Le blog ELVI Immobilier

Toutes les infos sur l'immobilier en général

3 statuts pour travailler dans l’immobilier, 3 niveaux d’obligations légales

Classé dans : Non classé — 21 septembre, 2016 @ 10:01

Par  9 février 2016

Les métiers de l'immobilier
Agent indépendant, mandataire, salarié… Les professionnels de l’immobilier partagent une passion commune pour leur métier mais n’ont pas tous le même statut. Une différence qui se ressent notamment au niveau de leurs obligations légales ou des services qu’ils sont autorisés à rendre !

L’agent immobilier indépendant

Le principal avantage du statut d’agent immobilier est celui de pouvoir travailler pour son propre compte, et de fonder une agence qui pourra rassembler in fine de nombreux collaborateurs si les affaires sont fructueuses. Depuis un décret paru en 1970, il est nécessaire de disposer d’une carte officielle d’agent immobilier pour se prévaloir de la profession. Cette « carte professionnelle de transaction immobilière » est délivrée par la Chambre de Commerce et d’Industrie sous certaines conditions liées à l’aptitude professionnelle du demandeur (voir encadré), à sa bonne moralité (casier judiciaire vierge) mais aussi à une police d’assurance et à une solide garantie financière obtenue auprès d’une banque.

Cette carte est obligatoire à l’agent pour exercer son métier, c’est-à-dire estimer des biens, proposer des mandats de vente à ses clients, les accompagner dans la signature du compromis de vente et de l’acte authentique ou encore proposer un service de gestion locative ou d’administration de biens. Il dispose d’une compétence propre, et précieuse, pour apprécier la régularité de chaque dossier de transaction avant son passage chez le notaire (titre de propriété fourni par le vendeur, conformité du dossier des diagnostics techniques…). L’agent immobilier a bien sûr, au-delà, la possibilité de proposer toutes les prestations qui sont également fournies par les autres professionnels de l’immobilier, comme la réalisation de visites sur site ou la diffusion de petites annonces.

Un agent immobilier peut choisir d’exercer sa profession en totale indépendance, ou en s’aidant de collaborateurs mandataires ou salariés. Les agents en solo se rencontrent toutefois de plus en plus rarement, en raison de la technicité croissante du métier qui leur impose une charge de travail lourde et stressante.

Agent immobilier, quelles formations ?

La délivrance de la carte professionnelle exige de justifier d’une aptitude reconnue par diplôme. Ce dernier, toutefois, peut aller du simple BTS ou brevet professionnel « Professions immobilières » jusqu’à un DUT en carrières juridiques, un DEUST en professions immobilières et même un master pro à Bac+5 en droit de l’immobilier. Le statut d’agent immobilier reste ainsi un objectif très valable pour tout jeune motivé, et qui aspirerait à des responsabilités importantes sans passer par des études excessivement longues.

L’agent commercial, ou mandataire

L’agent commercial immobilier, ou « mandataire immobilier », exerce lui aussi à titre indépendant. La différence majeure avec l’agent immobilier de plein exercice est qu’il ne dispose pas de la carte professionnelle. Le mandataire, comme son nom l’indique, signe un contrat de mandat avec un agent ou un réseau immobilier dûment titulaire de la carte professionnelle, et exerce pour son compte un certain nombre de prestations de services conformément à l’article L134-1 du Code du commerce.

Ses obligations légales se résument à une demande d’immatriculation auprès du registre spécial des agents commerciaux (RSAC), à soumettre au greffe du tribunal de commerce compétent pour son lieu d’exercice. Le mandat qui lie l’agent commercial à l’agent immobilier n’est pas un contrat de travail, et tient davantage du contrat commercial : il acte l’intérêt commun des deux signataires pour assurer le développement de l’agence, et peut fixer au mandataire des objectifs comme un chiffre d’affaires à atteindre dans l’année, mais précise aussi les modalités de sa rémunération (montant de sa commission sur chaque vente, notamment). Le mandataire, en conséquence, ne relève pas de la convention collective nationale des métiers de l’immobilier.

En tant qu’indépendant, le mandataire règle ses propres cotisations sociales et peut choisir différents statuts juridiques, comme celui d’autoentrepreneur. Ce statut fiscal et social simplifié lui permet de ne pas facturer la TVA et de payer des cotisations au strict prorata de son chiffre d’affaires. Son chiffre d’affaires, en contrepartie, est plafonné à 32900€ par an au maximum en 2016.

Rappelons que le mandataire, enfin, ne peut remplacer entièrement un agent immobilier. Dans le cadre d’une transaction, il lui est interdit par exemple d’aller au-delà de la contre-signature de l’offre d’achat. Le compromis de vente, et éventuellement l’acte authentique nécessiteront l’intervention d’un agent habilité.

Le négociateur immobilier salarié

Le salariat est une forme de travail relativement peu répandue dans l’univers de l’immobilier, et tend même à se raréfier de plus en plus au profit de mandataires indépendants et franchisés. Il fait cependant l’objet d’un encadrement plus précis depuis l’avenant n°31 du 15 juin 2006 à la convention collective nationale (CCN) de l’immobilier. En substance, le négociateur salarié bénéficie d’un contrat de travail qui le lie à son employeur et instaure donc une subordination juridique. Sa rémunération doit obligatoirement comprendre un socle de base, auquel une commission fixe est rajoutée pour chaque transaction réalisée.

La convention collective établit une distinction entre le négociateur VRP et le négociateur non VRP. Le premier a pour principale fonction d’aller prospecter la clientèle et de « quadriller » le terrain pour repérer les biens en vente ou les éventuelles opportunités du moment. Le négociateur « non VRP » reçoit les clients en agence et fait procéder aux visites des biens, en vue d’une vente ou d’une location. L’un et l’autre représentent leur employeur à titre exclusif et constant.

Indépendance, sécurité, richesse des missions… Les multiples statuts existants permettent de concilier l’exercice d’une profession de l’immobilier avec de nombreuses préférences personnelles. Chaque option comporte en effet ses propres avantages et inconvénients.

 

Nouveaux records de taux immobiliers pour la rentrée !

Classé dans : Non classé — 9 septembre, 2016 @ 6:54

Comme le rappelle le courtier Meilleurtaux.com, les établissements financiers ne disposent plus que de deux mois pour finaliser leurs objectifs annuels de crédits car avec le délai de traitement classique, les dossiers déposés à partir de novembre n’entreront dans la production qu’en 2017.  Les banques continuent donc à rester agressives sur la conquête de nouveaux dossiers, ce qui est rendu possible par des coûts de refinancements au plancher, les taux de l’OAT 10 ans n’ayant pas dépassé les 0,2% au mois d’août.

Nouveaux records de taux immobiliers pour la rentrée !

Nouveaux records de taux immobiliers pour la rentrée !

Boursier.com, publié le jeudi 01 septembre 2016 à 11h24

Après un mois d’août très actif cette année pour la production de crédits immobiliers, la rentrée de septembre tient ses promesses avec de nouvelles baisses de taux et des banques toujours en conquête de clientèle, donc prêtes à faire de nouveaux efforts sur leurs barèmes.

Les records tombent

Ce contexte est donc encore «tout bénéfice» pour les emprunteurs ou pour ceux qui renégocient leur crédit. Les taux moyens se rapprochent ainsi de 1,6% sur 20 ans, de 1,4% sur 15 ans et de 1,2% sur 10 ans. Même sur 25 ans, il devient assez facilement possible d’emprunter à moins de 2%. Pour les meilleurs profils avec hauts revenus, les records tombent encore, 0,8% sur 10 ans, moins de 1% sur 15 ans et à peine plus de 1% sur 20 ans.

Nouvelles baisses attendues

Après avoir reçu de premiers barèmes de taux en baisse pour septembre, les courtiers Meilleurtaux et EmpruntDirect s’attendent à de nouvelles diminutions dans les prochaines semaines. On se répète mais le moment est donc toujours idéal pour emprunter, renégocier ou procéder à un rachat de crédit. Certains en sont d’ailleurs à deux ou trois rachats-renégociations en quelques années… Le courtier Immoprêt estime aussi qu’il peut être judicieux d’investir dans un bien immobilier dans les prochains mois, avant les élections présidentielles de 2017 qui amèneront très probablement leur lot de nouvelles lois et réformes sur ce marché.


 

Marché de l’immobilier : Qu’attendre du Brexit et de l’encadrement des loyers ?

Classé dans : Non classé — 30 août, 2016 @ 4:03
montgolfiere

MeilleursAgents publie la 83ème édition de son baromètre mensuel des prix de l’immobilier résidentiel àParis, en Île-de-France et dans les dix plus grandes villes de France. Basé sur les promesses de vente signées entre le 1er et le 30 juin 2016 qui se transformeront en actes authentiques dans les 3 prochains mois, ce baromètre est un indicateur avancé de l’évolution des prix de l’immobilier.


Evolution des prix immobiliers 1er juin 2016

83ème Baromètre MeilleursAgents – Points clés :

  • En juin, à quelques exceptions près, les prix ont poursuivi leur augmentation :
    +0,5% à Paris et entre +0,3% et +0,6% dans les principales grandes villes de France.
  • La baisse des taux continue à augmenter le pouvoir d’achat des ménages solvables.
  • Deux événements majeurs arrivés en fin de mois qui auront un impact sur l’évolution du marché :
    le Brexit et l’élargissement de l’encadrement des loyers à 412 communes autour de Paris.

L’analyse de Sébastien de Lafond, Président et fondateur de MeilleursAgents.com

Décidément, on ne s’ennuie jamais à analyser les évolutions du marché de l’immobilier et les événements qui l’influencent ! En effet, l’annonce du Brexit a résonné comme un coup de tonnerre suivi de près par une décision pour le moins surprenante : l’élargissement de l’encadrement des loyers de Paris à l’ensemble de l’agglomération parisienne, soit 412 communes regroupant quelques 8 millions de personnes.

En ce qui concerne le Brexit, les possibles conséquences sur le marché immobilier sont de plusieurs ordres. La première est liée à la baisse de la devise britannique (-9% une semaine après le vote). Cette baisse, si elle devait se maintenir ou s’amplifier, entraînerait une baisse de pouvoir d’achat et donc de la demande des britanniques désireux d’acheter des biens immobiliers en France. Les Britanniques sont les premiers investisseurs étrangers en France devant les Italiens. Une baisse de la demande britannique se ferait ressentir particulièrement dans les stations de ski des Alpes, dans les quartiers centraux de Paris, sur la Côte d’Azur, en Bretagne et dans certains départements du sud-ouest prisés par nos voisins d’outre-manche. Ils achètent des biens de valeur élevée (700,000€ en moyenne, étude BNP Paribas de 2013), d’où un impact concentré sur l’immobilier haut de gamme.

Mais les conséquences du Brexit pourraient aller au-delà d’un retrait des Britanniques du marché immobilier Français. Si le Brexit devait entraîner une volatilité durable des marchés financiers, l’immobilier pourrait bénéficier, comme d’autres actifs considérés comme valeurs refuges (l’or, le franc suisse, le dollar…) d’un afflux d’investisseurs désireux de mettre leur patrimoine à l’abri dans un monde plus incertain.

Dix jours à peine après l’annonce du Brexit, que constatons-nous ? Les bourses ne se sont finalement pas effondrées (baisse de 4% du CAC 40, maintien du Footsie 100), la livre sterling ne baisse plus et les taux d’intérêt (notamment l’OAT à 10 ans inférieur à 0.2% !) continuent leur chute. Notons toutefois que l’agence de notation S&P a dégradé la note de crédit de l’Union Européenne de AA+ à AA, signalant là une inquiétude sur l’évolution de la performance économique de la zone.

Pour le marché immobilier français, cette nouvelle baisse des taux d’intérêt va à nouveau gonfler le pouvoir d’achat des acquéreurs et maintenir -assez artificiellement- les prix dans les prochains mois.

On voit donc que la communauté financière réagit à court terme avec un certain flegme au référendum britannique. C’est à la fois rassurant mais ne doit pas cacher le risque, bien réel, de conséquences relativement fortes et imprévisibles sur le climat politique et la marche des affaires en Europe dans les deux ans qui viennent. De notre point de vue, cela ne doit pas remettre en cause les projets d’achat ou d’investissement immobilier qui se font aujourd’hui dans un contexte favorable de taux et de prix. En cas de crise majeure, la classe d’actifs immobiliers ne devrait pas être la plus maltraitée.

Quand le gouvernement joue avec le feu

Face aux incertitudes européennes, l’immobilier pourrait donc retrouver sa fonction de valeur refuge. Mais ce serait sans compter avec les décisions du Gouvernement dont le Ministre du logement, Emmanuelle Cosse, a annoncé le 30 juin l’élargissement dès 2018 de l’encadrement des loyers aux 412 communes de l’agglomération parisienne.

Nous regrettons cette décision pour plusieurs raisons. Après seulement 10 mois d’encadrement des loyers à Paris, présenté alors comme un test, les leçons de cette première expérience n’ont pas été tirées. Plusieurs signaux très inquiétants sont pourtant clairement visibles :

  • Depuis janvier 2014, les prix des petites surfaces (studios et deux pièces) ont baissé beaucoup plus (-3,5%) que ceux des grandes surfaces (-0,5%). C’est la conséquence d’un désintérêt des investisseurs/propriétaires bailleurs qui considèrent que l’encadrement des loyers pénalise leur investissement.
  • 10 mois après la mise en oeuvre de la mesure,29% des loyers proposés à Paris sont supérieurs aux prix maximums autorisés. Cette proportion atteint même 70% dans certaines zones où les loyers proposés par l’OLAP sont trop éloignés des loyers de marché et mettent les propriétaires, notamment ceux qui se sont endettés pour acheter, en difficulté..
  • Dans ces conditions, l’attractivité des biens locatifs pour les investisseurs est considérablement réduite. Il faut noter l’explosion de l’offre locative de « meublés touristiques » due essentiellement à la baisse de rentabilité de la location traditionnelle. Il y a un vrai risque d’une baisse de l’offre locative à Paris, à la fois en volume et en qualité.

Dans ces conditions, l’annonce de l’élargissement de cette mesure à l’agglomération parisienne nous paraît prématurée et probablement néfaste :

  • pour les bailleurs (dont il faut se souvenir que la plupart sont des particuliers qui cherchent seulement à se constituer un patrimoine et non des “spéculateurs malhonnêtes”)
  • et pour les locataires qui auront de plus en plus de mal à trouver un logement dans la zone d’habitation la plus dense de France.

Nous regrettons qu’une fois de plus des décisions à caractère essentiellement politique soient prises sans véritable étude d’impact concernant un sujet si structurant pour les particuliers comme pour l’économie en général.


Evolution des prix immobiliers à Paris

Evolution des prix au mois de juin

Au mois de juin, les prix de l’immobilier ont connu les mêmes tendances qu’au cours du printemps. La poursuite de la baisse des taux continue à doper le pouvoir d’achat des ménages solvables qui peuvent donc acheter dans d’excellentes conditions et exercent moins de pression sur les prix. La demande reste cependant limitée comme en témoigne l’Indicateur de Tension Immobilière – ITI qui ne progresse plus et reste stable à un niveau faible.

A Paris, au mois de juin, les prix ont augmenté en moyenne de 0,5% en un mois. Les petites surfaces (studio et deux pièces) ont vu leur prix augmenter de 0,4%. Ce sont en réalité les grandes surfaces (appartements familiaux de trois pièces et plus) qui tirent le marché (+0,6%) en partie par un effet de saisonnalité.

En Petite Couronne, le marché est stable mais orienté à la baisse (-0,1% en moyenne), -0,2% dans les Hauts- de-Seine et en Seine-Saint-Denis.

La Grande Couronne est stable.

En province, à l’exception notable de Marseille (-0,4%) et de Strasbourg (-0,8%), les grandes villes voient leurs prix augmenter sensiblement :

  • Lyon : +0,6%
  • Toulouse : +0,4%
  • Nice : +0,4%
  • Nantes : +0,3%
  • Bordeaux : +0,4%
  • Lille : +0,3%

LES 12 CONSEILS POUR MIEUX VENDRE

Classé dans : Non classé — 18 août, 2016 @ 4:32

        LES 12 CONSEILS POUR MIEUX VENDRE a+%C3%AEle

LA PRESENTATION DE VOTRE BIEN

 

Lors de la visite de votre bien, la première impression que ressentira l’acquéreur potentiel sera fondamentale. Alors, autant mettre tous les atouts de votre côté pour favoriser le coup de cœur du visiteur et conclure votre vente au meilleurs prix !

Pensez à soigner l’extérieur de votre maison et optimisez votre intérieur, ne laissez pas des petits détails risquer de faire obstacle à votre vente : le jour de la visite, tout doit être impeccable !

 

1* UN EXTÉRIEUR ATTRAYANT mettra votre maison en valeur et engagera d’autant plus l’acquéreur potentiel à visiter l’intérieure. Une pelouse bien soignée, des plates-bandes entretenues feront plus pour votre maison que des plus long discours.

 

2* UNE MAISON BIEN ENTRETENUE est plus engageante. Des murs défraichis, de la vaisselle dans l’évier, des vitres sales, des cendriers pleins. Voilà en temps normal des petits << Riens >>, mais ces petits riens empêcheront un visiteur de rêver. Alors, pensez à << Bichonner >> votre intérieur avec un ménage encore plus poussé qu’à l’habitude.

Les problèmes de robinet,  les poignées de la porte mal fixées, les portes qui gondolent, les grincements désagréables, les fenêtres qui s’ouvrent difficilement, les prises de courant ou les interrupteurs descellés. Autant de petits tracas nécessitant DES REPARATIONS DONT UN ACQUEREUR SOUHAITERA SE DISPENSER.

 

3* LE GRENIER ET LE SOUS SOL  sont les pièces à part entière, très utiles pour le rangement ; pour les mettre en valeur et permettre à l’acquéreur d’en apprécier la commodité, débarrassez-les de tous objets inutiles qui y sont accumulés. D’ailleurs, cela fait longtemps que vous vous promettiez de le faire : c’est le moment ou jamais ! Pensez à dégager les marches d’escaliers de tout objet.

 

4* LES PLACARDS. Des vêtements biens rangés, des chaussures alignées, des draps et des serviettes bien pliés évoqueront chez le visiteur la commodité et le confort, contribuant à son impression favorable.

 

5* LA CUISINE EST LE << CŒUR >> DE LA MAISON : donnez-lui un petit air de fête, nettoyer et faites briller les sols, l’évier, le plan de travail et les éléments de rangement, disposez quelques fleurs sur la table, faites entrer la lumière… L’acquéreur doit avoir envie de cuisiner et de diner cher vous !

 

6* LA SALLE DE BAIS ET LES TOILETTES sont des lieux intimes : raison de plus pour que ces lieux soient d’une propreté irréprochable.

 

7* LES CHAMBRES ont toujours une importance capitale : bien rangées et aérées, les lits faits, les volets ouverts, elles seront d’avantage mises en valeur.

 

8* TROP DE MONDE DANS LA MAISON NUIT A LA VISITE. Si, lorsqu’il se présente, l’acquéreur a l’impression de perturber une réunion de famille ou d’amis, il sera gêné. Il aura l’impression de vous déranger. Ou bien, distrait, il n’accordera pas toute l’attention nécessaire à la visite qu’il écoutera. Dès ce premier contact, il faut que le visiteur se sente déjà << chez lui >> dans ce qui est encore pour quelque temps << chez vous >>.

 

 9* LE MOINS DE BRUIT POSSIBLE. Une télévision ou une radio trop forte et une chaine stéréo qui fait vibrer les murs ne favorisent guère la visite. Si l’acquéreur doit crier pour poser ses questions, il risque de se lasser.

 

10* NOS AMIS LES BETES. C’est injuste pour le chien, ami fidèle de l’homme s’il en est, mais il n’est pas à sa  place lors de la visite de la maison. Sans même penser à un mollet perdu, les démonstrations trop affectueuses de toutou peuvent indisposer. Par ailleurs, vous ne connaissez pas à priori, les sentiments que votre visiteur nourrit à l’égard des chiens. Et même s’il les adore, c’est là un élément de distractions au cours d’une visite.

 

11* LA DISCRETION VAUT SONT PESANT D’OR. Soyer aimable, bien sûr mais ne vous croyez pas obligé de faire ion avec le client. Vous risquerez de le détourner du but de sa visite : la visite justement ! Laissez-moi le soin de répondre aux objections techniques des visiteurs : c’est notre travail ! Je n’hésiterai pas le cas échéant, à vous consulter. De même, ne vous croyez pas obliger de nous accompagner : nous connaissons les besoins de notre acquéreur et saurons lui apporter les bonnes réponses, car nous ne l’emmenons  pas chez vous par hasard. Ne mettez rien en avant : ce que vous considérez comme un avantage ou comme un inconvénient peut être perçu différemment par l’acquéreur.

 

12* NE METTEZ PAS LA CHARUE AVANT LES BŒUFS. Si vous essayez d’intéresser le client à l’achat de vos meubles ou tapis avant qu’il ait décidé d’acheter votre maison ou votre appartement, vous risquez de manquer la vente en créant dans l’esprit de votre visiteur des obligations supplémentaires. C’est une règle commerciale de base : pour vendre, il faut vendre une seule chose à la fois. Votre objectif principal est bien la vente de votre maison.

 

 

 

Immobilier : « 2016 sera une bonne année »

Classé dans : Non classé — 9 août, 2016 @ 4:55

Près de deux Français sur trois jugent difficile d

Fabrice Abraham, directeur général du réseau Guy Hoquet l’Immobilier, table sur une bonne année 2016, malgré une asymétrie sur les prix et quelques zones d’ombre…

(LaVieImmo.com) - Peut-on dire que tous les indicateurs sont au vert dans l’immobilier ?

Fabrice Abraham : La reprise se confirme sur le marché de l’ancien avec une hausse de plus de 9% du nombre de transactions au premier semestre 2016 et des prix qui repartent à la hausse après une année 2015 de stabilité, mais sans emballement. La tendance s’est toutefois accélérée sur 3 mois (+3%) alors qu’elle est globalement stable sur un an (+0,5%), avec évidemment de fortes disparités selon les régions. On assiste en tout cas à un frémissement,notamment à Paris où les prix ont grimpé de 1% sur 3 mois (+1,8% sur un an). Le marché est clairement sous perfusion des taux de crédit immobilier qui continuent de baisser… et ce n’est sans doute pas fini !

Le contexte est donc favorable aux ménages qui veulent devenir propriétaires, aidés aussi par le PTZ…

Fabrice Abraham : En effet, les primo-accédants reviennent en masse après avoir boudée marché ces dernières années. Ils représentent dans l’ancien près de 40% des acheteurs au premier semestre. Mais contrairement à ce peuvent dire certains, le prêt à taux zéro (PTZ) pour l’achat d’un logement ancien n’a pas produit les effets escomptés, en tout cas chez Guy Hoquet. Nous ne constatons pas de résultats. Cette mesure est trop contraignante compte tenu de la quote-part de travaux à réaliser (25% du montant total de l’opération). Surtout, elle a pour effet d’augmenter les prix. En revanche, c’est une mesure intelligente dans le neuf car elle soutient la reprise qui s’engage dans le secteur de la construction.

Retour en force des primo-accédants… mais pas des investisseurs ?

Fabrice Abraham : Les investisseurs se montrent un peu plus frileux sur le marché. Ils représentaient à fin juin environ 16% des clients du réseau, contre 18% au 1er semestre 2011. Il faut dire que leur retour n’a pas été favorisé par l’encadrement des loyers à Paris, en vigueur depuis le 1er août 2015. Dès l’annonce de la mesure en 2014 par Cécile Duflot, le dispositif a commencé à assécher l’offre de logements. Cela fait maintenant deux ans que des propriétaires bailleurs qui nous avaient confié leur bien profitent du départ du locataire pour vendre ce même appartement.

Et souvent ils nous confient dans la foulée la recherche d’un autre logement au-delà du périphérique, pensant échapper à l’encadrement des loyers dans la capitale. L’an dernier, nous avons conclu 15% de mandats de vente supplémentaires motivés essentiellement par ce dispositif.

D’autre part nous constatons des comportements déviants : certains propriétaires ne font plus, pas ou peu de travaux, considérant que leur rentabilité est déjà obérée, ou pire, cassent le mandat de gestion pour trouver un locataire qui acceptera de payer le prix souhaité par le bailleur sur le marché du particulier à particulier. Au final, nous accusons une baisse de 11% des mandats de gestion sur Paris.

Un mot sur les perspectives du marché de l’immobilier dans les mois à venir ?

Fabrice Abraham : Nous pensons que 2016 sera une belle année. La fin de ce millésime devrait être marquée par une hausse des prix de 1% à 1,5% au niveau national, notamment dans les grandes villes attrayantes, mais quelques baisses ne sont pas à exclure dans des villes de moins de 20.000 habitants. Malgré une asymétrie sur les prix en 2016, le marché devrait repartir en hausse avec des volumes qui vont continuer de grimper, autour de 5%. Seule ombre au tableau, l’extension de l’encadrement des loyers à l’agglomération parisienneprévue à partir de 2018…

Propos recueillis par Julien Mouret – ©2016 LaVieImmo

Les 4 points clés pour optimiser la vente de son bien immobilier

Classé dans : Non classé — 16 juillet, 2016 @ 4:23

 

Posté le 16 juin 2016 dans la catégorie Je déménageJe suis propriétaire par Logic-immo.com

En moyenne un bien immobilier met plus de 4 mois à trouver preneur… Mais il existe quelques clés pour optimiser votre vente.

Une bonne estimation de son bien

Le vendeur a tendance à surestimer le coût de son bien, ce qui explique en partie les délais qui sont de plus en plus longs, il est donc nécessaire d’estimer       au mieux son bien ! Mais cela ne signifie pas que l’on doive le brader. Il faut juste lui donner une valeur raccord avec les prix du marché. Pour estimer son bien, on peut s’adresser à un notaire ou encore à un agent immobilier. Cela permettra d’avoir un avis professionnel, mais il y a aussi les simulations en ligne qui donneront une idée plus précise des prix.
Quelques travaux : une rénovation de son bien

Il ne faut pas hésiter à entreprendre des petits travaux : peinture fraiche, changement de matériaux abimés… afin de donner un coup de neuf à votre habitation histoire de la rendre plus attrayante. Ainsi les acquéreurs seront plus nombreux à être intéressés. En effet, parfois des travaux à prévoir, peuvent provoquer une certaine réticence, les acheteurs désirent très souvent un logement prêt immédiatement pour une installation.

 

Éviter les décorations trop atypiques ou trop personnelles

Un environnement trop personnel empêche les acquéreurs de se projeter, ce qui rend quasiment impossible une envie d’acquisition. Il faut donc neutraliser et moderniser la décoration, se débarrasser du mobilier en trop pour que l’espace puisse respirer et laisser entrer la lumière. Enfin, réaménager l’agencement de son intérieur est aussi important. Des gestes simples qui changent tout comme on peut le voir sur la photo ci-dessous. Vous pouvez même faire appel des professionnels pour un Home Staging.

Sans titre

Auguste et Claire 
Il faut également soigner l’extérieur, grenier, garage… qui sont des espaces souvent négligés.

 

Le choix de l’agence

On peut aussi vendre son bien sans passer par une agence mais cela peut être assez difficile et demande beaucoup d’investissement. Pour l’agence, il faut en choisir une avec de la visibilité et des agents à votre écoute qui cerneront au mieux le bien à vendre. Autant d’éléments qui contribueront à une bonne présentation face aux acquéreurs potentiels.

Marché de l’immobilier : Qu’attendre du Brexit et de l’encadrement des loyers !

Classé dans : Non classé — 8 juillet, 2016 @ 5:06
 MeilleursAgents publie la 83ème édition de son baromètre mensuel des prix de l’immobilier résidentiel à Paris, en Île-de-France et dans les dix plus grandes villes de France. Basé sur les promesses de vente signées entre le 1er et le 30 juin 2016 qui se transformeront en actes authentiques dans les 3 prochains mois, ce baromètre est un indicateur avancé de l’évolution des prix de l’immobilier.

83ème Baromètre MeilleursAgents – Points clés :

  • En juin, à quelques exceptions près, les prix ont poursuivi leur augmentation :
    +0,5% à Paris et entre +0,3% et +0,6% dans les principales grandes villes de France.
  • La baisse des taux continue à augmenter le pouvoir d’achat des ménages solvables.
  • Deux événements majeurs arrivés en fin de mois qui auront un impact sur l’évolution du marché :
    le Brexit et l’élargissement de l’encadrement des loyers à 412 communes autour de Paris.

L’analyse de Sébastien de Lafond, Président et fondateur de MeilleursAgents.com

Décidément, on ne s’ennuie jamais à analyser les évolutions du marché de l’immobilier et les événements qui l’influencent ! En effet, l’annonce du Brexit a résonné comme un coup de tonnerre suivi de près par une décision pour le moins surprenante : l’élargissement de l’encadrement des loyers de Paris à l’ensemble de l’agglomération parisienne, soit 412 communes regroupant quelques 8 millions de personnes.

En ce qui concerne le Brexit, les possibles conséquences sur le marché immobilier sont de plusieurs ordres. La première est liée à la baisse de la devise britannique (-9% une semaine après le vote). Cette baisse, si elle devait se maintenir ou s’amplifier, entraînerait une baisse de pouvoir d’achat et donc de la demande des britanniques désireux d’acheter des biens immobiliers en France. Les Britanniques sont les premiers investisseurs étrangers en France devant les Italiens. Une baisse de la demande britannique se ferait ressentir particulièrement dans les stations de ski des Alpes, dans les quartiers centraux de Paris, sur la Côte d’Azur, en Bretagne et dans certains départements du sud-ouest prisés par nos voisins d’outre-manche. Ils achètent des biens de valeur élevée (700,000€ en moyenne, étude BNP Paribas de 2013), d’où un impact concentré sur l’immobilier haut de gamme.

Mais les conséquences du Brexit pourraient aller au-delà d’un retrait des Britanniques du marché immobilier Français. Si le Brexit devait entraîner une volatilité durable des marchés financiers, l’immobilier pourrait bénéficier, comme d’autres actifs considérés comme valeurs refuges (l’or, le franc suisse, le dollar…) d’un afflux d’investisseurs désireux de mettre leur patrimoine à l’abri dans un monde plus incertain.

Dix jours à peine après l’annonce du Brexit, que constatons-nous ? Les bourses ne se sont finalement pas effondrées (baisse de 4% du CAC 40, maintien du Footsie 100), la livre sterling ne baisse plus et les taux d’intérêt (notamment l’OAT à 10 ans inférieur à 0.2% !) continuent leur chute. Notons toutefois que l’agence de notation S&P a dégradé la note de crédit de l’Union Européenne de AA+ à AA, signalant là une inquiétude sur l’évolution de la performance économique de la zone.

Pour le marché immobilier français, cette nouvelle baisse des taux d’intérêt va à nouveau gonfler le pouvoir d’achat des acquéreurs et maintenir -assez artificiellement- les prix dans les prochains mois.

On voit donc que la communauté financière réagit à court terme avec un certain flegme au référendum britannique. C’est à la fois rassurant mais ne doit pas cacher le risque, bien réel, de conséquences relativement fortes et imprévisibles sur le climat politique et la marche des affaires en Europe dans les deux ans qui viennent. De notre point de vue, cela ne doit pas remettre en cause les projets d’achat ou d’investissement immobilier qui se font aujourd’hui dans un contexte favorable de taux et de prix. En cas de crise majeure, la classe d’actifs immobiliers ne devrait pas être la plus maltraitée.

Quand le gouvernement joue avec le feu

Face aux incertitudes européennes, l’immobilier pourrait donc retrouver sa fonction de valeur refuge. Mais ce serait sans compter avec les décisions du Gouvernement dont le Ministre du logement, Emmanuelle Cosse, a annoncé le 30 juin l’élargissement dès 2018 de l’encadrement des loyers aux 412 communes de l’agglomération parisienne.

Nous regrettons cette décision pour plusieurs raisons. Après seulement 10 mois d’encadrement des loyers à Paris, présenté alors comme un test, les leçons de cette première expérience n’ont pas été tirées. Plusieurs signaux très inquiétants sont pourtant clairement visibles :

  • Depuis janvier 2014, les prix des petites surfaces (studios et deux pièces) ont baissé beaucoup plus (-3,5%) que ceux des grandes surfaces (-0,5%). C’est la conséquence d’un désintérêt des investisseurs/propriétaires bailleurs qui considèrent que l’encadrement des loyers pénalise leur investissement.
  • 10 mois après la mise en oeuvre de la mesure,29% des loyers proposés à Paris sont supérieurs aux prix maximums autorisés. Cette proportion atteint même 70% dans certaines zones où les loyers proposés par l’OLAP sont trop éloignés des loyers de marché et mettent les propriétaires, notamment ceux qui se sont endettés pour acheter, en difficulté..
  • Dans ces conditions, l’attractivité des biens locatifs pour les investisseurs est considérablement réduite. Il faut noter l’explosion de l’offre locative de « meublés touristiques » due essentiellement à la baisse de rentabilité de la location traditionnelle. Il y a un vrai risque d’une baisse de l’offre locative à Paris, à la fois en volume et en qualité.

Dans ces conditions, l’annonce de l’élargissement de cette mesure à l’agglomération parisienne nous paraît prématurée et probablement néfaste :

  • pour les bailleurs (dont il faut se souvenir que la plupart sont des particuliers qui cherchent seulement à se constituer un patrimoine et non des “spéculateurs malhonnêtes”)
  • et pour les locataires qui auront de plus en plus de mal à trouver un logement dans la zone d’habitation la plus dense de France.

Nous regrettons qu’une fois de plus des décisions à caractère essentiellement politique soient prises sans véritable étude d’impact concernant un sujet si structurant pour les particuliers comme pour l’économie en général.

 

Evolution des prix au mois de juin

Au mois de juin, les prix de l’immobilier ont connu les mêmes tendances qu’au cours du printemps. La poursuite de la baisse des taux continue à doper le pouvoir d’achat des ménages solvables qui peuvent donc acheter dans d’excellentes conditions et exercent moins de pression sur les prix. La demande reste cependant limitée comme en témoigne l’Indicateur de Tension Immobilière – ITI qui ne progresse plus et reste stable à un niveau faible.

A Paris, au mois de juin, les prix ont augmenté en moyenne de 0,5% en un mois. Les petites surfaces (studio et deux pièces) ont vu leur prix augmenter de 0,4%. Ce sont en réalité les grandes surfaces (appartements familiaux de trois pièces et plus) qui tirent le marché (+0,6%) en partie par un effet de saisonnalité.

En Petite Couronne, le marché est stable mais orienté à la baisse (-0,1% en moyenne), -0,2% dans les Hauts- de-Seine et en Seine-Saint-Denis.

La Grande Couronne est stable.

En province, à l’exception notable de Marseille (-0,4%) et de Strasbourg (-0,8%), les grandes villes voient leurs prix augmenter sensiblement :

  • Lyon : +0,6%
  • Toulouse : +0,4%
  • Nice : +0,4%
  • Nantes : +0,3%
  • Bordeaux : +0,4%
  • Lille : +0,3%

La triste vie d’un agent immobilier !

Classé dans : Non classé — 28 mai, 2016 @ 12:23
La triste vie d'un agent immobilier ! 20081222Maison15eurosIllus_1

 

Je vous propose de voyager à l’intérieur d’une agence immobilière, de découvrir la machinerie intérieure. Il est, en effet, important de se concentrer sur les rouages financiers pour mieux comprendre le métier.

Cela nous permettra de répondre aux questions suivantes :

  • Est-ce vraiment une profession qui procure de l’ « argent facile »,conformément à l’image d’Epinal véhiculée par certains agents immobiliers ?
  • Pourquoi les honoraires d’agence sont-ils si élevés en France ?
  • Quels effets nuisibles sont induits par le système actuel ?
  • Et enfin, quelles perspectives peuvent être envisagées pour améliorer le système des agences (à mon sens) défaillant ?

Avant de communiquer certains chiffres, je tiens à préciser que les ratios, pourcentages ou quantités évoqués dans cet article ne résultent pas d’une étude statistique, mais de mon unique ressenti sur la réalité d’un certain nombre d’agences moyennes de province (hors grande agglomération).

Les données chiffrées peuvent donc être discutées, et évoluent, bien sûr, en fonction du contexte économique. Avec la crise, les ratios se dégradent. Mais il est important de se pencher sur les chiffres hors crise dans un premier temps, tels que je vous les propose ci-dessous.

Seulement un bien sur dix vendu

Mon expérience, et mes échanges avec certains confrères de l’organisation professionnelle dont je dépends, me laissent penser qu’en moyenne, sur dix biens confiés à la vente sans exclusivité, à une agence :

  • 1 seul bien est vendu par l’agence elle-même
  • 5 biens sont vendus par des agences concurrentes
  • 3 biens sont vendus de particulier à particulier
  • 1 bien est retiré de la vente ou loué par le propriétaire, au bout d’un certain temps

34 heures de travail pour une vente

Si l’agence réalise pleinement son travail de suivi de chaque dossier de vente (ce que nous supposons ici), pour chaque bien qui lui est confié puis vendu, elle doit investir le temps moyen de travail suivant :

  • 1h30 à 2h pour réaliser et rédiger l’estimation du bien
  • 1h pour expliquer et rédiger le mandat de vente avec les propriétaires
  • 2h pour réfléchir aux supports publicitaires adaptés au bien et réaliser les annonces
  • 3h de renseignements téléphonique sur le bien en question (réponse aux clients ayant vu l’annonce et souhaitant des précisions)
  • 20h de visites (10 à 15 visites en moyenne sont nécessaire pour vendre, une visite dure en moyenne une heure à laquelle il faut rajouter le temps préalable d’organisation des visites et de transport)
  • 2h de négociation après l’offre d’achat
  • 2h de rédaction du compromis de vente
  • 1h de suivi de la vente
  • 1h de signature chez notaire pour l’acte authentique

Total pour une affaire vendue par l’agence : 34h de travail en moyenne.

Total pour une affaire non-vendue par l’agence : 20h de travail en moyenne (en supposant que l’agence ait eu le temps de réaliser 7 visites sans avoir vendu pour autant).

Une heure de travail : 37 euros de chiffre d’affaires

Comme nous l’avons vu plus haut, pour 10 biens acceptés en mandat, l’agence réalise en moyenne une seule vente. Elle encaisse donc (toujours en province, ville moyenne) :

  • 10 000 euros TTC pour une vente, soit 8 361,20 euros HT
  • Le temps passé moyen est : 9x20h (9 affaires non-vendues par elle) + 1x34h (1 affaire vendue) = 214 heures
  • CA brut HT par heure = 8361,20/214 = 37,38 euros brut HT par heure de travail

Attention : ce chiffre n’est pas comparable avec le smic horaire, puisqu’il n’a pas été corrigé des charges diverses (coûts de fonctionnement de l’agence comme électricité, charges salariales, charges publicitaires, redevance franchise, etc…).

Et encore, le calcul ci-dessus ne prend pas en compte le temps important consacré à la prospection, nécessaire pour trouver de nouveaux biens à vendre. La prospection occupe souvent chacun des commerciaux plus de 10h par semaine.

Un bénéfice de 4 300 euros par an

Prenons le problème d’un point de vue annuel. Je pense que le nombre moyen annuel de ventes des agences provinciales (hors grande agglomération) est seulement de 12 (1 par mois). Les statistiques semblent me donner raison, car le chiffre d’affaires HT annuel moyen des agences au niveau national est de 150 000 euros (12 ventes + CA de l’activité locative complémentaire). Les effectifs moyens sont de 3 personnes (2 commerciaux dont le gérant de l’agence et une assistante qui s’occupe également les locations).

Le bilan comptable annuel « type » pour une « petite » agence de province me semble proche de celui ci-dessous (pour un effectif de 3 personnes) :

  • CA HT : 150 000
  • Publicité (10% du CA) : 15 000
  • Charges de fonctionnement : 8 000
  • Loyers : 8 400
  • Salaires assistante : 18 200
  • Salaire commercial : 27 000
  • Rémunération gérant : 31 000
  • Charges salaires : 38 100
  • Résultat net : 4 300

Un travail « souterrain »

Ces calculs nous permettent de répondre à la question 1 : le métier d’agent immobilier, quand il est bien fait, ne procure pas d’« argent facile ». Le travail réalisé par l’agent immobilier dont les clients ont réellement conscience se limite aux visites : ils ne voient que la partie émergée de l’iceberg. Le gros du travail est « souterrain ».

De plus, nous obtenons également une ébauche de réponse sur laquestion 2 : les honoraires semblent élevés au client qui paie l’agence, car 9 autres clients de l’agence l’ont faite travailler sans lui verser un centime (la loi Hoguet contraint l’agent immobilier à être rémunéré uniquement au moment de la vente). Il y a donc mutualisation des honoraires entre affaires vendues et affaires non-vendues.

Les honoraires sont élevés en France, car la part de vente de particulier à particulier est de 40% environ (certains disent même 50%). Par conséquent, la commission obtenue sur l’affaire vendue doit couvrir les frais des neuf autres d’affaires non-vendues (au lieu de trois affaires non-vendues aux Etats-Unis par exemple).

Les effets pervers du système

A la vue de ce bilan, y-a-t-il de quoi fanfaronner ? Ou se plaindre ? A mon sens, non. Mais alors, comment les agents immobiliers peuvent-ils alors (parfois) se promener en voitures hors de prix ?

Voici la réponse à la question 3 : parce que le système actuel produit des effets pervers. Pour augmenter le nombre de ventes, il pousse l’agent immobilier le plus « innocent » à…

  • être agressif commercialement pour obtenir des exclusivités, qui lui assurent un remboursement des frais engagés en cas de vente et qui réduisent le ratio nombre d’affaires invendues/nombres d’affaires en portefeuille
  • raccourcir le temps passé sur les dossiers : bâcler les évaluations, ou la découverte du bien, écourter les visites… D’autant plus que si le client a un coup de cœur sur une maison, il souhaitera l’acheter même si l’agent immobilier ne connaît pas son métier. A contrario, un expert en bâtiment, connaissant la maison sur le bout des doigts, ne vendra pas à un client une maison qui ne lui plaît pas. Alors, à quoi cela sert d’approfondir ?
  • réduire au maximum les frais publicitaires
  • utiliser tous les moyens disponibles pour vendre car l’agent immobilier n’a pas d’autres sources de revenus (à part le locatif)
  • faire de la quantité au détriment parfois de la qualité, à vendre à tout prix au détriment du véritable conseil. Car, une fois les douze ventes annuelles atteintes, les commissions des ventes supplémentaires représentent un véritable bonus (les charges fixes ayant été absorbées par les douze premières).

A mon sens, le système actuel est un véritable pousse-au-crime car il ne rétribue pas la qualité. Ensuite, il ne faut pas s’étonner de l’impopularité des agents immobiliers ou du nombre d’infractions relevées par la DGCCRFlors de sa dernière inspection.

 

Le prêt relais : vendre pour acheter

Classé dans : Non classé — 17 mai, 2016 @ 4:41

Le prêt relais : vendre pour acheter

Le pret relais | Guide du credit

Vous souhaitez vendre votre bien immobilier actuel pour en acheter un nouveau ? À moins de faire coïncider les deux opérations, il est possible que vous vous retrouviez à acheter votre nouveau logement avant d’avoir vendu l’ancien. Dans ce cas de figure, une solution existe : le prêt relais.

Il est possible d’associer un crédit relais avec un autre prêt : ce montage est appelé prêt relais associé. Dans le cas contraire, on parle de prêt relais sec.

Le prêt relais, comment ça marche ?

Le principe est simple : le prêt relais finance votre nouvelle acquisition, le temps que vous vendiez votre ancien bien. Vous soldez ensuite le crédit relais avec le produit de cette vente. Cette solution vous permet ainsi de ne pas passer à côté du bien pour lequel vous avez eu le coup de foudre.

Quel est le montant du crédit relais ?

Le montant du prêt relais représente entre 60 % et 80 % de la valeur du bien. Cela dépend à la fois de la politique commerciale de la banque, ainsi que du déroulement de la vente de votre bien. Par exemple, si vous avez déjà signé un compromis de vente, le prêt couvrira une plus grande partie du montant du bien.

Pourquoi la banque ne prend pas en compte la valeur totale du bien ? Pour la banque, c’est une question de sécurité. Admettons que le prêt couvre la valeur totale du bien et que vous ne trouviez pas d’acheteur, vous seriez alors contraint de diminuer sa valeur pour le vendre plus facilement. Résultat, la vente ne permettrait pas de rembourser le prêt. En tout état de cause, la majorité des banques envoient généralement un expert immobilier afin d’évaluer le montant de votre logement.

Pourquoi il est important de bien évaluer son logement ?

Veillez à ne pas surestimer la valeur de votre bien, vous ne feriez que retarder sa vente et donc, la durée du crédit relais.

Par ailleurs, si vous revendez votre bien au prix estimé, une plus-value sera réalisée entre le montant de la revente et celui du prêt relais. Vous pouvez ainsi utiliser cette somme pour financer des travaux ou l’injecter dans le prêt finançant votre nouveau bien. En effectuant un remboursement anticipé, cette opération vous permettra de réduire le coût du crédit.

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Quelle est la durée du prêt relais ?

Tout dépend du temps que vous mettez pour trouver un acheteur, mais la durée d’un prêt est généralement comprise entre 1 et 2 ans. Au-delà de ce laps de temps, une prolongation du crédit de 6 à 12 mois peut être accordée.

Toutefois, cette reconduction n’a strictement rien d’automatique. La banque peut exiger le remboursement du prêt même si vous n’avez pas de vendeur. Et un non remboursement peut amener un recouvrement contentieux ainsi qu’une inscription au Fichier des Incidents de remboursement des Crédits aux Particuliers (FICP).

bon à savoir
Informez régulièrement la banque du déroulement de la vente si vous avez des difficultés à trouver un acheteur. Une solution telle que la prolongation du prêt pourra être négociée plus facilement si vous vous y prenez tôt, n’attendez donc pas le dernier moment pour l’avertir.

Comment est remboursé le crédit relais ?

Après avoir souscrit votre crédit relais, 2 possibilités de remboursement vous sont proposées :

  • vous réglez chaque mois les intérêts du prêt relais et éventuellement les cotisations d’assurance. Le capital est, lui, remboursé au moment de la revente de l’ancien bien. On parle dedifféré partiel ;
  • capital et intérêts sont remboursés lors de la revente du bien. On parle de différé total. Principal inconvénient : au moment de rembourser le prêt, le montant à solder sera mécaniquement plus important.
bon à savoir
Tant que vous n’avez pas trouvé d’acheteur, vous devez rembourser à la fois les mensualités de votre crédit relais et celui de votre ancien prêt.

Prêt relais associé et prêt relais sec

Il est possible d’associer un crédit relais avec un autre prêt : ce montage est appelé prêt relais associé. Il se distingue d’un autre plan de financement : le prêt relais sec.

On l’a vu plus haut : le crédit relais permet de financer un bien immobilier sans avoir vendu son bien actuel. La valeur de ce dernier détermine le montant de votre crédit relais.

Le prêt relais associé

Or, votre logement peut être moins valorisé que votre nouvelle acquisition. C’est le cas par exemple d’une famille qui s’agrandit et qui souhaite acheter plus grand.

Pour compléter leur plan de financement, les emprunteurs vont donc souscrire un prêt amortissable à long terme.

Le prêt relais sec

En revanche, si le montant de votre bien actuel couvre votre nouvelle acquisition, vous n’avez pas besoin de prêt complémentaire. Vous souscrivez donc un prêt relais sec.

Le crédit relais sec

Si votre le montant de votre bien actuel couvre votre nouvel acquisition, vous n’avez pas besoin de prêt complémentaire.

 

Dans quels cas utiliser l’assurance dommages-ouvrage ?

Classé dans : Non classé — 13 avril, 2016 @ 11:40

Posté le 13 avril 2016 dans la catégorie Je suis propriétaireQuestions d’argent et de droit par Logic-immo.com

Le saviez-vous ? Toute personne qui fait construire ou réaliser des travaux par une entreprise est obligée de souscrire une assurance dommages-ouvrage. Alors, à quoi sert-elle et dans quels cas est-elle efficace ? On vous dit tout !

ralisation du crpis

Ce qu’en dit la loi

Cette assurance permet en cas de sinistre :

– de procéder aux remboursements

– ou à l’exécution de toutes les réparations

Dans tous les cas, il faut que ses travaux fassent l’objet d’une garantie décennale. Vous n’avez pas à attendre la décision de justice puisque c’est votre assureur qui se chargera, si cela s’impose, d’opérer un recours contre les constructeurs responsables.

 

Les risques couverts par l’assurance dommages-ouvrages :

– Les vices et les malfaçons qui menacent la solidité de la construction et ce que la loi appelle les « désordres » qui remettent en cause la destination de l’ouvrage.

Concrètement, il s’agit de l’effondrement de la toiture, de fissures sur les murs qui s’avèrent dangereuses, un plancher ou un étage qui s’affaisse.

– Les dommages affectant la solidité des éléments d’équipement, ce qui implique de tout refaire.

Par exemple, si l’installation électrique, les canalisations ou le chauffage central sont à refaire et que forcément, cela implique des dommages et nécessite des travaux.

Bon à savoir : pour que cette assurance soit effective, elle doit absolument être souscrite avant l’ouverture du chantier.

 

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