revenus fonciers.

La bonne situation du marché immobilier français

Classé dans : Non classé — 16 décembre, 2016 @ 10:10

 La bonne situation du marché immobilier français

 image: http://www.monbien.fr/gallery/okparis.jpgLa bonne situation du marché immobilier français okparisTandis que d’autres pays subissent des périodes troubles, comme la Chine par exemple avec la bulle immobilière, la France est parvenue à maintenir au beau fixe son marché immobilier.Un contexte économique difficile

Une étude récemment publiée par le Crédit Foncier retrace les obstacles de cette année à l’immobilier dans différents pays. Ainsi, l’organisme évoque la «décélération des principales économies asiatiques», de même que des «difficultés en Russie et dans les pays émergents». Le Crédit Foncier ajoute également d’autres facteurs pouvant influencer de manière négative la conjoncture économique avec le Brexit par exemple, voté cette année. Au même titre figure le risque terroriste, colportant des visions peu rassurantes des pays pris pour cible. Les acheteurs avaient donc tous les prétextes possibles pour être frileux en 2016, ce qui pourtant n’a pas été le cas en France, concernant certains courants immobiliers en particulier. En effet, l’immobilier résidentiel, que ce soit dans l’ancien ou dans la construction dans le neuf, a progressé en continuant sur la lancée d’une bonne fin d’année 2015. De même, le marché locatif privé, qu’une autre étude du Crédit Foncier portant sur les «courants porteurs pour le logement» dénonce comme souffrant de «fragilités structurelles et d’inégalités régionales», a continué sa progression.

Un secteur immobilier français qui se porte mieux

La France fait, malgré toutes les contraintes, exception à la règle. Au lieu de subir les conséquences d’un mauvais contexte, le marché immobilier français a connu une reprise de son activité, qui montrait déjà en 2015 les premiers signes au travers d’une embellie. Mieux, malgré une légère hausse des prix des biens mis en vente et de ceux mis à la location cette année, les spéculations faites autour de 2017 sont majoritairement positives. L’une des explications pouvant expliquer cet engouement sur le marché immobilier français est les très faibles taux de crédit, en plus des différentes aides apportées par le gouvernement comme le Prêt d’Accession Sociale (PAS). Nul doute qu’ils ont influencé les potentiels acheteurs à investir, augmentant le volume des transactions immobilières, ce qui se reflète aussi sur les chiffres du second semestre de 2016. En effet, alors qu’habituellement le premier est beaucoup plus dynamique que le second, il s’avère que les deux semestres ont été marqués par une activité du marché immobilier relativement importante. Une légère déception par rapport au second semestre subsiste toujours, puisque la croissance du PIB par exemple est restée identique, contre une hausse de 0,7% de celui-ci lors du premier semestre 2016.

Les conseils de la rédaction

Bien qu’investir à l’étranger soit une perspective très attractive, il faut toutefois se renseigner à l’avance sur la situation immobilière de la destination, quelle qu’elle soit. Effectivement, il pourrait être plus intéressant financièrement d’investir dans son pays actuel de résidence que de s’exporter à l’étranger.

Read more at http://www.monbien.fr/actualites/la-bonne-situation-du-marche-immobilier-francais#0wjOfodmCiMDfApD.99

Marché immobilier : 5 raisons d’être optimiste

Classé dans : Non classé — 8 décembre, 2016 @ 3:12

Marché immobilier : 5 raisons d’être optimiste

18 novembre 2016

nlp

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Touchés par des baisses d’activité imprévisibles et un marché volatile, les agents immobiliers, depuis quelques années, avaient le « blues ». Mais ça c’était avant… Certains éléments macro-économiques donnent des signes évidents de reprise. Même s’ils n’entonnent pas encore le célèbre « Y’a d’la joie » de Trenet, quelques mesures d’« Happy » de Pharrell Williams commencent à se faire entendre.

 

Happy

Malgré des transactions records enregistrées sur le marché de l’ancien l’été dernier, plusieurs articles de presse ont récemment titré sur le « Blues » des agents immobiliers. Menacés comme d’autres professions par le numérique ; inquiets de la montée en puissance des réseaux de mandataires ; de plus en plus contraints par la Loi ; trop contrôlés alors que les non-professionnels ne le sont pas ; les agents immobiliers voient en outre les prix continuer de baisser, sauf sur certains marchés locaux.

D’ailleurs, notre dernier sondage démontre que si 48% d’entre vous sont vigilants quant à leur activité dans les prochains mois, 31% restent confiants en l’avenir.
En effet, certains indicateurs sont au vert et doivent leur donner quelques raisons d’espérer des conditions de marché plus favorables. Le Blues cèderait-il peu à peu la place à la Java des agents immobiliers ?

 

Taux bas                                                               1. Des taux toujours très bas

 

Tout d’abord, le marché retrouve un peu de dynamisme grâce à la baisse continue et durable des taux d’intérêts (même si avec les élections américaines cette situation risque d’évoluer).En moyenne, les taux proposés par les banques ont atteint cette année des niveaux historiquement bas: 1,56% sur 10 ans, 1,80% sur 15 ans, 2% sur 20 ans. Cette baisse des taux suscite une hausse de pouvoir d’achat des acquéreurs (0,1% de baisse des taux équivaut mécaniquement à 1% de gain de pouvoir d’achat) et permet à de plus nombreux ménages solvables de se projeter dans un achat. Avec ce taux de 2%, un remboursement de 1 000€ par mois sur 20 ans donne accès à une somme totale de 191 600€, soit 9% de plus qu’il y a un an et 23% de plus qu’en 2011 (certains avancent même le chiffre de 30%).

 

Dynamic

 

 

2. Des dispositifs d’état qui dynamisent le secteur

 

Parallèlement, des dispositifs d’aide de l’Etat, comme l’élargissement du prêt à taux zéro et la Loi Pinel, contribuent également à cette embellie du marché. Le dispositif Pinel, qui s’applique aux investissements réalisés dans des immeubles neufs ou assimilés neufs, vient d’être prolongé d’un an par le Président de la République. Il offre une réduction d’impôt de 12% du prix d’achat pour un engagement de 6 ans, de 18% pour 9 ans et de 21% pour 12 ans (et même respectivement de 23%, 29% et 32% pour les opérations en outre-mer). En 2015, le dispositif aura permis de relancer les ventes de logements locatifs neufs (+44% par rapport à 2014) auprès des ménages investisseurs. 50 000 ventes ont bénéficié du dispositif Pinel, soit tout de même une sur deux ! Et selon le Sénateur Philippe Dallier, le dispositif aura conduit au financement de la construction de 750 000 logements. Si les agents immobiliers ne sont pas directement concernés par les ventes de neuf, ce chiffre traduit la bonne santé du secteur de la construction.De son côté, le prêt à taux zéro (PTZ) a attiré, en 2016, trois fois plus d’acquéreurs qu’en 2015. Son élargissement (le fait qu’il puisse désormais financer jusqu’à 40% du montant de l’achat, contre 26% auparavant) et son extension à l’immobilier ancien a contribué à doubler le nombre de personnes éligibles.

prix immobiliers

 

 

3. Les prix continuent de baisser, même si cette baisse est limitée

 

Comme nous l’expliquions dans le dernier baromètre national des prix de l’immobilier, si les prix ont augmenté en octobre dans les agglomérations les plus dynamiques (Paris, Lyon, Bordeaux), la tendance nationale est à la baisse : Marseille : -0,2% ; Toulouse : -0,4% ; Nice, Nantes, Strasbourg et Montpellier : -0,1%. A Paris, les tarifs des biens de petite surface continuent d’augmenter (+0,7%), mais ceux des appartements familiaux de plus grande surface sont en baisse. Cette hausse des prix des petites surfaces traduit le retour des primo-accédants, qui indique lui-même un redémarrage d’un des principaux moteurs.En province, selon la ville, le dynamisme économique local attire les acheteurs. Les investisseurs, bien qu’échaudés par l’encadrement des loyers à Paris et sa probable extension dans d’autres villes, restent attirés par des placements considérés comme “sûrs” et plus rentables que les investissements traditionnels (Livret A, Assurance-vie, actions, etc.). A Strasbourg par exemple, en un an, un acheteur a gagné 10% de pouvoir d’achat grâce à la baisse des taux et 2,6% grâce à la baisse des prix, soit +12,6% de pouvoir d’achat en 12 mois ! En général, la contribution de la baisse des taux soutient pour un tiers les prix et pour deux tiers le pouvoir d’achat des ménages.

Si cette baisse réduit la commission touchée par les agents immobiliers, elle peut simultanément débloquer des situations, inciter des acheteurs à se lancer et encourager des vendeurs à vendre vite pour ne pas subir les prochaines baisses. Plus de volume équivaut à un surcroit d’activité (même dans un contexte de baisse des prix) et donc des commissions d’agence.

 

marché économique

 

 

4. Un contexte macro-économique qui pousse à l’optimisme

 

Le nombre de demandeurs d’emploi a chuté de 1,9% en septembre. Sur trois mois, la baisse atteint 0,3%. Pour la première fois depuis 9 ans, le nombre de chercheurs d’emplois de longue durée a reculé de 0,5%, soit 11 300 personnes de moins. La courbe du chômage s’est-elle durablement retournée ? Seul l’avenir le dira mais chaque bonne nouvelle est à saisir comme une opportunité.Côté croissance, après une stagnation au deuxième trimestre, le produit intérieur brut français a progressé de 0,2% au troisième trimestre 2016. Pour l’année 2016, si le Ministre des Finances table sur une progression de 1,3%, il maintient cependant sa prévision de croissance pour 2017 à 1,5%. De son côté, la Fédération française du bâtiment affirme que la reprise de la construction permettra un gain de 0,2 % de PIB cette année, soit environ 20% de la croissance française ! L’immobilier est clairement un levier d’emploi et de croissance pour le gouvernement, à quelques mois des élections…

Justement, on peut se poser la question de savoir quelle peut être l’incidence de l’élection présidentielle sur le marché de l’immobilier ? Les élections approchant, les candidats font des promesses et tentent de lever des incertitudes. Tous les candidats à la primaire de la Droite et du Centre promettent ainsi l’abrogation ou la modification de la Loi Alur et de l’encadrement des loyers. A gauche, les candidats promettent soit le maintien des aides personnalisées au logement, en parallèle à l’instauration d’un revenu universel, soit des baisses drastiques des prix d’achat de logements sociaux (de 50 à 70%).

Parallèlement, le Crédit Foncier a dévoilé une étude portant sur les sept dernières élections présidentielles : si l’année de l’élection marque généralement une baisse des transactions (en moyenne de 3,8%), celles-ci augmentent l’année précédente (de 4,6% en moyenne) et l’année suivante (de 2,3%).

 

Diplome

 

 

5. Le métier se professionnalise

 

C’est l’une des conséquences positives de la crise récente : les purs opportunistes ont déserté l’immobilier. Les temps ont certes été durs, mais le métier se professionnalise. Les agences immobilières disposent aujourd’hui d’outils bien plus puissants qu’auparavant. Par exemple, les outils d’estimation des prix bénéficient désormais de toutes dernières technologies, comme par exemple d’analyse des big data immobilières, pour offrir des estimations toujours plus justes.

Des outils destinés aux agents immobiliers
A ce titre, le site meilleursagents.com propose une palette complète d’outils qui aident les agents immobiliers à mieux vendre et à se mettre en avant auprès des futurs vendeurs : pré-estimation d’un bien en ligne, mise en avant de l’agence sur MeilleursAgents.com grâce à une vitrine digitale, affichage des annonces, etc.

Pour en savoir plus sur ces services, c’est ici.

Parallèlement, l’accentuation des contraintes réglementaires contribue à revaloriser le métier de l’agent immobilier : le vendeur doit désormais fournir à l’acheteur potentiel une grande masse d’informations. Alors que le particulier éprouve toutes les peines du monde à rassembler ces informations, l’agent immobilier est légitime pour les fournir.

S’il « en faut peu pour être heureux », la conjonction de ces bonnes nouvelles doit donner du baume au cœur des agents immobilier.

 

jungle book

Les diagnostics dans la vente immobilière

Classé dans : Non classé — 23 novembre, 2016 @ 12:28
Par le site officiel des notaires de France NOTAIRES.FR

Destinés à améliorer l’information de l’acheteur, les diagnostics obligatoires sont nombreux. Explications:

 Les diagnostics dans la vente immobilière
  • Quels diagnostics sont nécessaires pour vendre un bien immobilier ?

    • Tout dépend du bien à vendre et de sa localisation. Certains des diagnostics rassemblés dans le Dossier de diagnostic technique (DDT) concernent toutes les ventes de biens bâtis, comme le diagnostic de performance énergétique (DPE). Ceux qui portent sur l’installation intérieure d’électricité et de gaz ne concernent que les habitations et les installations de plus de 15 ans. Un diagnostic spécifique est exigé, dans une cinquantaine de départements dits « termités » (notamment dans le sud-ouest), dans des zones délimitées par arrêté préfectoral : il est nécessaire se renseigner en mairie ou en préfecture. Un état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT) est exigé dans les zones couvertes par un plan de prévention des risques et dans les zones où l’activité sismique est forte.
    • Les biens construits avant 1997 sont visés par les contrôles de l’amiante et ceux construits avant 1949 par le plomb. Pour les maisons individuelles non raccordées au réseau public d’assainissement, un diagnostic supplémentaire est nécessaire. D’autres informations peuvent être demandées: précisions sur la sécurité des piscines, la récupération des eaux de pluie, les détecteurs de fumée…
    • Le notaire vous aidera à vous y retrouver. N’hésitez pas à le contacter, même avant d’avoir trouvé un acquéreur, pour faire le point sur le dossier à constituer. Idéalement, il faudrait réunir les diagnostics avant même la mise en vente du bien. En tout état de cause, le dossier devra être complet pour procéder à la signature de l’acte notarié.
  • A qui peut-on confier la réalisation des diagnostics ?

    • Les diagnostics, dont le coût est à la charge du vendeur, doivent être réalisés par un professionnel certifié et remplissant des conditions d’assurance. N’hésitez pas à en rencontrer plusieurs.
    • Pour l’assainissement non collectif, sauf en cas de délégation par la commune à un diagnostiqueur immobilier, le diagnostic est réalisé par les SPANC (Services publics d’assainissement non collectif). L’ERNMT (état des risques) peut être établi par le propriétaire lui-même, à partir des informations obtenues en mairie (imprimé et informations sur le site www.prim.net).
  • Quelle est la durée de validité des diagnostics ?

    • La durée de validité des documents varie largement : ainsi le diagnostic amiante a une durée illimitée – sauf en cas de travaux ou de changement d’usage.
    • Mais l’état parasitaire ou l’état des risques doivent dater de moins de six mois avant la promesse de vente.
    • Les diagnostics sur les installations de gaz et d’électricité expirent au bout de trois ans, le DPE (performance énergétique) au bout de dix ans….
  • Certains diagnostics sont-ils exigés pour mettre un bien en location ?

    • Trois d’entre eux doivent être communiqués au locataire avant la signature du bail : la performance énergétique (pour tous les biens), l’état des risques (dans les zones concernées) et le constat de risque d’exposition au plomb (pour les biens construits avant 1949).

Caution ou garantie : vos droits et vos devoirs

Classé dans : Non classé — 7 novembre, 2016 @ 1:24

Caution ou garantie : vos droits et vos devoirs

Posté le 19 octobre 2016 dans la catégorie Questions d’argent et de droit par Logic-immo.com

Difficile de refuser à un très bon ami ou un membre de votre famille de se porter caution ou garant en cas de location. Et pourtant, il ne s’agit pas de simples formalités… Alors, pour tout savoir de vos futures responsabilités, suivez le guide !

Immeubles urbains
Etre garant
Il est la plupart du temps inclut dans le contrat de bail où son montant est également stipulé. Face aux demandes parfois délirantes de certains propriétaires qui demandaient jusqu’à un an de loyers cumulés, la loi ALUR a depuis statué et restreint le plafond à un mois de loyer hors charges. A payer sous forme de chèque ou de virement bancaire, la somme sera encaissée et restituée au départ du locataire ou dans la limite de deux mois suite à la remise des clés.
Ce que vous devez savoir : en cas d’impayés, de dégradations anormales listées durant l’état des lieux de sortie  ou de charges locatives non honorées, vous ne récupérerez pas la somme initiale… ou du moins qu’une partie.

 

Se porter caution
C’est une sécurité primordiale pour les bailleurs qui redoutent par-dessus tout l’accumulation de loyers impayés et l’impossibilité de se séparer d’un locataire mauvais payeur. Vous devrez ainsi justifier de vos revenus et présenter vos derniers bulletins de salaire et vos dernières feuilles d’imposition. Evidemment, il vous sera demandé, en guise de sécurité de gagner plus de trois fois le montant du loyer.

Ce que vous devez savoir : Vous l’aurez compris, mieux vaut avoir une entière confiance envers la personne pour qui vous vous portez caution ! Attention, en cas de colocation, si vous êtes désigné comme « Garant solidaire », vous êtes redevable des impayés de chaque membre du logement. Charge à vous par la suite, de tenter de récupérer les sommes versées auprès des autres colocataires et autant vous prévenir que ce n’est pas chose aisée…
Une solution : le Visale
Appliqué depuis 2016, ce nouveau dispositif de caution locative vient d’être élargi depuis la rentrée. Il est désormais accessible à la majorité des 18/30 ans, aux plus de 30 ans embauchés récemment et aux ménages modestes, que ce soit pour une location vide ou meublée.

Bon à savoir : la demande et son application est totalement gratuite puisqu’accordée par Action Logement et couvre tous les éventuels impayés durant 3 ans. Bien que nouvelle, ce dispositif reçoit plutôt un bon accueil du côté des propriétaires qui se passent alors de « garantie loyers impayés » très souvent onéreuses.
Pour connaître les conditions d’éligibilité, direction Visale.fr

« les chouchous des banques »

Classé dans : Non classé — 28 septembre, 2016 @ 4:25

Baromètre Vousfinancer « les chouchous des banques » – T3 2016

 

Les primo-accédants, plus que jamais « chouchous des banques » !

Paris, le 28 septembre 2016 – Au 3ème trimestre 2016 et en particulier en septembre, les taux ont poursuivi leur mouvement de baisse, la plupart des banques pratiquant en outre de fortes décotes en fonction des profils sur des taux affichés déjà très attractifs. Les primo-accédants, véritables chouchous des banques en cette rentrée, bénéficient actuellement des taux les plus bas pouvant descendre en dessous de 1 % sur 20 ans pour certains. Compte tenu des opportunités engendrées par ce niveau de taux, on note une croissance des demandes de renégociations de prêt, clients faciles à capter pour les banques, qui bénéficient ainsi de très bonnes conditions également.

Des taux négociés aux alentours de 1 % sur 20 ans !

Dans cette nouvelle édition du Baromètre Vousfinancer des « chouchous des banques », les taux de crédit, toujours orientés à la baisse, atteignent de nouveaux records notamment pour les primo-accédants qui peuvent emprunter à 0,90 % à Nantes, 1 % au Puy-en-Velay ou 1,10 % à Lyon, Montpellier, Rennes ou Toulouse par exemple. « Par rapport au 2ème trimestre, nous parvenons à obtenir des taux inférieurs de 0,30 point pouvant atteindre au mieux 0,69 % sur 15 ans, 0,90 % sur 20 ans et 1,30 % sur 25 ans ! Ces taux sont notamment proposés par des banques régionales qui cherchent à prendre des parts de marché localement, mais également par une banque nationale qui vient de baisser ses taux de 0,40 % afin de capter massivement une clientèle jeune et à fort potentiel. Ces stratégies offensives dans un contexte de forte concurrence entre les banques conduisent certains établissements à s’aligner sur les meilleures conditions et tirent ainsi l’ensemble des taux vers le bas, au bénéfice de l’ensemble des emprunteurs » analyse Sandrine Allonier, directrice des relations banques de Vousfinancer.
Un retour massif des primo-accédants…

Pour la première fois, les primo-accédants sont omniprésents dans le Baromètre des chouchous des banques.Ceci s’explique notamment par le contexte de taux très bas et l’élargissement du prêt à taux zéro qui les resolvabilisent en partie mais également par la volonté des banques de capter cette clientèle à fort potentiel. Ainsi certains établissements ont plus fortement baissé leurs taux sur 20 et 25 ans ou acceptent de prêter sans apport pour les moins de 35 ans. « Actuellement, dans ce contexte de taux très bas, les banques misent avant tout sur la relation de long terme avec leurs futurs clients et le potentiel qu’ils peuvent représenter dans les années à venir… C’est pourquoi elles consentent des taux records à des jeunes – et ce, même s’ils n’ont que très peu d’apport – car avec eux toute la relation bancaire est à construire, d’autant qu’ils n’ont en outre qu’un faible risque de renégocier leur crédit dans les années à venir compte tenu du niveau actuel des taux » analyse Jérôme Robin, président de Vousfinancer. On observe ainsi une hausse de la part des primo-accédants, qui représentent actuellement 45 % des acheteurs chez Vousfinancer, contre 37 % fin 2015.

Et des renégociations de prêts !
Depuis le mois de mai, on constate un retour des renégociations de prêt qui bénéficient également de conditions exceptionnelles dans les banques : elles représentent 40% des demandes en septembre contre moins de 18 % en janvier 2016, mais 45 % il y a un an. Avec les récentes baisses de taux, de nouvelles opportunités apparaissent pour les crédits souscrits récemment – y compris en 2015.

 

3 statuts pour travailler dans l’immobilier, 3 niveaux d’obligations légales

Classé dans : Non classé — 21 septembre, 2016 @ 10:01

Par  9 février 2016

Les métiers de l'immobilier
Agent indépendant, mandataire, salarié… Les professionnels de l’immobilier partagent une passion commune pour leur métier mais n’ont pas tous le même statut. Une différence qui se ressent notamment au niveau de leurs obligations légales ou des services qu’ils sont autorisés à rendre !

L’agent immobilier indépendant

Le principal avantage du statut d’agent immobilier est celui de pouvoir travailler pour son propre compte, et de fonder une agence qui pourra rassembler in fine de nombreux collaborateurs si les affaires sont fructueuses. Depuis un décret paru en 1970, il est nécessaire de disposer d’une carte officielle d’agent immobilier pour se prévaloir de la profession. Cette « carte professionnelle de transaction immobilière » est délivrée par la Chambre de Commerce et d’Industrie sous certaines conditions liées à l’aptitude professionnelle du demandeur (voir encadré), à sa bonne moralité (casier judiciaire vierge) mais aussi à une police d’assurance et à une solide garantie financière obtenue auprès d’une banque.

Cette carte est obligatoire à l’agent pour exercer son métier, c’est-à-dire estimer des biens, proposer des mandats de vente à ses clients, les accompagner dans la signature du compromis de vente et de l’acte authentique ou encore proposer un service de gestion locative ou d’administration de biens. Il dispose d’une compétence propre, et précieuse, pour apprécier la régularité de chaque dossier de transaction avant son passage chez le notaire (titre de propriété fourni par le vendeur, conformité du dossier des diagnostics techniques…). L’agent immobilier a bien sûr, au-delà, la possibilité de proposer toutes les prestations qui sont également fournies par les autres professionnels de l’immobilier, comme la réalisation de visites sur site ou la diffusion de petites annonces.

Un agent immobilier peut choisir d’exercer sa profession en totale indépendance, ou en s’aidant de collaborateurs mandataires ou salariés. Les agents en solo se rencontrent toutefois de plus en plus rarement, en raison de la technicité croissante du métier qui leur impose une charge de travail lourde et stressante.

Agent immobilier, quelles formations ?

La délivrance de la carte professionnelle exige de justifier d’une aptitude reconnue par diplôme. Ce dernier, toutefois, peut aller du simple BTS ou brevet professionnel « Professions immobilières » jusqu’à un DUT en carrières juridiques, un DEUST en professions immobilières et même un master pro à Bac+5 en droit de l’immobilier. Le statut d’agent immobilier reste ainsi un objectif très valable pour tout jeune motivé, et qui aspirerait à des responsabilités importantes sans passer par des études excessivement longues.

L’agent commercial, ou mandataire

L’agent commercial immobilier, ou « mandataire immobilier », exerce lui aussi à titre indépendant. La différence majeure avec l’agent immobilier de plein exercice est qu’il ne dispose pas de la carte professionnelle. Le mandataire, comme son nom l’indique, signe un contrat de mandat avec un agent ou un réseau immobilier dûment titulaire de la carte professionnelle, et exerce pour son compte un certain nombre de prestations de services conformément à l’article L134-1 du Code du commerce.

Ses obligations légales se résument à une demande d’immatriculation auprès du registre spécial des agents commerciaux (RSAC), à soumettre au greffe du tribunal de commerce compétent pour son lieu d’exercice. Le mandat qui lie l’agent commercial à l’agent immobilier n’est pas un contrat de travail, et tient davantage du contrat commercial : il acte l’intérêt commun des deux signataires pour assurer le développement de l’agence, et peut fixer au mandataire des objectifs comme un chiffre d’affaires à atteindre dans l’année, mais précise aussi les modalités de sa rémunération (montant de sa commission sur chaque vente, notamment). Le mandataire, en conséquence, ne relève pas de la convention collective nationale des métiers de l’immobilier.

En tant qu’indépendant, le mandataire règle ses propres cotisations sociales et peut choisir différents statuts juridiques, comme celui d’autoentrepreneur. Ce statut fiscal et social simplifié lui permet de ne pas facturer la TVA et de payer des cotisations au strict prorata de son chiffre d’affaires. Son chiffre d’affaires, en contrepartie, est plafonné à 32900€ par an au maximum en 2016.

Rappelons que le mandataire, enfin, ne peut remplacer entièrement un agent immobilier. Dans le cadre d’une transaction, il lui est interdit par exemple d’aller au-delà de la contre-signature de l’offre d’achat. Le compromis de vente, et éventuellement l’acte authentique nécessiteront l’intervention d’un agent habilité.

Le négociateur immobilier salarié

Le salariat est une forme de travail relativement peu répandue dans l’univers de l’immobilier, et tend même à se raréfier de plus en plus au profit de mandataires indépendants et franchisés. Il fait cependant l’objet d’un encadrement plus précis depuis l’avenant n°31 du 15 juin 2006 à la convention collective nationale (CCN) de l’immobilier. En substance, le négociateur salarié bénéficie d’un contrat de travail qui le lie à son employeur et instaure donc une subordination juridique. Sa rémunération doit obligatoirement comprendre un socle de base, auquel une commission fixe est rajoutée pour chaque transaction réalisée.

La convention collective établit une distinction entre le négociateur VRP et le négociateur non VRP. Le premier a pour principale fonction d’aller prospecter la clientèle et de « quadriller » le terrain pour repérer les biens en vente ou les éventuelles opportunités du moment. Le négociateur « non VRP » reçoit les clients en agence et fait procéder aux visites des biens, en vue d’une vente ou d’une location. L’un et l’autre représentent leur employeur à titre exclusif et constant.

Indépendance, sécurité, richesse des missions… Les multiples statuts existants permettent de concilier l’exercice d’une profession de l’immobilier avec de nombreuses préférences personnelles. Chaque option comporte en effet ses propres avantages et inconvénients.

 

Nouveaux records de taux immobiliers pour la rentrée !

Classé dans : Non classé — 9 septembre, 2016 @ 6:54

Comme le rappelle le courtier Meilleurtaux.com, les établissements financiers ne disposent plus que de deux mois pour finaliser leurs objectifs annuels de crédits car avec le délai de traitement classique, les dossiers déposés à partir de novembre n’entreront dans la production qu’en 2017.  Les banques continuent donc à rester agressives sur la conquête de nouveaux dossiers, ce qui est rendu possible par des coûts de refinancements au plancher, les taux de l’OAT 10 ans n’ayant pas dépassé les 0,2% au mois d’août.

Nouveaux records de taux immobiliers pour la rentrée !

Nouveaux records de taux immobiliers pour la rentrée !

Boursier.com, publié le jeudi 01 septembre 2016 à 11h24

Après un mois d’août très actif cette année pour la production de crédits immobiliers, la rentrée de septembre tient ses promesses avec de nouvelles baisses de taux et des banques toujours en conquête de clientèle, donc prêtes à faire de nouveaux efforts sur leurs barèmes.

Les records tombent

Ce contexte est donc encore «tout bénéfice» pour les emprunteurs ou pour ceux qui renégocient leur crédit. Les taux moyens se rapprochent ainsi de 1,6% sur 20 ans, de 1,4% sur 15 ans et de 1,2% sur 10 ans. Même sur 25 ans, il devient assez facilement possible d’emprunter à moins de 2%. Pour les meilleurs profils avec hauts revenus, les records tombent encore, 0,8% sur 10 ans, moins de 1% sur 15 ans et à peine plus de 1% sur 20 ans.

Nouvelles baisses attendues

Après avoir reçu de premiers barèmes de taux en baisse pour septembre, les courtiers Meilleurtaux et EmpruntDirect s’attendent à de nouvelles diminutions dans les prochaines semaines. On se répète mais le moment est donc toujours idéal pour emprunter, renégocier ou procéder à un rachat de crédit. Certains en sont d’ailleurs à deux ou trois rachats-renégociations en quelques années… Le courtier Immoprêt estime aussi qu’il peut être judicieux d’investir dans un bien immobilier dans les prochains mois, avant les élections présidentielles de 2017 qui amèneront très probablement leur lot de nouvelles lois et réformes sur ce marché.


 

Marché de l’immobilier : Qu’attendre du Brexit et de l’encadrement des loyers ?

Classé dans : Non classé — 30 août, 2016 @ 4:03
montgolfiere

MeilleursAgents publie la 83ème édition de son baromètre mensuel des prix de l’immobilier résidentiel àParis, en Île-de-France et dans les dix plus grandes villes de France. Basé sur les promesses de vente signées entre le 1er et le 30 juin 2016 qui se transformeront en actes authentiques dans les 3 prochains mois, ce baromètre est un indicateur avancé de l’évolution des prix de l’immobilier.


Evolution des prix immobiliers 1er juin 2016

83ème Baromètre MeilleursAgents – Points clés :

  • En juin, à quelques exceptions près, les prix ont poursuivi leur augmentation :
    +0,5% à Paris et entre +0,3% et +0,6% dans les principales grandes villes de France.
  • La baisse des taux continue à augmenter le pouvoir d’achat des ménages solvables.
  • Deux événements majeurs arrivés en fin de mois qui auront un impact sur l’évolution du marché :
    le Brexit et l’élargissement de l’encadrement des loyers à 412 communes autour de Paris.

L’analyse de Sébastien de Lafond, Président et fondateur de MeilleursAgents.com

Décidément, on ne s’ennuie jamais à analyser les évolutions du marché de l’immobilier et les événements qui l’influencent ! En effet, l’annonce du Brexit a résonné comme un coup de tonnerre suivi de près par une décision pour le moins surprenante : l’élargissement de l’encadrement des loyers de Paris à l’ensemble de l’agglomération parisienne, soit 412 communes regroupant quelques 8 millions de personnes.

En ce qui concerne le Brexit, les possibles conséquences sur le marché immobilier sont de plusieurs ordres. La première est liée à la baisse de la devise britannique (-9% une semaine après le vote). Cette baisse, si elle devait se maintenir ou s’amplifier, entraînerait une baisse de pouvoir d’achat et donc de la demande des britanniques désireux d’acheter des biens immobiliers en France. Les Britanniques sont les premiers investisseurs étrangers en France devant les Italiens. Une baisse de la demande britannique se ferait ressentir particulièrement dans les stations de ski des Alpes, dans les quartiers centraux de Paris, sur la Côte d’Azur, en Bretagne et dans certains départements du sud-ouest prisés par nos voisins d’outre-manche. Ils achètent des biens de valeur élevée (700,000€ en moyenne, étude BNP Paribas de 2013), d’où un impact concentré sur l’immobilier haut de gamme.

Mais les conséquences du Brexit pourraient aller au-delà d’un retrait des Britanniques du marché immobilier Français. Si le Brexit devait entraîner une volatilité durable des marchés financiers, l’immobilier pourrait bénéficier, comme d’autres actifs considérés comme valeurs refuges (l’or, le franc suisse, le dollar…) d’un afflux d’investisseurs désireux de mettre leur patrimoine à l’abri dans un monde plus incertain.

Dix jours à peine après l’annonce du Brexit, que constatons-nous ? Les bourses ne se sont finalement pas effondrées (baisse de 4% du CAC 40, maintien du Footsie 100), la livre sterling ne baisse plus et les taux d’intérêt (notamment l’OAT à 10 ans inférieur à 0.2% !) continuent leur chute. Notons toutefois que l’agence de notation S&P a dégradé la note de crédit de l’Union Européenne de AA+ à AA, signalant là une inquiétude sur l’évolution de la performance économique de la zone.

Pour le marché immobilier français, cette nouvelle baisse des taux d’intérêt va à nouveau gonfler le pouvoir d’achat des acquéreurs et maintenir -assez artificiellement- les prix dans les prochains mois.

On voit donc que la communauté financière réagit à court terme avec un certain flegme au référendum britannique. C’est à la fois rassurant mais ne doit pas cacher le risque, bien réel, de conséquences relativement fortes et imprévisibles sur le climat politique et la marche des affaires en Europe dans les deux ans qui viennent. De notre point de vue, cela ne doit pas remettre en cause les projets d’achat ou d’investissement immobilier qui se font aujourd’hui dans un contexte favorable de taux et de prix. En cas de crise majeure, la classe d’actifs immobiliers ne devrait pas être la plus maltraitée.

Quand le gouvernement joue avec le feu

Face aux incertitudes européennes, l’immobilier pourrait donc retrouver sa fonction de valeur refuge. Mais ce serait sans compter avec les décisions du Gouvernement dont le Ministre du logement, Emmanuelle Cosse, a annoncé le 30 juin l’élargissement dès 2018 de l’encadrement des loyers aux 412 communes de l’agglomération parisienne.

Nous regrettons cette décision pour plusieurs raisons. Après seulement 10 mois d’encadrement des loyers à Paris, présenté alors comme un test, les leçons de cette première expérience n’ont pas été tirées. Plusieurs signaux très inquiétants sont pourtant clairement visibles :

  • Depuis janvier 2014, les prix des petites surfaces (studios et deux pièces) ont baissé beaucoup plus (-3,5%) que ceux des grandes surfaces (-0,5%). C’est la conséquence d’un désintérêt des investisseurs/propriétaires bailleurs qui considèrent que l’encadrement des loyers pénalise leur investissement.
  • 10 mois après la mise en oeuvre de la mesure,29% des loyers proposés à Paris sont supérieurs aux prix maximums autorisés. Cette proportion atteint même 70% dans certaines zones où les loyers proposés par l’OLAP sont trop éloignés des loyers de marché et mettent les propriétaires, notamment ceux qui se sont endettés pour acheter, en difficulté..
  • Dans ces conditions, l’attractivité des biens locatifs pour les investisseurs est considérablement réduite. Il faut noter l’explosion de l’offre locative de « meublés touristiques » due essentiellement à la baisse de rentabilité de la location traditionnelle. Il y a un vrai risque d’une baisse de l’offre locative à Paris, à la fois en volume et en qualité.

Dans ces conditions, l’annonce de l’élargissement de cette mesure à l’agglomération parisienne nous paraît prématurée et probablement néfaste :

  • pour les bailleurs (dont il faut se souvenir que la plupart sont des particuliers qui cherchent seulement à se constituer un patrimoine et non des “spéculateurs malhonnêtes”)
  • et pour les locataires qui auront de plus en plus de mal à trouver un logement dans la zone d’habitation la plus dense de France.

Nous regrettons qu’une fois de plus des décisions à caractère essentiellement politique soient prises sans véritable étude d’impact concernant un sujet si structurant pour les particuliers comme pour l’économie en général.


Evolution des prix immobiliers à Paris

Evolution des prix au mois de juin

Au mois de juin, les prix de l’immobilier ont connu les mêmes tendances qu’au cours du printemps. La poursuite de la baisse des taux continue à doper le pouvoir d’achat des ménages solvables qui peuvent donc acheter dans d’excellentes conditions et exercent moins de pression sur les prix. La demande reste cependant limitée comme en témoigne l’Indicateur de Tension Immobilière – ITI qui ne progresse plus et reste stable à un niveau faible.

A Paris, au mois de juin, les prix ont augmenté en moyenne de 0,5% en un mois. Les petites surfaces (studio et deux pièces) ont vu leur prix augmenter de 0,4%. Ce sont en réalité les grandes surfaces (appartements familiaux de trois pièces et plus) qui tirent le marché (+0,6%) en partie par un effet de saisonnalité.

En Petite Couronne, le marché est stable mais orienté à la baisse (-0,1% en moyenne), -0,2% dans les Hauts- de-Seine et en Seine-Saint-Denis.

La Grande Couronne est stable.

En province, à l’exception notable de Marseille (-0,4%) et de Strasbourg (-0,8%), les grandes villes voient leurs prix augmenter sensiblement :

  • Lyon : +0,6%
  • Toulouse : +0,4%
  • Nice : +0,4%
  • Nantes : +0,3%
  • Bordeaux : +0,4%
  • Lille : +0,3%

LES 12 CONSEILS POUR MIEUX VENDRE

Classé dans : Non classé — 18 août, 2016 @ 4:32

        LES 12 CONSEILS POUR MIEUX VENDRE a+%C3%AEle

LA PRESENTATION DE VOTRE BIEN

 

Lors de la visite de votre bien, la première impression que ressentira l’acquéreur potentiel sera fondamentale. Alors, autant mettre tous les atouts de votre côté pour favoriser le coup de cœur du visiteur et conclure votre vente au meilleurs prix !

Pensez à soigner l’extérieur de votre maison et optimisez votre intérieur, ne laissez pas des petits détails risquer de faire obstacle à votre vente : le jour de la visite, tout doit être impeccable !

 

1* UN EXTÉRIEUR ATTRAYANT mettra votre maison en valeur et engagera d’autant plus l’acquéreur potentiel à visiter l’intérieure. Une pelouse bien soignée, des plates-bandes entretenues feront plus pour votre maison que des plus long discours.

 

2* UNE MAISON BIEN ENTRETENUE est plus engageante. Des murs défraichis, de la vaisselle dans l’évier, des vitres sales, des cendriers pleins. Voilà en temps normal des petits << Riens >>, mais ces petits riens empêcheront un visiteur de rêver. Alors, pensez à << Bichonner >> votre intérieur avec un ménage encore plus poussé qu’à l’habitude.

Les problèmes de robinet,  les poignées de la porte mal fixées, les portes qui gondolent, les grincements désagréables, les fenêtres qui s’ouvrent difficilement, les prises de courant ou les interrupteurs descellés. Autant de petits tracas nécessitant DES REPARATIONS DONT UN ACQUEREUR SOUHAITERA SE DISPENSER.

 

3* LE GRENIER ET LE SOUS SOL  sont les pièces à part entière, très utiles pour le rangement ; pour les mettre en valeur et permettre à l’acquéreur d’en apprécier la commodité, débarrassez-les de tous objets inutiles qui y sont accumulés. D’ailleurs, cela fait longtemps que vous vous promettiez de le faire : c’est le moment ou jamais ! Pensez à dégager les marches d’escaliers de tout objet.

 

4* LES PLACARDS. Des vêtements biens rangés, des chaussures alignées, des draps et des serviettes bien pliés évoqueront chez le visiteur la commodité et le confort, contribuant à son impression favorable.

 

5* LA CUISINE EST LE << CŒUR >> DE LA MAISON : donnez-lui un petit air de fête, nettoyer et faites briller les sols, l’évier, le plan de travail et les éléments de rangement, disposez quelques fleurs sur la table, faites entrer la lumière… L’acquéreur doit avoir envie de cuisiner et de diner cher vous !

 

6* LA SALLE DE BAIS ET LES TOILETTES sont des lieux intimes : raison de plus pour que ces lieux soient d’une propreté irréprochable.

 

7* LES CHAMBRES ont toujours une importance capitale : bien rangées et aérées, les lits faits, les volets ouverts, elles seront d’avantage mises en valeur.

 

8* TROP DE MONDE DANS LA MAISON NUIT A LA VISITE. Si, lorsqu’il se présente, l’acquéreur a l’impression de perturber une réunion de famille ou d’amis, il sera gêné. Il aura l’impression de vous déranger. Ou bien, distrait, il n’accordera pas toute l’attention nécessaire à la visite qu’il écoutera. Dès ce premier contact, il faut que le visiteur se sente déjà << chez lui >> dans ce qui est encore pour quelque temps << chez vous >>.

 

 9* LE MOINS DE BRUIT POSSIBLE. Une télévision ou une radio trop forte et une chaine stéréo qui fait vibrer les murs ne favorisent guère la visite. Si l’acquéreur doit crier pour poser ses questions, il risque de se lasser.

 

10* NOS AMIS LES BETES. C’est injuste pour le chien, ami fidèle de l’homme s’il en est, mais il n’est pas à sa  place lors de la visite de la maison. Sans même penser à un mollet perdu, les démonstrations trop affectueuses de toutou peuvent indisposer. Par ailleurs, vous ne connaissez pas à priori, les sentiments que votre visiteur nourrit à l’égard des chiens. Et même s’il les adore, c’est là un élément de distractions au cours d’une visite.

 

11* LA DISCRETION VAUT SONT PESANT D’OR. Soyer aimable, bien sûr mais ne vous croyez pas obligé de faire ion avec le client. Vous risquerez de le détourner du but de sa visite : la visite justement ! Laissez-moi le soin de répondre aux objections techniques des visiteurs : c’est notre travail ! Je n’hésiterai pas le cas échéant, à vous consulter. De même, ne vous croyez pas obliger de nous accompagner : nous connaissons les besoins de notre acquéreur et saurons lui apporter les bonnes réponses, car nous ne l’emmenons  pas chez vous par hasard. Ne mettez rien en avant : ce que vous considérez comme un avantage ou comme un inconvénient peut être perçu différemment par l’acquéreur.

 

12* NE METTEZ PAS LA CHARUE AVANT LES BŒUFS. Si vous essayez d’intéresser le client à l’achat de vos meubles ou tapis avant qu’il ait décidé d’acheter votre maison ou votre appartement, vous risquez de manquer la vente en créant dans l’esprit de votre visiteur des obligations supplémentaires. C’est une règle commerciale de base : pour vendre, il faut vendre une seule chose à la fois. Votre objectif principal est bien la vente de votre maison.

 

 

 

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